Арендатор не платит арендную плату что делать

 

Если арендатор не платит денежные и средства и не хочет покидать помещение, можно попробовать выселить его другим путем. Для обращения в судебные органы потребуются определенные документы, после вынесения решения помещение освободится. Часто возникают ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение. Что делать в таком случае? Если владелец устал от обещаний, а должник использует все ресурсы, чтобы уйти от прямого разговора, необходимо вручить ему претензию в письменном виде. Данный этап является последним действием перед обращением в суд.

Содержание

Арендатор не платит арендные платежи ?

Арендатор не платит арендные платежи ?

На сегодняшний день достаточно трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с такой ситуацией, при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.

Причины такого поведения арендатора могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа. Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто «смываются» оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений.

О том, что же делать если арендатор не платит аренду? Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение? как быть и куда следует обращаться? об этом и расскажет наша статья…

Так, у Вас стандартная ситуация —  Определенный арендатор, неопределенная задолженность по арендной плате и вопрос поставленный известным классиком: ЧТО ДЕЛАТЬ?

В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор совсем не исполняет условия по договору и не идет на компромисс. 

В таких случаях порядок действий арендодателя должен выглядеть следующим образом:

1) Составление и отправка письменной досудебной претензии арендатору;

2) По истечении установленного срока одностороннее расторжение договора аренды;

3) Принятие решения о судьбе имущества, оставленного в арендованном помещении;

4) взыскание задолженности по арендной плате через суд, а также штрафа за отказ выполнить условия договора добровольно.

Теперь рассмотрим каждое из данных действий по порядку, но сначала узнаем, что говорит закон о договоре аренды.

Что такое договора аренды?

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. А арендатор обязуется в определенный сторонами в договоре срок вносить арендные платежи. 

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки арендной платы определяются договором аренды. Если, договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Таким образом, законодатель четко регулирует правоотношения вытекающие из договора аренды. Между тем, такой договор должен быть составлен в соответствии с нормами действующего законодательства. Если Вы не хотите проблем связанных с нарушением договора аренды, то заказывайте его составление у профессионального юриста. Подробнее о составлении договора Вы можете прочитать перейдя по ссылке в соответствующий раздел нашего сайта. 

Существенные условия договора аренды

Имущество передаётся собственником-арендодателем в пользование арендатору; при этом в договоре необходимо указать данные, позволяющие точно установить имущество, сдаваемое в аренду (ведь некоторые объекты имеют ограничения на сдачу их в аренду – ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

Также надо чётко и однозначно прописать сумму арендной платы и сроки платежей, при этом лучше всего предусмотреть аванс. Правильно составленный договор аренды является ключом к успеху при возникновении конфликта между сторонами.

Процедура взыскания задолженности по арендной плате обычно не предусматривается договором аренды. Это ставит в неравное положение собственника имущества и арендатора, заставляя первого надеяться исключительно на добропорядочность второго.

По этому арендодателю рекомендуется закрепить в договоре аренды пункт о денежном залоге, уплачиваемом арендатором в начале действия договора аренды и позволяющем уменьшить убытки из-за отсутствия арендных платежей.

Взыскание задолженности

Фото 2

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Сейчас мы не рассматриваем погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписка между сторонами и т. д.

Если задолженность составляет менее 300 тыс. руб. (для ИП — 100 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение. Возможно, что судебные приставы-исполнители и смогут исполнить судебный акт.

Как получить арендную плату с арендатора

Взыскать арендную плату можно не расторгая договор аренды. При этом стоит учитывать, что законодатель считает невнесение арендной платы настолько серьезным нарушением со стороны арендатора, что предоставляет арендодателю право расторгнуть в суде договор аренды, по которому арендатор не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).

В данном случае решение расторгать договор аренды или нет остается за собственником помещения. Взыскание задолженности по договору аренды производится собственником, который сдает в аренду имущество.

Этим имуществом могут быть любые объекты – здания, земля, предприятия, транспорт, которые не теряют своих натуральных свойств в эксплуатации.

Таким образом, собственник может обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности:

  • по договору аренды нежилого помещения;
  • по договору аренды офиса;
  • по договору аренды квартиры;
  • по договору аренды земельного участка;
  • по договору финансовой аренды (лизинга);
  • по договору аренды транспортного средства.

Помимо, собственно договоров аренды, существуют многочисленные договоры проката, лизинга, субаренды и пр. Каждый из них содержит особые условия заключения, расторжения и вознаграждения. От всего этого напрямую зависит порядок взыскания просроченной арендной платы

Арендатор не платит арендную плату за квартиру: что делать?

Первое, что приходит в голову – это выселить недобросовестных жильцов. На практике оказывается, что сделать это не так уж и просто. К примеру, даже в случае большой задолженности и наличия договора с жесткими условиями нельзя выселять семью с маленькими детьми в зимний период. Так как же поступать в такой ситуации?

Если договор аренды отсутствует, то необходимо вызвать сотрудников полиции в связи с тем, что на вашей территории находятся посторонние граждане. При себе нужно иметь документы, подтверждающие право собственности. Нужно отметить, что полиция никого вытаскивать за руки из квартиры не будет – люди в форме послужат лишь неким устрашающим фактором. К тому же если выгонять неплательщиков своими силами, без присутствия полиции, можно в ответ получить иск о порче или краже ценного имущества, которое якобы имелось в квартире.

Если же договор был заключен, но обязательства по нему не выполняются, то нужно обратиться в районный суд по месту нахождения жилья с иском о выселении. Право собственности – абсолютное, и суд всегда встает на сторону собственника.

Аренда нежилого помещения: предъявление претензии

Фото 3

Часто возникают ситуации, когда арендатор не платит арендную плату за нежилое помещение. Что делать в таком случае? Если владелец устал от обещаний, а должник использует все ресурсы, чтобы уйти от прямого разговора, необходимо вручить ему претензию в письменном виде. Данный этап является последним действием перед обращением в суд. Такой документ может написать юрист, а дальше нужно отправить ее по почте – письмом с уведомлением и описанием вложений.

Письменная претензия – это еще не иск, но неплательщик должен понять, что владелец помещения намерен пойти до конца. В большинстве случае должник изыскивает финансы либо же предлагает свой вариант погашения задолженности в письменном виде.

Как правило, в договорах аренды прописан порядок рассмотрения и сроки подачи письменной претензии. Поэтому в том случае, когда арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, необходимо как можно быстрее вручить ему письменную претензию. Пока это не будет сделано, неплательщик может по-прежнему пользоваться квадратными метрами и так же не вносить плату.

Просрочка арендных платежей: ответные действия

Что делать, если вы попались на уловку недобросовестного арендатора, много раз просившего вас предоставить отсрочку по арендным платежам, что привело к возникновению значительного долга и исчезновению арендатора?

В этой ситуации необходимо подать в суд иск об обращении взыскания на оставленное этим арендатором имущество в арендуемом помещении, вместе с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.

Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Расторжение договора

Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.

Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.

Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.

Договор действующий

Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.

Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.

Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.

Судьба оставленного арендатором имущества

Фото 4

Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?

До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.

С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются, как брошенные.

Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

Удержание имущества

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

Насчет этой обеспечительной меры, порядке ее применения у меня опять же имеется отдельная статья, можно ознакомиться с ней тут.

Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

Продажа имущества

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев — попытка малоперспективная. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемкий. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — в судебном, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно. Потому что ничего особо ценного попросту нет и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

Передача имущества на хранение

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

Пример такой ситуации есть в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Брошенные вещи

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате.

Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

***

Итак, что делать если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

Арендатор не передает имущество по договору аренды. Что делать?

Фото 5

Бывают ситуации, когда арендатор не желает освобождать арендуемое им имущество и возвращать его собственнику даже после того, как срок действия договора истёк.

В этом случае арендодатель может потребовать от своего нерадивого контрагента арендной платы в размере предусмотренной договором величины.

Одновременно необходимо подать в Арбитражный суд исковое заявление на взыскание с должника сумм необоснованного обогащения и на возвращение арендатором не принадлежащего ему имущества.

Здесь следует отметить, что подобное заявление подаётся по месту нахождения арендатора, поэтому вам лучше всего заранее предусмотреть в договоре аренды место предполагаемых судебных разбирательств.

Досудебные переговоры

Если арендатор не платит арендную плату, что делать в этом случае? Здесь имеется несколько вариантов решения проблемы в досудебном порядке. Возможны следующие сценарии:

  1. Владелец требует полного погашения долга, а также внесения арендной платы авансом – за 1-3 месяца вперед. Это достаточно жесткая позиция, она может хорошо сыграть в том случае, когда нужно продолжить партнерские отношения, но ограничить возможность арендатору и дальше не платить. При отказе должника от договора с более невыгодными для него условиями, можно предложить расторгнуть контракт – по соглашению либо по решению суда.
  2. Компромиссный вариант. Стороны договариваются о более разумном графике платежей, снижению арендной платы или же возможности оплачивать ее частями. Арендодателю такой вариант выгоден в том случае, если рынок не изобилует предложениями, и он опасается, что помещение будет простаивать.
  3. Поручительство. Если задержки по оплате беспокоят, но в целом арендодатель хочет сохранить хорошие партнерские отношения, он может потребовать поручительства. Данный документ гарантирует выплату долга, причем в качестве поручителя может выступить любое лицо, которое будет отвечать перед владельцем помещения, в том числе и личным имуществом.
  4. Расторжение договора аренды.

Нет оплаты за машину

Арендатор не платит арендную плату за автомобиль. Что делать в этом случае? Такие случаи не являются редкостью в юридической практике. Должники не только отказываются платить, но и не возвращают ценное имущество – автомобиль. И владельцы авто часто спрашивают о том, можно ли самому забрать машину.

Здесь нужно исходить из того, был ли заключен договор аренды. Если имело место только устное соглашение, то можно отозвать доверенность и даже подать заявление об угоне.

Если же договор был заключен и арендатор не платит арендную плату за авто, что делать в такой ситуации? Здесь можно в судебном или досудебном порядке сослаться на ст. 451 ГК РФ и потребовать расторжения контракта и потребовать частичного или полного возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением. Также в иске необходимо указать требование о возврате транспортного средства.

Договор с истёкшим сроком

Фото 6

Если истек срок договора аренды, а наниматель не освобождает помещение и не вносит арендную плату можно попробовать разрешить спор без суда. Для этого необходимо направить претензию арендатору с напоминанием о необходимости освободить помещение в связи с окончанием действия контракта и указать срок, в течение которого это должно быть исполнено. Также нужно добавить, что арендодатель оставляет за собой право подать иск в суд о взыскании всей прибыли, полученной за время незаконного пользования его имуществом, его упущенной выгоды и различных штрафов.

Иногда наниматели мотивируют своё нежелание освободить нежилое помещение настойчивым предложением о продлении срока аренда и реструктуризацией задолженности. При этом имеется полное право арендодателя отказаться от подобных предложений.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Обязательность претензионного порядка

Как показывает практика, требования статьи 614 Гражданского кодекса РФ о том, что арендная плата должна поступать арендодателю вовремя и полностью, очень часто не выполняются.

Поэтому вы как собственник имущества должны зафиксировать в договоре аренды срок выставления претензии к арендатору. Это позволит вам сократить время обращения в суд с заявлением о взыскании долга по арендным платежам и гарантирует рассмотрение вашего обращения судом.

Разумеется, законодательством не ограничено количество исковых заявлений о несоблюдении положений договора аренды, но вы просто потеряете время, отказавшись от претензионного порядка.

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Варианты санкций за невнесение арендной платы

Фото 7

Обязанность арендатора вносить арендную плату в форме и в сроки, установленные условиями сделки, определяется ст.614 Гражданского кодекса РФ. Положения этой же статьи устанавливают один из вариантов действий наймодателя в случае невнесения арендной платы – требование досрочной оплаты найма. Этот способ подойдёт, в первую очередь, тем наймодателям, которых, в принципе, устраивает наниматель и условия заключённого договора, однако получать арендную плату они хотят в установленный срок.

Указанный способ чем-то схож с правом кредитора требовать досрочно возврата всей суммы долга в случае невнесения должником очередного платежа (если договором установлена обязанность внесения периодических платежей). Однако законодатель устанавливает ограничение касательно количества требуемой к внесению досрочно арендной платы – это может быть не плата не более, чем за два срока подряд. При этом сроком считается именно срок внесения следующего платежа нанимателем. То есть если договором установлена ежемесячная оплата за аренду – это может быть досрочное внесение платы не более, чем за два месяца, если договором установлена обязанность ежегодного внесения платежей – не более, чем за два года.

При этом, причина невнесения арендной платы, в принципе, не важна. Даже если она была уважительной, это не отменяет права арендодателя. Исключение составляют условия, установленные самим договоров найма как уважительные (например, форс-мажор).

Понятие внесения двух арендных платежей фигурирует ещё в одном способе санкций касательно нанимателя за неуплату – расторжение договора. Договор, согласно общему правилу, завершает своё действие в срок, установленный самими условиями сделки. Однако сторонам предоставляется право на досрочное его расторжение.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендатор имеет право требовать досрочного расторжения сделки в случае, если наниматель не вносит арендные платежи в установленный договором срок более двух раз подряд. То есть, в этом случае, санкцией выступает расторжение договорных отношений.

Процедура досрочного расторжения договора за невнесение арендной платы

Ст.619 ГК РФ устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендной платы. Однако законом также установлена и процедура такого досрочного расторжения – наймодатель не может просто так отобрать арендуемое имущество. Процедура расторжения договора аренды на основаниии неуплаты состоит из трёх простых шагов:

  • отправка уведомления о нарушении договора;
  • отправка уведомления о расторжении договора;
  • расторжение договора в добровольном или судебном порядке.

Итак, первое, что должен сделать арендодатель, — отправить арендатору уведомление о том, что последний не вносит платежи в установленный условиями сделки срок с требованием устранить нарушения договора. При этом срок, в который последний должен устранить нарушения, устанавливается именно в уведомлении.

Оптимальным вариантом является обозначение в договоре срока, в который та или иная сторона должна устранять нарушения после получения уведомительного письма. Законом установлен разумный срок, который является оценочным понятием и может трактоваться стороны (или, в дальнейшем, судом) по-разному.

Если арендатор не устранил нарушения договора в установленный срок, наймодатель может отправить ему уведомление о расторжении договора. После получения такого уведомления у нанимателя всё ещё есть шанс сохранения договорных отношений и внесения арендной платы. Если же этого не происходит – арендодатель вправе требовать возвращения арендованного имущества и обращаться в суд с иском о расторжении договора и взыскании арендных платежей.

Судебный порядок расторжения договора не считается оптимальным, так как является затратным в плане денежном и временном для обеих сторон. Однако в отдельных случаях такой способ может быть единственновозможным.

Вопросы и ответы

Вопрос следующий: Арендатор не платит арендную плату несколько месяцев, но помещением пользуется в полном объеме, в результате я из своего кармана оплачиваю за них коммунальные платежи. Я уже задавал на вашем сайте вопрос, вправе ли я отключить им электроэнергию? Пришли к выводу, что нет не вправе. Теперь я формулирую вопрос по другому, а если электричество выключится по каким-либо причинам, а я его не буду восстанавливать какое-то время. Чем это для меня чревато? Если они подадут иск, могут ли мне вменить упущенную выгоду и др.расходы или речь может идти только о неуплате арендной платы за период отсутствия электроэнергии /по договору, я обязан обеспечивать Арендатора всеми коммунальными услугами/? Дело в том, что Арендатор-это федеральная сеть магазинов и по России они судятся в различных городах. В том числе есть иски, о признании их банкротом. Поэтому я вынужден предпринимать какие-то шаги, т.к. есть риск, что они обанкротятся, а я буду платить за них коммуналку и.т.п.. Срок действия договора-ноябрь 2015г.

Эксперт:

выложите пожалуйста текст договора аренды

Эксперт:

Олег. Мой ответ немного не на Ваш конкретный вопрос, но почему Вы не обратитесь в суд о расторжении договора аренды и об освобождении помещения?

Ст. 619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Эксперт:

Олег.

Может вам проще расторгнуть с ними договор аренды?

Гражданский кодекс РФ

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.,Поэтому я вынужден предпринимать какие-то шаги, т.к. есть риск, что они обанкротятся, а я буду платить за них коммуналку и.т.п… Срок действия договора-ноябрь 2015г.
Олег

Зачем вам ждать когда они обанкротятся, лучше сейчас предпринимать действия к расторжению договора и взыскания долгов, тем более есть условие расторжения, указанная в законе.

Эксперт:

А почему вы не хотите подать иск в суд о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды?

У вас есть все шансы выиграть дело, и потом уже судебные приставы их оттуда «вынесут».

Эксперт:

А у вас в договоре аренды прописано, что они обязаны производить оплату за коммунальные услуги?

Можно обратиться в суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендной плате+ по ст 395 ГК РФ вызскать проценты за пользоване чужими денежными средствами

Эксперт:

Олег, без договора сложно давать советы.

И почему Вы не требуете досрочного расторжения договора?

ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Эксперт:

На мой взгляд, ситуация коренным образом не меняется. Арендодатель в соответствии с условиями договора обязан обеспечить электроснабжение. Если подачи электричества нет — претензии идут к арендодателю. Соответственно, рассматривая вариант с обращением арендатора в суд с иском, Вам нужно будет обосновать, почему не исполнялась обязанность по договору, равно как и арендодателю доказать размер понесенного ущерба.

В данном случае, по моему мнению, суду надлежит выяснить, по какой причине отсутствовало электричество, какие меры предпринимал Арендодатель к исправлению ситуации и вел ли он себя добросовестно. Как мы понимаем, закон не позволяет ограничивать подачу ресурса за неуплату в арендных отношениях, поэтому сослаться на данное обстоятельство будет нельзя, придется предоставлять доказательства невозможности восстановления подачи электричества… И если удастся раздобыть или, прямо говоря, придумать такие доказательства, нужно уже смотреть условия про форс-мажор в договоре — как будут происходить расчеты. Однако с учетом неуплаты арендной платы ситуация для суда, полагаю, будет более чем ясна.

Эксперт:

Вам стоит подать иск о взыскании задолженности по договору и его досрочного расторжения. Сделайте это как можно быстрее. Вашему арендатору предстоит банкротство.

Эксперт:
а если электричество выключится по каким-либо причинам, а я его не буду восстанавливать какое-то время.
Олег

А по каким? Если это не авария на станции, и если Арендодатель не приложит усилий устранить отключение электричества, то Арендатор сможет затребовать через суд уменьшения размера арендной платы за тот период когда не мог в полной мере пользоваться арендованным имуществом, в том числе требовать упущенной выгоды, если докажет что она была.

Надо смотреть Ваш договор. Что прописано в нем.Во многих договорах аренды прописано что арендодатель должен устранить причину аварии, если она возникла не по вине арендатора. Думаю, что если Вы отключите электричество и не будете предпринимать никаких действий — Вы будете очередным ответчиком в суде у этой организации.

Вам либо стоит досрочно расторгать Договор аренды, ссылку на статью коллеги привели выше (задолженность более двух раз подряд) либо взыскивать задолженность с организации в судебном порядке.

Эксперт:

Напишите претензию и через суд расторгните договор аренды и взыщите с них сумму неоплаченных арендных платежей.

Эксперт:


А Вы можете выложить скан договора?

Дело в том, что даже не смотря на то, что арендатор имеет задолженность по аренде, Вы тем не менее обязаны надлежащим образом выполнять обязательства по договору, в том числе по оплате коммунальных платежей, если эта обязанность возложена договором на Вас.

Однако, нужно внимательно изучить договор, возможно там предусмотрена возможность расторжения договора во внесудебном порядке. В таком случае, можно выстроить правильный алгоритм действий, при котором вы добъётесь нужно го Вам результата.

Если же договором не предусмотрен внесудебный односторонний отказ от исполнения договора, то Вы обязаны оплачивать коммунальные платежи, соответственно ресурсоснабжающие организации отключение не произведут. Так же и Вы не вправе отключить электроэнергию самостоятельно.

Еще раз повторюсь, что в случае, если самим договором не предусмотрена возможность внесудебного одностороннего расторжения договора, то урегулировать данный вопрос (расторгнуть договор и взыскать убытки) Вы сможете только через обращение в суд. При этом до решения суда Вы не вправе отключить электричество, а также не вправе не вносить коммунальные платежи.

Дополню также, что при подаче иска о расторжении договора и взыскании задолженности крайне важно одновременно подать ходатайство об обеспечении иска попросив в нем наложить арест на счета арендатора и его имущество. Это будет очень действенной мерой, чтобы арендатор расплатился с Вами и в суде вышел на мировое соглашение.

Такое ходатайство рассматривается в день его поступления. Сейчас это для Вас самый эффективный вариант, поскольку такой мерой, вы можете фактически «парализовать» деятельность арендатора (в случае ареста счетов используемых в предпринимательской деятельности)

Эксперт:

Олег,

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

23. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
(п. 23 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

Т.о., если арендатор не платит арендную плату несколько месяцев, Вы вправе подать судебный иск о расторжении договора аренды.

Иск можно предъявить в разумный срок, даже если арендатор погасил долг.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://yurist-novosibirsk.ru/arendator-ne-plati-chto-delat
  • https://yur-usl.ru/vzyskanie-dolgov/kak-vzyskat-arendnuyu-platu-imushhestvo.html
  • https://lawyerlife.ru/bezopasnost-biznesa/arendator-ne-platit-chto-delat.html
  • https://businessman.ru/arendator-ne-platit-arendnuyu-platu-chto-delat-mojno-li-zabrat-ego-imuschestvo.html
  • https://metr.guru/vyselenie/arendator-ne-platit-i-ne-osvobojdaet-pomeshenie
  • http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/
  • http://arendaexpert.ru/chto-delat-esli-arendator-ne-platit-arendnuyu-platu/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий