Что такое жилой дом по жилищному кодексу

 

Что такое индивидуальный жилой домОпределение индивидуального жилого дома дается в Градостроительном кодексе. Под индивидуальным жилым домом понимается отдельно

Индивидуальный жилой дом

В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;
— строения типа общежития;
— строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся)*(62);
— помещения казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования к ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми актами.
По нашему мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать также по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.
К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК*(63); жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.
Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения — служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются гражданам только на время работы или службы в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.

Оправданным также является отнесение к жилым помещениям непостоянного пользования жилых помещений, расположенных в закрытых и обособленных военных городках. Позиция судебных органов по данному вопросу наглядно представлена в Справке Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих": "…не должны признаваться жилыми помещениями для постоянного проживания также помещения в домах государственного, муниципального или ведомственного жилого фонда, находящихся на территории закрытого военного городка, поскольку в соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения из Вооруженных Сил военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия за пределы городка"*(64) .

Целевое предназначение жилого помещения — жилое помещение предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.*(65)), адвокаты (Федеральный закон "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" от 31 мая 2002 г.*(66)), педагоги (Закон Российской Федерации "Об образовании" от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г.*(67) и др.).
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия "промышленное производство", в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к "промышленному производству".
Также возникает вопрос о возможности размещения промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут размещаться организации, не занимающиеся промышленным производством (например, организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п.), и только при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования

В соответствии с частью 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

  • жилищный фонд социального использования (ст. 49 – 91 ЖК) - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;
  • специализированный жилищный фонд (ст. 92 ЖК РФ)- совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
  • индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
  • жилищный фонд коммерческого использования (статья 671 – 688 ГК РФ) - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Комментарий к Статье 16 ЖК РФ

1. Часть 1 ст. 16 содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, который не подлежит расширительному толкованию. Поэтому жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в комментируемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений (см. также комментарий к ч. 1 ст. 15 Кодекса).

2 — 4. Части 2, 3 и 4 ст. 16 Кодекса состоят из норм-дефиниций, определяющих юридическое содержание понятий "жилой дом", "квартира", "комната" (в жилом доме или квартире). Для сравнения напомним, что в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.

Следует обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 Кодекса.

Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях

Определение понятия "жилище"

Что такое жилое помещение?

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

 Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование

И это правильно. Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Остальные части квартиры являются помещениями вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и проч.).

3. Следует отметить, что употребление обобщающего понятия "жилое помещение" для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната, наряду с помещениями вспомогательного характера, составляют части единого целого — жилого дома.

Что такое индивидуальный жилой дом

Сразу скажем, что в эти этажи включаются все этажи, в том числе, мансардный и цокольный .

В интернете можно встретить много информации о том, что цокольный этаж при определенных обстоятельствах может не считаться этажом для определения этажности дома. Это действительно верно, но только для целей кадастрового учета, а также учета жилищного фонда.

Согласно Письму Роснедвижимости от г. № АМ/1567 «Об этажности жилого дома» и Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от г. № 37 (в редакции от г.) этажность жилого дома определяется по числу надземных этажей. Цокольный этаж считает надземный и учитывается при определении этажности дома, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.

По современной практике расстояние от земли до верха надцокольного перекрытия обычно менее 2 метров и даже менее 1,5 метров, поэтому цокольный этаж в большинстве случаев не включается в число надземных этажей, а, следовательно, с точки зрения кадастрового учета и учета жилищного фонда, не учитывается при расчете этажности дома.

Однако в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (а также в других статьях Градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.

Следовательно, исключение подземных этажей из количества этажей индивидуального жилого дома для целей определения, является ли дом индивидуальным жилым или нет, не соответствовало бы Градостроительному кодексу.
Следовательно, исключение подземных этажей из количества этажей индивидуального жилого дома для целей определения, является ли дом индивидуальным жилым или нет, не соответствовало бы Градостроительному кодексу.

Кроме того, в пункте 4.7 СП «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001) указано, что правила подсчета площадей помещений, определения объема и этажности дома и количества этажей принимают по СП («Здания жилые многоквартирные», актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

В пункте В.1.6 Приложения В (Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема) названного нормативного документа расхождений с Градостроительным кодексом не наблюдается и закреплено, что при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Судебная практика применения вышеуказанных норм Градостроительного кодекса также подтверждает неправомерность исключения цокольного этажа, как этажа подземного, из числа этажей индивидуального жилого дома.

Таким образом, двухэтажный дом с мансардой и цокольным этажом будет уже четырехэтажным, а значит, по критерию количества этажей не будет индивидуальным жилым домом. Построив такой дом, застройщик нарушит целевое назначение земельного участка, если участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство.

Новая редакция Ст. 16 ЖК РФ

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилой дом

Определение понятия "жилой дом", прежде всего, содержится в части 2 статьи 16 ЖК РФ:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома

Жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы ("Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК " (утв. Госстроем России).

Индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от N 10/62 (в редакции от ) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области").

Индивидуальный жилой дом - одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от N 5/2 (в редакции от ) "О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Городской округ Дзержинский" Московской области").

Блокированный жилой дом: Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от N 288 (в редакции от ) "Об утверждении свода правил СП "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (вместе с "СП . Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям").

Блокированный жилой дом - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от N 10/62 (в редакции от ) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области").

Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от N 8).

По типу выделяют жилые здания:

Жилое здание галерейного типа - здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности"
(утв. Приказом Госстроя РФ от N 8).

Жилое здание коридорного типа: Здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки ("СП . Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от N 288).

Жилое здание коридорного типа - здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от N 8).

Жилое здание секционного типа: Здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы ("СП . Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от N 288).

Жилое здание секционного типа - здание, состоящее из одной или нескольких секций ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от N 8).

Понятие и виды жилых помещений

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст. 15 ЖК РФ), например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.
Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением — конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.
К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения — только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню*(57). В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)*(58).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры*(59). По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья*(60). Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
Важное практическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания*(61).
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).
Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:
— помещения (строения) квартирного типа.

Жилая квартира

Определение понятия "квартира" содержится в части 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Определения понятия "квартира" в законодательстве

Жилая квартира - жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние ("Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК " (утв. Госстроем России).

Жилая квартира - изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.

Жилая квартира в двух уровнях - квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от N 8)

Определение понятия "жилая квартира" в литературе:

Жилая квартира - "конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)" (Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94.)

Коммунальная квартира

Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования ("Методические рекомендации по осуществлению в МЧС России предоставления сотрудникам федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы единовременной социальной выплаты" (утв. МЧС России N 2-4-87-27-25).

Коммунальная квартира - квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты) (ст. 11 Закона г. Москвы от N 2 (в редакции от ) "Основы жилищной политики города Москвы").

Вопросы и ответы

Нужен перечень всех нормативных актов для рассмотрения вопроса отличия индивидуального жилого дома от многоквартирного, чтобы с опорой на их положения доказать, что дом, имеющий четыре автономных объема, признан многоквартирным ошибочно.

Эксперт:

Ниже приведены понятия мнгогоквартирного жилого дома и индвидуального жилого дома.

Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288
(ред. от 18.07.2013)
«Об утверждении свода правил СП 4.13130 „Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям“
3.17. жилое здание многоквартирное: Жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79
»Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета"

многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»
(утв. Госстроем России)

Жилой дом многоквартирный — жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
(ред. от 26.03.2014)
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

«степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома» — качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем.

Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306
(ред. от 26.03.2014)
«Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»

«степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома» - качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем, и внутриквартирного оборудования.

Приказ Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79
«Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета»

индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

Эксперт:

Статья 16. Жилищного кодекса 

Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Эксперт:

Валерий!

Согласно п.3 Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства» О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.

То есть, если этажей больше чем 3, то такой дом признается многоквартирным.

Желаю удачи!

Эксперт:

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
(ред. от 08.04.2013)
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

ЖК РФ

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Так же есть Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410
<Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 01.07.2013 N АКПИ13-593, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 в котором указано, что по смыслу закона является МКД. 

Как правильно указано в обжалованном ">решении суда, из приведенных законоположений следует, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, в состав которого согласно части 1 статьи 36 названного кодекса входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.Понятие многоквартирного дома, использованное в оспариваемой заявителем норме, основано на указанных положениях закона и не противоречит им.

Подробнее тут: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=153443
Эксперт:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 19 января 2010 г. N Д23-99
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу отнесения жилого дома к многоквартирным жилым домам и в рамках своей компетенции сообщает.
1. Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено. В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Вместе с тем указанный в обращении жилой дом подпадает под предусмотренное п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие «жилые дома блокированной застройки», под которыми понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В соответствии с п. 4 разд. I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг»,жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то что принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома. При этом на такие дома распространяются все касающиеся многоквартирных домов положения действующего законодательства, в том числе нормы ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ).
2. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
19.01.2010

Источники

Использованные источники информации.

  • https://berkutgun.ru/zhiloj-dom/
  • http://logos-pravo.ru/articles/zhiloe-pomeshchenie-ponyatie-vidy
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий