Чистая продажа квартиры что это значит

 

Многих покупателей квартир привлекает выражение чистая продажа, предполагающее минимум хлопот по приобретению жилья и незамедлительное переселение в него. Но и здесь есть свои особенности. Что значит чистая продажа квартиры от застройщика? В чем преимущество чистой продажи? Кому выгодна чистая продажа квартиры? Рекомендации покупателю и продавцу.

Смысл чистой продажи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Чтобы обозначить особый тип жилья, выставленного для продажи, собственники или риелторы часто пользуются этим словосочетанием. И это совсем не значит, что на жилье нет ограничений и долгов, будто там нет зарегистрированных жильцов. Чистая или прямая продажа – это значит, что для собственника продаваемого жилья оно является избыточным, и он продаёт квартиру, чтобы получить деньги на определённые нужды, не связанные с жильём. Один из случаев чистой продажи – это реализация полученной в наследство жилой площади, где полученные за неё денежные средства делятся между наследниками имущества.

Преимуществ у такой сделки достаточно: не требуется строить взаимоувязанные цепочки по купле-продаже другого жилья, что значительно упрощает сделку. Даже если квартира по чистой продаже стоит несколько дороже, чем в среднем по рынку, предпочтение может быть именно ей, чтобы сократить время покупки и выиграть время. По данным риэлтерских фирм, до 15% квартир, продаваемых на рынке недвижимости, приходится на чистые продажи, а их стоимость до 5% дороже, чем рядовых.

Достоинства

Квартиры по чистой продаже, как правило, не требуют оформления каких-то документов: они готовы, на неё нет ограничений и никто в ней не прописан, что позволяет провести сделку в течение одного-двух дней. Сравнивая с менее дорогостоящим вариантом приобретения жилья по так называемой цепочке, можно заметить, что такой вариант на самом деле может обернуться более дорогим в силу инфляционных явлений в течение времени оформления сделки, которое может растянуться на три месяца.

Основным преимуществом чистой продажи является быстрота исполнения договора. Переезд собственника в другое жильё и документы к сделке, как правило, подготовлены загодя. Быстрота сделки обусловливает и второе преимущество – это не подверженность такой сделки воздействию колебаниям цен на рынке.

Чистая продажа жилья может заинтересовать приобретателя в случаях:

  • желания оформить сделку в короткое время, ведь документа все готовы и двух дней вполне достаточно, чтобы стать собственником;
  • возможности небольшой переплаты за слегка завышенную относительно рыночной стоимости цену квартиры;
  • при оформлении ипотеки – банки в случаях чистой сделки охотнее выдают кредиты, поскольку рисков в таких сделках значительно меньше.

Чистая продажа – это не юридический термин, а словосочетание, возникшее в процессе риэлтерской деятельности. Означает оно следующие положения:

  • продаваемое жильё обычно (не всегда) не заселено, что позволяет вселиться в него сразу по совершению сделки;
  • есть возможность для торга, поскольку продавец несвязан обязательствами по уплате конкретной суммы при нахождении в составе цепочки купли-продажи квартир, и может пойти на уступку. Хотя этот случай может отыграться и в другую сторону: если продавец независим, то может просто отказать в скидке.

Возможные осложнения

Каждая сделка может таить в себе неожиданные моменты, не являются исключением и чистые продажи. Вокруг рынка недвижимости крутится немало мошенников, и случаются с их стороны попытки сбыть незаконно приобретённое имущество. Другая неприятность может всплыть после заселения в приобретённую квартиру:

  • беспокойные соседи или собака за стенкой;
  • скрытые дефекты – разрушающаяся стена или течь в трубах.

Тогда становится понятным стремление собственника быстрее продать такое имущество. Так что лучше ещё раз посмотреть приобретаемое жильё, поговорить с соседями и убедиться в отсутствии подводных камней.

Следует учитывать, иногда происходит некоторая подмена понятий, когда риелтор или собственник пытаются ввести в заблуждение приобретателя жилья, осуществляя фактически продажу по цепочке. Чтобы избежать возможных проволочек в таких случаях следует внести в договор покупки положение о штрафе за срыв сроков и затягивание сделки.

Приняв решение стать участником сделки по чистой продаже жилья, прежде всего, надо убедиться, что чистая продажа действительно является таковой. Бывает, что употребление такого словосочетания в объявлении произошло по недопониманию или умышленно, в стремлении привлечь внимание покупателей для скорейшей продажи квартиры. Или, человек уже подобрал для себя новое жильё, и ему нужно продать свою квартиру. Разумеется, это не является чистой продажей, поскольку условия по приобретению жилья этим человеком могут измениться по воле его обладателей, они могут отказаться от сделки.

Фото 1

Возможные подводные камни чистой продажи

Следует понимать, что гарантии 100-процентной чистоты сделки никто не даст. Но опытный риелтор осведомлен о возможных рисках и сможет собрать максимум информации о собственнике и объекте недвижимости.

Чтобы избежать в дальнейшем судебных разбирательств и признания сделки недействительной, нужно узнать, есть ли зарегистрированные в квартире граждане, чьи права могут быть нарушены. К таким категориям относятся:

  • несовершеннолетние. Это самый распространенный случай. Дети моложе 18 лет жили в квартире на момент приватизации и не были включены в нее;
  • недееспособный собственник. Если этот факт установлен по закону, то покупатель лишается и купленной недвижимости, и уплаченных за нее денег;
  • несколько собственников. Если жилье перешло по наследству, не всегда родственники могут мирно договориться, что влечет за собой перенос сделки. Во избежание подобных проблем лучше иметь дело с одним собственником, который действует по доверенности. Также потенциальный подводный камень — неизвестный наследник, который заявит о своих правах на наследование;
  • освободившийся из колонии. На время заключения его сняли с регистрационного учета и не включили в план приватизации;
  • студенты или срочные служащие. На период обучения или службы в армии собственники выписывались и уезжали. По возвращении они потребуют свою долю;
  • арендаторы. Понятие «чистая продажа» не предусматривает отсутствие там квартиросъемщиков. По закону арендаторы вправе занимать жилплощадь до конца срока найма, указанного в договоре. Смена собственника не является основанием для выселения жильцов.

Читайте также:

Порядок продажи земельного участка по договору купли-продажи: как правильно оформить сделку.

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры.

Опасности и подводные камни

Иногда купив квартиру, покупатели начинают ходить на судебные заседания. Даже в тех сделках, которые казались идеально чистыми, могут найтись пятна. Сделку могут признать недействительной, а квартиру вернуть продавцу. Оплаченные деньги возвращаются покупателю. Казалось бы, никто не пострадал. Но рыночная стоимость квартиры за это время может вырасти в 2 – 3 раза. Покупатель уже не сможет купить на эти деньги равноценное жилье. Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов и наслаждаться своей недвижимостью?

Необходимо установить, есть проживающие ранее в продающейся квартире граждане, права которых могут быть нарушены при сделке.
  1. Наличие несовершеннолетних детей, которые проживали в квартире на момент приватизации и не были в нее включены. Это наиболее массовый случай.
  2. Купили квартиру у собственника, который по закону признан недееспособным. Результат: ни денег, ни жилья.
  3. Жилье, доставшееся по наследству и имеющее нескольких собственников. Несмотря на то, что всем собственникам нужны только деньги, они могут не договориться между собой, сделка отодвинется на неопределенное время. В таком случае лучше иметь дело с одним из собственников, который имеет доверенность на продажу от всех других. К тому же может появиться неизвестный наследник, оспаривающий свое право в доле наследства.
  4. Осужденный вышел из мест лишения свободы и жаждет восстановить свое право на часть квартиры. Во время приватизации он был снят с регистрации и не включен родственниками в список.
  5. Студенты и служащие срочной службы, выписавшиеся и уехавшие на учебу или службу. Теперь вернувшись, требуют свою долю.
  6. Арендаторы могут оставаться в квартире до времени истечения договора найма вне зависимости от смены собственника.

При проведении сделки никто не даст 100% гарантии ее чистоты. Но опытный риелтор знает о подводных камнях рынка недвижимости, сумеет добыть больше информации о собственнике и квартире.

Плюсы чистой продажи квартир

Подобные сделки имеют немало преимуществ. Для собственника это жилье является избыточным, то есть при продаже деньги идут на другие нужды, не связанные с покупкой квартиры для проживания.

Наиболее распространенным случаем чистой продажи является реализация жилплощади, перешедшей по наследству. Тогда собственники заинтересованы в быстрой продаже квартиры или комнаты.

Продавец имеет другое жилье, а значит, не нужно подбирать альтернативную жилплощадь за полученные деньги. Кроме того, квартира находится в юридической собственности у продавца. То есть сделка может состояться сразу же после проверки документов.

Таким образом, выделяем основные плюсы:

  • скорость проведения сделки. Обычно в таких квартирах никто не прописан. А документы оформлены заранее. Это дает возможность провести сделку за 1–2 дня;
  • первый плюс влечет за собой второй: сделка не зависит от колебаний цен на рынке. Зачастую «чистые квартиры» несколько дороже. Но покупка другого жилья взамен проданного иногда затягивается на месяцы, за это время недвижимость может вырасти в цене;
  • вероятность срыва сделки минимальна. Опять же, нет взаимоувязанной цепочки по покупке-продаже жилья, поэтому больше вероятность, что сделка состоится;
  • зачастую возможен торг с продавцом. Поскольку нет необходимости уложиться в определенную сумму на покупку другого жилья, продавец может снизить цену. Особенно это касается случаев, когда собственник живет в другом городе и ему легче немного уступить, чем снова искать покупателей.
Фото 2

Чистая продажа – что это?

Этот термин не прописан в законодательстве, а возник в ходе деятельности риелторов. Он часто встречается в объявлениях о продаже жилья. Но во многих случаях это словосочетание используется неверно. В частности, некоторые пишут «чистая продажа квартиры», имея в виду законную сделку. Между тем все действительные сделки соответствуют требованиям законодательства.

Или же другая распространенная неверная трактовка: это квартира, которую еще никогда не продавали и не дарили. Но в этом случае правильно применить термин «первичная продажа».

Внимание! Правильное определение: владелец этой квартиры не намерен покупать жилье взамен продаваемого, а его единственная цель заключается в получении денег.

В чем преимущество чистой продажи?

Иногда вместо понятия чистая продажа оперируют терминами продажа альтернативная или безальтернативная. Разберемся в чем суть. Альтернативная продажа предполагает покупку продавцом другого жилья взамен продаваемого. Безальтернативная продажа говорит о том, что продавцу нет необходимости покупать на вырученные деньги другое жилье.

Иногда безальтернативную или чистую продажу квартиры заменяют термином «свободная квартира». То есть продавец говорит о том, что квартира готова к продаже уже сегодня. В ней никто не прописан, нет вещей, документы о собственности на квартиру оформлены согласно законодательству.

Некоторые осложнения

Не секрет, что любая сделка может скрывать в себе неожиданные моменты. Чистые продажи не являются исключением из этого правила. Вот примеры неприятностей, которые могут возникнуть при покупке квартиры по чистой продаже.

  • Незаконный сбыт недвижимости. Это означает, что квартира была приобретена у мошенников.
  • Шумные соседи или наличие у соседей животных (например, собак).
  • Дефекты в ремонте. Например, течь в трубах, плесень или трещины на стенах.
  • Наличие в квартире насекомых (муравьев, клопов и так далее).

Кому выгодна чистая продажа квартиры

Прежде всего, продажа чистой квартире выгодна её покупателю. Почему?

  1. Сроки продаж такой квартиры минимальны.
  2. Минимальная вероятность того, что сделки не будет заключена или же будет остановлена.
  3. Есть возможность скинуть цену, если покупатель готов немножко уступить.

Конечно же, продавцу также выгодно побыстрее продать жильё, чтобы получить деньги за него.

Рекомендации продавцам

Риски продавца можно легко исключить, если придерживаться определенных правил:

  1. Если вам действительно необходимо честно и быстро продать квартиру, обратитесь к специалистам. Заплатив комиссионные, вы избавите себя от необходимости указывать домашний телефон в объявлении, отвечать на сотни звонков, знакомиться с потенциальными покупателями.
  2. При продаже квартиры минуя агентство, вы можете не получить желаемые деньги. Мошенники умеют сбивать цену. И квартира уйдет им за половину реальной стоимости. Риелторы зарабатывают себе на жизнь продажей недвижимости. Они знают особенности квартир, которые могут снизить их реальную цену. Например, в вашем подъезде живут наркоманы или бабушка кошатница. Естественно, продать такую квартиру по рыночной цене невозможно.
  3. Выставив на продажу квартиру, вы должны получить за нее деньги. Встает вопрос о безопасном расчете за покупку. Где и как его проводить? Лучший вариант для обеих сторон – банковская ячейка. Выберите нейтральный банк, устраивающий обе стороны. Этот важный для обеих сторон момент оговаривают уже при оформлении задатка. Правильно заключенный договор доступа к банковской ячейке не даст обмануться ни покупателю, ни продавцу.

На что стоит обратить особенное внимание

Квартира, какая б она ни была и где б ни продавалась, имеет свою историю и причины, по которой она выставлена на продажу. Поэтому перед покупкой любого рода недвижимости рекомендуем проверить следующие моменты:

  • Насколько часто перепродаётся квартира.
  • Квартира продаётся от первого лица, то есть законного владельца или через доверенное.
  • Была ли квартира ранее приобретена владельцем по договору дарения или наследования.

Очень часто квартиры с подходящими характеристиками (район, дом, площадь) имеют заманчивые цены. Стоит задуматься, почему так, нет ли никаких проблем. Не стоит рисковать, рынок недвижимости достаточно насыщен.

Что значит чистая продажа квартиры?

Этот специфический термин встречается довольно часто не только в терминологии риелторов, но и в объявлениях о продаже жилья. Но не все, кто оперирует этим термином, понимают его суть.

Наиболее неверные трактовки:

  1. Продажа без посредников. Сделка, когда продавец и покупатель не платят комиссионных.
  2. Продажа согласно законам. Любая действительная сделка отвечает всем требования законодательства.
  3. Квартира, которую еще ни разу не продавали или дарили. Здесь приметим термин «первичная продажа».

Правильная трактовка: единственная цель продавца – получение денег. Продавец не собирается приобретать жилье взамен продаваемого.

Поэтому имеет преимущество в быстрой продаже.

  1. Квартира находится в юридической собственности продавца.
  2. В квартире никто не прописан и не проживает. Она свободная.
  3. Собственник и члены его семьи имеют другое место для проживания. Поэтому нет необходимости за вырученные деньги подбирать альтернативное жилье (квартиру или комнату).
  4. Сделка может быть осуществлена в день, когда найдется покупатель.
В принципе, это продажа квартиры, которая не нужна собственнику. Например, он имеет другую квартиру для проживания или собирается переехать в другой город или страну. Чистая продажа – это готовность к сделке уже сегодня. Не тратится время на оформление собственности, выписку, перевоз вещей.
Фото 3

В чём преимущество чистой продажи

Основной целью продажи квартиры является получение денежного вознаграждения за неё. Преимуществами в быстрой продаже жилья выступают:

  • продавец имеет все законные права на неё;
  • квартира чиста от прописанных в ней граждан;
  • все прежние владельцы имеют другое место жительство, поэтому никаких проблем с их переездом и подбором нового жилья не будет;
  • быстрый вариант заключения сделки, поскольку выгодно всем сторонами.

Если говорить о продаже чистой квартиры юристы также используют и такие термины, как продажа альтернативная или безальтернативная. Что это значит? Альтернативная продажа – это продажа старого жилья для того, чтобы приобрести новое. Безальтернативная продажа – это продажа старого жилья для того, чтобы получить денежное вознаграждение без дальнейшего приобретения недвижимости.

Как правило, в последнем варианте квартиры без обременений, чистая от прописанных и готова к продаже в самые короткие сроки.

Достоинства чистой продажи

Жилье по чистой продаже, как правило, не нуждается в оформлении каких-либо дополнительных документов. Квартира полностью готова к покупке - на нее не наложены ограничения и в ней нет прописанных жильцов. Эти условия позволяют совершить сделку в течение двух-трех дней.

Если сравнивать покупку квартиры по чистой продаже с другим вариантом, который чуть дешевле, то можно заметить, что второй вариант может, в конечном итоге стать более дорогим. Такой скачок цены может быть связан с инфляционными явлениями в течение совершения сделки, которая может быть растянута на три месяца.

Быстрота исполнения договора - главное преимущество чистой продажи. Свободная продажа может заинтересовать покупателя в нескольких случаях:

  • желание быстро оформить сделку: это позволит заселиться в короткие сроки;
  • если покупатель планирует брать ипотеку: в банках охотнее выдают кредиты на покупку квартир такого рода.

Как выявить подводные камни?

В первую очередь, вам необходимо внимательно осмотреть всю квартиру. Не будет лишним, если вы поговорите с соседями и узнаете более подробную информацию о приобретаемом жилье.

Приняв решение купить квартиру по чистой продаже, вам необходимо убедиться, что сбыт жилья действительно является чистым. Часто продавцы используют термин «чистая продажа» только лишь для того, чтобы привлечь внимание покупателей к квартире. Бывает, что продавец не понимает, что значит чистая продажа квартиры. При покупке квартиры убедитесь, что жилье действительно готово к продаже, в нем никто не прописан и квартира находится в состоянии, которое полностью вас удовлетворяет.

Рекомендации покупателям

Не стоит на слово верить объявлению о чистой продаже. Часто, продавец, чтобы быстрее продать жилье употребляет данное словосочетание, например, когда подобрал устраивающую его новую квартиру и скорее хочет продать старую. Этот вариант не является чистой продажей. Продавцы проживают в квартире и могут передумать в последний момент.

Постараемся по вторичным признакам вычислить не совсем честных продавцов:

  1. Читайте каждую букву объявления. Там часто со словосочетанием «чистая» или «свободная» могут стоять две, вроде бы ничего не значащие буква – АП. Это продавец так завуалировал свою альтернативную продажу, в надежде быстрее продать квартиру.
  2. Позвоните по указанному номеру телефона и в обычном разговоре о продаваемой недвижимости задайте вопрос о том, когда он вывезет свои вещи с квартиры. Обычные граждане не могут сразу соврать на прямой вопрос и начинают что-то говорить несуразное. К мошенникам это не относится. Все варианты ответов на вопросы мыслимые и немыслимые они отрабатывают достоверно.
  3. Визит на продаваемый объект. Даже если в этот период в квартире никто не присутствует, понять, что в ней проживают, не сложно. Хозяин может уверять, что они уже выезжают, даже часть вещей упакована. Вопрос, а почему до сих пор не выехали? К тому же это могут быть арендаторы.
  4. Встретьтесь с продавцом в непринужденной обстановке, например, в кафе. Поговорите о жизни, семье, работе. Можете выяснить массу интересных вещей. Например, о том, что сестра не знает о смерти родителей, чью квартиру он продает.
  5. Выясните наличие прописанных людей на продаваемой жилплощади. Для чистой продажи квартиры – это риск, который необходимо устранить до подписания сделки.
  6. Продавец чистой квартиры стремится завершить сделку быстрее. Если владелец тянет время (болеет, в командировке, сын женится) значит, есть подводные камни, о которых мы не знаем. Чтобы обезопасить себя от этой временной задержки, рекомендуем в договоре аванса прописать пункт о передачи квартиры в день сделки. Если продавец не желает прописать такой пункт, то здесь просматривается альтернативная продажа.
И еще одна рекомендация. Не размещайте в газетах объявление «куплю квартиру». Это не приблизит вас к желаемой сделке, к тому же просто небезопасно.
Фото 4

Несколько советов для покупателя вторичного жилья

Чтобы не попасть в сложную ситуацию при совершении сделки, необходимо обращать внимание на все детали и прислушиваться к советам профессионалов. С особым вниманием стоит покупать вторичное жилье. Что значит чистая продажа квартиры во вторичке? Эта реализация жилья, которое удовлетворяет требованиям, описанным ниже.

Итак, при покупке вторичной квартиры учтите следующие моменты.

  • Нет ли в квартире лиц, чьи права могут быть ущемлены. К этим лицам относятся люди с инвалидностью, дети и личности, которые состоят на учете у психолога. Также к этой группе людей относятся студенты, которые уехали учиться в другой город, лица, которые служат в армии или находятся в местах лишения свободы.
  • Сколько раз продавалась данная квартира. Частые перепродажи - это повод насторожиться.
  • Причину продажи квартиры.
  • Количество собственников у квартиры. Идеально, если он один. Но бывают ситуации, когда собственников несколько, и они находятся в недружественных отношениях. В этом случае может возникнуть спор между продавцами, как следствие, продажа затянется на неопределенный срок.

Чтобы быть уверенным в быстром проведении сделки по свободной продаже квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.

На что нужно обращать внимание?

Покупка – продажа жилья наиболее рискованный сегмент экономики страны. Риск последующего расторжения сделки довольно обоснованный. Каждая продаваемая квартира имеет свою историю, изучите ее.

  1. Частые перепродажи квартиры.
  2. Продажа по доверенности.
  3. Квартира, приобретенная по договору дарения.
  4. Квартира, полученная по наследству.

Даже если данный вариант устраивает вас по всем параметрам (район, цена, площадь, этаж), подумайте о возможных последствиях сделки. При малейшем сомнении, отказывайтесь. На рынке недвижимости продающихся квартир много.

Понятие «чистой продажи»

В законодательстве термин «чистая продажа» отсутствует. На практике это понятие имеет несколько значений. Чистая продажа - это:

  • продажа жилья в новостройке (в квартире еще никто не был прописан и никто никогда не жил);
  • реализация квартиры, собственники которой имеют другое жилье: потенциальному покупателю не придется ждать, когда хозяева освободят жилье.

Простыми словами, свободная (чистая) продажа квартиры - это реализация жилья, в котором никто не прописан. Иногда, при общении с риелтором можно услышать выражение "чистая", или "свободная продажа квартиры". Это термины одинаковы по значению, поэтому можно использовать оба понятия.

Но не стоит путать понятие «чистая продажа квартиры» с юридическим термином «чистая квартира». Последнее означает, что на квартиру не наложен арест, она не в залоге и эта квартира не фигурировала в незаконных манипуляциях.

Давайте подробно разберемся что такое «чистая продажа квартиры»? Что значит это понятие?

Вопросы и ответы

Прошу подсказать текст второй расписки (или обязательства - что лучше?) при покупке квартиры по заниженной стоимости, чтобы максимально себя обезопасить. Слышал, если во второй расписке указать, что сумма за квартиру - то судья не только не примет во внимание это, но и отправит дальше дело в налоговую, в случае суда.

Эксперт:

Александр,

Расписки за покупку квартиры? Тогда в расписке укажите просто «в счет исполнения обязательств по договору от такого то числа». Этого будет вполне достаточно.

Или я не правильно понял вопрос?

Эксперт:

Вы пытаетесь избежать налога?


Эксперт:

Расписку необходимо писать от руки (в случае возможной почерковедческой экспертизы), указать паспортные данные, дату рождения продавца и покупателя, адрес регистрации и фактического места проживания, сумму, которую обязуется оплатить покупатель (писать цифрами и прописью), указать точную дату оплаты, дату составления расписки.

Также необходимо отметить, что продажа квартиры по заниженной стоимости влечет для продавца значительные риски.
Суд в данном случае не передаст дело в налоговую, а сообщит о факте уклонения от уплаты налогов. А неуплаченные деньги вряд ли взыщут по суду, поэтому лучше указывать полную стоимость.

Эксперт:

Александр!

Как один из вариантов подтверждения передачи большей суммы денег составьте дополнительное соглашение к договору купли-продажи в части оплаты. В рамках данного доп.соглашения составьте расписку.

Эксперт:

Александр! Если Ваша цель подтвердить реальную стоимость квартиры в случае признания сделки недействительной, то составляйте расписку в обычном порядке. Получил денежную сумму… рублей за квартиру по договору купли-продажи от дата.

Почему Вы думаете, что суд не примет во внимание расписку, а примет только сумму по дкп?

Расписка подтверждает сумму переданную продавцу покупателем. В суде придется выбирать. Либо взыскивать всю сумму, либо только сумму по дкп. Ответственность тут несет продавец, а не покупатель.

Эксперт:

       Составьте договор купли продажи квартиры и Акт приема передачи квартиры.

Вначале совместно подпишите Акт приема передачи квартиры, где укажите, что деньги полученны в полном размере, претензий у сторон не имеется, но расчет не производите.

       Сам по себе этот Акт без договора ничего не значит, соответственно рисков у сторон ни каких.

       После этого подписывайте договор купли продажи и производите фактический расчет за квартиру. 

          В результате у Вас на руках бедет договор и Акт в котором будет указанно, что расчет произведен полностью.

Эксперт:

Александр, в Москве "  в ходу" расписка за " неотделимые улучшения", но однозначной судебной практики о предъявлении этих расписок нет. Вы как я понимаю покупатель?

Если Вы решите покупать по заниженной стоимости, то самый надежный метод это страхование титула на всю стоимость квартиры. За этим можно обратиться в любую страховую компанию.

В случае признания недействительным договора, страховая возместит Вам стоимость квартиры.

Эксперт:
«Слышал, если во второй расписке указать, что сумма за квартиру — то  судья не только не примет во внимание это, но и отправит дальше дело в  налоговую, в случае суда.»

Согласно ст. 198 УК РФ

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений,

совершенное в крупном размере, -

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного

года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо
арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, -

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей
или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от
восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех
лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма

налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет
подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов
и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или)
сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным
размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд
более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или)
сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов,
либо превышающая девять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей

статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью
уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в
размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом
Российской Федерации.

Если у вас есть реальная перспектива вскрытия факта занижения вами стоимости отчуждаемого имущества, то я бы рекомендовал вам не  «баловаться». а провести сделку в чистую. Судья при обнаружении признаков состава преступления просто обязат поставить в известность соответствующие органы, даже может возбудить уголовное дело прямо в суде.

Подскажите, пожалуйста, каких "подводных камней" можно ожидать при покупке жилья на вторичном рынке, чего не возможно увидеть в документах и проследить?

Эксперт:


Владислав, на самом деле очень общий вопрос и просто так не ответишь на него.

Если отвечать общими фразами, то основное о чем я знаю, это:

1) поддельные документы на квартиру;

2)неправильное оформление приватизации;

3)совершение с этой квартирок сделок в прошлом, при которых нарушены права 3х лиц (например в наследовании одного не уведомили а он начал оспаривать);

4)покупка квартиры с детьми;

5)покупка квартиры из под ареста;

6)регистрация временных жильцов, детей, наоборот когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей и тд.

При желании Вас «кинуть» можно все сделать быстро, Вам же необходимо перед покупкой, за минимальный срок, взять выписку из ЕГРП, поквартирной карточки и лицевого счета квартиры. Плюс всегда советую переговорить с соседями, иногда помогает.

Эксперт:

         Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости на вторичном рынке кроме продавца могут появиться наследники на недвижимость. Кроме того стоит обратить внимание на то, что квартира может быть заложена и являться предметом какого-либо судебного разбирательства.

         По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации. 

        По поводу забытых наследников, они могут появиться совсем неожиданно. Перехода прав на квартиру наследования по завещанию  является скрытой опасностью, которая может привести к признанию сделки недействительной в судебном порядке. Но здесь срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

       Кроме того опасность может быть при продаже квартиры, в том числе и через доверенное лицо, недееспособным или ограниченным в дееспособности судом. Такой бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) может подать  иск в суд о признании сделки ничтожной.  Имеется риск при продаже квартиры престарелым человеком, когда она или ее адвокат могут заявить, что в результате заболевания такой человек находился в состоянии, не позволявшем ему осознавать значение своих действий и руководить ими.

       При покупке квартиры вторичного рынка следует ознакомиться не только со свидетельством о собственности, но и с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена  история квартиры. Из реестра видно накладывались ли на квартиру  аресты, были ли обременение, возможные разбирательства.
           Если по квартире были споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения, срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью составляет три года.

          Если будет информация о наличии споров, по квартире, то можно попросить  собственника предоставить судебное решение.

         Как верно заметил коллега можно и поспрашивать соседей, в том числе о лицах, ранее прописанные в квартире, не не проживающих в ней, в том числе осужденных к лишению свободы на длительный срок,  подвергнутых принудительному лечению в психиатрических больницах. Если такие лица были, то нужно будет выяснять не сохранили ли они право пользования квартирой.

Эксперт:

Для покупки необходимо запросить выписку из ЕГРП, оформлять необходимо с собственником жилья, и помимо того что уже указали никто не застрахован от «пришибленных жизнью» соседей, здесь только опросы и беседы с соседями или бабками у подъезда и то информация по достоверности 50 на 50 . 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Проверяйте у продавца на  наличие всех документов (право собственности, справку из БТИ)

Также поинтересуйтесь если ли у них дети и имеют ли они долю в собственности. Если несовершеннолетние являются собственниками, то требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Сделайте запрос в ЕГРП для проверки истории квартиры.

Пусть предоставят Вам  справку из ЖЭУ о том, что долги по кварплате отсутствуют.

При покупке недвижимости  в договоре  указывайте цену реальную.

Эксперт:

Один из главных документов, помимо перечисленных коллегами, расширенная Выписка из домовой книги, в которой перечислены все владельцы квартиры, начиная с даты сдачи дома в эскплуатацию, а также все основания регистрации и снятия с регучёта, а также адреса, куда выбыли прежние жильцы. Но получить её может только собственник жилья (продавец), так что требуйте её в первую очередь, а потом уже ориентируйтесь по тому, кто там вписан. А то ведь бывает квартира с прекрасной родословной, как я их называю: продавец по ордеру получил, всю жизнь прожил и сейчас продаёт. Это самые чистые варианты.

Эксперт:

уважаемый Владислав!

Мне очень понравилась Ваша формулировка: чего невозможно отследить в документах. Невозможно, например, если квартира передавалась по наследству, из документов узнать весь круг потенциальных наследников. Вдруг кого-либо злонамеренно не уведомили о смерти наследодателя и он случайно узнает об этом печальном известии? В таком случае у него появится право обратиться в суд с иском о пересмотре сделки и, естественно, о восстановлении срока.

Конечно, теоретически покупатель не должен пострадать от таких неожиданностей. Он имеет право предъявить регрессный иск продавцу, то есть потребовать, чтобы тот возместил ему все убытки или уж по меньшей мере вернул то, что получил. Однако это право носит всего лишь теоретический характер. Даже если суд удовлетворит такой иск, далеко не всегда можно добиться исполнения судебного постановления, во всяком случае в разумный срок.

Поэтому, как мне кажется, агентства недвижимости должны предоставлять финансовые гарантии таких сделок. 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Попросите продавца предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и правоустанавливающие документы к ней. Рекомендую внимательно прочитать документы, и сверить паспортные данные из свидетельства с паспортом.

Далее необходимо получить от собственника архивную(расширенную) выписку из домовой книги, которая позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. Кроме этого, можно заказать в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП, где будут отражены запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данной квартирой. Просмотр этих документов осуществляется с целью, исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на квартиру (возможно когда-то были нарушены интересы несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан).

Особенно внимательно нужно подойти к приобретению квартиры, которая перешла продавцу по наследству (особенно в ближайшее время), поскольку проверить, существуют или нет на квартиру другие претенденты, кроме продавца, очень сложно. При покупке квартиры, которая была приобретена по договору ренты с правом пожизненного проживания бывшего владельца, следует попросить предоставить продавца свидетельство о смерти рентополучателя. Можно настоять на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете и желательно присутствовать при получении этих справок.

Вы можете дополнительно переговорить с соседями, но гарантия, что Вам дадут правдивую информацию, не велика.

Вместе с тем,  для заключения договора купли-продажи и дополнительной «проверки» квартиры, могут потребоваться следующие документы:

— справка БТИ (содержит в себе оценочную стоимость продаваемого объекта), а также технический паспорт;

 — справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и документы, подтверждающие уплату налога на имущество;

 — паспорт продавца, смененный по достижении определенного возраста, т.е. действительный;

 — письменное нотариальное согласие одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;

 — письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки;

 — разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или ограниченно, полностью недееспособных;

— решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

 — брачный договор (соглашение о разделе имущества);

Часть документов, являются платными, так что нужно быть готовым к дополнительным расходам. Кроме того, в случае попадания Вас в «неприятную ситуацию», в гражданском праве дается определение добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ) — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать, при этом выделяются два основания признании добросовестности покупателя: имущество должно быть приобретено по возмездной сделке; покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником. Но, даже в случае судебной тяжбы и при выигранном Вами деле, к сожалению, судебные решения не всегда исполняются. Поэтому лучше подстраховаться на этапе подготовки, чтобы быть более или менее уверенным в чистоте сделки. Удачи Вам! 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/chistaya-ili-svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-oznachaet-etot-termin.html
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/chto-takoe-chistaya-prodazha-kvartiry.html
  • http://property911.ru/prodazha/chistaya-prodazha-kvartiry.html
  • https://zakon.temaretik.com/1516737036229544773/chto-znachit-chistaya-prodazha-kvartiry-osobennosti-usloviya-i-rekomendatsii/
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/chistaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий