Что лучше снимать квартиру или взять ипотеку

 

Этот насущный вопрос встает перед теми, кто живет в съемном жилье. И традиционно каждая из позиций находит своих сторонников в обоих «лагерях». Как же. В статье поднимается вопрос о целесообразности ипотечного кредита. Есть ли ситуации, когда он выгоднее, чем выплата аренды? Оказывается, что да!

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Иные аспекты выбора: ипотека или аренда

Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.

Ипотека

Доводы «за»:

  1. Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
  2. После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
  3. Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).

Доводы «против»:

  1. При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
  2. Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.

Аренда

Доводы «за»:

  1. Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
  2. При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
  3. Не нужно иметь официальный доход.
  4. Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.

Доводы «против»:

  1. Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
  2. Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.

Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.

Как накопить на первоначальный взнос ипотеки?

Я просто уверен, что многие из вас задаются этим вопросом. Сразу хочу сказать, что в этой статье я не буду освещать данную тему, поскольку вся интересующая вас информация будет выложена в моем обзоре «Как накопить на ипотеку». Единственное, о чем я хочу вам сказать, — о разумной экономии. Старайтесь сводить свой дебет с кредитом и научитесь откладывать деньги. Когда-то я уже писал инструкцию по составлению личного финансового плана. Настоятельно советую вам воспользоваться ею и пересмотреть свой бюджет.

Несколько полезных советов

  1. Найдите единомышленников и копите на квартиру вместе. Кто бы там что ни говорил, но самостоятельно скопить деньги на покупку жилья – это задача, с которой справляются очень немногие. К тому же, помимо ежемесячных платежей по ипотеке, вам нужно будет еще и на что-то жить, платить за коммуналку и так далее. Поэтому возьмите листок бумаги и запишите на нем всех своих близких друзей и родственников, с которыми имеете доверительные отношения. После этого выберите тех, кто, так же как и вы, копит деньги на жилье, и предложите платить за ипотеку поровну и иметь одинаковые доли в квартире. Таким образом, вы сможете сократить срок выплаты ипотеки и жить вместе по принципу съемной квартиры, только в этом случае будете платить за свою недвижимость. После того, как вы выплатите половину кредита, вы сможете продать квартиру, погасить вырученными деньгами остаток долга, а разницу – прибыль, поделить со своим компаньоном. Эти деньги можно будет использовать в качестве первоначального взноса для покупки собственного отдельного жилья
  2. Думаю, что каждый человек, который хотя бы немного знаком со спортом, знает о существовании спринтеров и марафонцев. Первые совершают забеги на короткие дистанции: они отличаются невероятной скоростью, но их выносливости хватает лишь на 100-200 метров. Марафонцы, конечно, уступают спринтерам в скорости, но при этом без труда могут преодолеть дистанцию в 10-20 км. Если провести аналогию между спортом и недвижимостью, получается, что если вам необходимо жилье на короткий срок, то нет смысла связываться с кредитами, аренда будет для вас гораздо выгоднее. Но если у вас далеко идущие планы, то покупка собственного жилья будет для вас более выгодной
  3. Если вы считаете собственную квартиру неким априорным благом, то есть один секрет, как получить ее с максимальной для себя выгодой. Продавать жилье принято по метрам квадратным, а вот сдавать – по комнатам. Именно поэтому имеет смысл купить две однокомнатные квартиры, сдать их в аренду, а взамен снять для себя двухкомнатную. Таким образом, вы убиваете сразу двух зайцев – и квартиру в своем распоряжении имеете, и живете там, где вам это удобно
  4. Ну а закончить нашу беседу о деньгах я бы хотел тезисом. Даже квартира в кредит является материальным активом, который в случае необходимости можно продать. Вы всегда можете отказаться от ипотеки, продать жилье, вернуть банку долг, а оставшиеся деньги потратить на свое усмотрение. Отличным вариантом, кстати, может быть покупка студии в строящейся новостройке
Фото 1

Ежемесячный платеж

Ипотека пугает многих своими солидными ежемесячными взносами. Я предлагаю вам несколько вариантов платежей, исходя из особенностей 3 категорий заемщиков:

  • людей с небольшим доходом и без сбережений
  • тех, кто имеет накопления и стремится поскорее избавиться от кредита
  • промежуточное звено

Напомню, что банки фиксируют суммы платежей до окончания ипотечного взноса.

Аренда подразумевает ежегодное увеличение суммы ежемесячной платы за съем жилья. Учитывая, что в среднем инфляция растет на 4% в год, а заранее угадать аппетиты арендодателя невозможно, предлагаю взять для расчетов те же сроки, что мы использовали при подсчете ипотеки. Для этого воспользуемся формулой:

S2018 = S2017 * (P2017 + 100) / 100

В данном случае:
S – это стоимость одного месяца аренды;
P – инфляционный процент конкретного года.

Допустим, что рост инфляции в ближайшие 25 лет будет стабилен и не изменится. Отсюда получаем:

Таким образом, получается, что в краткосрочном периоде выигрывает аренда, а вот в перспективе – ипотека. Поскольку взносы по кредитам фиксированы, то ежегодно вам будет проще выплачивать ипотеку по причине инфляции и потенциального роста заработной платы. Столь простые и естественные экономические процессы самостоятельно решают проблему, как накопить на квартиру.

Минусы съемного жилья

  1. Вам придется регулярно сталкиваться с повышением арендной платы за жилье и, что самое неприятное, отдаваться деньги будут в никуда
  2. Вы не сможете обустроить квартиру на свое усмотрение. Никаких ремонтов, покупки новой мебели, переклеивания обоев без предварительного разрешения хозяина жилья совершить нельзя. К тому же, за вами будут постоянно следить, приезжать проверять состояние квартиры без предупреждения. Если не повезет с соседями, то и они будут периодически жаловаться на вас хозяину, что только увеличит число его визитов
  3. В любую минуту вас могут попросить освободить квартиру. Возможно, хозяин решит продать жилье или придет к мысли, что вы недостаточно хороши для его квартиры, а, быть может, кто-то попросту предложит ему больше денег за аренду
  4. Поиск хорошего жилья с адекватным хозяином – задача крайне непростая
Ипотечное жилье

Ну а теперь давайте выясним, стоит ли брать квартиру в ипотеку, какие слабые и сильные стороны имеет этот вариант взаимодействия с недвижимостью.

Плюсы собственного ипотечного жилья

  1. Пожалуй, главное достоинство покупки жилья, пусть даже с использованием кредита, — это то, что вы становитесь его собственником. Причем речь даже не столько о том, что квартира становится полностью вашей, сколько о возможности зарегистрироваться по месту жительства, поставить на учет свое авто и избежать множества неприятностей, которые связаны с инициативой власти по выявлению «лишних жильцов» и влекут за собой штрафы за нарушение правил прописки
  2. Когда вы берете ипотеку, вы работаете на свое собственное жилье. Все деньги, что вы выплачиваете за кредит, утекают не в неведомые дали, а приближают вас к моменту, когда квартира станет полностью вашей. Зачастую именно по этой причине те, кто хочет купить квартиру в ипотеку, решают распрощаться со съемным жильем и пойти в банк, чтобы одолжить денег на покупку
  3. Подумайте о том, что через каких-то 20-30 лет, когда вы выйдете на пенсию, искать деньги на аренду жилья будет крайне сложно. К сожалению пенсии в нашей стране более чем скромные, а о каких-либо видах пассивного дохода в России знают очень немногие, не говоря уже о том, чтобы иметь таковые
  4. Вы всегда можете оформить налоговый вычет и тем самым уменьшить сумму ипотечных платежей. Суть заключается в том, что вы оформляете возврат налогов с приобретенной квартиры в ипотеку или просто отказываетесь от уплаты налога на определенную сумму. Второй вариант касается ваших доходов. Думаю, что все знают, что с каждых заработанных нами 100 рублей нашему работодателю приходится отдать 13 из них в качестве налога на доходы физических лиц. Оформляя жилье в кредит, вы можете потребовать возмещения НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку, 260 000 рублей за основную сумму долга и 390 000 рублей с выплаченных процентов по ипотеке

Экономическая целесообразность аренды и ипотеки

Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.

Сразу уточним, что аренда жилья без цели накопить на свою квартиру, всегда однозначно финансово выгоднее, чем ипотека.

Для расчёта будет использован калькулятор.

Ипотека

В качестве исходных данных примем условия:

  • 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
  • срок кредита – 10 лет;
  • наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % — 1 млн. руб.;
  • средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2019 года);
  • коммунальные платежи – 4 000 руб.;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).

При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:

  • ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
  • переплата за весь срок – 2 341 370 руб.

С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:

  1. Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
  2. Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
  3. Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
  4. Коммунальные платежи – 570 080 руб.

Аренда

Исходные данные:

  • арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным + показания счётчиков);
  • срок аренды – 10 лет;
  • ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
  • срок вклада – 10 лет;
  • ставка по вкладу – 8 %;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).

При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.

К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:

  • расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
  • сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.

Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).

Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.

Таким образом, купить квартиру в ипотеку в долгосрочной перспективе менее выгоднее, чем арендовать жилье и копить на своё. Но разница несущественна, всего около 70 тыс. руб. или 2%.

Для наглядности:

Расчёт позволяет сделать выводы:

  1. Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
  2. Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
  3. С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
  4. Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.
Фото 2

Что дает ипотека и аренда

Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы. Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека – это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.

Другие считают, наоборот, что аренда недвижимости невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.

Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.

Ипотека дает:

  • право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
  • надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
  • возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.

При этом ипотека сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.

Аренда дает квартиросъемщику:

  • мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
  • возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
  • отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.

В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Минусы ипотеки

Фото 4
  • Чтобы сделать перепланировку в своей новенькой квартире вам нужно будет сначала спросить разрешения у банка. Аналогичным образом обстоит дело и с продажей ипотечного жилья. К сожалению, вы и шага ступить не сможете, не получив предварительного одобрения от банка
  • Несомненно, главным недостатком ипотеки является колоссальная переплата, которая нередко в два-три раза превышает стоимость самого жилья. Только вдумайтесь, что за 2 000 000 рублей, взятых по ипотеке, вам нужно будет в течение 20 лет отдавать банку по 20 000 рублей. Причем, даже если вы будете ежемесячно откладывать по 20 000, нужная сумма у вас появится только через 8 лет (к сожалению, от такого варианта всегда отказываются)

Математические отступления

Чтобы оценить все возможности ипотеки, стоит добавить немного цифр в наше с вами обсуждение. Несмотря на то, что ранее мы просчитали финансовые выгоды от съемного жилья, мы не упомянули о том, что инфляционные процессы приводят к росту арендной платы, но никак не касаются ипотечных платежей. Это связано с тем, что их размер фиксируется в договоре. То есть, когда вы решаете взять ипотечный кредит с ежегодной процентной ставкой 10-13%, вы тем самым фиксируете цену недвижимости.

Поскольку теперь вы становитесь собственником жилья, деньги, которые раньше вы отдавали за аренду, можно откладывать на досрочное погашение ипотеки. Если взять для примера среднюю арендную ставку в размере 35 000 рублей ежемесячно, то буквально через 10 лет набежит вполне приличная сумма средств в размере 4,2 миллионов рублей. Уменьшайте или увеличивайте эту цифру в зависимости от региона проживания. Только подумайте, эти деньги вы не использовали для того, чтобы сделать первый взнос за квартиру, не потратили на покупку какого-то имущества, а просто спустили в никуда!

К тому же, все, почему-то, забывают сказать о том, что за 10-20 лет, в течение которых вы будете выплачивать ипотеку, стоимость вашей квартиры вырастет в несколько раз, а деньги подешевеют. Для наглядности расскажу вам одну историю: в 2000 году трехкомнатную квартиру в районе Арбата с общей площадью в 80 кв. м. можно было приобрести за 100 000 долларов. По старому курсу это составило бы немного больше 3 миллионов рублей. Сегодня эта же квартира стоит уже порядка 22 миллионов рублей. Если взять город с численностью в 35 000, то квартиры стоили 100-150 тысяч рублей, а сейчас 1-1.5 миллиона. Вот и думайте теперь, что лучше.

Немного расчетов

Давайте рассмотрим несколько примеров, которые помогут нам принять окончательное решение и понять, как правильно взять ипотеку на квартиру.

За и против

Аргументы «за» и «против», которые обычно слышны:

Практически все из этих «аргументов» являются мифами. Например, «свое» ипотечное жилье – это миф. До полной выплаты ипотеки жилье находится в залоге у банка, а значит, ему и принадлежит.

Единственное, что практически неоспоримо можно принять как данность – это инфляция. Суммарное ее значение за последние 20 лет составило 456%, а если приплюсовать еще и кризисные 91-94 годы, то получим значение в 4180%.

На самом деле для того, чтобы решить, что лучше в вашем случае — снимать квартиру или взять ипотеку, как и любом другом финансовом вопросе, требуется расчет. В соответствии с инфляцией ценность денег и стоимость недвижимости двигаются разнонаправлено. Цена недвижимости – растет, стоимость денег — падает. При этом, зная среднюю величину инфляции, можно примерно посчитать, как изменятся в цене эти два актива через некоторое время (например, по окончании выплаты ипотечного кредита через 20 лет).

Средняя величина инфляции за последние 20 лет составила 456% / 20 = 22,8%. Исходя из этого, нынешние 3 млн. рублей (цена стандартной «однушки» в регионе ) через 20 лет будут стоить:

(3 000 000 рублей – 22,8% ежегодной инфляции) = 16 961 рубль.

А квартира, купленная на эти же 3 млн. рублей вырастет в цене до

(3 000 000 рублей + 22,8% ежегодной инфляции) = 182 426 776 рублей.

На первый взгляд цифры нереальные, однако их можно легко проверить, пользуясь учебником по математике за 5-ый класс.

Вывод прост: 20 лет — это действительно много. При этом конечно нужно учесть переплату по кредиту. Однако фактической переплатой нужно считать не общую сумму, а лишь разницу между ставкой по кредиту и величиной все той же инфляции.

К примеру, люди, успевшие взять ипотеку летом 2014 года под 12% годовых, при ставке инфляции в 11,4% заплатили за обслуживание долга всего 0,6%. При этом в 2015 году, при разогнавшейся до 16% инфляции, ипотека уже принесла им прибыль в 4% годовых.

Вопросы и ответы

Я хочу взять ипотеку. Я ИП уже почти 1 год, доход стабилен, но я на патенте (в сфере оказания услуг ИП, без расходов). Слышал, что ИП взять ипотеку сложно. ИП -- моя основная деятельность, по найму не работаю.

Мне один человек посоветовал брокера, который отправляет заявки в банки, задним числом "трудоустраивая" (говорит, что про ИП банкам лучше не знать). То есть рисует он справки. С ним заключается договор, в котором оговаривается, что после предоставления ипотеки -- ему определенный процент.

Так вот, в связи с этим вопрос. Кто несет ответственность за "рисование справок" и какая именно ответственность? Если воспользоваться услугами этого брокера, а потом выяснится, что там недостоверные сведения, то на этом закончится кредитная история и больше нельзя будет взять ипотеку или нет?

Я вижу 2 пути, по какому из них посоветовали бы идти?

1) Попробовать пойти подать на ипотеку (около 4 млн нужно у банка взять, у меня первоначалка будет 1 млн). Могу показать выписки с банковских счетов, у меня безналом около 100 тыс рублей каждый месяц, иждивенцов нет, в собственности доля 1/2 в двухкомнатной квартире. Если не получится, обратиться к брокеру (но тогда те сведения, что были про ИП у банков останутся)

2) Сразу обратиться к брокеру, чтобы он нарисовал, а если не прокатит, то потом уже подавать как ИП.

На работу по найму не хочу устраиваться, потому как на этом очень мало буду зарабатывать, во много раз меньше, чем как ИП, то есть мне невыгодно прожигать время на работе по найму. Поручителей у меня нет.

Что можете посоветовать? В сентябре уже год будет моему ИП, ипотеку хочется взять как можно быстрее...

Эксперт:

Петр, закон предусматривает возможность привлечения Вас к уголовной ответственности за использование «рисованных» справок при получении кредита. Вопрос в квалификации: либо по 159.1 (мошенничество в сфере кредитования), либо по ч. 3 ст. 327 УК РФ (использование заведомо подложного документа). В том случае, если правоохранительные органы не докажут наличие у Вас умысла непосредственно на хищение кредитных средств, то 327 УК РФ, если докажут — 159.1 УК РФ. Таким образом, Ваш вопрос сводится к следующему: преступать закон ради ипотеки или не стоит? На мой взгляд, ответ однозначен, но решать Вам.

подскажите пожалуйста. я служу с 2006 года про ипотеку узнал недавно. сейчас снимаю квартиру. если какие небуть другие способы получить квартиру кроме ипотеке? просто я собрался через 5 лет уйти со службы.

Эксперт:

Жилищный вопрос в России. Тысячи молодых семей вынуждены ютиться в
тесных квартирах с родителями или ближайшими родственниками, арендовать
жилье или приобретать земельные участки, в надежде хоть когда-нибудь
построить там свой собственный дом.


Жилищный вопрос

В России квартирный вопрос стоит уже не просто остро, он буквально
заточен под лезвие бритвы. Тысячи молодых (и не очень) семей вынуждены
ютиться в тесных квартирах с родителями или ближайшими родственниками,
арендовать жилье или приобретать земельные участки, в надежде хоть
когда-нибудь построить там свой собственный дом. Однако последнее далеко
не каждому удается, ведь и на это требуются немалые финансовые
средства.


Тем временем в правительстве…

А что в правительстве? Там все прекрасно: депутаты ежедневно
рассказывают соотечественникам, что приобретение квартиры стало еще
доступнее и проще, а также, что теперь каждый может позволить себе
купить жилье в рассрочку или с помощью ипотеки. Часто говорят и о том,
что банковские ставки вновь снижены, а приобрести квартиру теперь сможет
любой желающий, имеющий хотя бы среднестатистический доход.

Так ли это на самом деле и стоит ли гражданам «вестись» на подобные рассказы? Попробуем определиться.


Ипотека: счастливое будущее или «ранняя седина»?

Понервничать придется еще на начальном этапе, в момент, когда
банковские работники будут определять, достойны ли конкретный гражданин и
его семья стать участниками государственной программы льготного
ипотечного кредитования на приобретение квартиры. Допустим, достойны.

Тогда далее следует решить вопрос о том, будет ли уплачиваться
первоначальный взнос. Те, у кого на это есть средства, вполне могут
рассчитывать на получение займа, а вот те, у кого свободных средств нет,
рискуют сильно переплатить в случае, если кредит все-таки будет
получен.

Оценка финансового благосостояния заемщика – вообще отдельная тема:
справка о доходах по форме 2-НДФЛ, где «белый» доход превышает в
несколько раз все средние зарплаты – это скорее миф, нежели реальность. У
кого есть возможность ее предоставить, тот и может спокойно дожидаться
решения банка. У кого нет – придется всякими способами доказывать свою
платежеспособность, привлекая родственников и друзей в качестве
поручителей.


Советы «бывалых»

Даже если у заемщика получится взять ипотечный кредит, следует очень
внимательно прочитать условия договора с банком. С большим вниманием
нужно вчитываться в каждую строчку, особенно в разделе «банк имеет
право», «обязанности сторон» и др. Это поможет уберечься от неожиданного
звонка банковской или исполнительной службы с настоятельной просьбой
выплатить всю сумму в более короткий срок, срочно уплатить какие-либо
взносы и других нелепых предложений, на которые заемщик не вправе будет
ответить отказом.

Хотим купить вторичное жилье в Санкт-Петербурге. У на не хватает 1 млн. руб. Как нам лучше оформить кредит на покупку квартиры, на месте или в СПб, подскажите? И через какой банк?

Эксперт:

Как взять ипотеку в другом городе?

Зачастую наши сограждане
при решении жилищного вопроса сталкиваются с тем, что ипотека для иногородних
доступна не во всех банках, даже если уровень дохода потенциального заёмщика
позволяет взять кредит.

Как приобрести жилье в
другом городе по ипотеке?


Некоторые из заемщиков, утвердительно ответивших на вопрос стоит ли брать ипотеку,
хотят купить жильё в другом городе по семейным обстоятельствам (например, их
ребёнок поступает в ВУЗ в этом городе, семья планирует в перспективе переехать
туда и т.п.). Многие живут и работают в одном городе, будучи прописанными в
другом регионе. Это актуально для мегаполисов, особенно Москвы и
Санкт-Петербурга, куда многие приезжают из провинции. Рассмотрим эти два случая
для желающих взять ипотеку в другом городе.

Первый случай: клиент зарегистрирован и работает в
одном городе (допустим, Ярославль), собирается кредитоваться в этом же городе,
но желает приобрести жильё в ипотеку в другом регионе (например,
Санкт-Петербург).

Второй случай: клиент прописан, допустим, в
Екатеринбурге, а работает и собирается покупать ипотечную квартиру, к примеру,
в Москве.

В первом рассматриваемом
случае ипотека в другом городе будет, скорее всего, одобрена. Банк вынесет
положительное решение в случае соответствия заёмщика основным условиям (высокий
уровень дохода, хорошая кредитная история и т.д.). Если клиент планирует в
будущем переехать из Ярославля в Санкт-Петербург (при этом уволится, какое-то
время потратит на поиск новой высокооплачиваемой работы), банк может отказать в
кредите, поскольку это несёт определённые риски. Поэтому покупку жилья в другом
городе лучше аргументировать тем, что квартира предназначена детям заёмщика,
которые будут жить (учиться) в Санкт-Петербурге, а он сам остаётся при этом в
Ярославле. Основная сложность банка заключается в том, что проверка
платёжеспособности клиента должна производиться в Ярославле, а проверка
залоговой квартиры – в Петербурге. Для банка это может быть технически сложно,
а для клиента – весьма накладно, поскольку ему придётся неоднократно выезжать в
другой город (оформлять сделку и подписывать кредитный договор он будет в
Санкт-Петербурге). Рекомендуется отдавать предпочтение банкам, имеющим развитую
сеть филиалов в крупных городах РФ.

Во втором
рассматриваемом случае потенциальный заёмщик живёт и работает в Москве, снимая
при этом жильё. Он собирается проживать в этом городе постоянно, уровень
доходов позволяет ему взять ипотечный кредит на покупку квартиры. Помешает ли
заёмщику тот факт, что прописка у него в Екатеринбурге, а в Москве – лишь
временная регистрация? Раньше банки неохотно выдавали ипотеку клиентам без
московской прописки. Получался замкнутый круг – клиент не мог получить
постоянную регистрацию до приобретения квартиры, а банк отказывал ему в
ипотечном кредите на покупку этой квартиры по причине отсутствия прописки в
Москве. Заёмщикам приходилось искать выход: либо как-то иначе решать вопрос с
московской пропиской, либо искать банк, который пойдёт навстречу. Сейчас банки
стали более лояльными по отношению к приезжим заёмщикам – теперь от клиента
требуется лишь постоянная/временная регистрация в любом регионе РФ.

Немаловажный нюанс.


Ипотека в другом городе имеет ещё одну особенность: получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья нужно будет по месту регистрации заёмщика.
Местонахождение приобретённой квартиры не имеет значения, пакет документов для
получения налогового вычета он подаёт в налоговую инспекцию по месту
регистрации.

Сегодня ипотека для
иногородних стала доступнее: ведущие банки предлагают кредиты на вторичное
жильё и на новостройки в других городах. Банки начали искать индивидуальный
подход к иногородним заёмщикам, их требованиях стали более лояльными. Сейчас
взять ипотеку в другом городе намного проще, быстрее и дешевле, чем несколько
лет назад, благодаря внедрению банками интернеттехнологий и дистанционного
обслуживания иногородних клиентов.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://lifehacker.ru/ipoteka-vs-arenda/
  • https://ipoteka.finance/vlozhenie/chto-luchshe-snimat-kvartiru-ili-vzjat-ipoteku.html
  • https://guide-investor.com/finansovaya-gramotnost/snimat-ili-pokupat-kvartiru/
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-arenda-ili-ipoteka.html
  • http://investorschool.ru/snimat-kvartiru-ili-vzyat-ipoteku-chto-luchshe
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий