Что такое долевое строительство

 

Для многих семей долевое строительство - это единственный способ приобрести желье. Расскажем, что это такое. как заключается договор, какие он имеет нюансы. Что такое долевое строительство квартир: условия в 2019 году. Как происходит защита дольщиков при долевом строительстве. Плюсы и минусы долевого строительства при инвестирование: риски и как проверить надежность застройщика. Как стать участником долевого строительства и можно ли использовать материнский капитал.

Преимущества и недостатки покупки в ДС

Преимущества и недостатки покупки в ДС

Несмотря на очевидную выгоду приобретения квартиры данным способом, следует учесть все положительные и отрицательные нюансы. Среди плюсов покупки жилья посредством участия в долевом строительстве следует выделить:

  1. Дольщик приобретает новую квартиру, а значит, исключены любые юридические сложности и подвохи, которые есть на вторичном рынке недвижимости.
  2. Покупка в рассрочку позволяет снизить финансовую нагрузку.
  3. Итоговая стоимость квартиры будет сравнительно ниже.

Минусов участия в таком строительстве не так и много, но для некоторых граждан они могут оказаться существенными:

  1. Даже подписывая договор ДУ, дольщик не будет иметь гарантии ожидаемого результата. Если при сдаче объекта будут обнаружены несоответствия, то вопрос можно будет урегулировать, но на это уйдёт много времени.
  2. Вероятность попасть в схему мошенников остаётся высокой.
  3. По факту дольщик покупает не жильё, а только возможность получить его.
  4. Очень редко объекты недвижимости сдаются в установленный срок.

Страхование в долевом строительстве

В 2014 году был издан закон №294. Теперь страхование дольщика – это обязательное условие. Цель этого закона – свести на нет многочисленные обманы фейковых строительных компаний. Исключить случаи, когда фирмы под любыми предлогами прекращают строительство жилых домов.

Страхование дольщиков при долевом строительстве может осуществляться по одной из следующих схем:

  1. Наличие банковской гарантии, которое проверяется в процессе оформления договора Росреестром. Но не каждый банк станет брать на себя поручительство в строительстве – риски находятся на высокой отметке;
  2. Страхование с помощью общества страхования застройщиков. Оно обязательно имеет лицензию и занимается только подобным страхования. Участниками таких Обществ Взаимного Страхования (ОВС) являются наиболее опытные и надежные фирмы – застройщики;
  3. С помощью страховой компании, которая согласилась на этот вид страхования и имеет лицензию.

Если компания – застройщик не справляется с постройкой недвижимости, то инвесторы получают возможность возместить потери с помощью страховки.

Тарифы на страховку долевого строительства

Величина страхования составляет 1% от цены всего объекта. К этому тарифу страховщик имеет право применять свои тарифы. Это зависит от опыта и наличия доброго имени строительной компании, а также от места строящегося дома.

Страхование возлагается на имущественную ответственность застройщика в долевом строительстве, на случай если не будут выполнены обязательства, прописанные в договоре.

Любым инвесторам, будь то компания или обычный гражданин, выгодно страхование строительства. Ведь они вкладывают свои средства, а в непредвиденных ситуациях есть гарантия получить страховые выплаты.

По закону застройщик может застраховать как весь дом, так и каждую жилплощадь в нем по отдельности. Последний вариант более популярен, так как страховка всего дома расточительна. Часть квартир продаются только после сдачи всего дома жильцам. И при таком страховании трудно определить, кто именно получает страховку при наступлении случая.

Страховой случай наступает, если компания не выполнила или выполнила не полностью свои обязанности. Это должно быть подтверждено решением суда и/или банкротством застройщика.

Выплаты по страховке долевого строительства

У каждого дольщика на руках должен быть договор о страховании долевого строительства. Это может быть соглашение с ОВС, банком или страховой компанией.

Сумма не может быть меньше той суммы, за которую инвестор хотел приобрести квартиру и меньше средней рыночной стоимости за один квадратный метр жилплощади.

Два случая, когда страховые суммы не выплачиваются: заморозка или увеличение сроков строительства.

Так, остается риск, при котором дольщик может очень долго ждать сдачу квартиры в эксплуатацию и при этом платить каждый год за договор страхования.

Долго происходит и зачисление средств на счет дольщика, при объявлении строительной компании банкротом. Ведь этот процесс занимает довольное продолжительное время.

Сроки договора страхования

Если речь идет о банке, и о страховой компании, то срок подобного страхования должен превышать срок сдачи объекта в эксплуатацию на два года. То есть дольщик имеет право предъявить претензии к застройщику по договору долевого участия в строительстве и потребовать выплаты по страховке в течение двух лет проживания в квартире.

Этот принцип закреплен в проектной декларации и в договоре на долевое строительство. Страховая компания, банк или ОВС несет ответственность перед инвестором дольщиком, так же, как и сама строительная компания. Сюда включаются и все возможные выплаты по неустойке и штрафы.

Кто контролирует процесс

Центробанк – это тот самый орган, который призван вести надзор по соблюдению законов взаимного страхования. Региональная власть следит за тем, как соблюдаются требования по участию застройщиков в ОВС.

Дело страхования многоквартирного дома довольно хлопотное. Если в объекте недвижимости около 200 квартир, то и договоров надо оформить столько же.

Вот как происходит процесс страхования с точки зрения застройщика:

  • Строительная компания сначала ищет наиболее подходящий вариант страхования;
  • Затем, собирает необходимые документы;
  • Заключает договора с каждым участником инвестирования на каждую квартиру или коттедж;
  • Выполняет все условия договоров.

Страховые компании часто не очень охотно соглашаются на страхование долевого строительства. Для них это наименее выгодный объект.

Страхование, по мнению экспертов, привело к подорожанию рыночной стоимости жилья. Ведь застройщики возложили все расходы на плечи инвесторов – дольщиков.

Порядки взыскания неустоек

Дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку по договору долевого участия в строительстве. Это правомерно в случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, и если это не было согласовано в дополнительном соглашении. Размер неустойки составляет одна трехсотая ставки рефинансирования Банка РФ. Если дольщик – это гражданин, то неустойка выплачивается в двойном размере. Это прописано в ФЗ №214. Ответственность наступает со дня срыва сроков, следующего за датой, указанной в договоре.

Неустойку можно взыскать и в досудебном порядке, если такие условия разрешения споров прописаны в договоре. Такие меры выгодны для дольщика, и он при заключении договора должен обратить на это внимание. Ведь в этом случае не будет необходимости обращаться в суд и тратиться на юристов.

Досудебное взыскание неустойки: порядок проведения

Гражданину или юридическому лицу для получения с застройщика неустойки необходимо придерживаться такого плана:

  1. Оформить предложение, в котором прописать требования об уплате неустойки в добровольном порядке. Надежнее направить такое обращение в письменной форме и сослаться на статью 6 ФЗ-№214 и статьи Гражданского кодекса:309 и 310. также необходимо упомянуть положение договора, где прописаны сроки сдачи недвижимости и пункт, где говорится о выплате неустойки в случае нарушения сроков.

Важно! Если строительная компания отказывается платить неустойку в указанные сроки, то дольщик обращается в суд и расходы на него могут быть взысканы с виновника, в случае решения в пользу дольщика.

  1. Рассчитать сумму убытков сверх неустойки и сумму самой неустойки. Это делается по такой формуле: С*1/300*10%*В. Где С – это количество дней просрочки В – сумма договора.

Кроме этого, в договоре может быть прописана и договорная неустойка.

Важно! Помимо неустойки сторона договора обязана возместить дольщику убытки в полном объеме. Это, например, расходы, которые вынужден был нести гражданин за съем квартиры на период просрочки. Это закреплено в статье 10 ФЗ 214.

  1. Собрать документы для предложения добровольного погашения неустойки и передать их застройщику. Какие документы нужны для отправки их строительной компании? Сюда рекомендуется приложить копии: паспорта, договора о долевом строительстве, документ, который подтверждает выплаты по договору со стороны дольщика.

Настоятельно рекомендуется отправлять все документы ценным письмом, при этом оформить и уведомление о вручении, и опись всех документов. Все это важно для последующего обращения в суд, с целью доказать действия дольщика – истца. Можно и лично передать документы в офис и при этом взять расписку.

После, указанных в предложении сроков, если средства так и не поступили, то гражданин или юридическое лицо имеет право обратиться в суд.

Взыскание неустойки через суд

Рекомендуется придерживаться таких шагов.

  1. Подготовка искового заявления, и всех необходимых документов к нему. Можно добавить и требования о возмещении морального вреда.

Иск должен содержать такую информацию:

  • Название суда, в котором будет происходить заседания;
  • Ф.И.О истца, его адрес и контактный телефон;
  • Название строительной фирмы – ответчика, адрес нахождения офиса;
  • Конкретные нарушения ответчиком прав истца;
  • Обстоятельства, на которые истец ссылается и обосновывает свой иск;
  • Доказательства в виде документов;
  • Стоимость иска;
  • Перечень документов, которые прилагаются к заявлению в суд.

Помимо этого, можно направить и предложение о добровольной выплате неустойки, ответ на предложение, если есть; почтовую документацию, квитанцию об уплате пошлины.

  1. Подача заявления в суд и принятие участия в процессах. Подают заявление в суд общей юрисдикции, по месту жительства истца или нахождению ответчика. Либо в суд того района, где был заключен договор о долевом строительстве. Если размер неустойки менее 50 тысяч рублей, то разбирательство рассматривается в мировом суде.

Суд может изменить размер неустойки в меньшую сторону, если сочтет и установит, что сумма несоразмерна потерянным средствам истца. Но это происходит в исключительных случаях по заявлению застройщика, где указываются мотивы, по которым суд должен уменьшить суммы иска.

Юридическая помощь в таких вопросах для дольщика будет не лишней. Стоимость таких услуг будет зависеть от сложности рассматриваемого дела, суммы иска и других составляющих.

Если интересы истца представляет иное лицо, то необходима доверенность, заверенная в нотариальной конторе.

По письменному ходатайству возможно взыскание всех расходов или их части с ответчика.

  1. Обеспечение исполнения судебного постановления. После того, как суд принял решение в пользу дольщика, и оно вступило в законную силу, истец получает на руки соответствующий лист. Его необходимо передать в службу судебных приставов. Можно и самому истцу обратиться в банк, где у должника имеется расчетный счет.

Риски долевого строительства

Фото 2

До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.

ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры. А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.

Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.

Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:

  • Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
  • Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.

Есть еще схемы с рисками для дольщиков, сюда относятся и банкротство компании, и ненадлежащее качество построенного объекта к общепринятым нормам, и мошенничество со скрытием денег в неизвестном направлении.

Но при внимательном выборе застройщика можно избежать рисков или свести их к максимально низкой вероятности.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

  1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
  2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
  3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
  4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
  • ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
  • Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Ключевые условия

Фото 3
Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким будет первоначальный взнос. К примеру, если полная сумма будет внесена в течение трех рабочих дней, то застройщик чаще всего предоставляет своему клиенту скидку, распространяющуюся на каждый квадратный метр приобретаемой недвижимости.

СПРАВКА! Преимущества оплаты в рассрочку заключаются в том, что даже обладая сравнительно небольшой суммой, дольщик способен получить жилье. При этом клиент способен выбрать как количество квадратных метров, так и срок получения недвижимости и оформления в собственность. Однако, если взять длительную рассрочку, следует понимать, что изначально прописанная стоимость не может быть изменена даже под давлением инфляции.

Порядок передачи квартиры, оформление и сроки

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии со следующим порядком:

  1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
  2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
  3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии, клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения. После этого производится повторный осмотр.
  4.  После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

  1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока, который прописан в ДДУ.
  2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
  3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока, установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

  • Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
  • Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
  • Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

Документы от застройщика

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию, представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

  1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
  2. Проектная декларация.
  3. Договор поручительства или страхования.
  4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
  5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

  1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
  2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
  3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
  4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является недопустимым.
  5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных санкций.
  6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по назначению (то есть, в строительных целях).

Подводные камни договора: риски и альтернативы

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

  1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
  2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д., также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
  3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть деньги.
  4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки. После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не получится.

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

  1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого фактора и проблемой в распределении финансов.
  2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут впоследствии выкупить и приватизировать ее.
  3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.

Что значит долевое строительство

Фото 4

На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время. Но нас сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся объекты. Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.

Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить, нужны деньги, и немалые. Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме, который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к. цена квадратных метров на начальном этапе минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.

Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая схема привлечения денег породила очень много негатива. В сферу долевого строительства стали приходить недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег, а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков. Такая вакханалия продолжалась несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.

Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше. Нынешние дольщики при любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию. Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о девелопере, которому они решили доверить свои деньги.

Вопросы и ответы

Ведется строительство жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями коммерческого назначения (торговый центр) на 1-2 этажах. Объект - единой целое, с одним разрешением на строительство.

Квартиры, разумеется, реализуются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) по 214-ФЗ. А возможно ли на этапе строительства реализовывать нежилые помещения (торговый центр) не по ДДУ, а, скажем, по инвестиционным договорам вне 214-ФЗ? Или все только по 214-ФЗ?

Эксперт:

Доброго дня!

Да, это возможно.

 В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Мы с супругой преобретаем квартиру в строящемся доме по договору долевогл участия с использованием ипотеки. Вчера подовали с представителем застройщика весь пакет документов на регистрацию в росреестре через мфц. Смутило, что при подаче документов в бланке мфц был прописан только земельный участок, а не квартира или хотя бы сам дом. Так и должно быть?

Эксперт:

Андрей! 

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой датырассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретныесроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ,  вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

Более точную консультацию по вашему договору можно дать имея на руках его копию или текст.


Нужна консультация по договору ДДУ. Вот часть текста:

3ЦЕНА ДОГОВОРА

3.1Цена договора составляет _________ (_______________) рубля 00 копеек, включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг Застройщика.

Размер вознаграждения Застройщика определяется по окончанию строительства в момент оказания услуги и определяется как разница между полученными от Дольщика денежными средствами и расходами по созданию объекта долевого строительства. Моментом оказания услуги является передача Квартиры Дольщику, которая оформляется Актом приема-передачи Квартиры.

Уплачиваемые Дольщиком по настоящему Договору денежные средства целевого финансирования, подлежат использованию Застройщиком в соответствии с ч.1 ст.5 и ч.ч.1,2 ст.18 Федерального закона №214-ФЗ.

3.2Цена договора, указанная в п.3.1 настоящего Договора, может быть изменена в случае отклонения фактической площади Квартиры (без балконов, лоджий, террас), определенной по результатам обмеров ПИБ, от общей площади Квартиры (без балконов, лоджий, террас), указанной в п.2.3 Договора.

В указанном случае Цена договора соответственно уменьшается или увеличивается на величину, определяемую как произведение выявленной по результатам обмера разницы на условную цену одного квадратного метра, равную ___________ (_________________) рубля 00 копейки.

Стороны договорились, что Цена договора не изменяется, если разница между фактической и проектной площадью Квартиры составила менее 0,5 кв.м.

3.3В случае увеличения Цены договора согласно п.3.2 настоящего Договора, Дольщик обязан осуществить соответствующую доплату в течение 15 дней с момента получения соответствующего уведомления от Застройщика за счет собственных средств.

3.4В случае уменьшения Цены договора согласно п.3.2 настоящего Договора, Застройщик обязан осуществить возврат излишне уплаченных в счет Цены договора денежных средств Дольщику не позднее 5 (пять) рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи Квартиры.

3.5Цена договора, указанная в п.3.1 настоящего Договора, может быть изменена по соглашению Сторон, в том числе – в случае, если Дольщик намерен досрочно произвести полную оплату Цены договора, что оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Смущают пункты 3.1 и 3.5. В 3.1 четко не указано вознаграждение застройщика, а 3.5 очень общий и не является ли в будущем лазейкой для требования доплаты со стороны застройщика. В договорах некоторых компаний вообще есть пункт что цена договора окончательная и не подлежит изменению. Ответьте пожалуйста

Эксперт:

Алексей, никаких подводных камней в данном случае не вижу, скажем так, что таким образом застройщик упрощает себе налоговую отчетность. Т.к. например, сумму полученного вознаграждения он может использовать на свои собственные нужды, а сумму затрат на возмещение строительства, это только на расходы по строительству дома.

В части п. 3.5. — тоже без проблем, т.к. если вы, например решите оплатить всю стоимость квартиры, соответственно стоимость квартиры может быть уменьшена. Или например, вы захотите улучшить вашу квартиру ремонтом, который будет производить застройщик, то соответственно цена договора так же может возрасти.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html
  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/dolevoe-stroitelstvo/
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/
  • https://help-ddu.ru/drugoe/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий