Что такое рассрочка при покупке квартиры

 

Покупка квартиры в рассрочку у застройщика – выгодное предложение, способное удовлетворить интересы обоих сторон сделки. Но, прежде чем вступать в такие правоотношения, необходимо удостовериться в рентабельности покупки и репутации застройщика. Покупка квартиры в рассрочку – преимущества и недостатки, на что нужно обратить внимание при выборе такой квартиры, варианты на вторичном рынке и новострое Покупка квартиры в рассрочку – плюсы и минусы, как выгодно оформить?

Какие документы понадобятся

При приобретении жилой недвижимости у застройщика посредством рассрочки не требуется бегать по разным инстанциям и собирать множество бумаг. Все, что нужно, — это паспорт РФ. Если покупатель находится в официальном браке, он обязан подтвердить согласие жены/мужа на совершение сделки, составленное в письменной форме.

Застройщику также требуется приготовить некоторые документы, касающиеся недвижимого объекта. В перечень бумаг входит следующее:

  1. Документы, которые устанавливают право компании на землю, на которой находится многоквартирный дом.
  2. Проектная документация.
  3. Свидетельство, подтверждающее осуществление государственной экспертизы.

С данными бумагами покупателю следует обязательно ознакомиться, чтобы впоследствии не возникло спорных ситуаций.

Пример расчета

Теперь давайте на конкретном примере посчитаем, что лучше ипотека или рассрочка.

Для примера возьмем квартиру в новостройке стоимостью 2 млн. рублей. Первоначальный взнос – 1 млн. рублей. Ставка на ипотеку – 10%, на рассрочку – 3% годовых. Срок кредитования по ипотеке – 10 лет, но с учетом досрочного погашения за год. Рассрочка на год до момента окончания строительства. Скидка за быстрый расчет с застройщиком по ипотеке 80 000 рублей. Платеж – аннуитет.

Ставка выбрана средняя на рынке. Не стоит забывать, что с 2019 года действует ипотека 6% на новостройку для определенных категорий граждан РФ.

Что у нас получается:

  • Ежемесячный платеж по рассрочке – 84 693,7 руб.
  • Переплата – 16 324,39 руб.
  • Платеж по ипотеке – 12 157,87 руб.
  • Переплата за 10 лет – 538 944,14
  • Дополнительные расходы – 9000 руб. (страховка и аккредитив, пошлины и т.д.)

Как видно из этих цифр, с точки зрения переплаты выгоднее взять рассрочку. Даже скидка за быстрый расчет не перекрывает все расходы по ипотеке. Но, в тоже время, удобно ли платить семье 84693 в месяц? Это очень ощутимая сумма для бюджета.

Если у вас планируется продажа собственной квартиры или другие крупные поступления, которые позволят закрыть ипотеку досрочно, то переплата будет значительно меньше, а платежи при этом останутся вполне приемлемыми. В нашем примере, если через год закрыть ипотеку досрочно, то переплата по кредиту за год будет 89 460 рублей.

Чтобы сделать расчет ипотеки или рассрочки в вашей ситуации используйте наш ипотечный калькулятор с досрочным погашением, который позволит вам сделать правильный выбор схемы покупки квартиры.

Договор о рассрочке платежа: на что следует обратить внимание

Каждая компания-застройщик формирует индивидуальные условия по услуге, но существует ряд обязательных положений, которые отражаются в каждом соглашении и требуют пристального внимания. К ним относятся:

  1. Указание о стороне, предоставляющей рассрочку (в качестве таковой должен быть указан сам застройщик, в случае, если рассрочку предоставляет банк, то это уже другой вид обязательств, который определяет иные сроки погашения платежа, взносы, процентную ставку и прочее);
  2. Размер взноса, регулярность платежей и возможность их увеличения (сумма взноса должна быть рассчитана индивидуально и обязательно отражена в договоре);
  3. Досрочное погашение;
  4. Момент перехода права собственности на квартиру (после внесения первоначального взноса; после погашения обязательства рассрочки; после сдачи жилья в эксплуатацию);
  5. Неустойка и штрафные санкции за просрочку платежа (при регулярном нарушении условий внесения платежа застройщик может предусмотреть возможность расторжения договора в одностороннем порядке и удержать комиссию с ранее выплаченной суммы при ее возврате);
  6. Перевод обязательств на другое лицо (допускает ли компания переоформление договора на другое лицо.Это становится актуальным, когда первоначальный заемщик понимает, что не справляется с возложенным бременем и хочет максимально выгодно решить ситуацию);
  7. Возможность переоформления обязательства с рассрочки на ипотеку.

Скачать договор рассрочки платежа за квартиру с застройщиком (образец)

Что это такое

Рассрочка платежа на оформление покупки квартиры – это поэтапная выплата стоимости квартиры, которая разбивается на равную часть в зависимости от срока, на  который покупатель оформляет сделку и остаточной суммы после внесения первого платежа. Рассрочка подразумевает ежемесячную или ежеквартальную выплату платежей равными суммами.

Как правило рассрочка оформляется при подписании договора долевого участия (ДДУ), что подразумевает под собой покупку недвижимости еще до ее сдачи в эксплуатацию. Проще говоря дом еще не построен или находится на этапе строения. Таким образом покупатель может сэкономить в силу того, что такое приобретение будет дешевле, чем уже готовые квартиры, а также покупатель будет выплачивать частями задолженность за покупку квартиры.

Оформление реже происходит в случае, если рассрочка оформляется уже при заключении договора о купли-продаже недвижимости. Продавцы не хотят участвовать в подобных процедурах и зачастую отказываются от сделки. Такие моменты всегда нужно оговаривать в самом начале.

В чем выгода?

Фото 2

Заключая договор рассрочки, покупатель получает возможность оплатить свою покупку частями. Это уменьшает расходы на начальном этапе и позволяет накопить деньги на полную оплату квартиры либо продать другую недвижимость за этот период и внести нужную сумму.

В отличие от ипотеки покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность. Достаточно иметь при себе паспорт и деньги на оплату первоначального взноса. Никто не будет изучать вашу кредитную историю, и требовать подтверждения официального трудоустройства – застройщика на это просто нет времени и ресурсов.

Важно: Схема оформления рассрочки максимально упрощена. Не требуется никаких поручителей, страхования жизни, финансового риска либо уже готовой недвижимости как залога.

Даже в случае процентной рассрочки, размер ставок обычно сопоставим с банковской ипотекой (12-12,5% годовых за рассрочку и 11-13% годовых за ипотечный кредит в крупных банках).

Квартира в рассрочку от государства

Государство предусматривает выделение жилья семьям, находящимся за чертой бедности, по условиям договора социального найма.

Для его получения потребуются подтверждающие справки, акты о материальном положении семьи и о том, что семья не имеет ни жилья, ни возможности его получить. Вопрос решает административная комиссия, при положительном решении семья вселяется в квартиру.

Если положение граждан улучшилось, и они пожелают выкупить жильё в рассрочку – им вновь потребуется разрешение администрации. Написав заявление на имя главы администрации, они получат разрешение или отказ на выкуп. При разрешении – составляют соглашение, а отказ граждане, при желании, обжалуют в суде.

Определённые федеральные и региональные программы, такие как «Жильё молодой семье» предусматривают приобретение недвижимости по себестоимости, с беспроцентной рассрочкой.
В некоторых регионах и городах федерального значения, администрация предоставляет субсидии на жилье, погашая часть долга.

Важные условия рассрочки у застройщика

Помимо ипотечного кредитования приобрести жилой объект можно и с помощью рассрочки от компании-застройщика. В большинстве случаев они предлагают данную услугу для того, чтобы привлечь внимание населения к своей недвижимости. Условия покупки квартиры фирмы устанавливают в первую очередь для своей выгоды, поэтому сделка с ним менее приемлемая, чем с банками.

При рассрочке застройщики обычно завышают стоимость недвижимого объекта. Увеличение составляет примерно 10% в отличие от цен иных квартир, схожих по площади и прочим параметрам, за которые застройщик берет всю сумму сразу.

Также условия приобретения жилья в рассрочку у компании следующие:

  1. Купить можно только квартиру в новостройке. Это может быть жилье, которое находится на стадии строительства, или уже готовый, введенный в эксплуатацию объект.
  2. Рассрочка предоставляется под процент или бесплатно. При процентной услуге размер ставки варьируется в пределах 2-3% годовых.
  3. Величина первичного платежа составляет примерно 30–50% от стоимости квартиры. Имея половину цены, покупатель может договориться с любым застройщиком. Некоторые фирмы снижают размер минимального первого платежа или вовсе предоставляют рассрочку без первоначального взноса. Но таких компаний слишком мало и уменьшение происходит чаще всего вследствие плохой ликвидности недвижимости.
  4. Срок действия рассрочки составляет в среднем 1-3 года. За этот период застройщик успевает довести строительство объекта до конца и ввести его в эксплуатацию. Этого времени для большинства граждан очень мало для погашения всей сумму задолженности. Но имеются в некоторых компаниях и более долгие сроки – примерно на 5 лет. Но обычно при длительном погашении застройщик устанавливает процент.
  5. У покупателей есть возможность получить отсрочку платежа. Но она действует далеко не у всех компаний. Продолжительность отсрочки составляет максимум год.

Внимание! При приобретении квартиры у строительной организации никто не будет интересоваться кредитной историей покупателя, как это делают в банках при оформлении ипотечного кредита.

Рассрочка на квартиру от собственника

Покупка квартиры на рынке вторичного жилья предусматривает вариант составления договора купли продажи, в котором установлены условия:

  • Передать объект покупателю, для владения и использования по назначению на основании договора.
  • Определить условие передачи денежных средств частями, с установлением сроков расчёта с продавцом и указанием периодов производимых выплат.
  • Прописать условие, дающее право собственности на объект после проведения взаиморасчётов.
  • Договориться на случай непредвиденных и иных ситуаций, не позволяющих выполнить обязательства. Предусмотреть пени и санкции за их невыполнение.
  • Прописать ситуации, в которых договор стороны расторгнут по согласию или односторонне.

Собственник вправе при покупке жилья допустить для покупателя различные условия передачи денег.
Гарантией станет оформление свидетельства и передача недвижимости правообладателю, только после погашения недостающей суммы.

Если данные условия отразить в договоре – недвижимость реализуется быстрее, а граждане ничего не потеряют.

Фото 2

Условия оформления квартиры в рассрочку у застройщика

Привлечение внимания к возводимому или уже возведенному объекту недвижимости – вот основная причина предоставления рассрочки застройщиком. Решение об этом он принимает исходя из собственной выгоды и предполагаемой рентабельности.

Главным условием, на которое делает ставки застройщик при предоставлении рассрочки - увеличенная первоначальная цена квартиры. Стоимость может быть завышена примерно на 10%, в отличие от альтернативных предложений, подразумевающих внесение полной стоимости единомоментно.

Основные нюансы рассрочки платежа при покупке у застройщика:

  1. Объект недвижимости – только новостройки;
  2. Большой размер первоначального взноса;
  3. Уменьшенные сроки погашения платежа.

В условиях нестабильной экономической ситуации застройщики стараются снижать первоначальный взнос при покупке квартиры в рассрочку до минимума или вообще отказываются от такового. Если говорить о высоколиквидных проектах, то в этих случаях, обычно, нет рассрочки или она предоставляется на очень короткий срок (3-6 месяцев) и с большим первоначальным взносом (от 50%).

Причины предоставления рассрочки:

  • Слабый спрос на возведенный объект или низкая покупательская способность местного населения;
  • Компания-застройщик малоизвестна и привлекает потенциальных покупателей предложением о рассрочке;
  • Привлечение дополнительных средств дольщиков для завершения строительства.

Инструкция для покупателя

Купить жилье в рассрочку в строящемся доме можно без всякого труда (больше о том, какие есть способы покупки квартиры, можно узнать здесь). Для этого нужно приехать с деньгами и паспортом в офис компании-застройщика, выбрать понравившуюся квартиру и заключить договор. На эту процедуру уйдет не более одного часа.

Инструкция как купить жилье таким способом:

  1. Найти застройщика.
  2. Изучить его репутацию, учредительные документы, разрешение на строительство.
  3. Изъявить желание заключить ДДУ и оформить рассрочку.
  4. Заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
  5. Своевременно оплачивать все платежи в сроки, предусмотренные договором.

Жилье в новостройке

Оформление рассрочки чаще всего происходит именно для покупки жилья в строящемся доме, а не на вторичном рынке. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

Однако это происходит крайне редко. В этом случае купчая заверяется у нотариуса, и переход прав собственности регистрируется в Росреестре. До окончания внесения всех платежей на квартиру накладывается обременение.

Рекомендация. Заключая ДДУ с застройщиком, обратите внимание на все существенные условия договора, в частности порядок оплаты. Должны быть указаны сроки и суммы внесения, а также право досрочно выполнить свои обязательства.

Если рассрочка процентная, то необходимо уточнить какие будут основания для повышения ставки в течение периода действия договора.

  • Скачать бланк договора долевого участия
  • Скачать образец договора долевого участия

«Вторичка»

Поэтапная оплата за квартиру, покупаемую на вторичном рынке, происходит крайне редко. Иногда такая схема практикуется между родственниками или знакомыми людьми, например, если кто-то эмигрирует в другую страну. Для покупки оформляется традиционный договор купли-продажи, в котором указан адрес жилья, все контакты и персональные данные покупателя и продавца, сумма первоначального взноса, сроки оплаты всех платежей и их суммы в рамках рассрочки, момент перехода права собственности, санкции в случае задержки платежей и порядок расторжения соглашения.

Начальный взнос при такой схеме расчетов обычно составляет половину стоимости жилья. До момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. После внесения последнего платежа оформляется право собственности на нового собственника путем регистрации в Росреестре.

Без первого взноса

Программы покупки жилья без необходимости оплачивать 10-50% его стоимости встречаются довольно редко. В основном речь идет об ипотечных кредитах с банками-партнерами. Большинство же застройщиков предлагают условия, на которых необходимо оплачивать хотя бы 10-20% стоимости квартиры. Иногда встречаются программы, по которым предусмотрен нулевой первоначальный взнос, но на деле это означает, что 10 или 20% стоимости квартиры просто вносится через год, а не сразу после заключения договора.

Подробно о том, можно ли купить квартиру без первоначального взноса, читайте в этой статье.

Помощь государства

Справка. Получить беспроцентную рассрочку можно и в рамках государственных программ («Молодежи доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы» и пр.). В этом случае часть средств на оплату квартиры гасится за счет полученной субсидии из бюджета.

Однако стать участником такой программы непросто. Нужно соответствовать критериям отбора участников по возрасту, стоять на очереди по улучшению жилья либо работать в госструктуре, на военной службе и пр.

Интересные программы предлагает и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Их участники могут рассчитывать на рассрочку сроком до 15 лет без первоначального взноса (так называемая аренда с выкупом).

Когда возникает право собственности?

Право собственности на жилье возникает только после регистрации в Росреестре. До окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию у дольщика есть только зарегистрированный ДДУ.

Фото 3

Условия и требования

Какие условия и требования нужно обязательно учесть для того, чтобы получить рассрочку на покупку квартиры?

  1. У покупателя должна быть сумма первого взноса. Она может быть от 10% и выше, но обязательно не менее 10% от всей стоимости квартиры.
  2. Обязательным условием оформления рассроченного платежа является наличие документа, который подтверждает личность, то есть паспорта.
  3. Готовность нести полную ответственность за оформление рассрочки и ежемесячно или ежеквартально добросовестно оплачивать платежи.

Это что касается требований к покупателю.

Стоит учесть, что к застройщику также есть требования, который он обязуется исполнить в случае предоставления рассрочки на недвижимость.

  1. Официальная регистрация и документы, которые ее подтверждают.
  2. Наличие разрешения на строительство, которое одобрено коммунальными властями и главным архитектором города.
  3. Уставной капитал должен быть не ниже согласно законодательства.
  4. У застройщика должно быть наличие программ, которые предусматривают рассрочку платежей на недвижимость, которой застройщик распоряжается.

Когда возникает право собственности на квартиру

Право собственности у владельца возникает после полной выплаты указанной в договоре ее стоимости и дополнительных процентов. Рекомендуется оформлять первый платеж и все последующие выплаты нотариально. Это обезопасит и продавца и покупателя при возникновении непредвиденных ситуаций. Если объект введен в эксплуатацию, застройщик не имеет права заключать ДДУ, а должен переходить на Основной договор купли-продажи. Застройщик передает вам квартиру после ввода здания в эксплуатацию и полной выплаты вами ее стоимости.

Плюсы и минусы

Со стороны кажется, что у рассрочки сплошные плюсы, ведь от вас требуют внести лишь часть суммы, а договор при этом оформляют как будто покупка уже произошла. ДДУ в этом случае также регистрируется на имя покупателя. Плюсы рассрочки:

  • возможность внести лишь часть нужной суммы;
  • минимальная переплата (примерно 5-10%);
  • нулевой контроль за доходами дольщика.

Это действительно выгодно, особенно если сравнивать рассрочку с банковским кредитом.

На заметку. Стоимость жилья не увеличивается за счет переплаты и если, вы допустим инвестор, то можно заработать приличные средства на перепродаже уже готового жилья.

Но у схемы рассрочки есть и свои недостатки, о которых также не стоит забывать.

Минусы рассрочки:

  1. необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
  2. солидные штрафы и пени за просрочку;
  3. программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир;
  4. переплата при процентной рассрочке.

К тому же далеко не все компании-застройщики готовы предложить программы рассрочки для своих клиентов. Если квартиры активно раскупают, то застройщик может быстро свернуть программы, предпочитая сразу получить стопроцентную оплату еще не построенного жилья.

Инструкция, как купить квартиру в рассрочку

Первым делом нужно узнать, предлагает ли застройщик подобные условия. К примеру, в Москве купить квартиру в рассрочку можно будет в компаниях «Эталон», «Самолет Девелопмент», «GLOBESezar», Пирнер», а также «Тройка Рэд».

Схема стандартная:

  • изучаете, предоставляет ли застройщик рассрочку на приобретение недвижимости;
  • обращаетесь в компанию и предоставляете список необходимых документов (паспорт, заявление, согласие супруга, справки с места работы, а также другие);
  • изучаете условия договора, которые предлагает компания (суммы, сроки, платежи, отсрочки, момент перехода прав собственности, а также другие моменты);
  • заключаете сделку и вносите первоначальный платеж, установленный застройщиком;
  • выплачиваете взносы для погашения рассрочки;
  • становитесь полноправным собственником недвижимости.

Теперь вы в курсе, что такое рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как ее использовать, на каких условиях можно получить.

Также есть и возможность «разбить плату» и при заключении договора на вторичном рынке (когда вы покупаете дом ил квартиру у частного лица). Но и здесь есть свои подводные камни.

Получение рассрочки при покупке недвижимости на вторичном рынке

Главное – проверить права собственности продавца (а также членов семьи). Если окажется, что тот не вправе был заключать сделку, та признается недействительной.

Законодательство разрешает заключать договор купли-продажи недвижимости в рассрочку между физлицами. Но в случае непредвиденных обстоятельств есть риск, что квартира вернется продавцу (а тот должен отдать покупателю выплаченные им денежные средства).

2 стороны добровольно соглашаются на обременение недвижимости в Росреестре. Снять его можно будет только после полной оплаты.

Преимущество в том, что:

  • покупателю не нужно предоставлять десяток справок и документов;
  • страховка не требуется;
  • переплат процентов (как в банке) не будет.

Само собой, подобные сделки редко заключаются между чужими людьми. Как правило, договор составляется между родственниками / друзьями / знакомыми (и во многом основан на доверии). Но даже в таком случае не лишним будет пересмотреть целый список документов.

Сведения, которые необходимо проверить перед покупкой недвижимости:

  1. Паспорт и другие документы, удостоверяющие личность. Заключать сделки по купле-продаже имущества может только собственник.
  2. Выписка из ЕГРН. В ней представлены основные характеристики недвижимости и зарегистрированных на нее прав. Заказать документ можно через МФЦ (или же сделать это самостоятельно). Цена – 200 рублей. Но документ расскажет обо всех «подводных камнях» лучше собственника и его соседей. Кстати, документ действителен только год. После этого необходимо будет получить новый.
  3. Документ, подтверждающий право собственности. В их числе будут:
    • договор купли-продажи;
    • договор передачи (в случае приватизации);
    • контракт на дарение;
    • договор ренты;
    • договор долевого участия;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • решение суда;
    • соглашение о разделе имущества.
  4. Документ, в котором отражается семейный статус продавца. Если есть законный супруг, то продавец должен предоставить его согласие, заверенное в нотариальной форме (если имущество признается совместно нажитым).
  5. Счета за квартиру. В документах не должно быть задолженностей за телефонную связь или же за коммунальные услуги. Иначе погашать «минус» придется вам.
  6. Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Можно взять на всякий случай. Учитывайте, что договор с алкоголиком или наркоманом может признаваться недействительным. За продавцом сохранится право собственности (но его обяжут вернуть вам выплаченные средства). Но вряд ли получится что-то взыскать с асоциальных личностей.
Фото 4

На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует

Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.

Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев. Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще. В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.

Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев. Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов. В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.

Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.

Разновидности платежей и их особенности

Какие существуют разновидности платежей и в чем их особенности?

Как мы уже говорили, рассрочка бывает двух видов – процентная и беспроцентная. Все зависит от застройщика, от условий, которые он предоставляет и от его и вашего финансового состояния.

Как выбрать оптимальный период

Срок, на который покупатель планирует оформить рассроченный платеж на покупку квартиры должен исходить из семейного дохода и возможности ежемесячной или ежеквартальной оплаты. Не стоит покупателю переоценивать свои способности, это может привести к задержке платежей, а значит и значительной переплате рассрочки за квартиру.

Если у покупателя есть определенная сумма и он присмотрел себе недвижимость и в ближайшем будущем планирует продавать какое-то дорогостоящее имущество, то можно брать рассрочку на меньший срок.

Если покупатель полагается на свои доходы, то лучше брать на длительный период. Таким образом платежи будут меньше и покупателю легче будет закрывать их без каких-либо просрочек.

Фото 5

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре. В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ. Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

  1. Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
  2. Вносите первый взнос;
  3. Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

Вопросы и ответы

Покупка квартиры в рассрочку от застройщика

Хочу купить квартиру в рассрочку с оплатой 50% стоимости и выплаты оставшихся 50% через 2 месяца, т.к. ожидаю поступление целевых средств от государства, но всякое бывает, вдруг задержат выплату. Как обезопасить себя в таком случае и что предусмотреть в договоре с застройщиком чтобы не потерять деньги?

Эксперт:
Покупка квартиры в рассрочку от застройщика Хочу купить квартиру в рассрочку с оплатой 50% стоимости и выплаты оставшихся 50% через 2 месяца, т.к. ожидаю поступление целевых средств от государства, но всякое бывает, вдруг задержат выплату. Как обезопасить себя в таком случае и что предусмотреть в договоре с застройщиком чтобы не потерять деньги?
Павел

Павел!
Застройщик готов ради Вас менять условия своего договора?

Эксперт:

Павел, добрый вечер! А есть у вас примерные условия договора с застройщиком?

Эксперт:

Павел!

Все зависит от того, сумеете ли Вы договориться с застройщиком на рассрочку. Если сумеете убедить его и чем-либо гарантировать, что вторую половину внесете в обусловленный срок, то застройщик может согласиться. В практике нередко застройщики соглашаются. В случае достижения такого согласия, все это нужно оговорить в ДДУ.

Эксперт:

Павел!

Главное пропишите в договоре, что в случае не внесения денег, в указанный срок договор не расторгается, а будет считаться действующим, а на неоплаченную сумму, которую Вы не сможете внести просто будет насчитываться неустойка. При этом конечно пропишите разумный размер неустойки.

В этом случае расторгнуть договор просто по желанию Застройщика не получится.

Эксперт:
Как обезопасить себя в таком случае и что предусмотреть в договоре с застройщиком чтобы не потерять деньги?
Павел

Павел, договор можете выложить? Какие условия рассрочки предлагает застройщик?

Чаще всего указывается срок… до окончания строительства ( т.е. например до 30.12.2015 г) Т.е. данную сумму вы должны будете внести не в теч 2 мес, а к конкретной дате, которая будет установлена через 5- 12 месяцев

Эксперт:

Павел, Так как дом сдан в эксплуатацию, застройщик будет продавать Вам квартиру по обычному договору купли-продажи, при этом его право собственности на квартиру уже должно быть зарегистрировано в ЕГРП (запросите выписку из ЕГРП, чтобы удостовериться в этом). Покупка недвижимости в рассрочку — обычное дело. В Ваших интересах, чтобы в договоре купли-продажи было оговорено, что подача документов на государственную регистрацию осуществляется не позднее внесения Вами первого платежа за квартиру (а ещё лучше — до, но вряд ли Застройщик на это пойдет). При этом согласно положениям Гражданского кодекса РФ товар, проданный в кредит или в рассрочку, считается находящимся в залоге у продавца до момента полной оплаты, если иное не предусмотрено в договоре. Таким образом, если в Вашем договоре купли-продажи будет предусмотрено, что окончательно Вы расплатитесь за квартиру после государственной регистрации права собственности, то государственный регистратор вместе с Вашим правом зарегистрирует также залог в силу закона в пользу Продавца. Вам выдадут свидетельство с обременением «ипотека в силу закона». После полной оплаты Вам и представителю застройщика нужно будет снова обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения. Я думаю, что застройщик согласится продать квартиру именно на этих условиях. Если Вас это не устраивает — в договоре купли-продажи должно быть четко оговорено: Стороны пришли к соглашению, что залог в силу закона в пользу Продавца не возникает. Ну, и согласна с Мирасовым Эдуардом — очень внимательно прочитайте условия договора относительно возможности расторжения договора (особенно внимательно насчет возможности одностороннего расторжения договора Продавцом в случае просрочки платежа). Главное при этом, чтобы гос. регистрация Вашего права собственности была осуществлена до момента полной оплаты.

Я хочу купить квартиру в только что построенном жилом доме, покупаю у собственника, у которого есть договор купли продажи со строительной организацией. Договорился купить в рассрочку, т.е. сейчас отдаю около 50-ти % от стоимости квартиры, остальное в течении нескольких месяцев. Так вот ,как мне подстраховаться, ведь сразу договора купли-продажи не будет? Ведь мне нужны какие то гарантии , в том ,что я отдал часть денег, может быть расписка? тогда как ее оформить? или предварительный договор купли-продажи, где будет описана первоначальная сумма оплаты.

Эксперт:

Особенность предварительного договора в том, что Вы намереваетесь в дальнейшем заключить договор купли-продажи недвижимости, если Вы его не заключаете, то Вы потеряете все свои 50 %. Данный случай возможен, когда Вы уклоняетесь от заключения договора,не можете произвести полностью оплату стоимости квартиры в указанный срок. Если Вы уверены, что Вы сможете оплатить объект, то заключайте предварительный договор указав что передали сумму в размере таком то..... в качестве оплаты по договору купли продажи объекта. Если у Вас есть хоть малейшие сомнения, что сможете полностью произвести оплату, то лучше сделать расписку, что Вы передаете денежные средства в стоимость квартиры не указывая что это аванс или задаток. Я вижу картину таким вот образом.

Эксперт:

в вашем случае можно оформить и основной договор купли-продажи, но с указанием что вы часть денег оплачиваете сейчас, а оставшуюся сумму после подписания и регистрации договора. Вы получите "зеленку" на себя, но она будет с обременением типа ипотеки, это почти тоже самое. Единственное что продавец может испугаться и не согласиться на такую процедуру, но можете его уверить или сходить к юристам они вам объяснят, что несмотря на регистрацию на ваше имя, вы не можете распорядиться квартирой, пока не снимете обременение, а снять его можно только в присутствии продавца или с распиской от него о полной выплате денег за квартиру.

мы купили квартиру в рассрочку на год до лета 2014 года выплачено 1/3 от всей суммы.по графику выплачивать не получается ищем выход,хотим взять кредит .квартира находится в собственности меня и

х несовершеннолетних детей.продавец требует всю сумму уже сейчас мотивируя тем что мы не платим деньги не во время то есть не по договору купли продажи.Продавец хочет продать квартиру если мы не выплатим всю сумму в ближайший месяц.Вопрос такой может ли продавец продать квартиру если право собственности перешло?и может ли продавец расторгнуть договор купли продажи до лета 2014 года.заранее

Эксперт:

Если в Вашем договоре купли-продажи квартиры прописаны цена, порядок, сроки и размеры платежей, производимых после передачи квартиры в собственность, то, действительно, заключен договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа и применяются правила ст. 489 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 

При этом, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, которая также применяется в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 489 ГК РФ, «если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.» Это залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

(Слово «кредит» тут не относится к банковскому кредиту, «оплата товара кредит» в терминологии ГК РФ, — оплата через определенное время после продажи товара покупателю — п. 1 ст. 488 ГК РФ.)

Таким образом, продавец может требовать возврата квартиры за любую просрочку платежа (если иное прямо не обозначено в договоре), если оплата осуществляется после перехода права собственности покупателю, и сумма уже сделанных платежей не превышает половины стоимости. 

Если превышает половину стоимости, то вернуть через суд квартиру не может, а только требовать оплаты. Причем, вправе обратить взыскание на квартиру как на залог. В отличие от первого случая, при обращении взыскания на залог, квартира реализуется через торги (п. 2 ст. 334 ГК РФ, ст. 350 ГК РФ, п. 5 ст. 55, п. 1 ст. 56 закона «об ипотеке (залоге недвижимости)»), при продаже с которых есть риск потерять в цене квартиры.

Даже если эта квартира — единственное жилье, на нее может быть обращено взыскание как на залог в силу абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ, которая регулирует правила исполнительского иммунитета.

Эксперт:

Елена,
Здесь необходимо смотреть договор, поскольку в силу ст.489 ГК РФ

если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж
за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если
иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и
потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда
сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Однако мой Вам совет самостоятельно ничего кроме оплаты не производить, поскольку я лично сталкивался с подобными судебными решениями, когда даже при долге, но долге незначительном квартиру оставляли за покупателем просто новировав долг в судебном порядке и оставляя денежное обязательство перед продавцом.

Эксперт:

Елена. Хочу добавить: вы можете объяснить Продавцу, что подавать в суд это всегда время!!! Иногда судебные процессы довольно таки длительные, и пока будет идти судебный процесс. то вы к тому моменту будете иметь возможность рассчитаться за квартиру. Заключите с продавцом соглашение в котором пропишете согласованную неустойку, которая бы вас тоже устраивала. Понятно, что денег всегда не хватает. но с вашей стороны обязательства все таки нарушены… Если у вас на руках будет соглашение о неустойке, подписанное продавцом, то Вам будет проще отстоять квартиру. Пока же вам ничего делать не нужно, платите сколько можете и пытайтесь договориться с продавцом (желательно в письменном виде). Желаю Удачи!

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekaved.ru/ddu/rassrochka-ot-zastroyshika.html
  • https://ipotekaved.ru/voprosi/chto-vygodnee-ipoteka-ili-rassrochka.html
  • https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-rassrochku-u-zastrojshhika
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/pokupka-kvertiru-v-rassrochku/
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/varianty-sposoby/s-rassrochkoj-platezha.html
  • https://myestate.club/kuplya-prodazha/kak-kupit-kvartiru-v-rassrochku.html
  • https://sovets.net/11544-kvartira-v-rassrochku.html
  • http://ipoteka-expert.com/kak-kupit-kvartiru-v-rassrochku/
  • https://ecpu.ru/info/hire-and-credit/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий