Что лучше новостройка или вторичное жилье

 

Новостройка или вторичка – что лучше, какое жилье лучше купить, плюсы и минусы данных видов жилья. Если предстоит приобретение жилья, то перед многими гражданами встает вопрос: новостройка или вторичка, что лучше? Каждый вид недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Для большинства людей в этом вопросе решающую роль играет собственный бюджет, который они готовы выделить на приобретение жилья.

Качество строительства

Строительные технологии развиваются: новостройки воздвигают по современным нормативам и применяют новые материалы. С одной стороны это повышает качество строительства, но всегда нужно учитывать "человеческий фактор". Застройщики могут экономить на материалах.

В середине ХХ века массовую застройку типовыми домами производили при помощи профессиональной рабочей силы и всегда присутствовал контроль со стороны властей. Сейчас ситуация изменилась, поэтому нередко новые дома, которые простояли пять лет дают сильную усадку и в конструкциях появляются трещины.

Выбирать новостройку нужно очень внимательно и осторожно, чтобы не пришлось через 10 лет производить реконструкцию здания. Вторичный жилой фонд в этом плане выигрывает - так как дома проверены временем.

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и могут легко склонить чашу весов в сторону новостроек. Прежде всего, выгодно отличается процентная ставка – в данном случае разница составит от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочность выплат по ипотеке, разница всего в 1 процент в итоге выливается в крупную сумму.

Проще пройдет сбор и рассмотрение документов – от покупателей потребуется предоставить только договор долевого участия с застройщиком. Сама процедура одобрения окажется быстрее – ведь таких сделок у аккредитованного застройщика в выбранном банке будет немало. Избавлен покупатель и от рисков срыва сделки при одобренной ипотеке – здесь не будет ни нескольких собственников, один из которых внезапно решить переиграть, ни отрицательных решений органов опеки. При большом количестве предложений продавец не выберет другого покупателя, а терпеливо дождется всех согласований и одобрений.

При ипотечной покупке на вторичном рынке заемщику придется тщательно изучать предыдущую историю покупки, помня о том, как не любят банки сделки с несовершеннолетними владельцами долей и с имевшимся привлечением материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих собственников страхует и самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся ждать финального решения и одобрения, и предоставлять запрашиваемые дополнительные документы. Действительно выгодные варианты вполне могут уйти к покупателю со свободными деньгами.

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут грамотно и точно проконсультировать по вопросам ипотечной покупки при первом же обращении, опираясь на фактический опыт сотрудничества с банком. Чаще всего покупателям предложат и бесплатные услуги специалистов, которые будут сопровождать и направлять клиента при оформлении ипотеки.



Критерии для сравнения

Чтобы понять, какую квартиру выгоднее приобрести именно в вашем случае, мы предлагаем уделить внимание следующим критериям:

  1. Имеющийся бюджет на покупку и последующий ремонт.
  2. Инфраструктура и благоустройство.
  3. Сроки приобретения.
  4. Необходимость прописки.
  5. Желание и возможность получить доход с покупки.
  6. Необходимость ипотечного кредитования.
  7. Юридическая чистота.

Давайте разберем каждый из критериев, чтобы понять, в чем разница между квартирой в новостройке без предыдущих собственников и жильем со вторичного рынка.

Плюсы квартиры в новостройке

Современный дом с продуманной планировкой для многих выглядит гораздо привлекательнее устаревших архитектурных решений из прошлого хотя бы по эстетическим соображениям. Но какие еще достоинства есть у таких квартир?

  • Бюджет – низкая стоимость.

Основная причина популярности недостроенных квартир – их низкая стоимость. Если вы ищете, что дешевле, то на таком жилье можно сэкономить до 30 % бюджета. Цена за квадратный метр в этом случае прямо пропорциональна стадии, на которой находится строительство объекта. Если вместо дома пока котлован, стоимость будущего жилья для вас будет минимальной. Однако это достоинство сопровождается и повышенными рисками, которые мы разберем ниже.

  • Благоустройство – условия, планировка, гарантии.

Принимая решение о приобретении объекта недвижимости на раннем этапе строительства, часто у вас есть возможность выбрать планировку или изменить стандартную. Застройщики готовы идти навстречу даже без доплат со стороны будущего покупателя. Но даже без этого квартиры в новых домах обычно просторные и с продуманной комфортной планировкой.

Все счетчики будут установлены, как и пластиковые окна. Чаще всего лестничные клетки просторные, предусмотрена парковка, двор облагорожен, лифты рабочие и современные. Все выполнено из современных материалов, что позволяет надеяться на высокое качество и долговечность.

На потолок, окна, стены и инженерные коммуникации застройщик почти всегда дает гарантию. В том случае, если в оговоренный период возникнут проблемы, причиной которых не являетесь вы, то можно обратиться к застройщикам и компенсировать все за их счет.

  • Потенциальный доход – аренда, перепродажа.

Квартиры с хорошим ремонтом и коммуникациями охотно арендуют. Это платежеспособные клиенты, готовые платить за комфорт. Так что если вы намерены только извлекать выгоду из покупки, а не жить в ней самостоятельно, новостройка – отличный вариант. Однако это потребует дополнительных затрат на ремонт и отделку. С другой стороны, для квартир под сдачу зачастую не покупают самое дорогое и качественное, так что и здесь вы в плюсе.

Кроме того, как уже было сказано выше, покупая квартиру на раннем этапе строительства, вы получаете возможность получить до 30 % прибыли, просто перепродав жилье по факту его получения, без дополнительных инвестиций.

  • Юридическая чистота – никакого темного прошлого.

До вас никто не владел этим жильем, никакого криминала, никаких негативных событий в этих стенах гарантированно не происходило. Вы первый и единственный хозяин.

Минусы «чистой» квартиры

Несмотря на обилие преимуществ и, самое главное, невысокую цену, приобретение квартиры в строящемся доме может быть чревато проблемами. Какими именно? Попробуем разобраться.

  • Бюджет – затраты на ремонт, финансовые риски.

В ряде случаев вы получаете просто бетонную коробку, где нет даже инженерных коммуникаций. Затраты на доработку будут существенными.

Куда более серьезной проблемой может быть банкротство застройщика. Да, таких случаев единицы на всю страну, когда покупатели остаются с носом, но нужно учитывать даже эту мизерную вероятность. Хотя сейчас почти все застройщики застрахованы от банкротства. Куда более распространенная проблема – несоблюдение сроков сдачи, когда у застройщика проблемы с ресурсами.

  • Сроки приобретения – придется подождать.

В любом случае, приобретая квартиру в строящемся доме, вы обрекаете себя на ожидание, даже если застройщик будет самым добросовестным и сдаст объект точно в срок. Совсем беда, когда сроки затягиваются, переносятся раз за разом, а потенциальные жильцы никак не могут повлиять на ситуацию.

Чтобы снизить риски попасть к ненадежному застройщику, можно почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с выбранной вами компанией. Если речь о мошенниках, в интернете вы скорее всего найдете истории пострадавших или порочащие репутацию фирмы истории. Однако их отсутствие – еще не гарантия добросовестности, стоит помнить об этом.

  • Инфраструктура – временная изоляция.

Обычное дело – въехать в новостройку далеко от центра, ничем не окруженную. Инфраструктура развивается постепенно, когда есть для кого развиваться. Нередко застройщики предполагают помещения на первом этаже для бизнеса: магазинов, частных детских садов и спортивных залов. Но все равно нужно быть готовыми к периоду пустоты вокруг.

  • Прописка – возможные трудности.

Зарегистрироваться в квартире можно лишь после ее перехода в вашу собственность. Но в жилье категории «апартаменты» прописка невозможна по определению!

Что представляют собой апартаменты? По сути это квартира в жилом доме, предназначенная для нахождения в ней людей, но без статуса жилой недвижимости (своего рода офисное помещение с возможностью заселения). Цены на такое жилье могут быть существенно ниже, поскольку к обустройству нежилых помещений выставляют иные требования. Владельцы апартаментов вынуждены платить больше за коммунальные услуги, поскольку для них тарифы идентичны нежилым помещениям.

Говоря языком цифр, специалисты сообщают, что по сравнению с ежемесячной квартплатой за жилье 80 – 100 квадратов владельцы апартаментов платят больше на 2 – 2,5 тысячи рублей. Продавцы подобного жилья считают, что разница в платежах на несколько лет покрывается благодаря сниженной цене на такие квартиры.

  • Ипотека – повышенная ставка.

Ряд сложностей может подстерегать потенциальных покупателей первичного жилья. Банки без энтузиазма рассматривают заявки на покупку недостроенных объектов из-за рисков затянутых сроков сдачи. Процентная ставка при этом обязательно окажется на 2 – 4 % выше, чем на вторичку. Так что раздумывая над тем, что лучше купить в ипотеку, вывод напрашивается сам собой.

Достоинства вторичного жилья

Для некоторых вторичное жилье кажется непривлекательным только потому, что в нем уже кто-то жил до этого. Отбросив эмоциональные аргументы, давайте взглянем прагматично на все преимущества таких квартир.

  • Бюджет – экономия на ремонте.

Несмотря на то, что цены на вторичное жилье выше, квартира вам достается уже обжитая, со всеми коммуникациями, ремонтом, а часто даже с мебелью. Если вы планируете просто сдавать ее, то даже не придется обновлять под свои вкусы. Да и для собственной жизни потребуются гораздо меньшие вложения, чем обустройство голых стен.

  • Инфраструктура – полный комплекс.

Давно построенные дома окружены всем необходимым, что может понадобиться жильцам, включая магазины, больницы, спортивные залы, кинотеатры и прочее.

Рынок вторичного жилья огромен, так что у вас есть возможность подобрать квартиру в любой части города, учитывая ваши особые предпочтения (близость к работе, парку, метро, в хорошем районе, рядом с университетом и т. д.) Кроме того, есть возможность оценить соседей и понять, насколько спокойной будет ваша жизнь рядом с ними. Такой роскоши владельцы недостроенного жилья себе позволить не могут.

  • Сроки приобретения – минимум ожидания.

Въехать в понравившееся жилье вы сможете сразу же после заключения сделки, тогда как с новостройкой даже при покупке на последнем сроке ждать придется несколько месяцев + время на ремонт.

  • Прописка – стандартная процедура.

Зарегистрироваться по адресу свежеприобретенного жилья не составит труда, ведь это стандартная процедура.

  • Потенциальный доход – аренда.

Сдать квартиру со вторичного рынка легко. Как уже отмечалось выше, часто даже не требуется дополнительных вложений в ремонт и обустройство пространства. А вот с получением дохода от перепродажи вряд ли получится выиграть много. Удачным исходом будет продажа за потраченную сумму с поправкой на инфляцию.

  • Ипотека – стандартные условия.

У банков нет никаких предубеждений относительно оформления ипотечного кредитования для вторичного рынка. Вы можете рассчитывать на стандартные условия. Одобрят заявку или нет – зависит от вашей финансовой состоятельности!

Недостатки «бывшей в употреблении» квартиры

К сожалению, большое количество достоинств вторичного жилья не покрывает полностью все риски его приобретения. Но зная «врага» в лицо, вы значительно упростите себе жизнь и повысите шансы на успех.

  • Бюджет – более высокие цены за квадратный метр.

Можно подобрать недорогой вариант, но обычно низкие цены чем-то обусловлены: плохой репутацией района, неудобным расположением, неадекватными соседями, мрачной историей жилья или плохим состоянием самого дома и прочими неприятными сюрпризами.

  • Потенциальный доход – никакой быстрой прибыли.

Не стоит рассчитывать, что вам удастся выгодно перепродать только что приобретенное на вторичном рынке жилье. Цены на каждый объект зачастую основательно аргументированы, так что заломить прайс вряд ли удастся. Разве что вам повезет приобрести жилье за бесценок, потому что владельцам срочно нужны деньги и они демпингуют.

  • История и юридическая чистота – мошенники и «плохая карма».

Кому-то это может показаться смешным, но множество людей действительно обращают внимание на историю квартиры, которую приобретают. Некоторые отказываются жить там, где недавно кто-то умер или было совершено преступление. Но владельцы часто скрывают темное прошлое объектов недвижимости в надежде на быструю сделку.

Повезет, если скрывали только соседа-алкоголика или умершую на диване в гостиной прапрапрабабушку. Гораздо более серьезными последствиями может обернуться мошенничество с документами. Вряд ли вы обрадуетесь, когда на пороге появится еще один законный владелец квартиры и предъявит свои права. Решается это оплатой услуг подкованного юриста, но стоят услуги такого специалиста немало.

  • Благоустройство – неожиданные расходы на обновление.

Ветхость стен и инженерных коммуникаций – обычное дело, когда речь идет о старых домах, построенных двадцать и больше лет назад. Пусть вас не вводит в заблуждение хороший вид фасада, ведь это не гарантирует и хорошего общего состояния.

При покупке на вторичном рынке лучше всего проверить прочность дома и инженерных систем с помощью экспертов, услуги которых придется оплатить отдельно. Пренебрегая оценкой, вы рискуете заплатить половину стоимости жилья при капитальном ремонте и укреплении всей конструкции здания.

Рейтинг вторичного жилья по прочности здания

Для понимания, какие дома входят в группу повышенной опасности, мы предлагаем ознакомиться со сроками эксплуатации разных типов домов. На этот срок влияет фундамент, стены и перекрытия (несущие конструкции) и использованные при постройке материалы.

  • Дома монолитного типа – до 300 лет.
  • Кирпичные дома со стенами в 2,5 кирпича (вторичный рынок) – до 150 лет.
  • Новостройки крупноблочные и кирпичные – до 125 лет.
  • Крупнопанельные и блочные дома – до 100 лет.
  • Дома из шлакобетонных и похожих плит – до 90 лет.
  • «Хрущевки», дома из тонкостенных панелей – до 40 – 50 лет (были построены в 1960-х, но могут прослужить на 10 – 25 лет дольше).
Фото 1

Плюсы и минусы

Достоинства покупки вторичного жилья:

  • практически всегда ‒ отсутствие недавно заехавших соседей, которые осуществляют ремонт;
  • шанс на заселение в сжатые сроки;
  • заранее известная стоимость коммунальных услуг.

Недостатки покупки вторичного жилья:

  • отсутствие инвестиционный перспективы такой недвижимости;
  • нужда в ремонте;
  • риски приобретения жилья с обременением;
  • износ коммуникаций и конструкций дома;
  • соседи из разных социальных слоев;
  • старая инфраструктура поблизости.
Узнайте, как проверить квартиру в новостройке перед покупкой.

Можно ли приобрести готовую новостройку в ипотеку? Информация здесь.

Как оформить новостройку в собственность? Подробности в этой статье.

Достоинства покупки квартиры в новостройке:

  • страхование сделки и ее юридическая прозрачность;
  • высокий класс недвижимости;
  • возможность приобретения помещения с хорошим ремонтом;
  • наличие ипотечных программ с привлекательными условиями;
  • новая инфраструктура поблизости;
  • как правило ‒ соседи из одного социального класса;
  • современные коммуникации, конструкции дома, оборудование;
  • возможность воспользоваться выгодными предложениями при покупке.

Недостатки покупки квартиры в новостройке:

  • в некоторых случаях ‒ необходимость ждать в течение 1-2 лет, когда застройщик завершит строительство;
  • заранее неопределенная стоимость коммунальных услуг;
  • дом может дать усадку;
  • заранее неизвестно, какими людьми окажутся соседи;
  • шум от ремонта других соседей.
Фото 2

Строительные нормативы

Основная часть вторичной недвижимости была построена во времена когда СНиПы были обязательны, поэтому в квартирах соблюдены нормативы соотношения площадей и соблюден уровень инсоляции.

Инсоляция - это проникновение солнечного света в жилые комнаты. Согласно СНиПу солнечный свет должен проникать в каждую квартиру и солнечные лучи должны задерживаться в комнате не менее чем на два часа. Этот норматив был принят в середине ХХ века как эффективный метод борьбы с туберкулезом (прямой солнечный свет обеззараживает воздух).

Совсем недавно главный архитектор Москвы заявил, что по его мнению инсоляция - это атавизм. Следовательно, можно ожидать, что будет разрешено девелоперам строить квартиры в которые не проникает солнечный свет.

СНиПы были разработаны для того, чтобы каждая квартира соответствовала нормативам и требованиям. Сегодня СНиПы переписаны в своды правил и носят рекомендательный характер.

Отказ от СНиПов не всегда гарантирует комфорт проживания, поэтому если для вас важно, чтобы солнечный свет проникал в квартиру, то предпочтительнее выбирать вторичную недвижимость.

Перед покупкой квартиры в новостройке уточните расположение дома относительно сторон света. Если окна квартиры выходят на север или северо-запад, то не стоит ждать в окнах солнечного света. В северных широтах России эти стороны света закрыты для солнца.

Для Москвы и Санкт-Петербурга идеально выбирать квартиру окна которой выходят на юг (юг, юго-запад, запад, восток, юго-восток). Это гарантирует проникновение прямого солнечного света.

Фото 3

Новостройка или вторичка: что лучше?

Прежде чем ответить на вопрос: «Какую квартиру лучше купить ‒ вторичку или новостройку в 2019 году?», стоит привести аргументы в пользу каждого вида недвижимости.

Аргументы в пользу первичного жилья:

  1. Психологический комфорт, чистота квартиры. В целом, при заезде в первичное жилье у покупателя возникает психологический комфорт первого владельца. Отпадает необходимость в замене изношенных коммуникаций в квартире. Если проводится ремонт, то его стоимость в дальнейшем компенсируется, поскольку после заселения дома цена такого жилья вырастет примерно на 20%.
  2. Выбор. При приобретении квартиры в новостройке покупатель в большинстве случаев может выбрать подъезд, этаж, месторасположение квартиры и даже предпочтительный вид из окна. В случае со вторичкой, приходится довольствоваться тем, что предлагается.
  3. Подъезды. Современное жилье строится с учетом всех актуальных норм. При въезде в новостройку покупатель увидит широкие подъезды, большие двери, наличие грузовых лифтов. Все в новостройке сделано так, чтобы людям было удобнее въезжать. Кроме того, в новостройку, как правило, въезжают граждане, которые приобрели жилье за свои заработанные деньги. Поэтому им и в голову не придет портить подъезды, бросать мусор и окурки. Во вторичке же часто проживают граждане, получившие квартиры по наследству от родственников или от государства в результате приватизации. Поэтому в такой недвижимости можно найти соседей, которые привыкли не доносить мусор до баков или кидать окурки в подъезде.
  4. Конструкции и инфраструктура. Застройщик гарантирует работоспособность всех инженерных коммуникаций, проложенных в доме. В новостройках имеются современные системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, чем, к сожалению, не может похвастаться большинство вторичных домов. Вокруг новостройки расположена вся необходимая инфраструктура: новые детские площадки, просторные дворы, поликлиники, детские сады и школы. Все элементы инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Кроме того, рядом с современными домами запроектированы вместительные парковки, что актуально для многих новоселов. Как правило, рядом со многими вторичными зданиями, возведенными еще в советское время, парковки отсутствуют или рассчитаны на 10-15 машиномест, что недостаточно с учетом современных реалий.
  5. Приобретение недвижимости, свободной от обременений. Вторичное жилье может скрывать неприятные сюрпризы. К примеру, появится претендент на недвижимость, который несколько лет назад отказался от приватизации в пользу родственника, поэтому получил право на проживание в помещении пожизненно. Кроме того, во вторичном жилье может оказаться незаконная перепланировка. Приобретение жилья в новостройке не таит таких неприятных моментов.
Читайте, как купить нежилое помещение в новостройке.

Как принимать квартиру в новостройке? Смотрите тут.

Аргументы в пользу вторичного жилья:

  1. Приобретение готового жилья. Большинство покупателей остаются довольны стандартной планировкой помещения и не видят необходимости в кардинальных изменениях. Максимум, что они делают ‒ косметический ремонт. В то же время как при ремонте в новостройке покупатель в большинстве случаев должен провести стяжку пола, штукатурку стен, покрасочные работы, поклейку обоев, укладку полов, устройство потолков, установку сантехники и т. д.
  2. Район. Часто район является важным критерием при приобретении недвижимости. Если покупатель желает купить первичную квартиру в конкретном районе, то он может быть разочарован. Дело в том, что среди новостроек выбор будет крайне ограничен. А вот вторичную недвижимость можно отыскать в любом районе.
  3. Стабильная работа оборудования. Хотя при возведении новостроек и используются современные технологии, все новые коммуникации будут нуждаться в отладке. Лифт в новых домах может не работать неделями. Кроме того, могут начаться перебои с отоплением. Во вторичном жилье, как правило, такое не встречается, конечно, если не принимать во внимание совсем старые дома.
  4. Честная сделка. Сейчас гораздо меньше мошенничества на рынке вторичной недвижимости, поэтому почти нет историй об обманутых покупателях такого жилья. Гораздо выше шанс нарваться на недобросовестного застройщика при приобретении первичного жилья. Ведь чем на более ранней стадии вложены средства ‒ тем выше вероятность оказаться в итоге обманутым. Что уж говорить о том, что перенос сроков сдачи первичного жилья ‒ это, скорее, обыденное дело.

На основании вышеприведенных аргументов каждый может самостоятельно сделать вывод, какая недвижимость лучше в его случае.

Если оформлять в ипотеку

И новостройки, и вторичное жилье можно брать в ипотеку. Однако здесь тоже существуют свои нюансы. Не все банки готовы кредитовать приобретение недвижимости в строящемся доме. А застройщик, как правило, аккредитует жилье всего в паре финансовых учреждений, поэтому перед покупателями не остается особого выбора.

Ставка по такой ипотеке будет на несколько процентов выше, чем ставка по ипотечному кредиту на приобретение вторички.

Оформить ипотеку на приобретение вторичной недвижимости можно в большинстве банков. Однако финансовые конторы не готовы кредитовать покупку квартир в совсем старых домах.

Что такое первичное и вторичное жилье?

Фото 5

Первичной называют недвижимость, первым собственником которой становитесь вы. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.

Во-первых, заинтересованным в покупке первичного жилья мы уже рассказывали, как купить квартиру в новостройке. Во-вторых, если ваш выбор пал на существующую пока только на бумаге квартиру, то изучите закон № 214-ФЗ, регулирующий продажу жилья в домах, постройка которых только планируется или пока не завершена.

Согласно этому закону, застройщик обязан закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, чтобы все участники программы (покупатели) смогли получить описанные в договорах квартиры (объекты строительства). После подписания акта приема-передачи покупатель обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру. После этого жилье считается вторичным.

Вторичной называют недвижимость, собственником которой выступает юридическое или физическое лицо. Жилье может иметь статус частного, муниципального или государственного, но принадлежать ко вторичному рынку оно от этого не перестает.

Даже если квартира расположена в новом доме, которому меньше года, все равно она будет считаться вторичным жильем. Здесь и кроется подвох в определении того, что лучше для покупки, ведь даже новая квартира может относиться к категории вторичного жилья.

Фото 5

Что нужно знать?

Перед тем, как приобрести недвижимость, стоит учесть основные критерии:

  1. Стоимость. Вторичное жилье обладает фиксированной стоимостью, в то время как цена 1 м2 первичного жилья зависит от стадии строительства. Перед покупкой стоит определить свой бюджет и выбрать форму оплаты ‒ ипотека, разовый платеж или другой вариант.
  2. Сроки заезда. После приобретения вторички покупатель в большинстве случаев может заехать в помещение после проведения сделки. С новостройками дела обстоят несколько сложнее. Если строительство завершено, покупатель может въехать в недвижимость в ближайшие месяцы. А если стороны заключили договор еще на этапе котлована, то человеку придется ждать год или два, пока завершится строительство. Срок может быть существенно растянут.
  3. Выбор. На рынке вторичной недвижимости есть масса вариантов. Здесь практически каждый покупатель сможет найти предложение, отвечающее его запросам. В случае с новостройками, наиболее перспективная недвижимость приобретается еще на этапе котлована. А если строительство уже завершено, то на рынке остаются, как правило, не самые благоприятные варианты.
  4. Вложения. Перед тем, как взять недвижимость, стоит трезво оценить, сколько денег придется в нее вложить. Никто не хочет жить в помещении с голыми стенами. Как правило, первичная недвижимость предлагается под черновую отделку. Квартиры на вторичном рынке приобретаются уже с ремонтом, пригодным для проживания. Но в большинстве случаев новые владельцы делают собственный ремонт, полностью обновляя интерьер, сохранившийся от прежних хозяев.
  5. Риски. И в том, и в другом случае покупатель определенным образом рискует. При приобретении первичной недвижимости существует риск того, что застройщик затянет строительство на годы. Также строительная компания вполне может обанкротиться. Такие моменты сложно предвидеть заранее, а после финансовых вложений деньги уже будет не забрать. При приобретении вторичного жилья существует риск купить квартиру с обременением.

Вопросы и ответы

Чем отличается готовое жилье , от строящегося?

Для чего нужна закладная , если дом построян, но квартира не сдана?

Эксперт:

Искандэр!

Чем отличается готовое жилье, от строящегося?

Искандэр

Готовое жильё приобретается покупателем по договору купли-продажи, где предметом будет жилое помещение с уже. как правило, присвоенным кадастровым номером. То есть, это уже имеющаяся в наличии квартира.

Строящееся жильё покупатель получит только в будущем, когда застройщик завершит строительство и передаст готовую новостройку дольщикам. Такая сделка проходит по договору долевого участия (ДДУ — заключается между застройщиком и дольщиком) или по договору переуступки права требования  (ДУП — заключается между дольщиком и новым дольщиком). В этом случае  покупатель (дольщик) оплачивает право получить жильё в будущем.

Для чего нужна закладная, если дом построян, но квартира не сдана?

Искандэр

Я понимаю — Вы оформляете ипотеку в банке…

Закладная нужна. В данном случае кредитор, предоставивший кредит на сделку, становится залогодержателем права требования. Как я выше указывала — покупается только право получить в будущем жильё. И если заемщик (дольщик) не будет возвращать  ипотеку, то право требования перейдёт по закладной к кредитору (банку).

В общем, закладная в этом случае обязательно оформляется.

Удачи!

добрый вечер! скажите пожалуйста.если мы берем квартиру в новостройке с ремонтом от застройщика,по ипотеке , почему говорят ,что это вторичка и соответственно ставка будет выше.

Эксперт:

Ирина!

Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Таким, образом, к сожалению, банк определяет в данном случае по формальному признаку — получения свидетельства о праве собственности.

Подскажите, пож-та, на каком основании банк требует оценку квартиры для страховки? Ипотека была взята на покупку квартиры в строящемся доме. Сейчас дом сдан. Для чего нужна оценка нового жилья, если его стоимость была определена на момент заключения договора с застройщиком? Кредит мне дали на покупку конкретного жилья, стоимость которого была известна. Поручителей нет. Квартира в залоге. Стоимость квартиры 2 300 000, сумма кредита 700 000. Чем руководствуется банк, требуя оценку новой квартиры?

Могу ли я вывести квартиру из залога? Например привести поручителя? Вариант с залогом другого имущества не рассматриваю. Какую сумму я должен выплатить, чтобы вывести квартиру из залога?

Заранее

Эксперт:

Так как квартира новая, стоимость имущества указана в документах, то оценка имущества не нужна, но если есть споры о стоимости имущества, то в этом случае оценка обязательна. Для страхования нет требования об обязательности оценки.

живу в Самаре

хочу узнать-на что могу потратить маткапитал

на дом с формулировкой-жилое

и какие должны быть в этом доме критерии для покупки его с маткапиталом

или на квартиру?

квартира должна быть в новостройке или вторичку можно?

Эксперт:

Екатерина!

Главным критерием приобретения жилья, на которое вы можете потратить материнский капитал является его пригодность для проживания. Вы можете потратить его на жилой дом, на квартиру на вторичном рынке, на квартиру в долевом участии в строительстве, на комнату в квартире, на часть жилого помещения. В целом — любые объекты жилой недвижимости. Вы не можете купить долю в праве на перечисленные объекты, объект должен поступить в собственность вашу и членов вашей семьи.

Подскажите, пожалуйста, каких "подводных камней" можно ожидать при покупке жилья на вторичном рынке, чего не возможно увидеть в документах и проследить?

Эксперт:


Владислав, на самом деле очень общий вопрос и просто так не ответишь на него.

Если отвечать общими фразами, то основное о чем я знаю, это:

1) поддельные документы на квартиру;

2)неправильное оформление приватизации;

3)совершение с этой квартирок сделок в прошлом, при которых нарушены права 3х лиц (например в наследовании одного не уведомили а он начал оспаривать);

4)покупка квартиры с детьми;

5)покупка квартиры из под ареста;

6)регистрация временных жильцов, детей, наоборот когда собственник не зарегистрировал своих несовершеннолетних детей и тд.

При желании Вас «кинуть» можно все сделать быстро, Вам же необходимо перед покупкой, за минимальный срок, взять выписку из ЕГРП, поквартирной карточки и лицевого счета квартиры. Плюс всегда советую переговорить с соседями, иногда помогает.

Эксперт:

         Нужно иметь в виду, что при покупке недвижимости на вторичном рынке кроме продавца могут появиться наследники на недвижимость. Кроме того стоит обратить внимание на то, что квартира может быть заложена и являться предметом какого-либо судебного разбирательства.

         По квартирам, право собственности на которые возникло в результате приватизации, проведенной в 1992-1994 годах, при проведении приватизации в число собственников не включали несовершеннолетних детей, проживавших в квартире. Теперь могут появляться иски об оспаривании приватизации. 

        По поводу забытых наследников, они могут появиться совсем неожиданно. Перехода прав на квартиру наследования по завещанию  является скрытой опасностью, которая может привести к признанию сделки недействительной в судебном порядке. Но здесь срок оспаривания завещания ограничен общим сроком исковой давности и не превышает трёх лет, с тех пор как гражданин узнал или должен был узнать, что его права нарушены.

       Кроме того опасность может быть при продаже квартиры, в том числе и через доверенное лицо, недееспособным или ограниченным в дееспособности судом. Такой бывший собственник квартиры, с помощью адвоката или опекуна (попечителя) может подать  иск в суд о признании сделки ничтожной.  Имеется риск при продаже квартиры престарелым человеком, когда она или ее адвокат могут заявить, что в результате заболевания такой человек находился в состоянии, не позволявшем ему осознавать значение своих действий и руководить ими.

       При покупке квартиры вторичного рынка следует ознакомиться не только со свидетельством о собственности, но и с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. В этой выписке будет отражена  история квартиры. Из реестра видно накладывались ли на квартиру  аресты, были ли обременение, возможные разбирательства.
           Если по квартире были споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения, срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью составляет три года.

          Если будет информация о наличии споров, по квартире, то можно попросить  собственника предоставить судебное решение.

         Как верно заметил коллега можно и поспрашивать соседей, в том числе о лицах, ранее прописанные в квартире, не не проживающих в ней, в том числе осужденных к лишению свободы на длительный срок,  подвергнутых принудительному лечению в психиатрических больницах. Если такие лица были, то нужно будет выяснять не сохранили ли они право пользования квартирой.

Эксперт:

Для покупки необходимо запросить выписку из ЕГРП, оформлять необходимо с собственником жилья, и помимо того что уже указали никто не застрахован от «пришибленных жизнью» соседей, здесь только опросы и беседы с соседями или бабками у подъезда и то информация по достоверности 50 на 50 . 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Проверяйте у продавца на  наличие всех документов (право собственности, справку из БТИ)

Также поинтересуйтесь если ли у них дети и имеют ли они долю в собственности. Если несовершеннолетние являются собственниками, то требуйте разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Сделайте запрос в ЕГРП для проверки истории квартиры.

Пусть предоставят Вам  справку из ЖЭУ о том, что долги по кварплате отсутствуют.

При покупке недвижимости  в договоре  указывайте цену реальную.

Эксперт:

Один из главных документов, помимо перечисленных коллегами, расширенная Выписка из домовой книги, в которой перечислены все владельцы квартиры, начиная с даты сдачи дома в эскплуатацию, а также все основания регистрации и снятия с регучёта, а также адреса, куда выбыли прежние жильцы. Но получить её может только собственник жилья (продавец), так что требуйте её в первую очередь, а потом уже ориентируйтесь по тому, кто там вписан. А то ведь бывает квартира с прекрасной родословной, как я их называю: продавец по ордеру получил, всю жизнь прожил и сейчас продаёт. Это самые чистые варианты.

Эксперт:

уважаемый Владислав!

Мне очень понравилась Ваша формулировка: чего невозможно отследить в документах. Невозможно, например, если квартира передавалась по наследству, из документов узнать весь круг потенциальных наследников. Вдруг кого-либо злонамеренно не уведомили о смерти наследодателя и он случайно узнает об этом печальном известии? В таком случае у него появится право обратиться в суд с иском о пересмотре сделки и, естественно, о восстановлении срока.

Конечно, теоретически покупатель не должен пострадать от таких неожиданностей. Он имеет право предъявить регрессный иск продавцу, то есть потребовать, чтобы тот возместил ему все убытки или уж по меньшей мере вернул то, что получил. Однако это право носит всего лишь теоретический характер. Даже если суд удовлетворит такой иск, далеко не всегда можно добиться исполнения судебного постановления, во всяком случае в разумный срок.

Поэтому, как мне кажется, агентства недвижимости должны предоставлять финансовые гарантии таких сделок. 

Эксперт:

Уважаемый Владислав!

Попросите продавца предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру и правоустанавливающие документы к ней. Рекомендую внимательно прочитать документы, и сверить паспортные данные из свидетельства с паспортом.

Далее необходимо получить от собственника архивную(расширенную) выписку из домовой книги, которая позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. Кроме этого, можно заказать в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП, где будут отражены запреты, ограничения, обременения на совершение операций с данной квартирой. Просмотр этих документов осуществляется с целью, исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на квартиру (возможно когда-то были нарушены интересы несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан).

Особенно внимательно нужно подойти к приобретению квартиры, которая перешла продавцу по наследству (особенно в ближайшее время), поскольку проверить, существуют или нет на квартиру другие претенденты, кроме продавца, очень сложно. При покупке квартиры, которая была приобретена по договору ренты с правом пожизненного проживания бывшего владельца, следует попросить предоставить продавца свидетельство о смерти рентополучателя. Можно настоять на предоставлении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит на учете и желательно присутствовать при получении этих справок.

Вы можете дополнительно переговорить с соседями, но гарантия, что Вам дадут правдивую информацию, не велика.

Вместе с тем,  для заключения договора купли-продажи и дополнительной «проверки» квартиры, могут потребоваться следующие документы:

— справка БТИ (содержит в себе оценочную стоимость продаваемого объекта), а также технический паспорт;

 — справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и документы, подтверждающие уплату налога на имущество;

 — паспорт продавца, смененный по достижении определенного возраста, т.е. действительный;

 — письменное нотариальное согласие одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;

 — письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки;

 — разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или ограниченно, полностью недееспособных;

— решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

 — брачный договор (соглашение о разделе имущества);

Часть документов, являются платными, так что нужно быть готовым к дополнительным расходам. Кроме того, в случае попадания Вас в «неприятную ситуацию», в гражданском праве дается определение добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ) — это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать, при этом выделяются два основания признании добросовестности покупателя: имущество должно быть приобретено по возмездной сделке; покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником. Но, даже в случае судебной тяжбы и при выигранном Вами деле, к сожалению, судебные решения не всегда исполняются. Поэтому лучше подстраховаться на этапе подготовки, чтобы быть более или менее уверенным в чистоте сделки. Удачи Вам! 

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zen.yandex.ru/media/id/59316f0bd7d0a653a549d140/59c20df83c50f71d1160fffd
  • https://srbu.ru/stroitelnye-raboty/484-novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe.html
  • https://vsvoemdome.ru/dom/kupleprodazha/novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe-plyusy-i-minusy
  • https://realtyurist.ru/novostrojka/novostrojka-ili-vtorichka-chto-luchshe/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий