Что такое объект незавершенного строительства

 

Незавершенное строительство может возникнуть из-за ряда причин, среди которых можно назвать нехватку средств. Но существуют случаи, когда незавершенку просто необходимо зарегистрировать еще до окончания строительства. Объект незавершённого строительства - это какое-либо здание или сооружение, возведение которых застряло на стадии строительства и не переходит на стадию их приёмки или ввода в эксплуатацию.

Как оформить объект незавершённого строительства

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Регистрация собственности: полный перечень документов

В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:

  • стандартный бланк заявления;
  • оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
  • весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
  • документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
  • документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).

Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.

Зарегистрировать в собственность можно и часть здания, строительство которого не завершено. Но в этом случае предоставляется дополнительный пакет документов, которые удостоверяют, что существуют финансовые и технические возможности завершения строительства.

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

Фото 2
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Оформление прав

Фото 3

Порядок оформления прав на объект незавершенного строительства. Фото № 4

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация. Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором эти работы ведутся.

Читайте также: Квартира без обязательного первоначального денежного взноса от застройщика

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

  • сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
  • оформить разрешение на проведение строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для незавершенного строительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник незавершенного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

  • документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства;
  • документы по проекту;
  • данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
  • бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства


Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства

Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
Можно выделить несколько аспектов или юридических факторов, которые определяют момент или начало возникновения объекта незавершенного строительства:

  • получение разрешения на строительство объекта и прав на земельный участок;
  • прекращение действия договора строительного подряда по отношению к данному объекту;
  • консервация строительного объекта;
  • соответствие строительного объекта конкретным количественным нормативам (это может быть степень готовности объекта в процентном отношении);
  • приобретение объектом незавершённого строительства (ОНС) свойств недвижимости или недвижимой вещи;
  • государственная регистрация объекта незавершенного строительства (ОНС) и права собственности.
Фото 3

Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества

В настоящее время в российской экономике наблюдается не самый благоприятный период. Экономический кризис влияет на все сферы деятельности государства и общества, в том числе на темпах роста промышленного производства и торгового оборота, на уровне доходности совершаемых сделок, на уровне зарплат и платёжеспособности населения и так далее.

В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены пытаются получить максимальный экономический эффект от эксплуатации недвижимости, которой они в данный момент владеют.

Читайте также: Исполнительная документация: правильный подход финансы бережет

Поэтому, предпринимая дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, коммерсанты получают возможность либо оформить возникновения права собственности на них, либо совершать сделки купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ).

Дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, можно разбить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем: Недостроенное здание цеха

Этап I

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

  • заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
  • разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
  • описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

Этап II

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

  • получения техпаспорта в БТИ;
  • наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
  • кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
  • наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Этап III

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости. Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства;
  • проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
  • документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Кроме того, в обязательном порядке, в договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, которые позволяют установить характерные особенности имущества, в том числе его расположение на земельном участке.

Хотелось обратить внимание, что вышеописанное поэтапное руководство по приведению документации в надлежащее состояние – это всего лишь алгоритм, который определяет направление и действие по переводу объектов незавершенного строительства в категорию объекта недвижимости.

В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства при оформлении имеет свои конкретные исходные данные, условия и нюансы, то грамотное сопровождение юристов или юридических компаний сэкономят не только время, но и деньги. Заброшенное строительство промышленного объекта

Фото 4

Законодательная база

Что такое объект незавершенного строительства? Фото № 1

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве. В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС, так как такой объект еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объекта незавершенного строительства относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

С какого момента объект незавершенного строительства можно считать недвижимым имуществом? Фото № 3

Чтобы незавершенное строительство считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

  • после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и право на владение земельным участком;
  • после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
  • если строительство находится на стадии консервации;
  • объект соответствует некоторым нормативам;
  • после того, как объект строительства получит юридический статус недвижимого имущества;
  • после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Объект незавершенного строительства с научной точки зрения

В научных кругах постоянно ведется бурное обсуждение на эту тему. Мнения одних заключается в том, что объект незавершённого строительства представляет собой объект, строительство которого не ведётся, и, в значительной степени, связано это с отсутствием денежных средств и материально-технического обеспечения.

В этой ситуации указанный правовой термин дает характеристику не конструктивным особенностям объекта недвижимости и функциональным целям его реализации, а только показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса.

В отличие от зданий, строений или сооружений, объект незавершённого строительства является неполноценным строением и не может быть использован в соответствии со своим назначением до полного завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. То есть, незавершенное строительство носит временный характер.

Мнения других выражается в высказываниях о том, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимого имущества, так как на данном этапе, строительство этого объекта не реализовано, то есть строительство не завершено и не введено в эксплуатацию.

Именно это обстоятельство, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.

То есть, объект незавершенного строительства – это объект, который не соответствует своему первоначальному целевому назначению. Использоваться он может только для достройки, так как, в этой связи, объект незавершенного строительства (ОНС) не в состоянии осуществлять функции полноценного объекта недвижимого имущества – здания, строения или сооружения. Многолетний недострой изнутри

Судебная практика

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

  • объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
  • индивидуальная определенность объекта;
  • процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Если провести обзор решений вопросов незавершённого строительства из судебной практики, стоит отметить, что мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что “не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу”, является очень значимым и, в свою очередь, внесло особую лепту в становлении правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС). Недостроенное здание фабрики

Объект незавершенного строительства в правовом поле

Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база РФ, ни нормативная документация, не дают чёткого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС). На заметку! В части 1, статьи 130 Гражданского Кодекса РФ трактовка определения объектов незавершенного строительства (ОНС) признаёт, что это такие объекты капитального строительства, как здания, строения или сооружения, строительство которых не завершено. Исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.

Одним словом, законодательство напрямую не определяет объект незавершенного строительства как недвижимость. Ни в базовой статье 130, Гражданского Кодекса РФ, ни в Законе о Госрегистрации, статья 1 данной информации мы не найдем.

Вместо этого предлагается рассматривать похожие объекты применительно к признакам либо недвижимого имущества, которые закреплены Гражданском Кодексе РФ (части 1, статьи 130), либо к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

К ним, в первую очередь, относят земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей. Так, в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объект незавершенного строительства (ОНС) относят к недвижимым предметам, поскольку его невозможно переместить, не нанеся, при этом, большого вреда.

Хотя с точки зрения функциональности настоящее определение не совсем корректно, так как, рассматривая объект незавершенного строительства (ОНС), как объект капитального строительства, законодательство не даёт чёткого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства. Недострой в частном секторе

По-своему трактует определение статья 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности подлежит государственной регистрации (как на здание и сооружение, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество), то объект незавершенного строительства (ОНС) попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Это обстоятельство позволяет, в свою очередь, рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве. Отсюда разнотолки и разночтения. На заметку! Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами. Регистрация объектов незавершенного строительства (ОНС) проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Объект незавершенного строительства в юриспруденции

Рассматривая разные толкования настоящих определений, сам собой напрашиваются выводы:

  • термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства;
  • единое понятие, позволяющее выделить объект незавершенного строительства среди других объектов, отсутствует в действующем законодательстве.

Следует также отметить, что особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что данный объект не имеет право на использование его в качестве здания, строения или сооружения, так как находиться в стадии строительства и не введен ещё в строй для последующей эксплуатации. Недострой на уровне котлована

В связи с этим, можно предложить оптимальный вариант определения, в соответствии с которым объект незавершенного строительства (ОНС) характеризуется, как индивидуальный объект недвижимости, на котором строительные работы:

  • либо приостановлены,
  • либо осуществляются,
  • либо заморожены,
  • либо не ведутся.

Конечный результат строительных работ – это сдача объекта и ввод в строй для последующей эксплуатации, а также использование по целевому назначению в будущем. В связи с этим, можно констатировать, что данное определение объекта незавершенного строительства представляет собой лишь комплекс признаков, выделяемых в исследовательской литературе.

Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов

Рассмотрим теперь объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов. Стоимость незавершённого строительства представляет собой цену за фактически выполненные капитальные вложения по незаконченным и не введенным в строй с последующей эксплуатацией строительных объектов на конкретную дату. На заметку! Незавершенные капитальные вложения – это неподписанные акты приемки-передачи основных средств и иных документов, при оформлении которых отражаются затраты на строительно-монтажные работы, затраты на приобретение технологического оборудования, транспортных средств, а также прочие работы и затраты.

В данном случае объект незавершенного строительства определяется заказчиком или застройщиком. Балансовая отчётность, в которой отражаются все собираемые сведения о незавершённом строительстве, даёт возможность иметь следующую важную информацию:

  • интенсивность освоения участков под строительство;
  • сроки ввода объектов в строй с последующей эксплуатацией в планируемом периоде;
  • объемы незавершённого строительства, в том числе по строительно-монтажным работам за отчетный период, а также саму динамику строительного процесса;
  • готовность строительных объектов в процентном отношении за отчетный период и динамику строительного процесса.

Внимательно читая инструкцию о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (пунктом 2.4), можно понять, что объект незавершённого строительства представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом, инвентарем и так далее), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое переоснащение которого должен быть составлен отдельный проект и сметная документация. “Замороженное строительство” 90-х годов

Вопросы и ответы

Заключен договор ДДУ на квартиру. Срок сдачи декабрь 2016. Просрочка уже 1 год и 3 месяца. Каркас дома стоит. Остекление уже установлено. Нет внутренней отделки лифтов и тд. Работы практически не ведутся. Новый срок сдачи объекта 31 августа 2018 г. однако Застройщик открыто говорит , что денег у него нет. Возможно будет банкротство застройщика, хотя сам застройщик это отрицает. Договор страхования заключен с компанией ССГ, у которой уже давно отозвана лицензия на данный вид страхования. Он закончился в декабре 2016 г. Нового договора страхования Застройщик не оформляет

Вопрос : имеет ли в этом случае смысл оформлять право собственности на объект незавершенного строительства через суд ? какие преимущества и недостатки от получения этого право по отношению к ДДУ в предполагаемого случае банкротства застройщика ?

Эксперт:
Вопрос: имеет ли в этом случае смысл оформлять право собственности на объект незавершенного строительства через суд? какие преимущества и недостатки от получения этого право по отношению к ДДУ в предполагаемого случае банкротства застройщика?

Сергей

Сергей, добрый день! Это довольно распространенная практика в случае прекращения строительства и отсутствия иных вариантов обращаться в суд с иском о правах на незавершенную квартиру как объект незавершенного строительства но какого то практического смысла в этом нет. В то же время регистрация прав на ОНС в случае возбуждения в отношении застройщика дела о несостоятельности (банкротстве) не является препятствием для включение такого собственника в реестр требований о передаче жилых помещений, а не в реестр требований кредиторов. В то же время, не факт, что по этому вопросу ввиду регистрации прав не предется отстаивать свою правоту в вышестоящих судах когда суд первой инстанции все таки откажет во включении в реестр

ст. 201.7 Закона о банкротстве

1. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
4) сведения об уплате застройщиком по договору участия в долевом строительстве взноса в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Эксперт:

 

имеет ли в этом случае смысл оформлять право собственности на объект незавершенного строительства через суд? какие преимущества и недостатки от получения этого право по отношению к ДДУ в предполагаемого случае банкротства застройщика ?

Сергей

После оформления права собственности на объект незавершенного строительства следует учитывать определенные правовые последствия, а именно:

1) Формально вы станете собственником объекта недвижимости, и это обстоятельство влечет за собой обязанность по оплате налога на недвижимость, даже если вы этой недвижимостью пользоваться не будете;

2) Оформление права собственности на недострой влечет за собой и возникновение права на долю в общем имуществе, что, вполне возможно, потребует несения постоянных расходов, связанных с участием в обслуживании, содержании и охране этого ещё не достроенного объекта;

3) Поскольку речь идет об объекте, который ещё не достроен, но подразумевается, что через какой-то промежуток времени строительство этого объекта всё же будет завершено, то на собственника объекта незавершенного строительства может быть также возложено и бремя несения части расходов на достройку объекта (установке лифтов, озеленение придомовой территории, подведение постоянных коммуникаций). Законодательно такие расходы никак не ограничены, в связи с чем их размер может быть весьма существенным.

Стоит или нет оформлять право собственности только вам решать, взвести все «за» и перечисленные мной «против». 

удачи вам!

для получения земельного участка в аренду для завершения строительства (предыдущий договор аренды земли не расторгнут, но срок действия истек) обязательна или нет регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Эксперт:

Необязательна, если Вы  являетесь арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015. В этом случае, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора. 

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
Статья 3
21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
(п. 21 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Эксперт:

Елена.

А земля в чье собственности?

Если в государственной или муниципальной  Гражданским кодексом предусмотрен порядок изъятия такого незавершенного строительства. 

ГК РФ Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка

1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://domovik.guru/nedvizhimost/pravovoj-rezhim-obektov-nezavershyonnogo-stroitelstva.html
  • https://2ann.ru/chto-takoe-obekt-nezavershennogo-stroitelstva/
  • http://pravozhil.com/dolevoe/obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html
  • https://stroitelstvoproektirovanie.com/obekt-nezavershennogo-stroitelstva/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий