Что значит непосредственное управление многоквартирным домом

 

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме имеет большое количество особенностей, преимуществ и недостатков. Узнайте, что представляет собой непосредственная форма управления многоквартирным домом, непосредственное управление домом – что это такое, как распределяются полномочия между жильцами, нужно ли за это платить, и как поменять форму управления. Что означает непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году? Плюсы и минусы прямого управления МКД. Процедура перехода.

Нормативно-правовые акты

Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.

При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:

  1. Правительственное постановление № 290 (), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
  1. Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
  2. Правительственное постановление № 416 (), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.

Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от ) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

  1. Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
  2. Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
  3. Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Только после изучения всех положительных и отрицательных моментов, проведения всестороннего анализ, жильцы должны сделать осознанный выбор. Если он сделан в пользу такого способа управления многоквартирным домом, как непосредственное управление – следует ознакомиться с процедурой перехода на этот вариант.

Главная задача заключается в том, чтобы организовать всех владельцев жилья, убедить их в необходимости принимать участие в обустройстве общего имущества. Процедура перехода на непосредственное управление достаточно простая. Она происходит в 3 этапа. Рассмотрим алгоритм действий.

Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с обслуживающими организациями.

Создание инициативной группы

Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.

Задача активистов на первом этапе – написать список граждан, проживающих в доме, оповестить их о нововведении. Следует разъяснить все преимущества непосредственного управления, остановиться на отрицательных моментах. Группа инициаторов договаривается о дате, времени и месте всеобщего сбора. Эту информацию необходимо довести до каждого владельца жилья. В уведомлении надо привести список вопросов, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Решение о переходе на вариант непосредственного управления принимают собственники жилья. Допускается проведение не только очного сбора, но и заочного голосования.

При традиционном собрании инициативная группа выбирает место для его проведения. Таковым может быть помещение ближайшего клуба, школы (по договоренности с руководством) или двор.

При очном собрании решение принимается прямым голосованием собственников квартир. Но не всегда люди откликаются на приглашение посетить мероприятие. Многие не хотят проявлять активность. Арендаторы помещений безразличны к нововведениям. В данных обстоятельствах выход из ситуации – заочное собрание.

При заочной форме проще провести голосование. В этом случае составляется опросный лист или бюллетень. Документ предоставляется каждому жильцу МКД. Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, решение считается принятым, если в голосовании участвовали более половины владельцев квартир.

пункт 3 статьи 45 ЖК РФ

На таком мероприятии необходимо обсудить вопросы:

  1. Выбор варианта непосредственного управления МКД.
  2. Выдвижение представителя интересов всех жителей дома, обсуждение, голосование. Избранное лицо будет следить за объектами коммунального хозяйства, заключать соглашения с организациями, осуществляющими ремонт здания, его обслуживание.
  3. Выбор поставляющих компаний, подписание соглашений.

По итогам составляется протокол общего собрания.

Голосование жильцов дома может происходить в очной, и заочной формах.

Выбор обслуживающей организации

Договоры для бесперебойной поставки воды, газа, электро- и теплоснабжения должны быть оформлены между организациями, предоставляющими эти услуги, и каждым из имеющихся собственников жилых помещений. Это может сделать и уполномоченное лицо, если есть доверенность, заверенная подписью нотариуса. Для оформления соглашения с обслуживающей организацией нужны следующие документы:

  • протокол, составленный по результатам голосования о переходе на непосредственный вариант управления;
  • бумага, в которой указано лицо, уполномоченное жильцами на подписание договора по ремонту и содержанию здания;
  • доверенности владельцев квартир;
  • заявление на заключение соглашения;
  • технический паспорт здания.
Пример протокола общего собрания собственников помещений

Если для содержания МКД будет привлечена подрядная организация, расходы оплачивают подписанты договора. При проведении некоторых работ, таких как уборка, ремонт, жители могут справиться своими силами. Но при вывозе мусора или обслуживании инженерных коммуникаций без подрядчика не обойтись. Если договор с обслуживающей компанией не будет подписан, непосредственная самоорганизация будет упразднена, а дому назначена управляющая компания.

Фото 1

Переход на прямую форму управления

Для того, чтобы сменить форму управления домом, следует провести общее собрание. На нем рассматривается несколько вопросов:

  • Должна быть рассмотрена смена формы управления на непосредственную.
  • Избирается представитель жильцов дома, который будет заключать договора с ресурсоснабжающими организациями и другими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
  • Также должен быть избран совет дома.
  • Нужно обсудить договор на обслуживание дома.

Для того, чтобы решение собрания имело силу и не было отменено, на собрании должно присутствовать не менее половины собственников квартир. Решение по вопросу будет положительным, если за него отдадут голоса не менее 50% присутствующих. Наличие кворума – обязательное условие для законности голосования и протокола.

ВАЖНО! Согласно статье 164 ЖК при прямом управлении договора на поставку тепла, света, газа, воды подписываются с каждым из собственников квартир в МКД.

Для подписания договора нужно подготовить несколько документов:

  1. Это копия протокола решения общего собрания, на котором и было принято решение о выборе непосредственной формы управления.
  2. Копия протокола ОС с решением об избрании лица, которое будет от имени жильцов дома работать с компаниями по обслуживанию дома.
  3. Также понадобиться технический паспорт на жилое здание.

Но возможен и второй вариант – договор от имени всех жильцов подписывает доверенное лицо, которому поручено данная функция. В таком случае нужно обязательно оформить по всем правилам доверенность, подписать ее у нотариуса.

Жильцы подписывают договора и с организациями, компаниями, которые будут заниматься вывозом мусора, обслуживанием лифтов, другими подобными работами. При небольшом количестве квартир в доме большинство из услуг могут выполнять и сами жильцы, например, убирать места общего пользования и придомовую территорию.

Оплата всех услуг, предоставляемых по договору, производится из средств жильцов дома. Но так как они могут сами решать, что нужно для их дома, а что нет, появляется возможность экономить на квартплате.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Фото 3

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  2. Прозрачные расчеты.
  3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

  1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
  3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
  4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Фото 3

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

На таком собрании рассматриваются три основных вопроса:

  1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
  2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.
  3. Заключение договоров на обслуживание дома.

Не забудьте пригласить на собрание местную администрацию (или предложить ей проголосовать заочно), т. к. сделать это обязывает закон. По результатам собрания оформляется специальный протокол, который подписывается членами домового комитета или инициативной группы.

Шаг 3. Выбор обслуживающих организаций

Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

Заключение прямого договора требует представления:

  • копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
  • копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
  • копии техпаспорта дома;
  • заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
  • нотариально заверенных доверенностей.

Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.

Фото 4

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Недостатки и преимущества

Большая самостоятельность при данной форме управления связана и с большой ответственностью. В процессе содержания дома приходится решать огромное количество проблем и вопросов. И мало найдется в доме людей, которые будут заниматься ими, тратя все свое свободное время и силы. Если такие люди и найдутся, они могут захотеть оплаты за свою деятельность.

ВНИМАНИЕ! Непосредственное управление подходит для небольшого дома с небольшим количеством жильцов.

В таком случае проще решать вопросы поставок, ремонта, в том числе и срочного, вопросы ухода за домом и территорией. Что является преимуществом?

  1. При прямой форме управления не нужно содержать целый штат Управляющей Компании или ТСЖ, ЖСК.
  2. Владельцы помещений имеют больше свободы в выборе поставщиков. Изучение информации о ресурсоснабжающих компаниях, фирмах по вывозу мусора, ремонтных организациях позволяет сравнить их преимущества, сделать оптимальный выбор.
  3. Жильцы сами следят за качеством услуг, ведь они заинтересованы в том, чтобы их дом был безопасным, удобным, комфортным.

Общие понятия

Фото 6

Законодательство возлагает на обладателей жилплощади некоторые обязательства. В их число входит поддержание достойного состояния не только своей собственности, но и общедомовых владений. Правильное управление многоэтажным домом в первую очередь нужно для поддержания порядка в инженерных конструкциях. Выплаты, получаемые от собственников жилищ, распределяются на:

  • создание комфортабельных условий;
  • наведение чистоты;
  • предупреждения порчи собственности;
  • выполнение коммунальных функций и задач;
  • восстановительные и ремонтные работы;
  • соблюдения требований, предъявляемых к МКД (санитарных, пожарных и т.д.).

Российское жилищное законодательство предоставляет собственникам жилищ на выбор три формы управления многоэтажкой:

  • через товарищество собственников недвижимости;
  • посредством получения услуг от управляющих организаций;
  • непосредственное (самостоятельное) управление.

Первые две формы характеризуются присутствием посредников (ТСН, УК). При самостоятельном управлении обладатели напрямую без участия каких-либо организаций решают вопросы, касающиеся дома в котором они проживают.

Для выбора той или иной формы, собственникам необходимо провести собрание, на котором методом голосования решится данный вопрос. Решение должно быть отражено в официальном акте – протоколе собрания. Этим же путем можно в будущем изменить ранее выбранный способ. Если ранее, чтобы вопрос считался решенным, было необходимо 2/3 голосов владельцев, то теперь достаточно 50% и еще одного голоса.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

  • Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
  • Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
  • Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
  • Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
  • Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
  • Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
  • Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
  • Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.
Смотрите также: Нет горячей и холодной воды - куда звонить и жаловаться?

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.


Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

  • Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
  • Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
  • Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

  • Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
  • Благоустройство дома и придомовой территории;
  • Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
  • Отсутствие государственного финансирования;
  • Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
  • Судебные разбирательства с подрядчиками;
  • Решение организационных вопросов.
Смотрите также: Перерасчет за отопление - в каких случаях возможен и как его сделать?

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Отличие непосредственного управления от других форм

Фото 7

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

Общедомовой принято считать следующую собственность:

  1. Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
  2. Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
  3. Перекрытия, дверные и оконные проемы.
  4. Чердаки и крыши.
  5. Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

При решении коммунальных задач для отдельного жилища, договор с исполнителем или поставщиком заключает сам хозяин помещения лично.
Варианты разрешения текущих проблем могут избираться только коллективным способом, с учетом пожеланий всех обладателей квартир. Собрания должны проводиться минимум один раз в год. Существуют варианты как очных (встречи) так и заочных (опрос) голосований.

Варианты управления

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

  • вопросы разрешаются только коллективно ­– в управлении принимает участие каждый обладатель жилья, все соглашения с подрядчиками и специалистами подписываются большинством проживающих;
  • выбор представителя – из числа жильцов выбирается правомочный человек, который представляет в дальнейшем интересы всего МКД;
  • привлечение постороннего человека – владельцы могут нанять поверенного гражданина, не являющегося владельцем помещений в доме, он будет исполнять представительские и управленческие функции по доверенности.

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Однако самостоятельное управление возможно только в тех МКД, в состав которых входит максимум 30 квартир (ст. 161 ЖК РФ). Наличие большего количества жилищ, обязывает собственников заключить соглашение управляющим органом либо создать ТСН (Ж).

Вопросы и ответы

В ЖК РФ п1 ч.2 статья 161 говорится что при непосредственном управлении неоходимо чтоб в доме было не более 30 квартир,в ФЗ-№255 от 21.07.2014г. п.5 ст.7 говорится ,что дома при непосредственном управлении обязаны переизбрать иной способ управления при наличии квартир не более 16???Каким законом надо руководствоваться???

Эксперт:

Галина!

Не более, чем 30!

Статья 161 ЖК РФ
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

Что касается Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ, то этим законом в данную статью ЖК РФ были внесены изменения, которые установили максимальное число квартир для непосредственного управления — 16 (статья 1, пункт 5, подпункт «б»). Поэтому и появилась норма в пункте 5 статьи 7.

Но в дальнейшем Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ внес еще одни изменения в ЖК, увеличив число квартир до 30.

С Уважением, Олег Рябинин.

Проживаю в многоквартирном жилом доме в старом фонде (всего в доме 12 квартир). Дом обветшалый, управляющая компания каких-либо работ по текущему ремонту не делает. Начинаю разбираться в ситуации, получаю ответ от Госжилинспекции: дом находится на непосредственном способе управления и УК нам (жильцам) ничего не должна (скан прилагаю).

Хорошо. Действительно есть такой договор, мы (жильцы) его подписали, хотя нам при подписании никто не разъяснял особенности способов управления (просто по быстрому подсунули договор на подпись). В итоге с удивлением узнаем что, чтобы что-то сделать по ремонту нашего дома, нам нужно самим это заказывать и отдельно за это платить.

Парадокс данной ситуации заключается в том, что мы платим управляющей компании столько же (в пересчете на квадратный метр), сколько соседний дом находящийся под управлением данной УК (соседний дом более новый и в нем больше квартир). Т.е. платим одинаково, но при этом соседний дом весь необходимый объем работы получает, а мы не получаем ничего.

Что мы хотим? Получать услуги по обслуживанию нашего дома: уборка в подъездах, мелкий ремонт (кровля, стены), ремонт электрики в подъездах (выключатели) и т. п. Сейчас же мы получаем только услуги по пуску отопления, вывозу мусора, аварийке и все.

Как нам быть в данной ситуации? Требовать что-то от управляющий компании? На каком основании? Или перейти с прямого управления на управление УК? Но как это сделать?

Эксперт:

Уважаемый Александр!

Согласно ст. 164 Жилищного Кодекса РФ:

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Вам необходимо заключить с Управляющей компанией договор оказания услуг по содержанию и  выполнению работ по ремонту общего имущества с множественностью лиц в обязательстве, т.е. все собственники жилых помещений с одной стороны как заказчики заключают договор с Управляющей компанией — исполнителем на выполнение этих работ. 

Живу МКД. Попали в такую ситуацию:

Долгое время мы находились на обслуживании в управляющей организации. Были очень недовольны. 65 % сдаваемых денег уходило на содержание сотрудников управляющей организации. Остальное на дворника. Дом пришел в упадок. Крыша сгнила, подвал тоже. Подавать в суд на управляющую организацию нет смысла. С ней судились многие дома и мало кто выиграл. Решением общего собрания перешли на непосредственное управление. За лето практически привели в порядок подвал. На днях администрация поселка повесила объявления на дом о том, что наш дом выставляют на конкурс и по результатам конкурса нам будет назначена новая управляющая компания. Ссылаются на ст.164 ЖК РФ, в которой написано, что для непосредственного управления в доме должно быть не более 12 квартир (у нас 16).

Подскажите, пожалуйста, что можно сделать, чтоб остаться в самоуправлении и не платить лишних денег управляющей организации?

Эксперт:

я считаю, что администрация не права. почему?

во первых ст.164 жк гласит:

1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора

т.е. вы должны заключить договор с УК на выполнение работ по содержанию и ремонту, но это не договор управления. данный договор может заключен на длительный срок, но оплата осуществляется по факту выполнения конкретных работ. текст договора утверждается на общем собрании.

аналогичные требования сказаны и в ст.161 жк рф:

9.1. Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме

во вторых относительно конкурса:

согласно ст.161 жк рф:

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

это означает, что ваш дом реализовал свое право на форму управления МКД, только вам необходимо заключит договор с УК на содержание и ремонт, в котором предусмотреть, что оплата будет осуществлять по факту, после подписания актов выполненных работ.

но я думаю, что администрация все равно будет настаивать на проведение конкурса, по определенным причинам.....

в связи с эти есть иной путь. создайте ТСЖ. это не противоречит закону, более того председателю который будет все организовывать будет реальная возможность осуществлять доплату на законном основании. по крайне мере вы будете знать на что конкретно потрачены ваши деньги.

будут вопросы пишите, звоните

удачи

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zkhinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/neposredstvennoe-upravlenie
  • https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_osuwestvlyat_neposredstvennoe_upravlenie_mnogokvartirnym_domom/
  • https://ukaz.wiki/zkh/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe
  • https://pravovdom.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html
  • https://walaw.ru/nedvizhimost/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom
  • https://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий