Что такое кооперативный дом

 

Жилищный кооператив – что это такое? Это один из нескольких видов объединения, которое позволит членам обзавестись жилищной площадью. О явлении кооперативного домаКооперативное жильеКооперативное жилье – это интересная система обеспечения граждан жилой площадью, придуманная в далеком СССР. Так

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

  1. Стандартные жилищные кооперативы;
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
  3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

  1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
  2. Утверждается устав строительного сообщества;
  3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
  4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

  • Правила входа в союз и выхода из него;
  • Размер первоначального взноса;
  • Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

  • Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
  • Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
  • Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

  • Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
  • Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
  • Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
  • Все вопросы решаются собранием оперативно;
  • Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
  • Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

  • За 10 лет – 2,1 млн рублей;
  • За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

  • 1 год – 510 000 рублей;
  • 2 год – 500 000;
  • 3 год – 480 000;
  • 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Читайте также:

  • Что это такое кадастровый паспорт на квартиру и как его оформить?
  • Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости? В чём их разница?
  • Документы необходимые для продажи квартиры (полный список):

Кто собственник кооперативных метров

Кто является собственником кооперативных метров?

 является само объединение. Как было отмечено выше, плательщик паев имеет право выделить имущество исключительно в свое владение. Исключением являются те случаи, когда правила кооператива и заключенные договоры граждан предполагают иной порядок владения кооперативной собственностью.

Читайте также: Какие бывают планировки квартир, секреты риелторов от А до Я

Большинство жильцов кооперативных домов делают так:

  1. Покупают жилье по выгодным условиям на условиях кооператива.
  2. Полностью гасят паевые обязательства.
  3. Выделяют полученную собственность в единоличное владение и продолжают жить в ней.

Подобный подход грамотный и является безопасным, поэтому реализуется чаще всего. С точки зрения любых законов в абсолютно всех странах жить в кооперативном доме исключительно на «кооперативном праве» рисково, особенно при выплаченных паях.

Однозначно, при первой же возможности нужно выделять приобретенное жилище в единоличную собственность.

Права жильцов

Права жильцов в кооперативном доме определяются рядом статей Жилищного Кодекса РФ. Перед вступлением в жилищный кооператив любой формы важно тщательно изучить данный законодательный акт, не выделяя внимание конкретным главам и статьям. Специфичность подобного жилья велика, поэтому подкованность с юридической точки зрения поможет избежать потери денег или иных проблем, связанных с участием в кооперативе.

Все права жильцов кооперативного дома определяются и в тех документах, которые они подписывают относительно факта своего участия в объединении. К их числу относится и учредительная документация и разного рода договоры. В общем случае жильцы вправе:

  1. В полной мере распоряжаться полученным жильем, соразмерным внесенным с их стороны паям (без нарушения кооперативных соглашений, естественно).
  2. Всячески участвовать в жизни и существовании кооператива.
  3. Пользоваться всеми возможностями и благами участия в данном объединении.
  4. Не платить сторонних средств на постоянное поддержание общего имущества в хорошем состоянии, если подобная обязанность не указана в подписанных ранее документах.
  5. Приватизировать, а точней выделять паевую долю в единоличную собственность, если это возможно по правилам кооператива.

Повторимся, отмеченные права жильцов предельно обобщены. Их полноценный перечень наряду с обязанностями и другими аспектами вопроса удастся найти при детальном изучении Жилищного Кодекса РФ и документации кооператива. Иначе ознакомиться с правовыми аспектами подобного рода просто не удастся ни одному жильцу из любого кооперативного дома РФ.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

  • Стоимость квартиры. Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
  • Нет необходимости в справках. Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

  • Членский взнос. Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
  • Собственность. Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

Фото 2

В завершение сегодняшней статьи обратим внимание на возможность сноса кооперативного дома. Условия подобной меры отражены в 32-ой, 86-ой и 134-ой статьях Жилищного Кодекса РФ. При желании ознакомиться с ними можно без особых сложностей. Трактовка и отражение всех законодательных понятий осуществлены доступно для граждан России.

При сносе кооперативного дома возможно несколько исходов событий:

  • Жильцам будут предоставлены соразмерные государственные квартиры с возможностью последующей приватизации.
  • Участникам кооператива будут выплачены компенсации.

Примечание! При неполном погашении паев гражданин, получающий жилье или компенсацию, будут обязан до конца исполнить свои обязательства перед кооперативом в оговоренном ранее порядке.

Пожалуй, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи закончились. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям и дал ответы на интересующие их вопросы. Как видите, особых сложностей ни в рассматриваемом явлении, ни в правах жильцов кооперативного дома нет. Все предельно просто и прозрачно к пониманию.

Как выделить супружескую долю в кооперативной квартире:

Как создать ЖСК

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

точный адрес местоположения ЖСК;

сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

размеры вступительных и паевых взносов;

порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

ответственность за невнесение взносов;

состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2019 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

расчетная документация;

документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

отчеты о голосованиях;

заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

Права и обязанности членов жилищного кооператива

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

  1. Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
  2. Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
  3. Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
  4. Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
  5. Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
  6. Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
  7. Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
  8. Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

  1. Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
  2. Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
  3. Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
  4. Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

  1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Фото 2

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

  • ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
  • Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
  • ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Например, вы узнали, чем отличается кооперативный дом от обычного, и приняли решение вступить в кооператив. Чтобы приобрести жилье, следуйте простой инструкции.

Проверьте ЖСК

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.

Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.

Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.

Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.

Платите взносы

Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.

Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.

Оформите право собственности

Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет прием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:

договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;

договор покупки пая;

документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;

справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;

акт приема-передачи недвижимости;

оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе

Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину. Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.

Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе. Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.

При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством голосов, путём открытого голосования, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты голосования утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

  1. От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
  2. От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Фото 4
Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Допустим, вы выяснили, что такое кооперативный дом, выбрали подходящий ЖСК и заключили договор. Но не предусмотрели, что каждая жилищная кооперация должна действовать по закону, и у всех пайщиков есть свои права и обязанности. За нарушение обязанностей вас могут выселить, а потраченные средства вернутся, только если новый пайщик полностью оплатит взнос.

Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.

Права пайщиков в ЖСК

Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.

Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.

В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК

Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.

Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.

Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.

Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.

ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.

Жилищный кооператив

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Риски ЖСК

Риски ЖСК

Увеличение стоимости. Строительные материалы дорожают, застройщики тоже могут внезапно повысить цены на свои услуги. Поэтому случается так, что пайщики платят больше, чем изначально было обговорено. Это может произойти, если в уставе и договоре прописано, что решения об изменении стоимости принимается руководством. Если все решения принимают на общем собрании, вы с другими пайщиками можете просто отказаться от изменения цены.

Возможность двойных продаж. Согласно законодательству, ДДУ нужно обязательно регистрировать в Росреестре и только потом передавать застройщику денежные средства. Сейчас можно зарегистрировать и договор о вступлении в ЖСК, но первые выплаты нужно сделать до регистрации. Получается, есть риск двойных продаж, когда одна и та же квартира будет продана нескольким людям.

Отсутствие разрешений. Чтобы зарегистрировать организацию и начать принимать новых членов в ЖСК, председатель не обязан предоставлять строгую проектную декларацию и другие разрешающие строительство документы. Может получиться так, что вы присоединитесь к кооперативу, а потом выяснится, что у него даже нет разрешения на землю. Придется возвращать свои деньги или ждать, пока ЖСК получит нужные документы.

Затягивание сроков сдачи. Ответственность застройщиков, которые продают недвижимость по ДДУ, за срыв сроков строительства, предусмотрена законом. Ответственность ЖСК не прописана на законодательном уровне. Поэтому изучайте договор — в нем должна быть прописана ответственность, которую понесет кооператив в случае, если нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.

Юридические тонкости. Статья 121 ЖК РФ определяет, что за вступление нового пайщика в ЖСК должны проголосовать его участники. На практике управляющие часто сами принимают решение и заключают договор. Однако формально он не действителен — новый пайщик не становится участником кооператива, выплаченные средства не идут в счет оплаты пая.

Если ответственно подойти к выбору ЖСК, риски минимальны. Не ленитесь проверять устав, читать договор, искать отзывы.

Вопросы и ответы

Моя семья переехала в кооперативный дом,где в 2013 году оплата ремонта и содержания жилья стоял 27 рублей кв. метр.После суда соседа с председателем кооператива кв. метр по решению суда составил 21 рубль в декабре 2014 года.В 2015 году 1 февраля бухгалтер принес квитанцию где за январь 2015 года кв. метр составил 29 рублей.Вопрос:где и кто устанавливает тариф,когда в соседнем доме другой тариф.

Эксперт:

ч. 8 ст. 156 ЖК РФ 

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

живем в кооперативном доме ,у нас на подвальной двери весит старый замок ! на собрание на котором нас не было решили что мы сломали замок и сделали нам штраф 1000р ! но замок весит тотже и целый! имеет ли она право раздавать штрафы? куда жаловаться подскажите!

Эксперт:

Доброго времени суток, Мария!

Полномочия председателя кооператива определены в Жилищном кодексе РФ, в законе «О кооперации...», а также непосредственно в Уставе кооператива. В двух первых актах прямое указание на наложение штрафа отсутствует, ссылаются на Устав. Если же в последнем отражены полномочия председателя накладывать штрафные санкции, то его полномочия действительны.

Другой вопрос, законность и правомерность наложенного штрафа? Вы были извещены о собрании? Вам доводилось, что будут рассматривать вопрос о привлечении Вас к ответственности? Кто установил и как, что именно Вы причастны? Такое деяние доказать нужно!

В случае, если с Вас потребуют погасить штраф, по Вашему мнению неправомерный, Вы вправе признать действия председателя кооператива незаконными, а сам протокол, или иной документ о наложении штрафа, оспорить в суде.

У нас уже 21 век на дворе, а не 37 год...

Удачи!

Живу в кооперативном доме. В следствии неуплаты по коммунальным платежам, председатель без всяких уведомлений пришёл с электриком и отключил свет, я находился дома в этот момент, поэтому и застал его на месте, надеюсь, преступления. Сказав, что без официального уведомления, он права не имеет отключать мне свет, он ответил, что на собрании собственников, было решено отключать свет должникам, без уведомлений. Имеют ли право? Так же сказал, что я обязан присутствовать на этих собраниях. И что это прописано в уставе. Я собственником не являюсь, собственник моя мама. Я же просто прописан. В следствии чего вопрос, я как прописанное лицо, какими правами обладаю. И как можно провести проверку деятельности председателя и членов правления кооперативного дома? заранее

Эксперт:

Иван.

Положения закона, предусматривающие обязанность предупреждения об отключении при наличии задолженности распространяется на все организации, а вот изменить такие положения никто не вправе даже общим собранием.Соответственно вы можете написать заявление в прокуратуру по данному факту.

Насчет собраний- это право, а не обязанность собственника- он сам решает посещать или нет данные собрания.

Как прописанное лицо — вы имеет право не впустить, потребовать прекратить нарушение ваших прав, подписать акт или написать письмо с целью проверки.

Для проверки деятельности кооператива можете написать заявление в департамент жилищного хозяйства, либо уже на собранеии собственников создавать ревизионную комиссию и проверять деятельность.

Этим летом приобрел квартиру. Вместе с ней парковочное место возле кооперативного дома на закрытой стоянке во дворе дома. Бывшие председатели никак этому не припятствовали, т.к. в правлении дома были те кто ставил там авто. Сейчас председатель сменился, и решил вместе с неким подполковником (он даже не прописан в доме) снять все ворота и объявить парковку общей. Меня никак не предупредили, просто пришел и увидел что ворота спилены. Никаких решений собрания не было, никто ничего не слышал. Я считаю это самоуправством, т.к. бывший хозяин квартиры писал расписку в которой оставлял за мной это парковочное место и оно входило в стоимость квартиры. как быть? на чьей стороне правда? как урегулировать вопрос?

Эксперт:

В первую очередь обратитесь с письменной претензией к инициаторам указанных изменений, пусть они обоснуют их правомерность. После получения ответа можно продумывать план дальнейших действий по защите своих прав.

Эксперт:

Я считаю это самоуправством, т.к. бывший хозяин квартиры писал расписку в которой оставлял за мной это парковочное место и оно входило в стоимость квартиры. как быть? на чьей стороне правда? как урегулировать вопрос?

павел

Павел, во-первых в данной ситуации стоит исходить из того, каким образом у Вас оформлено парковочное место, кому принадлежит земельный участок, на котором оно расположено, если в долевой собственности ЖСК, то соответственно вопрос о передаче места как такового при продаже квартиры должен был быть решен на общем собрании членов ЖСК. Напишите заявление участковому по поводу самоуправства, я так понимаю раз конфликт имеется, то Вам никто документ не даст учредительные, а участковому дадут. ЖСК не подскажете название и адрес? посмотрим по кадастру земля кому принадлежит. Можно в личные сообщения.

Эксперт:

в вашем случае существенное значение имеет, то обстоятельство имеются ли юридически оформленные документы на данное парковочное место, если таковых нет, то доказать, что это место принадлежит Вам затруднительно, другими словами имеются ли сведения о Вас как о собственности земельного участка либо о собственнике машино-места в едином государстсвенном реестре недвижимости. Если нет, то доказать, что это место Ваше весьма сложно.

Эксперт:

Надо разобраться с Вашим правом на данное место. Если Вы приобретали данное место официально по договору, как объект недвижимости и у Вас зарегистрировано право собственности на данное имущество, то действия указанных лиц могут быть незаконными. Если же права собственности на данное имущество у Вас не зарегистрировано (передача денег при продаже квартиры не означает, что для третьих лиц это имущество стало только Вашим), то надо понимать — кому принадлежит данная земля.

Если это придомовая территория, которая находится в общей собственности всех собственников помещений Вашего МКД, то определять порядок использования данной землей может только общее собрание собственников Вашего многоквартирного дома (МКД).

Поэтому если ранее общим собранием МКД согласовывалось размещение там стоянки с передачей ее в пользование конкретных лиц, то надо понимать — как конкретно было принято это решение. Если Вы можете его найти — опубликуйте текст.

Если же общее собрание собственников МКД никакого решения о пользовании данной землей не принимало, то формально председатель прав в том смысле, что ставить кому-то конкретно там свои автомобили общее собрание не позволяло. С другой стороны то, что они самовольно спилили данные ворота является в какой-то степени самоуправством или умышленным повреждением чужого имущества (но тут сразу встанет вопрос о том — как Вы будете подтверждать, что ворота принадлежат именно Вам), на которое Вы вправе направить заявление в полицию.

КоАП РФ

Статья 19.1. Самоуправство 
Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до пятисот рублей.

Мое личное мнение заключается в том, что обращаться в полицию тут особого смысла нет и решать спор следует на общем собрании собственников МКД. При этом те, кто в данном доме не живут вообще не вправе пользоваться данным земельным участком без согласия общего собрания.

Эксперт:

Ливон!

В данном случае у Вас нет права Собственности на данное парковочное место, но есть право пользование им.

Парковочные места на земельном участке МКД могут быть распределены решением общего собрания собственников жилья данного дома (п.2, статьи 44 ЖК РФ).

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

В соответствие с п.1, статьи 46 ЖК РФ, такое решение принимается более 50% голосов от общего числа собственников помещений в МКД.

ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

Теперь где можно найти документы на Ваше право пользование парковочным местом?

Данное право закреплено в решении собрания собственников жилья, которое оформляется Протоколом собрания. 

Протоколы собраний должны храниться в Правлении собственников жилья, в соответствие с п. 4 статьи ЖК РФ.

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Краткие выводы из вышесказанного:

Вам необходимо найти Протокол общего собрания Собственников жилья (или хотя бы выписку из него), на котором решался вопрос оборудования и распределения парковочных мест. 

Для этого:

— запросите протоколы Собраний собственников жилья у Правления (секретарь, председатель, ответственное лицо);

— если не найдете Протокол в Правлении, уточните у старожилов МКД, и у пользователей парковочных мест, в том числе и у бывшего хозяина квартиры. Вполне возможно, что у кого-то данный документ и сохранился.

В случае, если Протокол и необходимое Вам решение будет найдено, опротестовать данное решение можно через суд. Предварительно напишите претензию Председателю.

При отсутствии Протокола, инициируйте проведение Собрания собственников жилья, на котором необходимо принять решение по распределению и использованию земельного участка под парковочные места в соответствие с желанием большинства собственников жилья, а не председателя и самозванца подполковника.

Удачи Вам!

Источники

Использованные источники информации.

  • https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/
  • http://pravozhil.com/zhkh/tszh/kooperativnyj-dom-prava-zhil-cov.html
  • https://daniladunaev.ru/chto-znachit-dom-kooperativnyj/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c0642dded70c70437648ef1
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий