Что значит квартира в залоге у банка

 

Это значит, что проценты продолжат начисляться вплоть до момента продажи квартиры и погашения за счет ее стоимости основного долга. Квартира с обременением – именно так называется квартира, находящаяся в залоге у банка. Минимальные риски утраты права собственности, так как юридическая чистота недвижимости уже проверена банком, а также возможность купить жилье без посредников, а значит и без наценок и отчислений агентам. Покупка залоговой квартиры может оказаться довольно выгодной сделкой. Важно при этом грамотно оформить и провести сделку, чтобы не оказаться в итоге у «разбитого корыта».

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Это интересно: Как и где купить изъятую квартиру за долги

Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку

Можно ли продать дом в ипотеке

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку?

Фото 1

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Здравствуйте, хочу приобрести дом с участком, находящийся в ипотеке в ВТБ-24. в свою очередь беру у другого банка ипотечный кредит т.к. всей суммы не хватает оплатить сразу. Как следует поступить в таком случае? У продавца имеется риэлтор и представитель банка

Борислав, добрый день!

Рекомендую вам обратиться за помощью к хорошему юристу или риэлтору. Главное, не попадитесь на мошенников, лучше ищите специалистов через знакомых.

Здравствуйте, Борислав. Вам также потребуется помощь опытного риэлтора, либо юриста по жилищным вопросам.

Здравствуйте! Хотим купить заложенную квартиру. Продавец сказал, что у него долг по ипотеке 4000 000 тенге. Стоимость квартиры 13 000 000 тенге. Как оформить договор ?

Георгий, добрый день!

Оформить договор купли-продажи вы можете только при условии, если на это даст добро банк, в котором у продавца долг по ипотеке. В ином случае вы не сможете ничего оформить.

Здравствуйте, Георгий. Без согласия банка, в котором квартира в залоге, вы не сможете зарегистрировать договор купли-продажи в Рос реестре, т.е. не будете собственником данной квартиры.

хочу купить на торгах по банкротству квартиру, но она в залоге у банка.,снимется ли залоговое обременение с квартиры после покупки?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (Санкт-Петербург) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Если торги проводятся по инициативе ФССП в интересах банка-залогодержателя, то такого вопроса. в принципе, не должно быть. Но, соглашусь в данном случае с Александром — стоит проследить этот момент на всякий случай.

Здравствуйте Осип! Вообще — то согласно закона, статья 352 ГК РФ, залоговое обременение должно сниматься при продаже на торгах. Правда иногда возникают технические вопросы, так что, вам лучше самому проследить. Ну а вообще, регистрационная запись должна быть снята одновременно с регистрацией права собственности пункт 4 статья 25 Закона об ипотеке.

Хочу приобрести квартиру, находящуюся в собственности банка! какие документы я должна истребовать для ознакомления, чтобы избежать неприятностей?

хочу купить квартиру банк Восточный владелец брал валютный кредит не смог платить,какие риски?

Захар, добрый день.

Вы нес могли платить банку кредит? Вам лучше его погасить. А квартиру вы можете покупать через другой банк, возможно вам одобрят ипотеку.

Здравствуйте, Захар. Перед подписанием договора купли-продажи вам необходимо убедиться, что что на данную квартиру не наложено никаких обременений. Такую информацию можно получить в Рос реестре.

Как купить залоговую квартиру, если квартира находится на балансе банка. Банк говорит некоторые свободны, в некоторых жильцы не выселены.И вообще при покупке такого жилья нужно ли нанимать юриста?

Нанимать юриста – это дело добровольное. Квартира, находящаяся на балансе банка, это квартира, полученная в обеспечение кредита по кредитному договору. В СМИ будет опубликовано о проводимых торгах. По их результатам определится покупатель. В отношении зарегистрированных лиц не беспокойтесь. Жилищный кодекс позволяет решить этот вопрос.

Здравствуйте. Юриста в таком случае всегда лучше нанимать, чтобы он мог проверить нет ли в этих квартирах маленьких детей, которые могут быть там прописаны или автоматически прописаны там с матерью. Купить вы можете такую квартиру, как непосредственно у заемщика, так и использую банк, как третье лицо.

+7 (499) 703-45-84 Москва +7 (812) 309-50-48 Санкт-Петербург Остальные регионы:

  • Игорь - Как производится возврат налога при покупке квартиры? Несколько способов82
  • Александр - Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке29
  • Елена - Как купить квартиру в ипотеку?16
  • Елена - Прописка в ипотечной квартире: правила и список необходимых документов45
  • Марина - Имущественный вычет: экономим при покупке квартиры по ипотеке2
  • Людмила - Порядок продажи квартиры в ипотеке3
  • Наталья - Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку?10

Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

+7 (499) 703-45-84 Москва +7 (812) 309-50-48 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Покупка непосредственно у заёмщика

Фото 3

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Где искать и как купить?

Фото 4

Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

К основным путям получения информации относятся:

  • банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
  • риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
  • на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

  • банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
  • продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
  • покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

Обременение квартиры ипотекой может быть прекращено в случае:

  • прекращения обязательства;
  • наличия оснований для досрочного прекращения залога;
  • гибели заложенной квартиры;
  • продажи квартиры для погашения долга.

Факт возникновения обременений, а также факт их снятия подлежат регистрации в Росреестре.

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Аналогичный механизм предусмотрен для прекращения обременения в виде запрета на совершение действий с квартирой.

Погашение записи об обременении осуществляется в государственном реестре в течение трех дней с момента поступления заявлений, без оплаты госпошлины.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (Санкт-Петербург) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Рискованно: приобретение в процедуре исполнительного производства

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

  • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
  • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
  • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
  • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
  • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Что значит "квартира в залоге"

Фото 5

Ни для кого не секрет, что при покупке любого вида имущества в кредит или рассрочку у продавца, оно автоматом попадает в залог банка или другой организации. То же самое касается и взятия ссуд в ломбардах и других кредитных организациях. В соответствие с договором залога, заключенного с банком или иным кредитором, при неисполнении условий кредитования, они вправе использовать имущество для исполнения обязательств.

В случае с квартирами, чаще всего они выступают в качестве залога при ипотечном кредитовании. Это означает, что до того момента, пока вы полностью не погасите ссуду, жилье находится в залоге. И даже несмотря на то, что вы являетесь его полноправным собственником, любые сделки (продажа, аренда) должны производиться лишь с согласия банка. Некоторые кредитные организации в условиях договора предъявляют требования о том, что необходимо также согласовывать такие действия, как прописку других лиц, ремонт и др.

Квартира в залоге у банка может находиться не только в случае ипотечного кредитования, но и при оформлении крупных потребительских кредитов. Вне зависимости от того, для каких целей и где была взята ссуда — в банке, ломбарде, частой кредитной организации, все имущество, предоставляемое в залог, проходит регистрацию у нотариусов. После этого данные о залоге вносятся в реестр прав на недвижимое имущество. Поэтому неудивительно, что при продаже жилья, первое, что делает нотариус — это проверяет, включена ли квартира в этот самый реестр.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры с обременением ипотекой, налагает на покупателя необходимость принять на себя все обязательства залогодателя.

Банк, давая согласие на совершение сделки, уведомляет покупателя о заключении с ним в дальнейшем соглашения о перемене должника в договоре залога.

Кроме того, в заявлении о регистрации перехода права, покупатель должен заявить о регистрации ипотеки на его имя.

При регистрации прав собственности ипотека прежнего владельца в реестре прекращается и вносится запись об обременении квартиры ипотекой в отношении нового собственника.

Регистрация ипотеки, возникающей на основании договора купли-продажи, не требует оплаты госпошлины.

В свидетельстве о праве нового собственника, в разделе «обременения» указывается наличие ипотеки или ипотеки в силу закона.

Отсутствие письменного согласия банка влечет приостановление регистрации перехода права на срок до одного месяца, а затем – отказ в регистрации.

Рекомендуем к прочтению: Запрет дебетования счета сбербанк что это

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением

В случае покупки недвижимости с обременением новый собственник принимает на себя риски, связанные с этим ограничением. Например, приобретатель квартиры в ипотеке становится на место залогодателя и несет в дальнейшем обязательства перед банком.

Последствия обременения ипотекой в силу закона, например расчет по сертификату, несет для продавца риск неполучения денег, если сертификат не будет принят к оплате.

Правовые последствия ареста или запрещения, возникшие до регистрации перехода прав на квартиру, опасны для сторон сделки недействительностью договора.

В результате приобретения квартиры по договору ренты надо учитывать, что, несмотря на переход права к новому собственнику, получатель ренты сохраняет возможность проживания в этой квартире. Кроме того, не исключен риск расторжения договора ренты и возврата квартиры прежнему собственнику.

Существенные риски несет покупка квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, лицами, проходящими службу в армии или отбывающими заключение.
Фото 5

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.
Рекомендуемая статья: Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Что такое залоговая квартира?

Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.

Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты. Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора.

Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.

Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.

Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.

Возможность приобрести залоговую жилплощадь со скидкой привлекает многих покупателей. Кроме того, участие банка в сделке повышает надежность и снижает риски купли-продажи.
Фото 6

Как купить залоговую квартиру?

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) +7 (812) 467 32 84 (Санкт-Петербург) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

Документы для продажи квартиры

Для продажи квартиры потребуется:

  • договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения;
  • передаточный акт;
  • свидетельство о праве (при наличии);
  • заявление сторон сделки;
  • выписка из домовой книги о проживающих в квартире;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, удостоверяющие личность заявителей.

Необходимость предоставления иных документов зависит от условий сделки и вида обременения квартиры.

Потребуются, в частности, следующие документы:

  • при обременении ипотекой – согласие залогодержателя;
  • при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;
  • при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;
  • при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;
  • при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга;
  • нотариальная доверенность представителя;
  • при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении;
  • для поверенного – подлинник и копия договора поручения.

Виды обременений

Законными ограничениями права собственности на квартиру могут являться:

Залогодатель передает свою квартиру банку в качестве ипотечного залога. Залог может выполнять и роль защиты прав собственника квартиры, если она передана доверенному лицу, ведь продать ее можно будет только с согласия залогодержателя.

Рента или пожизненное содержание с иждивением – виды обременений квартиры, позволяющие решить проблему приобретения жилья за счет определенных договором выплат или действий. Но эти ограничения имеют и свои риски, в частности, появление наследников квартиры, оспаривающих право на нее.

Аренда – обременение, возникающее на основании договора коммерческого найма квартиры, передаваемой во временное владение, пользование за плату. Аренда квартиры, заключенная на срок более года, подлежит регистрации, при этом регистрируется одновременно и сама сделка, и факт наложения ограничений.

Арест квартиры, накладываемый судом или судебным приставом на основании судебного акта – это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры. Снято с квартиры обременение может быть только тем органом, который его наложил, после устранения причин наложения.

Вопросы и ответы

Мы купили квартиру у гр-ки Ивановой. Квартира в тот момент была в обременении у банка втб 24. Мы оформили ипотеку в том же банке и благополучно рассчитались за нее. Позднее нам пришло письмо из суда о том что г.Иванова брала стабилизационный займ под эту квартиру еще в одном банке. И в данный момент банк,давший стабил.займ требует выставить эту квартиру на торги для погашения задолженности гр-кой Ивановой. Т.е банк получается не был поставлен в известность о продаже квартиры ни банком втб24 ,ни гр. Ивановой. Какие для нас могут быть последствия. На данный момент мы задолженности перед втб 24 не имеем,они выдали справку об отсутствии задолженности и закладную. Но мы еще не сняли обременение. Благодарю за ответ.

Эксперт:

Марина, залог данной квартиры должен быть оформлен в обязательном порядке в росреестре, соответственно при заключении договора купли-продажи между Вами и продавцом в договоре должно было быть указанно обременение перед вторым банком, иначе без этого бы вам не зарегистрировали право собственности. 

Следовательно вам необходимо:

1. получить выписку из ЕГРП на вашу квартиру, посмотреть есть ли зарегистрированные обременения.

2.  узнать в суде, что за иск предъявлен, какие документы приложены к иску, в части ипотеки.

3. скорее всего придется привлекать юриста.

Я взяла кредит в банке, при этом согласилась квартиру оставить в залог.Квартиру я наследовала от родителей 5 лет назад. Сейчас я не могу платить этот кредит, банк подал на меня в суд, я посмотрела документы и оказывается к кредитному договору есть договор об ипотеке на эту квартиру. Что означает этот договор? Разве не должен был быть договор залога? Или это одно и то же? У ипотеки ведь должна быть гос.регистрация, мы ничего не регистрировали. В свидетельстве о праве на собственность не указано ничего про обременение. Есть шанс, что удасться квартиру оставить? Или какие есть способы чтобы оставить квартиру, может попытаться доказать, что договор об ипотеке недействительный? Хотя это не единственное жилье.

Эксперт:

Чтобы получить кредит под залог жилья, составляется кредитный договор и договор о залоге жилья, который называется договором ипотеки.Договор ипотеки по российскому законодательству подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту расположения заложенного жилья.

Эксперт:

Дарья, добрый день.

Если Ваш договор ипотеки не зарегистрирован, то обратить взыскание на квартиру не смогут, просто банк за счет квартиры хочет возместить Вашу задолженность, а там как суд решит.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

[Закон «Об ипотеке»][Глава II][Статья 10]

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит
государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9
настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13
настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации
в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке
влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Эксперт:

Ипотека — это залог недвижимого имущества. Есть залог в силу закона и в силу договора, у вас залог в силу договора.

Обременение должно быть зарегистрировано, т.к. договор ипотеки регистрируется в Росреестре. Странно, что у вас он не зарегистрирован. Выложите договор, пожалуйста, чтобы можно было говорить конкретнее.

Эксперт:
Разве не должен был быть договор залога? Или это одно и то же? У ипотеки ведь должна быть гос.регистрация, мы ничего не регистрировали.
Дарья

Ипотека недвижимости и представляет собой ее залог. Но при этом безусловно данный договор подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для того, чтобы получить достоверные сведения о регистрации договора Вам следует обратиться в Росрестр с запросом выписки из ЕГРН, в которой будет указано наличие либо отсутствие обременений на данную конкретную дату.

Эксперт:

Дарья, Договор залога объекта недвижимости — это и есть ипотека. Это одно и то же. Ипотека действительно подлежит государственной регистрации, для чего Вы с представителем банка должны были обращаться в Росреестр с соответствующими заявлениями и предоставлением необходимых документов. То, что в свидетельстве нет обременения, не означает, что обременение не зарегистрировано. Вы могли просто не получать повторное свидетельство после регистрации ипотеки. Поэтому если не помните точно — закажите выписку из ЕГРП на квартиру. Если ипотека действительно не регистрировалась, то договор считается незаключенным.

Эксперт:
Что означает этот договор? Разве не должен был быть договор залога? Или это одно и то же?
Дарья

Это в общем то одно и тоже по сути своей. Ипотека и есть залог, просто названия разные.

Есть шанс, что удасться квартиру оставить? Или какие есть способы чтобы оставить квартиру, может попытаться доказать, что договор об ипотеке недействительный? Хотя это не единственное жилье.
Дарья

Если не регистрировали залог, то тогда шанс отстоять квартиру есть. так как:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 05.10.2015)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

То есть можно обратится в суд и признать договор залога ничтожным. Либо подать встречное заявление о признании договора залога ничтожным.

Эксперт:

Дарья!

Ипотека это и есть залог недвижимого имущества

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
У ипотеки ведь должна быть гос.регистрация, мы ничего не регистрировали. В свидетельстве о праве на собственность не указано ничего про обременение.
Дарья

Такое обременению можно увидеть если сделать выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Есть шанс, что удасться квартиру оставить?
Дарья

Можете опираться на требования этой статьи

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
(введена Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия
:
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

А так если недвижимость единственное что есть на него могут наложить взыскание.

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
Эксперт:
Или какие есть способы чтобы оставить квартиру, может попытаться доказать, что договор об ипотеке недействительный? Хотя это не единственное жилье.
Дарья

Дарья добавлю к мнению коллег, а сумма долга перед банком равна сумме продажи квартиры?

Если нет, то ее могут не продать, а просто наложить арест на нее, т.к. сумма продажи будет более суммы долга- это важный момент

Эксперт:

Дарья, добрый день! Залог недвижимого имущества это и есть ипотека.

Что касается государственной регистрации договора.

В соот. со ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Если договор действительно не зарегистрирован, вам надо заявить в суде о применении последствий недействительности ничтожной сделки на основании ч. 3 ст 166 ГК РФ.

Если договор все таки зарегистрирован (в ворохе бумаг которые вам давали на подпись вполне могло быть заявление о регистрации договора ипотеки) в суде на основании ч. 3 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» вы можете ходатайствовать об отсрочке реализации квартиры (если банк заявит об обращении взыскания на предмет залога)

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

А до истечения отсрочки вы можете погасить требования.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Кроме того, на основании ст. 203 Гражданского процессуального кодекса РФ вы можете ходатайствовать перед судом об отсрочке (рассрочке) исполнения решения суда по выплате задолженности перед банком. Также на основании ст. 333 ГК РФ можно попробовать снизить сумму неустойки начисленной банком на основной долг.

Что касается приведенных выше положений ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о недопустимости обращения взыскания на предмет залога при несоразмерности заявленных требований то в вашем случае речь не о просроченном платеже а досрочном погашении всей суммы кредита.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/prodazha-ili-pokupka-nedvizhimosti-pod-zalogom-ocenivaem-riski.html
  • http://zakonosfera.ru/cat-num-12/kvartira-v-zaloge-u-banka-chto-eto-znachit.php
  • http://zhivemvrossii.com/ipoteka/kvartira-2/zalogovaya.html
  • https://rukazakona.ru/zhilischnoe-pravo/119-pokupka-zalogovoy-kvartiry-osnovnye-momenty.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий