Законодательная база. Особенности переуступки прав аренды земельного участка. Форма соглашения и бланк договора. Комментарии эксперта. Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.
Содержание
- Порядок оформления договора
- Порядок регистрации
- Когда возможна переуступка права аренды земельного участка
- Новый арендатор
- Когда запрещена реализация этого права
- Алгоритм оформления
- Документы для переуступки
- Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений
- Законодательная база
- Ссылки на законодательство
- Как заключается договор переуступки прав аренды?
- На что стоит обратить внимание
- Алгоритм действий
- Суть сделки
- Вопросы и ответы
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:
- К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
- Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
- Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
- Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
- Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
- Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
- Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
- Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
- Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
- В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
- Правила возврата земли обратно.
Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.
Запрет на уступку прав
Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:
- Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
- Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
- Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
- Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
- Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.
Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.
Порядок регистрации
Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.
Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.
Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.
ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.
Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.
Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.
Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:
- заключения договора субаренды на одну из частей надела;
- участия в совместном строительном предприятии;
- реализации залоговых обязательств;
- внесения взноса в уставной капитал компании.
Если один из этих поводов возник во время действия первоначального договора, то закон не обязывает извещать об этом собственника и получать от него согласие.
Новый арендатор
Новый пользователь получает после подписания договора на уступку не только права, но и обязанности.
- Он должен будет вносить арендную плату, стоимость которой была определена еще с владельцем. Все должно отвечать условиям, которые указаны в первоначальном договоре. Определяется арендная плата и для муниципальной земли или государственной, сумма устанавливается местными органами власти.
- Третье лицо после перехода ему прав аренды может использовать земли по своему усмотрению, но с учетом категории земли, разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, она может служить для выращивания различных сельхоз культур, для агробизнеса.
Когда запрещена реализация этого права
Земельный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда переуступка права аренды земельного участка запрещена.
Возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.
Невозможно будет осуществить такое право в случае, если фактическое назначение земельного надела не соответствует указанному в договоре изначально. Например, если на земле находились постройки и земля арендовалась для проживания, а затем постройки были проданы собственником отдельно от земли, то назначение земельного участка будет изменено. Или если земля арендовалась для сельхознужд, но на ней затем были возведены постройки для проживания.
Кроме этого, заключать договор переуступки муниципального земельного участка нельзя в случае:
- наличия на нем построенных без разрешения объектов недвижимости. Это же относится к строениям, воздвигнутым по разрешению, но при нарушении строительных норм;
- если земля находится под арестом или является предметом судебного спора;
- постоянной задержки или невыплаты первоначальным арендатором предусмотренной договором арендной платы.
Алгоритм оформления
Переуступка прав аренды обязательно регистрируется в соответствии с законодательством, если договор заключается сроком на год и более.
В большинстве случаев, для осуществления процедуры требуется проведение аукциона. Будущий арендатор должен выиграть торги, в которых приняли участие не менее 3 претендентов.
Если аукцион не состоялся, право на аренду не может быть переуступлено. Данная операция проводится в случаях, когда собственником земли является государство.
Переуступка прав участка, принадлежащего государственным или муниципальным органам, проводится с юридическим лицом.
Граждане изъявляют свое желание на приобретение земли на праве аренды. Как правило, эта услуга доступна определенной категории льготников.
Естественно, земля передается в аренду за определенную плату, размер которой значительно меньше, чем фактическая стоимость надела.
Если сторонами выступают физические лица, то процедура упрощается. Аукцион в данном случае не требуется.
Для заключения контракта согласие собственника требуется, если возможность переуступки прав аренды не предусматривается договором.
Передача прав аренды осуществляется за плату. Это исключает вероятность признания сделки дарением.
Что касается взаимоотношений юридических лиц, то сделки по закону не могут быть безвозмездными.
Сопутствующие документы
Для оформления переуступки прав требуется подготовить пакет документов. В него входит:
Если сделка совершается между юридическими лицами, то потребуются документы:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия и оригиналы уставных документов;
- копия и оригиналы ОКПО.
Стоит отметить, что для физических лиц требуется согласие супруга, оформленное в письменном виде и заверенное у нотариуса.
Заключение соглашения
Существует определенный вид договора переуступки права аренды земельного участка, который составляется в двух экземплярах.
Следуя примеру оформления, обязательно учитываются конкретные нюансы и особенности сделки.
Возможно два варианта:
Составлять соглашение нужно грамотно, учитывая требования законодательства. Любые нарушения со стороны нового арендатора могут повлечь за собой досрочное расторжение контракта.
Какие сведения содержит
Стандартный договор переуступки прав содержит несколько обязательных сведений:
Несмотря на существующую стандартную форму договора, стороны могут вносить изменения на свое усмотрение. Изменение условий соглашения допускается только при согласии обоих участников сделки.
Регистрация договора
Регистрировать договор аренды требуется при условии, что контракт составляется сроком более 1 года.
Процедура платная, размер госпошлины составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
При регистрации соглашения учитывается несколько важных деталей:
Документы для переуступки

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:
- место и дата оформления соглашения;
- полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
- предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
- детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
- условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
- наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).
Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.
Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).
Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.
Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.
Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:
- заявление о проведении регистрационных мероприятий;
- договор переуступки арендных прав на землю;
- исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
- передаточный акт;
- выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
- письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
- межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
- план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
- общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
- платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.
Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.
Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

- Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
- Под индивидуальное жилищное строительство.
Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.
Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.
Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.
Законодательная база
Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.
Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:
- Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
- для исполнения залоговых обязательств;
- обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
- в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
- для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;
Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.
- Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
- Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
Ссылки на законодательство
Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.
Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:
- ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
- пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.
Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 363 hits)
Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:
- Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
- Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
- Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.
Как заключается договор переуступки прав аренды?
Договор переуступки прав аренды заключается обязательно в документально подтвержденной форме, а в его тексте должны быть указаны те значимые характеристики объекта, которые определяют стоимость совершенной сделки.Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.
Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:
- На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
- Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.
На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:
- Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
- Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.
От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором — по ней начисляется налог.
Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту. В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.
Но процедура эта сложная, требует детального изучения тонкостей и нюансов.
Рассмотрим принцип переуступки прав, бланк договора, возможные трудности и другие особенности контракта.
Алгоритм действий
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.
Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка
Суть сделки
Переуступка прав — это возмездная передача полномочий и обязанностей по аренде участка третьей стороне.
Соглашение составляется между физическими лицами и юридическими организациями, заинтересованными в использовании надела в личных или коммерческих целях.
Переуступка предоставляется на обговоренный сторонами срок, не превышающий периода аренды.
Если в документах значится, что передача прав на аренду имущества невозможна, сделка не состоится.
Законодательные акты
Земельные отношения между физическими и юридическими лицами регламентируются Земельным кодексом. Он позволяет изучить свои права для грамотного решения вопросов.
Если одна из сторон нарушает условия договора или нормативные акты, она больше не принимает участие в арендных отношениях. Основополагающие моменты содержатся в статье №22 Земельного кодекса РФ.
Согласно данному нормативному акту, арендатор вправе передать свои права по владению земельным участком третьим лицам для реализации целей:
- обеспечение финансового взноса в капитал сельскохозяйственных организаций;
- создание пая для вступления в строительный частный кооператив;
- оформление субаренды на часть территории.
Перечисленные действия допускаются без согласия собственника, но только в пределах действия договора аренды.
Новый документ с владельцем не оформляется, но обязанности по содержанию земли перекладываются на нового пользователя.
Статья 65 ЗК РФ определяет порядок определения, погашения и изменения арендной платы.
В статье 615 (пункт 2)Гражданского кодекса РФ указано, что арендатор вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение, не нарушая условий договора и действующего законодательства.
Видео: в каких случаях можно отказаться от договора аренды
Правовой статус арендодателя
Арендодателем выступает лицо, передающее имущество во временное пользование посредством заключения договора.
В документе указываются все условия сделки, права и обязанности сторон. Каждый участник имеет правовой статус.
Арендодатель, как собственник земельного участка, имеет полномочия досрочно расторгнуть договор переуступки, если это противоречит условиям договора аренды.
Также он может увеличить размер ежемесячной платы, если в арендных отношениях появляется третья сторона.
Вопросы и ответы
Есть договор аренды земельных участков в количестве 13 участков, каждому из участков присвоен кадастровый номер и разделена арендная плата также на каждый участок. Можно ли уступить право аренды на часть земельных участков, если они все самостоятельные объекты? Или только уступается право аренды по всему договору. Госпошлина оплачивается на каждый участок отдельно.
Уважаемая Лидия! Вы имеете ввиду возможность субаренды? или что вы подразумеваете под «уступить право аренды»?
Лидия
Если речь идет о субаренде, то необходимо смотреть условия договора аренды, что в нем прописано. Можно сдавать в субаренду или нет без согласия арендодателя.
Как правило арендодателя требуется и Вам его необходимо будет получить
Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Лидия
Поясните пожалуйста, что сказано по поводу перевода прав и обязанностей в договоре? Как данные участки указаны в договоре — как единое целое или уже разделенными?
Лидия, добрый день.
Часть участков, если это не противоречит договору аренды, Вы сможете сдать в субаренду.
Лидия
Переуступить право аренды на часть участков вы сможете с согласия арендодателя, но при этом, Вам нужно будет подписывать новый договор, так как старый поменяет количество объектов аренды, то есть состав арендованного имущества. Или можно оформить дополнительным соглашением передачи части участков в аренду другому лицу.
Лидия!
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено Федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Если же срок аренды пять лет и менее, то применяются положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которыми для переуступки своих прав обязательно требуется согласие арендодателя (собственника участка). Если сделка совершена без получения такого согласия, то сделка по переуступке прав и обязанностей признается недействительной.
Поскольку долгосрочный договор аренды земельного участка подлежит обязательной регистрации, то и соглашение о переуступке прав и обязанностей так же должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Переуступка прав и обязанностей по соглашению сторон может быть как безвозмездной, так и возмездной.
В соглашении обязательно предусмотрите пункт о том, кто погашает задолженность по арендной плате, если она имеется на момент подписания соглашения.
Т.к. договор аренды 13 земельных участков ОДИН, то и переуступать права аренды надо на ВСЕ 13 земельных участков по ОДНОМУ договору.
Лидия, Вы можете передавать зем.участки в субаренду с условием обязательного уведомления собственника участков.
Не важно 1 участок передаете в субаренду или 13.
В субаренду можно передавать даже часть одного участка, не говоря уже об отдельных участках.
Обязательно уведомьте собственника.
Для собственника участка Вы все равно остаетесь арендатором с обязанностью внесения арендной платы.
Ваши взаимоотношения с субарендатором — собственника не касаются.
Договор субаренды подлежит гос.регистрации.
Уважаемая Лидия! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
если у Вас один договор аренды на все 13 земельных участков, то при желании переуступить свои права и обязанности по некоторым участкам возможно несколько вариантов.
Так, в принципе, возможно внести изменения в основной договор аренды (выделить земельные участки, по которым хотите передать права и обязанности, заключить по каждому (или всем) договор аренды и далее уже передавать прав и обязанности с учетом описанной уважаемыми коллегами информации.
Или не идти так усложненно (не надо забывать про государственную пошлину, которая очень весома и платиться за каждый объект), и уже руководствоваться напрямую теми условиями и сроком договора аренды.
Лидия. Договор аренды на 13 объектов недвижимости — это то же самое, что 13 договоров на каждый объект недвижимости. В этом одном договоре все объекты недвижимости расписаны так, как это необходимо, указана арендная плата за каждый земельный участок. Поэтому Вы вправе уступить право аренды на часть участков, указанных в договоре. В договоре уступки пишете, что Сторона 1 передает, а Сторона 2 принимает права и обязанности по договору аренды в части таких-то участков (даете описание и размер арендной платы). Права и обязанности по договору аренды в части остальных з.у. остаются у Стороны 1. Таким образом, Вашими правоустанавливающими документами, и правоустанавливающими документами второй стороны будут два документа: договор аренды и договор уступки прав.
Лидия!
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В силу ч. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Таким образом, если муниципальный земельный участок взят Вами в аренду на срок более чем пять лет, то Вы вправе заключить договор перенайма с третьим лицом, уведомив арендодателя.
Что касается, того, можно ли передать право аренды на часть земельных участков, то все достаточно просто. Нужно исходить из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ. Вы вправе сами определить объем прав и обязанностей, которые передаете третьему лицу. Ведь объекты аренды — самостоятельные, и Вы вправе по-разному определить их юридическую судьбу. Следовательно, в отношении части з/участков Вы свободно можете заключить договор перенайма, а в отношении оставшихся участков Вы останетесь арендатором по прежнему договору.
Лидия
Регистратор не учитывает, что в Вашем договоре 13 самостоятельных объектов аренды (земельных участков), которыми Вы в силу свободы договора можете распорядиться путем перенайма. Рекомендую обжаловать приостановление госрегистрации в суд.
Лидия.
На мой взгляд, правы те юристы, которые допускают возможность передачи другому лицу права аренды на часть земельных участков из 13, указанных в договоре аренды.
Обосную свою позицию ссылками на позицию Высшего арбитражного суда и судебную практику.
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120
<Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации>:
По мнению истца, в уставный капитал создаваемого общества арендные права могли быть внесены только при условии передачи арендатором обществу права пользования в отношениивсех предоставленных ему по договору аренды помещений.
Арендатор же передал обществу арендные права только в отношении трех из пяти нежилых помещений, предоставленных по договору аренды, сохранив за собой право пользования в отношении оставшихся.
Суд, рассмотрев материалы дела и установив наличие согласия арендодателя на передачу арендатором обществу арендных прав в отношении трех помещений, в удовлетворении иска отказал.
При этом судом было указано, что предмет договора аренды (имущественное право пользования несколькими помещениями) является делимым, поэтому соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из статьи 384 ГК РФ, а пункт 2 статьи 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.
2. Постановление ФАС Уральского округа № Ф09-5809/09-С5 от 07 мая 2010 г. по делу № А60-29314/2007-С7:
Как верно указано судом апелляционной инстанции запрета на частичную уступку прав требования либо перевода долга, действующее законодательство не содержит. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, по которому производится уступка прав требования, делим, вправе перевести на нового кредитора свое право требования как полностью, так и в части.3. Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/8327-09 по делу N А40-74867/08-31-704
В силу положений ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», уступка части права (требования) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит действующему законодательству.
Таким образом, у вас предмет договора аренды является делимым, тем более, что, как вы указываете, арендная плата взимается за каждый земельный участок отдельно.
Поэтому не усматриваю препятствий для вас передать право аренды на часть из земельных участков. В силу этого позиция, занятая регистратором, является противоречащей действующему законодательству.
С уважением, Роман.
Источники
Использованные источники информации.
- https://zakon-dostupno.ru/zemlya/pereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka/
- https://zakon.wiki/zemlya/registratsiya/pereustupka-arendy.html
- https://pravoved.ru/themes/%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b5%d1%83%d1%81%d1%82%d1%83%d0%bf%d0%ba%d0%b0-%d0%bf%d1%80%d0%b0%d0%b2%d0%b0-%d0%b0%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b4%d1%8b-%d0%b7%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d0%b3%d0%be-%d1%83%d1%87%d0%b0%d1%81%d1%82%d0%ba%d0%b0/
- https://kostner.ru/poryadok-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka
- https://urlaw03.ru/ooo/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka
- https://consultmill.ru/zemlya/dokumenty/dogovor-pereustupki-prav.html
- https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/pereustupka-prav-arendy.html