Что такое субаренда жилого помещения

 

Что такое субаренда квартиры? Каким образом это оформляется с собственником: разберем условия заключения трехстороннего договора, а также ознакомимся с «подводными камнями», которые возникают при пересдаче. Случаи, когда нужна регистрация сделки. Что такое субаренда квартиры. Особенности заключения договора субаренды поднайма квартиры между физическими и юридическими лицами. Бланки и образцы договоров субаренды квартиры для самостоятельного заполнения.

Субаренда жилья по закону

Субаренда жилья по закону

Законодательство о субаренде жилых помещений. Фото № 1

Как и большинство бытовых правоотношений, аренда помещения регламентируется Гражданским Кодексом. Аренде посвящена целая глава №39 кодекса. Помимо этого, имеются и отдельные решения по прецедентам. Так Пленум Высшего Арбитражного суда в своем решении №73 от года, определяет правила и порядок заключения договора аренды на жилое помещение.

Под субарендой законодатель понимает совершение сделки по аренде квартиры с последующей сдачей арендованной жилплощади третьим лицам. Такая сделка зачастую порождает спорные вопросы и недоразумения, а потому необходимо осуществить правильные и продуманные шаги. Случаи мошеннических действий при заключении договора субаренды велики.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.

Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.

Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.

Оформление соглашения о субаренде

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Скачайте

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 243 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 470 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 402 hits)

Права и обязанности субарендатора и субарендодателя

Обе стороны соглашения имеют комплекс прав и обязанностей.

Так, субарендодатель:

  • обязан передавать имущество субарендатору;
  • обязан получить согласие наймодателя  на поднаем;
  • вправе получать плату за пользование вещью;
  • вправе потребовать возврат вещи по истечении оговоренного срока и т.д.

Субарендатор обязан:

  • передавать денежные средства за пользование и владение вещью;
  • вернуть ее (по требованию или по истечении срока соглашения);
  • обеспечивать содержание вещи в достойном состоянии;
  • нести ответственность за ее техническое состояние;
  • принимать меры и оповещать арендатора о любых экстраординарных ситуациях и т.п.

Формально их правовой статус практически не отличается от статуса сторон по договору найма.

Субаренда жилья против закона

Субаренда жилья против закона

В каких случая договор аренды с правом субаренды может считаться недействительным? Фото № 3

Незаконная субаренда очень распространена среди коммерческой недвижимости. В большинстве случаев — это нежилые помещения. Однако в последнее время распространена небольшая перепланировка квартир, расположенных на первых этажах под офисные помещения. Такая перепланировка считается не капитальной, но владелец квартиры может быть против таковой.

Читайте также: Зачем и когда нужны техусловия на подключение водоснабжения?

Договор аренды квартиры с разрешением субаренды считается незаконным если:

  • нарушаются правила эксплуатации жилья с последующим нарушением имущества и повреждения коммуникационных линий;
  • нарушаются нормы общежития и появляются неоднократные жалобы жильцов на квартирантов;
  • нарушаются санитарные нормы;
  • выявление мошеннически действий со стороны субарендаторов (незаконная сдача ими квартиры четвертым лицам).

Как избежать обмана со стороны арендаторов

Во-первых, требуется заключить договор аренды в письменном виде, скрепив его собственноручными подписями сторон, с указанием личных данных.

Если договор долгосрочный, сроком 1 до 5 лет, требуется его регистрация в Росреестре. Без регистрации он не приобретает юридической силы.

При составлении учитываются предпочтения хозяина квартиры и отдельным пунктом указывают по выбору:

  • Разрешение на поднаём, с увеличением оплаты за использование помещения или без такового.
  • Запрет на вселение третьих лиц и пересдачу площадей.

При отказе в праве субаренды целесообразно составить список лиц, проживающих на территории соответственно договору.
Фамилии и инициалы даются перечнем, с указанием личных данных, соответствующих паспортным данным.

При непредвиденных обстоятельствах со стороны проживающих лиц, владелец сможет сослаться на установленное в письменной форме соглашение сторон о числе проживающих, а так же – об их составе.

При нарушении соглашения со стороны вселившихся граждан, они становятся объектом требований собственника жилья.

Он вправе подать исковое заявление, в результате чего:

  • Затребует возмещение материального ущерба за нанесённые убытки, разрушения, заставив выплатить указанную им сумму для проведения ремонта, восстановления имущества или приобретения новой мебели вместо испорченной.
  • Затребует компенсацию за использование чужих денег на основании того. Что он – единственный правообладатель получаемых денежных средств за использование квартиры. Допустимо требовать начисления процентной ставки на полученную незаконно сумму средств за пересдачу объекта (см. Налог на сдаваемое имущество).
  • Подаст иск за моральный ущерб, если проживающие лица причинили ему страдания недобросовестным отношением к имуществу.

Если же договор не предусмотрел подобных правовых последствий, владелец рискует остаться в убытке.

Такому же риску подвергает себя арендатор, обманувший собственника.

Даже судебное разбирательство нечасто приносит желаемое освобождение от того беспорядка, который устраивают вселившиеся лица, если этот пункт договора проигнорировали.

Не удивительно, если в такой ситуации арендодатель окажется бесправным, ведь впоследствии он вправе предъявить к исполнению лишь такие требования, которые имеют юридическую силу и прописаны в положениях.

Иногда подобные ситуации заканчиваются тем, что владелец жилья смиренно ожидает завершения срока действия контракта, а затем восстанавливает утраченный порядок.

Последствия субаренды для владельца квартиры

Фото 2

Сдавая квартиру в аренду нельзя гарантировать, что на её территории не откроется незаконная эксплуатация объекта для сомнительных встреч на часы или сутки.

Не удивительно, что ничего не подозревающий до поры хозяин помещения, получит приглашение в суд, по поводу того, что на принадлежащей ему жилой площади процветает злачное место.

Если квартира эксплуатируется большой группой жильцов, что не предусматривалось договором, её техническое состояние легче приходит в негодность, объект утрачивает привлекательность при последующей сдаче гражданам.

Лица, которым, соответственно положениям договора требуется провести текущий ремонт, окажутся в неприятном положении, восстанавливая нарушенный порядок и исправляя чужие ошибки.

Распространяются случаи, когда недобросовестные квартиросъёмщики передают жильё в использование лицам с мошенническими наклонностями.

Те снимают квартиру в элитном доме на часы, совпадающие со временем просмотра объекта недвижимости, который, якобы, выставлен на продажу.

Представляясь риэлторами, они проводят мошенническую сделку, обеспеченную поддельной документацией. Обманутые покупатели подают иск на владельцев или арендаторов.

Не меньше неприятностей возникает у арендодателей, если жильцами в квартире на условиях поднайма, окажутся лица без гражданства РФ, которых обнаружит инспекция УФМС.

Опасаясь подобных инцидентов, иные владельцы недвижимости не рискуют пускать её в оборот, как следствие – убытки по эксплуатации и содержанию, вместо получения прибыли. Тем не менее, допустимо приобрести законно заработанную прибыль, как на непосредственной сдаче объекта, так и на поднайме.

Суть сделки

Субаренда жилья представляет собой сделку, которая совершается при сдаче в аренду какой-либо квартиры или иного жилого помещения третьим лицам.

Проще говоря, арендодатель дает в аренду арендатору жилое или нежилое помещение, а тот, уже сдает его другому лицу, тем самым становясь арендодателем для третьего.

Такая форма субаренды предусматривается российским законодательством и является законной.

Но о том, что арендатор желает сдать повторно помещение, должен знать собственник жилья и прописать данный пункт в основном договоре аренды.

Понятие субаренды жилого помещения

Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.

Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.

Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.

Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.

Каким законом регулируется

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.

И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.

Как пересдавать жилье?

Механизм сдачи субарендованной квартиры такой же, как и простой квартиры взятую в обычную аренду. Исключение лишь составляет то, что субарендаторам нужно заранее сказать, что квартира не просто сдается в аренду, а именно в субаренду. Потому как субарендодатель не является законным владельцем данной жилой площади и не может ставить себя выше, чем арендодатель-собственник.

Если потенциальные квартиранты согласны законно оформить субаренду, то стоит разработать и согласовать между сторонами соответствующую бумагу. Пример документа можно взять с первого договора аренды и изменить его под себя. Вторичный арендодатель имеет право не согласовывать с первичным арендодателем размер субарендной платы за пользование жильем.

Также стороны субаренды могут подписывать договор и изменять положения в нем без участия собственника квартиры. Неизменным остается только срок, потому как он не может быть больше чем основной срок аренды. Субарендатор должен нести такую же ответственность за жилое помещение, его состояние, исправность находящейся в квартире техники и мебели, как и обычный арендатор.

И в случае чего ремонтировать или чинить. Что касается оплаты коммунальных платежей, то обычно если в квартире сдается несколько комнат, то коммунальные платежи делятся ровно на количество людей платящих за съем. Например, если в субаренду сдается 2 комнаты, то платежи по коммунальным и отопительным услугам делятся на троих (1 арендатор и 2 субарендатора).

Скачать образец договора субаренды квартиры

Риски при заключении сделки

Для согласия на субаренду хозяин может заключить с нанимателем специальное соглашение либо прописать свое согласие отдельным пунктом в договоре.

Но здесь сразу же, возникает риск того, что собственник жилья подвергает риску свою квартиру.

Он не может видеть третьих лиц, с которыми заключена субаренда, а соответственно не может сделать выводы об их честности и порядочности, не способен напрямую контролировать их.

Все последующие сделки совершаются арендатором. Он забирает деньги у субарендаторов, затем отдает арендную плату арендодателю.

Таким образом, собственник даже не предполагает, что может твориться в его жилье. Поэтому о том, что все останется целым и невредимым, разговора также не может идти.

Но риск в данном случае можно снизить тем, что заранее обговорить все нюансы сделки, и зафиксировать их на бумаге.

Более безопасным является составление трехстороннего договора субаренды квартиры с участием собственника. В этом случае, он сам лично может увидеть третьих лиц, сделать выводы о них, а также проследить за состоянием его собственности.

Еще одним «подводным камнем», но уже для субарендатора является то, что если арендатор изъявит желание расторгнуть договор с арендодателем, то третьему лицу придется беспрекословно съехать с квартиры, так как заключение договора происходило не с собственником жилья.

А может проще устный договор субаренды?

Фото 3
А может проще устный договор субаренды?

Стоит ли заключать письменных договор субаренды жилого помещения? Фото № 2

Сам по себе договор субаренды — это гарантия соблюдения всеми сторонами своих обязанностей. Официально заключенный договор дает право привлечь к ответственности и возместить убыток с одной из сторон в случае неисполнения условий договора. Устная договоренность ни к чему не обязывает, поэтому сразу заключайте договор, пусть и формальный.

Читайте также: Чем найм жилого помещения отличается от его аренды

Мнение юриста-эксперта:

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр - работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопросДля безопасности проведения сделок любой договор должен быть заключен в письменном виде. Нужно изготовить как минимум, два одинаковых экземпляра, удостоенных обеими сторонами.

При передаче объекта с заключением договора субаренды обязательно должно быть согласие на заключение такого документа от основного собственника. Согласие оформляется в таком же формате, как и договор, то есть письменно. Устные договоренности юридически значимыми не являются.

Часто возникает вопрос, нужно ли оформлять договорные отношения, если в арендуемой квартире временно поживет кто-то из родственников арендатора. Заключать письменный договор необходимо всегда. Не зависимо от срока заключения и родственных связей.

Заручаться согласием хозяина так же необходимо в любом случае. Даже если в квартире временно проживают родственники вместо основного арендатора, при отсутствии договорных отношений ответственность за порчу имущества, выход из стоя бытовой техники или долги по коммунальным платежам лежат на стороне официально по договору принявшей объект. Проживание не оговоренных субарендаторов может являться основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Договор аренды предусматривает отражение всех условий аренды и удостоверение личности каждой из сторон с тем, чтобы можно было обратиться в суд вследствие неисполнения договоренностей. В договоре отражаются:

  • полные анкетные сведения о каждой из сторон с указанием паспортных данных, место прописки, фактическое место проживания и контактные номера телефонов;
  • количество лиц, которые предполагают заселение в жилье;
  • срок, на который предполагается заселение;
  • перечень имущества в жилом помещении и его состояние;
  • присутствующие лица при заключении договора (важно чтобы были);
  • форма и сумма оплаты;
  • необходимость проведения ремонта и оплаты коммунальных услуг;
  • целевое назначение жилья.

Налогообложение аренды помещение происходит на общих основаниях. В некоторых случаях при заключении договора сумма не оговаривается с целью уклонения от выплаты налогов. Это не совсем предусмотрительно и рискованно, поскольку порождает множество спорных вопросов по поводу погашения задолженности. Поскольку в договоре не будет отражена сумма, то и арендующий ничего не должен будет арендодателю.

Если истек срок аренды

Ранее уже было сказано о совпадении сроков договоров аренды и поднайма. Однако на практике бывают ситуации, когда по каким-либо причинам отношения между сторонами прекращаются ранее оговоренного срока. Как в таких случаях необходимо поступить субарендатору?

По общим правилам, если истек срок договора аренды, то прекращается и субаренда, если договором не предусмотрен иной порядок. Таким образом, учитывая диспозитивность нормы, стороны свободны в определении условий о действительности договора, что может их обезопасить. Как только соглашение прекращается, то арендодатель связывается договором с поднанимателем напрямую, уже без посредника, а сам договор поднайма превращается в договор найма. В таких случаях заключение нового соглашения не требуется.

Внимание. Для того чтобы избежать неприятных последствий для каждой из сторон, рекомендуется включать в текст соглашения пункт о досрочном прекращении действия договора аренды, где будут указаны все условия и особенности. Такую оговорку можно сделать и в поднайме, что станет еще одним подтверждением согласования воли сторон.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо:

  1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
  2. Указать предмет и права сторон.
  3. Прописать условия прекращения обязательств.
  4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
  5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
  6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
  7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
  8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
  9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

 Скачать образец договора субаренды квартиры

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается:

  1. Место и календарная дата заключения.
  2. Реквизиты участников.
  3. Объект соглашения.
  4. Сроки заключения.
  5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
  6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
  7. Гражданская ответственность сторон.
  8. Условия и порядок расторжения.
  9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
  10. Иные условия.
  11. Приложения.
  12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
  13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов.

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

Нужна ли регистрация договора?

Фото 4

Регистрация договора субаренды нужна тогда, когда этот документ заключен на срок менее 1 года, но основной договор аренды заключен на срок свыше года и зарегистрирован в ЕГРН. Если же основная аренда не долгосрочная, то субаренда не будет подлежать регистрации.

Также не сможет быть официально внесен договор субаренды, если собственник квартиры субарендодатель или доверенное лицо не дал разрешение на проведение такой сделки. Это бывает тогда когда недобропорядочный незаконно сдать часть или всю площадь квартиры. Не нужно идти на такого рода сделки, так как если хозяин квартиры узнает об этом, то оспорит такую сделку и попросит вас съехать.

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Гарантия законности субаренды – регистрация

Гарантия законности субаренды – регистрация

Законодатель четко определяет процесс субаренды жилого помещения. Особенно, если лицо собирается развивать бизнес на сдаче жилья в наем. Как правило, граждане стараются обойти данный процесс, так как на летний период срок аренды не превышает недели или месяца. Однако если жилье передается в аренду на срок более года, то таковой договор должен быть зарегистрирован.

Очень часто арендодатель сдает свое жилое помещение на 9 месяцев, оговаривая это с клиентом, поскольку летний период аренды производится посуточно и намного дороже. Однако тут играет важную роль человеческий фактор. Если хозяина устраивают люди, и они смогли договориться – значит квартира чистая и регистрация договора может не понадобиться.

При субаренде муниципального жилья необходимо известить об этом администрацию, так как любое нарушение норм или требований законодательства и правил общежития может привести к убыткам, которые полностью возлагаются на владельца квартиры.

Незаконная субаренда квартиры

Имущественная сделка, не обеспеченная юридической базой, считается незаконной. Если квартиросъёмщики, заключившие договор аренды, допускают на территорию третьих лиц, с целью их постоянного проживания на территории – это незаконное действие.

По преимуществу, процесс поднайма происходит несанкционированно, скрытно от владельца.
Узнав о деянии, он, иной раз, не справляется с ситуацией по выселению незваных жильцов.

Граждане, привыкшие получать плоды своей недобросовестности в отношении с правопорядком, обычно отказываются от выселения, продолжая эксплуатировать квартиру, извлекая из неё сугубо личную пользу.

Иногда так продолжается до тех пор, пока техническое состояние квартиры не придёт в негодность из-за ненадлежащего ухода, или пока не завершится срок действия аренды.

Чтобы свести к минимуму риски и гарантировать добросовестное отношение граждан к имуществу, требуется совершить ряд нехитрых действий.

Бороться с такими гражданами уместно с привлечением полиции или других силовых структур. Если не беспокоиться о заселившихся лицах, нарушающих общественный порядок, законные хозяева добьются восстановления порядка.

При любом незаконном действии с их стороны, владельцы могут расторгнуть контракт, припугнув недобросовестных оппонентов уголовным процессом.

Выгода от субаренды жилья

Выгода от субаренды жилья

От любой сделки должна быть выгода, но кому выгодна сделка при сдаче в аренду жилья третьему лицу?

Выгоду получают все стороны. Если арендовать жилье у владельца помещения, то оплата будет гораздо выше. Казалось бы, должно быть наоборот? Российское законодательство узаконивает субаренду жилья, но при условии, что владелец жилого помещения будет владеть информацией о совершении сделки субаренды и будет не против таковой.

Рынок жилья пользуется большим спросом и лиц, которые желают заработать на продаже или аренде жилых помещений много, особенно в курортный сезон. Арендаторы, как правило, желают меньше заниматься поиском помещений, а потенциальные клиенты желают арендовать жилье по меньшей цене. Поэтому и необходимо заключить договор субаренды жилого помещения, чтобы сделать сделку прозрачной и законной.

Таким образом, владелец жилья получает прибыль, а посредник (риелтор) — процент с этой прибыли. Конечный клиент получает недорогое жилье на подходящих ему условиях.

Вопросы и ответы

Я ИП, у меня есть ДОГОВОР АРЕНДЫ ОБЪЕКТА НЕЖИЛОГО ФОНДА,

НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ по результатам аукциона. срок 10 лет.

Проект этого договора прикрепляю.

Площадь 114 кв. м.

Когда заключали договор, то назначение писали детский центр и торговля.

Для детского центра мне места пока много, поэтому хотел бы 2 комнаты ( одна 20 метров, вторая 15) сдать в субаренду.

Комнату 15 метров есть желание сдать супруге под кафе (в формате продажи булочек и кофе на вынос, хотя так же можно сделать это и под моим ип), а 20 метров хотелось бы сдать подруге, она хочет маникюрный салон)

Могу ли я сделать это официально и нужно ли регистрировать этот договор с конкретным ип? или можно просто получить обезличенное согласие на субаренду.

Ну или есть возможность найти в данном договоре лазейку, например какое-то совместное предприятие и т.д. по которому хоть как-то могло бы находится другое юр. лицо вместе со мной.

Все люди не чужие и при любом виде договора сумма аренды будет либо ноль, либо минимальная.

Эксперт:


У Вас в общем то договором аренды не запрещено сдать в суб. аренду, но с согласия арендодателя.

5.3.1. Совершать сделки с правом Объекта аренды в пределах срока договора аренды в соответствии с порядком, предусмотренным законодательством, настоящим Договором и решениями полномочных органов власти с последующей государственной регистрацией
(в случаях, предусмотренных законодательством), при условии согласия Арендодателя с указанием вида сделки, сторон и условий сделки с приложением комплекта документов по сделке.
Положения данного пункта не распространяются на случаи, при которых Арендатору установлена арендная плата, отличная от рыночной оценки.
При этом ответственным за исполнение условий настоящего Договора перед Арендодателем остается Арендатор.

То же самое и в законе указано:

ГК РФ

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Так что согласовывайте с арендодателем суб.аренду и если арендодатель даёт согласие, сдавайте.

Эксперт:

Виктор!

В проекте договора указано

7.6. Арендатор
признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта
аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений:
в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;


7.7. В случае
нарушения, предусмотренного п. 7.6 настоящего Договора, Арендатор, которому Объект
аренды передан на льготных условиях, утрачивает право на применение пониженной
ставки арендной платы, при этом арендная плата устанавливается в особом
порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Правительства
Москвы на дату выявления такого нарушения.

7.8. В случае
нарушения, предусмотренного подпунктом «г» п. 7.6 настоящего Договора,
Арендодателем принимается решение о расторжении договора аренды с уплатой
штрафа в размере годовой арендной платы за Объект аренды. Арендатор обязан
уплатить неустойку (штраф) в течение 5 (пяти) банковских дней после получения
от Арендодателя соответствующего уведомления.

.......................

7.10. В случае
выявления Арендодателем факта передачи Объекта аренды Арендатором (как целого,
так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия
Арендодателя, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) банковских дней после
получения от Арендодателя соответствующего уведомления уплатить Арендодателю
неустойку в размере

50% (пятидесяти процентов) годовой арендной платы за Объект аренды.

Т.е. сдавать Вы можете помещения в суб аренду, только с согласия Арендодателя.

С учетом того, что в Москве вводится торговый сбор, то не исключено, что сотрудники налоговой инспекции и сотрудники администрации города, буду выявлять неофициальные точки аренды (субаренды) для занятия бизнесом.

Если в ходе проверки выяснится что вы не официально без ведома Арендодателя позволили использовать помещение по не целевому назначению, К Вам могут применить штрафные санкции.

Так что думаю не стоит рисковать, договаривайтесь с Арендодателем и получайте согласие на передачу части помещений в субаренду.

Эксперт:
Могу ли я сделать это официально и нужно ли регистрировать этот договор с конкретным ип? или можно просто получить обезличенное согласие на субаренду.
Виктор

Да, можете, но согласно условий договора, вы обязаны получить согласие арендодателя, зарегистрировать договор в Росреестре и передать данный догвоор арендодателю, в противном случае данный догвоор будет недействительным и могут возникнуть проблемы

5.4.11. В случае совершения в установленном порядке сделки с правом аренды Объекта аренды Арендатор обязан:
— получить письменное согласие Арендодателя;
— зарегистрировать соответствующий договор в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях, установленных законодательством;
— направить Арендодателю копию соответствующего договора в течение 14 (четырнадцати) дней после его подписания/государственной регистрации.

Т.е. проблем со сдачей в субаренду у Вас не будет, т.к. скорее всего согласие на сдачу в субаренду Вам дадут

7.6. Арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений:
в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;
г) использование Объекта аренды по назначению, не предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.
,детский центр и торговля.
Виктор

Т.е. если будет сдано под маникюрный савлон, то думаю, согласие не получите, т.к. не будет соответствовать назначению, не подпадает не под торговлю, ни под детский центр

Эксперт:


Для того, чтобы вам сдавать в субаренду, необходимо согласие арендодателя

Согласно ст.615 гк рф

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),

Вам нужно согласовать субаренду с Админитстрацией. Для этого обратитесь в администрацию города Москвы со следующими документами:

1) заявление о предоставлении нежилого помещения в субаренду;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя, — паспорт гражданина Российской Федерации либо иной документ, предусмотренный законодательством Российской Федерации в качестве удостоверяющего личность гражданина (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей);

3)договор субаренды нежилого здания, помещения муниципальной собственности, подписанный заявителем и субарендатором, в 3 экземплярах.

Эксперт:

Ваш договор содержит достаточно противоречивые положения.

Так, в п.13.8 указано, что Передача в субаренду объекта нежилогофонда не допускается.

Затем в п.7.6. Арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования Объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений: в) передача Объекта аренды полностью или его части в субаренду, передача третьим лицам иным образом, а также иное распоряжение правом аренды без согласия Арендодателя;

г) использование Объекта аренды по назначению, не предусмотренному п. 1.3 настоящего Договора.

Кроме того, в п.7.16 указано, что В случае непредставления Арендатором Арендодателю копий договоров о передаче Объекта аренды или его части в субаренду или безвозмездное пользование в срок более одного месяца с даты подписания указанных договоров, Арендатор обязан оплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% (двадцати процентов) от годовой арендной платы за Объект аренды.

Полагаю, вам нужно обратиться к Арендодателю с соответствующим запросом о возможности сдачи в аренду и желательно в письменной форме с требованием письменного ответа. Так, хоть подстрахуетесь.

Следует особое внимание обратить на подп.г п.7.6 договора.Главное, чтобы арендодатель не счел использование объекта вашей подругой и супругой не по назначению. Поэтому также полагаю с арендодателем нужно согласовать для каких целей имущество будет сдано в аренду.

Согласие на субаренду безусловно нужно, также вы обязаны направить договоры субаренды арендодателю.

Желаю удачи!

Эксперт:

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Эксперт:

По данному вопросу есть разъяснение федеральной антимонопольной службы:

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
РАЗЪЯСНЕНИЯ
РАЗЪЯСНЕНИЯ
ФАС РОССИИ ПО ПРИМЕНЕНИЮ СТАТЬИ 17.1 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
ОТ 26.07.2006 N 135-ФЗ «О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ»
1. Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе договоров субаренды и перенайма
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением установленных в частях 1 и 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма в отношении государственного или муниципального имущества также должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://pravozhil.com/arenda/dogovor-subarendy-zhilya.html
  • https://interbablo.ru/subarenda-kvartir-kak-biznes-kak-organizovat.html
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html
  • https://myestate.club/arenda/subarenda-kvartiry.html
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/arenda/dogovor-subarendy-kvartiry.html
  • https://realty-u.ru/arenda-zhil-nedv/subarenda/subarenda-kvartiry.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/subarenda
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий