Что такое дифференцированный платеж по ипотеке

 

Отличие аннуитетной схемы погашения от дифференцированной, какую лучше выбрать по ипотеке. Можно ли изменить вид платежа в процессе погашения. Обзор предложений банков. Что лучше для заемщика: аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке — статья от компании «Ипотека Live». За более подробной консультацией обращайтесь по телефону +7 812 317-75-10

Сравнение в цифрах с помощью ипотечного калькулятора

Для расчетов воспользуемся калькулятором на сайте Россельхозбанка. Эта кредитная организация предоставляет своим клиентам право выбора относительно системы расчетов по ипотеке. При расчетах выявляем переплату без учета расходов на страховку и прочих дополнительных затрат — только проценты по займу.

Стартовые возможности заемщика:

  • первоначальный взнос 500 000 рублей;
  • стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей;
  • ежемесячный доход 60 000 рублей.

Дифференцированная ипотека на 10 лет возможна по ставке 10,5% годовых с учетом оплат комплексного страхования. Размер платежа в первый месяц составляет 34 166 рублей, в последний — 16 812 рублей. Согласно графику платежей, за 10 лет сумма переплаты по процентной ставке составит около 1 миллиона рублей. Если рассчитать тот же самый ипотечный кредит с аннуитетным графиком, получим ежемесячный платеж 26 987 рублей, переплату за 10 лет в 1 238 000 рублей. Это почти на 300 000 рублей больше, чем в первом расчете.

Если сравнивать переплаты в обоих случаях в процентном соотношении, получается, что для клиента дифференцированный расчет ипотеки на 30% выгоднее, чем аннуитет. Если срок ипотеки увеличивается, разрыв между двумя типами расчетов становится меньше. Тем не менее, дифференцированный платеж все равно более выгоден для заемщика.

Расчет и формула платежа по ипотеке

Формула расчета ежемесячного платежа по схеме дифференцированных взносов простая. Она позволяет делать расчет вручную, не используя сервисы банка:

  • Е = b+p (Е — ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — процент за месяц);
  • b = S/N (b — основной платеж, S — сумма ипотеки, N — срок ипотеки);
  • p = Sn*P/12 (Sn — остаток долга на период расчета и P — процентная ставка);
  • Sn = S-(b*n) (n — это количество прошедших месяцев).

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

  1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
  2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
  3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
  4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Плюсы и минусы аннуитетных и дифференцированных ипотечных платежей

Давайте рассмотрим перечень положительных и отрицательных моментов для аннуитетных и дифференцированных ипотечных платежей:

  • При дифференцированных платежах намного быстрее погашается основной долг, из-за чего заемщик меньше переплачивает;
  • Дифференцированные платежи являются серьезной финансовой нагрузкой на первых стадиях выплаты;
  • Разница в переплате между вариантами ощущается тем сильнее, чем длиннее срок кредитования;
  • Дифференцированный способ формирования платежей более удобен для клиентов, которые имеют возможность погасить свою задолженность заблаговременно;
  • Аннуитетный способ не является подходящим для тех, кто хочет закрыть кредит досрочно, ведь на первых этапах кредитования, клиент оплачивает почти все проценты, а основное тело кредита остается;
  • Аннуитетный способ является более безопасным, ведь выплаты по нему чаще всего являются небольшими. В свою очередь, при дифференцированных платежах, заемщик рискует куда сильнее;
  • Аннуитетный способ начисления зачастую подразумевает более выгодные условия для заемщика, ведь банк получает больше прибыли и уменьшает свои риски.

Ипотека с дифференцированными платежами

Дифференцированные платежи, как и аннуитетные, состоят из основной части долга и процентов за пользование кредитными средствами. Отличие заключается в способе начисления процентной ставки, ведь в данном случае, она считает совершенно иначе.

В случае с дифференцированными платежами, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую часть основного долга. Выплаты по процентам меняются, в зависимости от остатка общей задолженности. Это означает, что чем больше основной кредит, тем больше переплата, и наоборот.

Исходя из этого можно сделать вывод, что при подобном виде ипотеки, в первые месяцы выплаты максимальные, а ближе к завершению кредитования, выплаты сильно уменьшаются.

На середине срока погашения ипотеки с дифференцированными платежами, суммы выплат приравниваются к аннуитетным платежам.

Для того чтобы рассчитать выплаты по платежам, изначально необходимо определить сумму ежемесячного взноса по основному долгу.

Для этого вся сумма делится на общее количество платежей (месяцев). После этого каждый месяц необходимо высчитывать процентную ставку по остатку основного долга и прибавлять к ежемесячному взносу по основному долгу.

Подобный вариант ипотечного кредитования не получил большого распространения и встречается крайне редко. Для банка подобные кредиты являются менее выгодными, ведь заемщик сразу начинает погашать основной долг, а также со временем дохода от клиента становиться все меньше.

В свою очередь, для заемщика такой кредит является более выгодным в финансовом плане, вот только не каждый способен выплачивать большие суммы первое время.

Какой тип платежа выгоднее?

Что все-таки выгоднее: аннуитетные или дифференцированные платежи? Для ипотеки на 2 000 000 р. под 12% годовых на 15 лет при погашении аннуитетными платежами переплата составит 2 320 605 рублей, а дифференцированными — 1 810 000 рублей. На первый взгляд, выгода очевидна. Разница в стоимости кредитов составляет 510 605 рублей.

Однако нужно подумать, стоит ли платить такие большие первоначальные платежи? Доход может резко снизиться, и тогда выплата кредита станет острой проблемой. Такой же начальный ежемесячный платеж как при аннуитетном способе погашения возможен только в том случае, если существенно увеличить срок ипотеки. К тому же займы с дифференцированными платежами готовы предложить лишь несколько банков, к примеру, Россельхозбанк и Газпромбанк.

Что такое дифференцированные платежи

Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:

  • тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
  • проценты по кредиту.

Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.

Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:

  1. В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
  2. Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.

Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.

Агентство кредитных гарантий — поддержка среднему и малому предпринимательству.

Все возможные виды погашения кредитов найдете в нашем материале.

Расчет и формула аннуитетного платежа:

Фото 1

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать

При оформлении ипотечного кредита будущий владелец недвижимости может выбрать целый ряд финансовых условий обслуживания долга:

  • сумму вносимого аванса и необходимый объем кредитных средств;
  • размер и условия страхования;
  • варианты залогового обеспечения сделки;
  • процентную ставку и альтернативы ее снижения в зависимости от программы кредитования.

В некоторых банках этот список расширяется за счет выбора одной из двух схем погашения задолженности: аннуитетом (равными платежами) либо дифференцированно (равными частями от суммы основного тела кредита). В зависимости от нее строится график погашения задолженности и определяется полная стоимость кредита согласно действующему законодательству. Эти условия закрепляются в кредитном договоре. В обоих вариантах сумма периодического платежа объединяет в себе две составляющие: часть основной суммы задолженности и часть процентных и комиссионных начислений.

В мире чаще встречается аннуитетный платеж, альтернатива используется единичными организациями. Ранее применялась также третья схема: погашение кредита разово в конце срока кредитования, но в современных условиях она практически не действует.

В России дифференцированная ставка по ипотеке в Сбербанке применялась в начале развития кредитования на длительные сроки. Ее появление было обусловлено недостаточно развитой законодательной базой, быстрым ростом доходов у потенциального сегмента клиентов данных кредитов, возможностью регулировать доходность банка за счет высоких процентных ставок в условиях низкой конкурентной среды.

Аннуитетный платеж

Аннуитет — это постоянные периодические выплаты равными суммами через одинаковые промежутки времени.

При использовании такого варианта в договоре закрепляется четкая сумма платежа (например, 15 тыс. руб.), которую необходимо вносить постоянно без изменений на протяжении всего периода обслуживания долга.

Схематически для расчета аннуитета поступают следующим образом: сумму кредитных средств увеличивают на все комиссионные и процентные начисления, а затем разбивают на количество месяцев в зависимости от договорного срока кредитования. Точную сумму при подписании документов определит программное обеспечение кредитующего учреждения (она может зависеть от условий и формулы расчета процентной ставки, количества дней в году и месяце, принимаемых для вычислений, фактических условий округления и т. д.).

При решении вопроса о внесении платежей по ипотеке Сбербанка досрочно, что такое аннуитетный платеж, заемщик осознает, удивляясь незначительному уменьшению суммы основной задолженности в своей кредитной выписке.

Это связано с тем, что в начале действия ипотечного договора часть ежемесячного взноса для погашения основной задолженности минимальна, но постепенно увеличивается по мере возврата начисленной дополнительной стоимости кредита. Часть для компенсации стоимости банковских услуг, напротив, максимальна в первой половине срока погашения, с течением времени ее удельный вес в платеже уменьшается.

Такой финансовый инструмент удобен своей стабильностью и легким прогнозированием, поэтому широко используется.

Дифференцированный платеж

Это изменяющиеся по сумме в сторону постепенного уменьшения ежемесячные выплаты через равные промежутки времени.

При выборе такой альтернативы возврата средств к ипотечному договору будет приложен рассчитанный в банке график погашений задолженности, в котором указываются все суммы ежемесячных платежей. Многие учреждения также имеют эту информацию у себя на сайте в личных кабинетах клиентов электронного банкинга либо в мобильных приложениях.

Схематически такой платеж вычисляется так: сумма кредитных средств, выделяемых заемщику, разбивается на количество расчетных периодов на протяжении срока кредитования. К полученному значению прибавляется сумма начисленных на остаток задолженности процентов и комиссий (при их взимании согласно условиям договора).

Таким образом, своего максимального значения платеж достигает в первые месяцы после заключения сделки, а затем постепенно уменьшается до минимума при последних погашениях.

Специалисты Сбербанка по ипотеке выводят общую рыночную закономерность, указывающую на то, что оплачивать дифференцированный платеж заемщику сложнее, поскольку первые суммы выплат большие и могут быть непосильной ношей для семейного бюджета.

Поэтому банк не применяет дифференциальную схему расчетов при заключении ипотечных договоров, учитывая требование законодательства, согласно которому сумма ипотечных выплат не должна превышать 50% суммарных денежных поступлений семьи. Выход платежа за эти пределы приводит к повышению уровня проблемности по взятым обязательствам.

Этот финансовый инструмент экономически более выгоден для заемщика, но менее прозрачен.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

По действующим и вновь заключаемым договорам по ипотеке в Сбербанке не предусмотрена возможность смены варианта погашения аннуитетом на оплату ежемесячного взноса дифференцированным платежом.

При желании заемщика есть возможность увеличить платеж, проведя частичное досрочное погашение кредита.

Оно проводится без предварительного уведомления в отделении банка в текущую дату по заявлению, содержащему сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Минимальная часть досрочно возвращаемого кредита не ограничена.

Дата исполнения заявления о досрочном погашении кредита может приходиться на любой день (рабочий/выходной/праздничный). При этом осуществляется уплата процентов за фактический срок пользования кредитом.

Комиссия за досрочное погашение не взимается.

Любой такой дополнительный взнос будет направляться на погашение основной части взятой задолженности, а это позитивно повлияет на полную стоимость кредита в сторону ее уменьшения.

Погашение ипотечного займа

Условия, а также порядок погашения ипотечного займа напрямую зависят от организации, в которой брались денежные средства, а также исходя из условий, прописанных в договоре ипотечного кредитования.

В настоящий момент существует огромное количество различных предложений ипотечного кредитования. Разные программы и выгодные условия так и манят клиентов обзавестись новым жильем. Но следует четко понимать, что рекламные афиши часто не соответствуют действительности.

Для того чтобы взять ипотечный кредит на выгодных условиях, следует прежде всего разобраться в основных терминах и понятиях. Ведь часто бывают ситуации, когда заемщик даже не понимает, за что он переплачивает.

Изначально разберемся с тем, что включается в полную стоимость кредита:

  • Основной долг. Основным долгом называется конкретная денежная сумма, которая была выделена клиенту от банка на приобретение жилья по договору купли-продажи;
  • Проценты за пользование кредитными средствами. Процентная ставка может начисляться разными способами, в зависимости от общей суммы займа, его длительности и многих других характеристик;
  • Дополнительные платежи. В эту группу включаются все виды комиссии за переводы денежных средств.

Практически всегда кредит погашается регулярными ежемесячными платежами. В эти платежи включается как часть основного долга, так и проценты за пользование средствами.

Чтобы рассчитать проценты за конкретный временной промежуток, следует воспользоваться следующей формулой:

П = (С / 100 /Г х Т) х З, где
П – рассчитываемый размер процентов;
С – кредитная ставка;
Г – количество дней в году, когда делается расчет;
Т – точный срок пользования кредитными средствами (указывается в днях);
З – остаток долга по основному долгу на день, когда производится расчет.

Стоит заметить, что не только сама процентная ставка влияет на величину выплачиваемых процентов, но и ее способ начисления. Именно про эту деталь многие заемщики часто не знают, что в итоге приводит к серьезным проблемам.

Как быстро выплатить ипотеку?

Что делать, если нечем платить ипотеку, читайте тут.

Об ипотеке с господдержкой читайте по ссылке: 

Всего существует два основных способа начисления платежей:

  • Аннуитетный. При этом способе все платежи являются одинаковыми на протяжении всего периода кредитования;
  • Дифференцированный. В этом случае, платежи постоянно меняются таким образом, что каждый последующий платеж становится меньше предыдущего.

Конечно, и в одном, и в другом случае существует множество подводных камней, про которые необходимо знать. Но не стоит забывать и о том, что в соответствии с действующим законодательством, потребитель имеет право погасить любой кредит досрочно, без предварительного предупреждения кредитора. Детальная информация по данному вопросу прописана в статье 11 Федерального закона «О потребительском кредите».

Фото 2

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь. В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны. Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

  1. постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
  2. при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
  3. прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
  4. меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

  1. для получения ипотеки нужен более высокий уровень дохода, поэтому при равном доходе можно рассчитывать на меньшую сумму;
  2. в первые годы платежи по ипотеке будут существенно выше, чем при аннуитетной системе;
  3. в первые 6−7 лет (пока платеж не сравняется с платежом, который нужно было бы вносить по тому же кредиту, но при аннуитетной системе) повышен риск возникновения просрочки, если финансовое состояние заемщика ухудшается.

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Ипотека с аннуитетными платежами

Следует сразу обратить внимание на то, что аннуитетные платежи являются самыми распространенными в России. Именно такая система чаще всего становится основной для договоров ипотечного кредитования простых граждан.

Нельзя сказать, что это плохо или хорошо, но с уверенностью можно сказать, что подобная система максимально удобна, в первую очередь, для клиента.

Ведь на протяжении всего срока кредитования заемщик должен выплачивать ежемесячно конкретную сумму. Не нужно делать специальных хитрых и сложных расчетов, а значит, куда меньше шансов ошибиться или быть обманутым.

Расчет подобных платежей производится по следующей формуле:

Ка = С х (1 + С) п / ((1 + С) п – 1)), где
Ка – коэффициент аннуитета;
С – 1/12 ставки кредита;
п – точное количество месяцев, которое отводится на погашение займа.

Исходя из этой формулы, можно сделать вывод, несмотря на то, что кредит погашается равными частями, изначально большую часть платежа составляют проценты, а только под конец кредитования идет погашение основного долга.

Подобная схема удобна для банковских учреждений тем, что даже в случае досрочного погашения, банк получит большую часть дохода по процентам, ведь сначала выплачиваются именно они.

Этот вариант, безусловно, удобен и для заемщика. Ведь он может спокойно формировать свой бюджет, зная, какую денежную сумму ему будет необходимо вносить каждый месяц на протяжении всего срока.

Такой способ также удобен для граждан с невысоким уровнем дохода, ведь исходя из простой формулы, можно сразу определить, на какой срок необходимо брать ипотеку, чтобы по силам было её погасить.

Пример расчета платежей

При дифференцированных платежах общий долг делится на весь период кредита равными долями. Пример для наглядности: выдана ссуда 1 млн рублей на 10 лет, или 120 месяцев, под 12% годовых:

  1. 1000000/120 = 8334 рубля в месяц. Это значение остается неизменным.
  2. На задолженность ежемесячно начисляется 1%, что в первый месяц составит 100000*1% = 10 тысяч рублей.
  3. 8334+10000 = 18334 руб. — сумма первого взноса.
  4. 8334+9916,66 = 18250,66 руб. — сумма второго взноса.
  5. 8334+9833,32 =18167,32 руб. — сумма третьего взноса.

Чем меньше основной долг, тем ниже сумма ежемесячного взноса.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

  1. Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
  2. Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
  3. Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
  4. Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

  • повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
  • риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
  • сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Фото 3

В каких банках можно выбрать вид платежа по ипотеке?

Тинькофф Банк от 6% ставка в год
  • Сумма: от 200 тыс. до 99 млн р.
  • Ставка: 6 — 14,5%.
  • Срок: до 25 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Одобрение по двум документам.
  • Оформление за 1 визит в банк.
Подробнее Сбербанк от 6% ставка в год
  • Сумма: от 300 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 6 — 11,5%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 21 — 75 лет.
  • Первоначальный взнос: от 15%.
Подробнее Райффайзенбанк от 6% ставка в год
  • Сумма: до 26 млн р.
  • Ставка: 6 — 12,75%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 21 — 65 лет.
  • Можно оформить жилье с перепланировкой.
  • Одобрение без первоначального взноса.
Подробнее Альфа-Банк от 8,9% ставка в год
  • Сумма: от 600 тыс. до 50 млн р.
  • Ставка: 8,9 — 13,29%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 21 — 70 лет.
  • Первоначальный взнос: от 15%.
Подробнее Промсвязьбанк от 8,8% ставка в год
  • Сумма: от 500 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 8,8 — 11,9%.
  • Срок: от 3 до 30 лет.
  • Возраст: с 21 до 65 лет.
  • Можно оформить ипотеку без первоначального взноса.
Подробнее УБРиР от 7,9% ставка в год
  • Сумма: от 300 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 7,9 — 11,75%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: от 23 до 70 лет.
  • Можно оформить ипотеку без первоначального взноса.
  • Одобрят ипотеку даже при наличии 2 действующих кредитов.
Подробнее ВТБ от 6% ставка в год
  • Сумма: от 600 тыс. до 60 млн р.
  • Ставка: 6 — 11,1%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Можно привлечь до 4 созаёмщиков.
  • Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее Россельхозбанк от 9,12% ставка в год
  • Сумма: от 100 тыс. до 60 млн р.
  • Ставка: 9,12 — 13,5%.
  • Срок: до 30 лет.
  • Возраст: 21 — 75 лет.
  • Можно без первоначального взноса.
  • Можно привлечь до трех созаемщиков.
Подробнее Газпромбанк от 5,4% ставка в год
  • Сумма: от 500 тыс. до 60 млн р.
  • Ставка: 5,4 — 10,2%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 20 — 65 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Рассмотрение заявки от 1 рабочего дня.
Подробнее Уралсиб от 8,9% ставка в год
  • Сумма: от 300 тыс. до 50 млн р.
  • Ставка: 8,9 — 12,5%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: 18 — 70 лет.
  • Можно оформить без первоначального взноса.
  • Одобрение от 1 дня.
Подробнее Открытие от 8,7% ставка в год
  • Сумма: от 500 тыс. до 30 млн р.
  • Ставка: 8,7 — 14,45%.
  • Срок: от 5 до 30 лет.
  • Возраст: 18 — 65 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Принимают справки о доходах по форме банка.
Подробнее Совкомбанк от 6% ставка в год
  • Сумма: от 300 тыс. до 100 млн р.
  • Ставка: 6 — 15,5%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: от 20 до 85 лет.
  • Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее Бинбанк от 6% ставка в год
  • Сумма: от 300 тыс. до 20 млн р.
  • Ставка: 6 — 15%.
  • Срок: от 3 до 30 лет.
  • Возраст: от 21 до 65 лет.
  • Срок рассмотрения заявки — от 1 дня.
  • Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее Юникредит от 6% ставка в год
  • Сумма: до 30 млн р.
  • Ставка: 6 — 16,25%.
  • Срок: от года до 30 лет.
  • Возраст: от 21 года.
  • Первоначальный взнос: от 15%.
Подробнее Кредит Европа Банк от 6% ставка в год
  • Сумма: от 500 тыс. до 20 млн р.
  • Ставка: 6 — 17,5%.
  • Срок: от 3 до 30 лет.
  • Первоначальный взнос: от 10%.
  • Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
Подробнее Ипотека в МТС Банке от 5,8% ставка в год
  • Сумма: до 25 млн р.
  • Ставка: 5,8 — 14,2%.
  • Срок: до 25 лет.
  • Возраст: от 18 до 65 лет.
  • Можно подтвердить доход справкой по форме банка.
  • Решение в течение двух дней.
Подробнее Ипотека в банке БЖФ от 9,5% ставка в год
  • Сумма: до 10 млн р.
  • Ставка: 9,5 — 13,99%.
  • Срок: от года до 20 лет.
  • Первоначальный взнос: от 0%.
  • Возраст: от 21 до 65 лет.
  • Можно взять ипотеку по двум документам.
Подробнее Ипотека в банке Зенит от 6% ставка в год
  • Сумма: до 25 млн р.
  • Ставка: от 6%.
  • Срок: до 25 лет.
  • Первоначальный взнос: от 15%.
  • Возраст: от 21 до 60 лет.
  • Можно взять ипотеку по двум документам.
Подробнее

Вопросы и ответы

! Имею ипотечный кредит на 15 лет с дифференцированным платежом. Уже плачу год согласно графику платежей. Решил свободные деньги использовать для досрочного погашения кредита!! Внес 47000 руб. Рассчитывал на снижение суммы ежемесячных платежей В итоге списали сумму части основного долга и выдали новый график платежей! На ближайшие 6 месяцев мне нужно уплачивать только % без суммы основного долга. Далее опять все совпадает с предыдущим графиком. То есть у меня не уменьшили сумму на следующие 14 лет и не сократили срок!!! Взяли как бы авансом следующие платежи. Насколько это правомерно.

Эксперт:

Смотрите Ваш с банком договор, там должно все быть прописано. Заключая с банком договор - Вы соглашаетесь на его условия.

Ипотека оформлена на двоих я титульный заемщик, муж созаемщик . Квартира оформлена в равных долях, то есть у каждого на руках свидетельство о регистрации. Платеж по 20 850 руб. В последние полгода ипотеку оплачиваю я одна, так как муж не работает и не приносит доход в течении полгода. По всей видимости не собирается делать это дальше. Возможно ли официально поделить ипотеку, чтобы платеж делился пополам, т.е. каждый платил по 10 425 руб. Чтобы муж тоже нёс ответственность за свою долю. Я понимаю, что банку абсолютно все равно кто и каким образом будет вносить платеж. Не знаю каким образом донести до мужа информацию о солидарной ответственности. Подскажите, если можно что-то предпринять.

Эксперт:

Вы и так оба несете обязанность по уплате этого кредита. Данный кредит в любом случае является общим.

Находясь в браке, решить эту проблему, на мой взгляд, Вы не сможете. Теоретически Вы могли бы заключить брачный договор по этому вопросу. На банк этот договор никак не повлияет, у Вас все равно перед банком будут солидарные обязательства. А вот друг перед другом эти обязательства будут действовать. И после погашения кредита Вы могли бы требовать от мужа половину выплаченных средств. Но без расторжения брака данный вариант выглядит нелепо, ибо все заработанные Вами в браке деньги также являются общими и половина этих средств принадлежит мужу. Поэтому высчитывать сумму, которую Вы реально сможете с него взыскать будет сложно и она явно не будет соответствовать тому равенству, которого Вы хотите добиться.

Поэтому если говорить о реальной возможности возложения на мужа данной обязанности, то Вам нужно расторгать брак (можно даже без заключения брачного договора) и после выплаты Вами всей суммы кредита Вы сможете с мужа взыскать половину Все выплаченных Вами средств.

8 лет назад взяли в ипотеку квартиру стоимостью 2 млн руб платьем 8 лет по 28000 основной долг так и не уменьшился Мой телефон 8 953 317 45 55 ипотеку брали в Сбербанке.

Эксперт:

ДОбрый вечер! Не совсем понятно, в чём суть вопроса, но постараюсь пояснить, почему у Вас так гасится кредит. Возможны два вида платежей по кредиту-  дифференцированные и аннуитетные. Если Вы посмотрите свой договор, то увидите, какой вид платежей предусмотрен у Вас договором. Вероятнее всего, это аннуитетные платежи, когда основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма основного долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком.

Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту. При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны. А к концу срока выплаты будут минимальны.Источник: http://ipoteka-expert.com/annuitetnyj-i-differencirovannyj-platezh-chto-eto/

Эксперт:

Олег,

На самом деле, сейчас банки предпочитают работать с аннуитетными платежами — то есть, сумма ежемесячного платежа не меняется и остаётся фиксированной до полного погашения. Хитрость в том, что сначала заемщик выплачивает сумму процентов, а потом уже гасится основной долг. Поэтому при равных и регулярных платежах сумма долга по кредиту практически не уменьшается.

Но если кредит гасится досрочно, то заемщик вправе потребовать от банка возврата переплаченных процентов. Обычно банки сами производят расчеты, но иногда целесообразнее заказать услугу оценки и расчёта процентов самостоятельно.

Всего доброго!

Я оформила ипотеку на покупку квартиры.График платежей мне выдали после подписания договора.Правомерно ли это? Когда я получила график,то очень удивилась.Первые годы платежи основного долга составляли мизерную часть,а проценты практически всю сумму платежа.Правомерно ли это,и что можно в этом случае изменить? Заранее благодарна за ответ.

Эксперт:

А вы в банк обращались с просьбой пересмотреть график?

Эксперт:

Доброго Вам дня!

Такое бывает при аннуитетном платеже, т.е. при уплате одинаковых платежей в месяц в течение всего срока кредита.

Изменить скорее всего ничего не получится, но попробуйте обратиться в банк.

Да и Вас не устроит дифференцированный платеж, при котором сумма основного долга уплачивается равными частями каждый месяц в течение действия кредита, и плюс выплачиваются проценты на сумму долга. При этом сначала платежи огромные за счет процентов, а потом уменьшаются.

Взял ипотеку в Россельхозбанке. Рассчитали ежемесячную выплату и в первый платёж я выплатил 100% процентов и 0% основного долга. Проанализировал график платежей и заметил, что в первые месяце банк сдирает большие проценты, которые постепенно уменьшаются. Я так понимаю это делают для того, чтобы содрать с меня побольше денег, если я захочу досрочно погасить ипотечный кредит. Как регламентируется ежемесячный платёж по соотношению процент - основной долг? Есть ли какой-то закон на основании, которого можно потребовать соразмерного и справедливого распределения процентов к долгу?

Эксперт:

 

Ежемесячные выплаты по кредитному договору, соотношение выплачиваемых процентов по кредиту к сумме основного долга регулируются исключительно Вашим кредитным договором, заключенным с Россельхозбанком.  Исходя из представленной Вами информации, Вашим кредитным договором предусмотрено погашение задолженности аннуитетными платежами.  Понятие аннуитетного платежа содержится в п. 2.2  Постановления Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28. При аннуитетных платежах все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными на весь кредитный период, при этом на начальных этапах оплаты по кредитному договору в платеж включаются  проценты по кредиту, начисляемые на остаток долга, в связи с чем в первых платежах большая доля именно самих процентов по кредиту, и совсем небольшая доля самого основного долга. Действительно, при досрочном погашении кредита данный способ оплаты (аннуитетный) менее выгоден для Вас, как для заемщика, т.к. в первое время, при оплате по такому кредитному договору, сумма основного долга практически не уменьшается. 
Существует также иной порядок оплаты по кредитному договору – дифференцированный. При дифференцированных платежах сумма ежемесячного платежа будет различная, при этом сам размер основного долга в течение всего кредитного договора будет равный, а проценты будут насчитываться ежемесячно на остаток основного долга. Данный способ более выгоден для заемщика, если планируется досрочное погашение кредита, т.к. при таком порядке погашения кредита сумма основного долга уменьшается быстрее, чем при аннуитетных платежах       
Изменение порядка оплаты по кредитному договору, иного распределения процентов по отношению к сумме основного долга возможно только путем подписания дополнительного соглашения к кредитному договору, т.к. согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ сумма кредита возвращается в срок и в порядке, которые предусмотрены кредитным договором. На сегодняшний день отсутствует какой-либо закон, согласно которому возможно было бы обязать банк пересмотреть условия Вашего кредитного договора на более выгодных условиях. 
Возможным выходом из сложившейся ситуации может быть перекредитование –  в том же банке (но в рамках другой программы), либо ином банке, которые предлагают для Вас более выгодные варианты погашения кредита.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/platezhi-annuitetnye-ili-differencirovannye/
  • https://bizneslab.com/differentsirovannyy-platezh-po-ipoteke/
  • https://creditkin.guru/ipoteka/ipoteki-annuitetnaya-i-differentsirovannaya.html
  • http://o-nedvizhke.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/chto-takoe-annuitetnye-i-differencirovannye-platezhi-po-ipoteke.html
  • https://kredit-online.ru/ipoteka/differencirovannye-ili-annuitetnye-platezhi-po-ipoteke.html
  • http://creditbery.ru/credits/ipoteka/differencirovannye-platezhi.html
  • http://sberex.ru/sberbank-ipoteka-differencirovannye-platezhi.html
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-s-differencirovannimy-platezhami-banki.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий