Договор уступки это что

 

Столкнувшись с коллекторами, неплательщики узнают, что их долг был передан третьим лицам по договору цессии. Что означает переуступка прав требования, или, что такое договор цессии простыми словами, разъясняется в данной статье. Договор цессии, согласно ГК РФ, это аналог понятия «уступка прав требования» в пользу третьего лица, который не требует согласия должника.

Существенные условия договора цессии

Согласно ГК РФ, если в соглашении не отражены существенные обстоятельства сделки, в суде он может быть признан недействительным. В этом разделе будут более подробно рассмотрены различные ситуации, которые могут возникнуть.

Договор переуступки права в сфере недвижимости

Согласно законодательству, при любых сделках, когда-либо речь идёт о правах собственности на недвижимость, сделка подлежит регистрации в Едином реестре прав собственности на недвижимость.

Без наличия этой регистрации сделка будет недействительна независимо от того, что договор цессии на этот момент мог быть уже подписан.

Он заработает после того, как такая регистрация будет проведена.

Уступка требований по договору поставки

Не существует формальных правил, которые относятся к тому, как именно должен быть написан договор цессии в рассматриваемом случае.

Однако, исходя из того, какие обстоятельства можно считать существенными для такой сделки, образец в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

  1. Информация об обоих участниках соглашения должна быть указана полностью.
  2. В этой части необходимо указать информацию о том договоре поставки, который является основанием для наличия долга. Нужны дата и номер соответствующего документа, а также вся основная информация о нём.
  3. Если соглашение является возмездным, в этом документе необходимо будет определить сроки и порядок оплаты за передачу прав требования.
  4. Необходимо точно сформулировать права и обязанности сторон, а также ответственность при их нарушении.
  5. В этом разделе желательно предусмотреть, какие спорные ситуации могут возникнуть, а также определить правила разрешения конфликтов.

Цессия в страховании

В страховой сфере рассматриваемый тип сделок распространён и называется перестрахованием. Порядок их проведения регламентирован законодательством.

Примите во внимание: законодательство не разрешает заключать такие соглашения физическим лицам в случае, когда речь идёт о страховке ОСАГО.

Цессия по договору подряда

В этой ситуации правила заключения соглашений изменены.

При уступке права требования от строительного подрядчика нельзя обойтись не только без уведомления, но и без согласия последнего.

Связано это с тем, что здесь происходит не только уступка права требования.

При передаче долга кредитор приобретает не только права, но и обязанности.

Цессия в кредитных банковских операциях

При заключении данного типа сделок в гражданском праве необходимо, чтобы цессионарий имел по закону право на работу в кредитной сфере. Если такого разрешения у него нет, сделка цессии по договору займа может быть признана недействительной.

Цессия при банкротстве

В случае, когда предприятию грозит банкротство, договор цессии является средством, которое сможет облегчить ситуацию получением хотя бы на части долга.

Пока банкротство не наступило, такое соглашение может быть признано налоговой инспекцией недействительным.

Это связано с возможными подозрениями о том, что происходит попытка ухода от налогов из-за низкого дохода цедента в рассматриваемом случае. В этом случае может помочь пояснительная записка, где будет дано экономическое обоснования используемой цены.

Регистрация договора в Росреестре

Если первоначальное соглашение требовало регистрации в Росреестре, то и договор по передаче прав требования также должен быть зарегистрирован.

Как известно, любые сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав собственности на недвижимость.

Любые соглашения, которые связаны с передачей таких прав, в обязательном порядке должны пройти государственную регистрацию.

При этом цессия будет действительна только после прохождения регистрации в Росреестре.

Уведомление должника об уступке требования

Чтобы исполнение по обязательству получил цессионарий, о состоявшейся уступке права требования должен быть уведомлен должник. Правила уведомления посвящена ст. 385 ГК РФ. Здесь значение имеет:

  • от кого исходит уведомление;
  • содержание уведомления;
  • момент получения уведомления.

Уведомление о состоявшейся уступке может быть направлено должнику как цедентом, так и цессионарием.

Более надежный и быстрый вариант — уведомление цедентом. После этого предоставление исполнения цессионарию считается надлежащим даже если договор цессии недействителен.

Если уведомление исходит от цессионария, то должник имеет право не исполнять ему обязательство до получения подтверждения о совершенной уступке от цедента. Если подтверждение не будет предоставлено, то должник может исполнить обязательство первоначальному кредитору.

Встречаются случаи, когда было осуществлено по цепочке несколько уступок. В этом случае должник вправе потребовать доказательств наличия волеизъявления каждого предыдущего кредитора в цепочке уступок. В п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 54 не указывается, что это за доказательства. Но не трудно догадаться, что это могут быть письма от каждого кредитора и договоры цессии.

К содержанию уведомления требование следующее: в нем должны содержаться сведения, позволяющие с достоверностью идентифицировать нового кредитора, определить объем перешедших к нему прав.

Ограничиться простым указанием на то, что был заключен договор цессии, будет грубой ошибкой. В этом случае должник вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору.

В уведомлении необходимо указать:

  • кто и по какой сделке является новым кредитором;
  • что новый кредитор вправе требовать с должника по основной сделке.

Уведомленным должник считается когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. Это правило не является незыблемым, поскольку переписка может осуществляться разными способами.

Например, в основном договоре стороны могли закрепить, что обмен информацией и письмами осуществляется по электронной почте. Тогда должник будет считаться уведомленным с момента доставки электронного сообщения об уступке.

Если уведомление не доставлено или отсутствуют основания считать его доставленным, то должник вправе исполнить обязательство первоначальному кредитору, а последний не вправе уклоняться от этого. Иначе должник может взыскать с него убытки, причиненные просрочкой кредитора.

Обо всем этом нам говорит п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 54.

В п. 22 устанавливаются последствия исполнения цеденту, предоставленного до получения уведомления должником. В этой ситуации цессионарий вправе требовать от цедента:

  1. передачи всего полученного от должника в счет уступленного требования;
  2. возмещения убытков в соответствии с условиями договора цессии.

Нюансы в учете и налогообложении при использовании цессии

Фото 2

Важным моментом при заключении договора цессии является правильный расчёт налоговых обязательств.

Если соглашение заключается юридическими лицами, необходимо рассмотреть то, как будет рассчитан налог на добавленную стоимость в такой ситуации.

Если при продаже права требования цессионарий получает доход, то в этом случае возникнут налоговые последствия в виде обязательств по НДС.

Доход имеет место, если происходит превышение суммы полученных обязательств над уплаченной цеденту суммой. Возможен ещё один вариант. Если цессионарий в свою очередь ещё раз заключит договор цессии с третьим лицом, то подлежать обложению НДС будет разница между ценой продажи долга и суммой, заплаченной при его получении.

Налоговые обязательства будут иметь место лишь тогда, когда указанная разница будет положительной.

Проводки у цессионария выглядят следующим образом:

  • Дебет 58 – Кредит 76 — договор цессии;
  • Дебет 76 – Кредит 51 — оплата, сделанная цеденту;
  • Дебет 51 – Кредит 91.1 — должник рассчитался;
  • Дебет 58 – Кредит 91.2 — долг списан;
  • Дебет 91.2 – Кредит 68 — произведено начисление НДС;
  • Дебет 91.9 – Кредит 99 — разница между первоначальным долгом и уплатой плательщика (фактический доход).

Бухгалтерский учёт о действиях цедента:

Дебет 76 – Кредит 91.1 — полученные от цессионария деньги;

Дебет 91.2 – Кредит 68 — сделано начисление НДС;

Дебет 91.2 – Кредит 62 — аннулирована задолженность контрагента и должника.

Необходимые документы

Обязанностью цедента является предоставление цессионарию всех требуемых документов, касающихся сделки и расчетов с должником.

    К ним могут относиться:

  • договор купли-продажи;
  • приходно-расходные документы, свидетельствующие о наличии долга;
  • акт сверки расчетов.
    В случае, когда дело касается кредитного договора:

  • кредитный договор;
  • выписка по банковскому счету;
  • соглашение овердрафта;
  • график внесения платежей;
  • квитанции об уже выполненных оплатах.

При необходимости составляется дополнительное соглашение, в котором указываются дополнительные условия и перечисляются документы, не включенные в основной договор.

Что это такое договор цессии

Если отбросить юридическую терминологию, под цессией понимается замена кредитора. Сменяется взыскатель, при этом суть обязательств не меняется. Наиболее распространено подобное явление в банковской сфере. Для кредитно-финансовых организаций подобная схема является достаточно удобной.

Как правило, передаче подлежат безнадежные долги. Взыскивать задолженность самостоятельно достаточно накладно, тем более что положительное судебное решение не является гарантией фактического возврата денежных средств. Договор цессии позволяет кредитору гарантированно возместить часть понесенных расходов, поэтому такой способ разрешения вопроса с непогашенной задолженностью в банковской среде очень популярен.

Важно! Заключение такого соглашения производится исключительно в письменной форме.

Виды договоров цессии

Существует несколько разновидностей договоров цессии:

  1. Трехсторонний договор.
  2. Возможность как платной, так и бесплатной цессии.
  3. Предоставление в качестве возмездного или безвозмездного соглашения.
  4. Цессия оформляется на основе предоставления исполнительного листа.

Скачать бланк договора цессии между физическими лицами.

Скачать бланк договора цессии между юридическими лицами.

Каждый из этих пунктов далее будет рассмотрен более подробно. Будет показано, в чем суть рассматриваемых разновидностей.

Хотя по закону можно договариваться о передаче права требования без участия должника, однако на практике иногда выгоднее заключать не двухстороннее, а трёхстороннее соглашение. Это может быть связано с тем, например, что стороны согласны на реструктуризацию долга, чтобы оказать помощь должнику при погашении задолженности.

Передача долга может быть выполнена как на платной, так и на бесплатной основе. Это может быть связано с тем, что передача может происходить в различных обстоятельствах. Иногда речь может идти о том, что нет возможности получить деньги.

Тогда, продавая со скидкой долг, прежний кредитор может получить хотя бы частичную компенсацию дебиторской задолженности. В другой ситуации передача долга может быть средством оплаты собственных обязательств. Это вполне возможно в тех случаях, когда должник является надёжным с финансовой точки зрения.

В третьем пункте речь идёт о том, что цессия может представлять собой коммерческую сделку, которую заключают с целью получения выгоды, а может быть вынужденной мерой, предпринятой с целью погашения собственных долгов.

В последнем случае все вопросы по заключению сделки осуществляются на основе решения суда.

Необходимые документы для заключения

Фото 3

Среди обязанностей цедента выделяется предоставление цессионарию необходимой документации, которая касается собственно сделки и взаиморасчетов по ней. Среди них:

  • соглашение купли-продажи;
  • документы по операциям приходов и расходов, которые подтвердят задолженность;
  • акты сверок взаиморасчетов.

Если вопрос касается кредитного соглашения:

  • кредитный договор;
  • выписки со счета в банке;
  • договор об овердрафте;
  • график погашения задолженности;
  • квитанции о произведенных оплатах.

В случае необходимости формируется отдельное соглашение, которое содержит дополнительные условия и оговаривает перечень документов, которые не были предусмотрены основным договором.

Важные моменты

Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса относительно правил составления договора цессии изначально необходимо разобраться в базовых понятия и законодательных аспектах, регулирующих заполнение документа.

Что это такое

Для возможности дать четкое определение договор цессии, что это простыми словами, необходимо обратиться к статье 382 Гражданского Кодекса РФ.

Исходя из указанного законодательного акта, договор цессии – соглашение, при котором одна из сторон выступает цедентом (изначальным кредитором по обязательству) и осуществляет передачу прав цессионарию (лицо, которое выступает в роли нового кредитора).

Это возможно с целью требования в полном объеме выполнения долговых обязательств должником.

Важно помнить: в процессе передачи прав требования, к примеру, продажа долга, новый кредитор должен требовать от носителя долговых обязательств выполнения своих обязательств по тем условиям, которые не могут ухудшить его положение.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются:

Важно помнить: основной пакет необходимой сопутствующей документации определяется в индивидуальном порядке.

Правовая база

Смена состава субъектов обязательственных отношений может быть начата как непосредственным кредитором, так и самим должником. Об этом четко указано в ст. 382 и 394 ГК РФ.

Полномочия кредитора могут быть переданы с помощью соглашения либо же в силу определенных законодательных предписаний – предусмотрено ст. 382 ГК РФ.

Видоизменение сторон кредитора могут быть запрещены либо же ограничены – отображается в ст. 383 ГК РФ.

Одновременно с этим, ситуации, при которых необходимо обязательно получить согласие должника устанавливается такими законодательными актами, как:

  • ст. 121 Кодекса торгового мореплавания РФ;
  • ст. 5 Федерального закона “О концессионных договорах” № 115 от июля 2005 года;
  • ст. 21 Федерального закона “Об ООО”.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что ст. 384 Гражданского Кодекса четко указывает на то, что если кредитор принял решение о переуступки будущих процентов и прав на убытки, то отсутствует необходимость в указании непосредственного перехода прав процентов.

Во многом это связано с тем, что это подразумевается уже автоматически. Все упомянутые выше законодательные акты не являются исчерпывающими, но при этом содержат в себе все необходимые сведения по рассматриваемому вопросу.

Виды договоров

В ходе определения условий цессии возможно учесть различные тонкости.

    Поэтому выделяют различные виды договоров:

  • Трехсторонний – в соглашении участвует, помимо цедента и цессионария, должник. При этом с должником согласовывают с ряд условий, в частности, реструктуризации долга.
  • Платный и безоплатный – работа коллекторов может быть как оплачена определенной суммой, так и не предполагать оплаты.
  • Возмездный и безвозмездный – обязательства могут быть как проданы цедентом, так и вынужденно переданы с целью покрытия убытков.
  • На основании исполнительного листа – в такой ситуации все вопросы, касающиеся цессии решаются через арбитражный суд.

Между юридическими лицами

Мотивом для заключения договора цессии юридическими лицами служит возникновение в ходе их хозяйственной деятельности таких обстоятельств, при которых обязательства одного лица переходят на другого. В таких случаях цедент имеет возможность передать новому кредитору свои права в отношении долга. То есть, два хозяйствующих субъекта – юридических лица составляют и подписывают договор, в котором подробно определены условия, фиксирующие их права и обязанности, касающиеся задолженности.

Как правило, это двусторонние возмездные договоры. В текст обязательно включаются основания для передачи прав, их содержание и реквизиты сторон. Заключив соглашение, юридические лица должны завизировать его у нотариуса. Первоначальный кредитор обязан предоставлять только достоверную информацию, что закреплено законодательством.

Скачать образец договора цессии между юридическими лицами

Между физическими лицами

Частные лица, не являющиеся представителями организаций, также имеют возможность заключать между собой подобные соглашения. Вид операции и сроки ее выполнения физические лица определяют согласно ГК Российской Федерации.

В договоре указывается, как происходит передача прав – возмездно или безвозмездно. Также включаются сумма долга, сроки его погашения, паспортные данные и права и обязанности участников сделки.

Однако, если обязательства должника установлены судом и касаются выплаты личностных долгов, например, алиментов или компенсации за ущерб от нанесенного здоровью и жизни вреда, то договор цессии между физическими лицами не заключается.

Скачать образец договора цессии между физическими лицами

Цессия — определение и назначение

Фото 4

Эта сделка направлена на то, чтобы изменить кредитора. После вступления в действие договора цессии должник будет отдавать деньги уже новому кредитору.

Само это соглашение представляет собой документ, который означает перевод долга новому кредитору.

Важно отметить, что согласие должника тут не требуется, но уведомить его о заключении такой сделки необходимо. Если этого не сделать, он может начать возвращать деньги старому кредитору.

Обычно на заключение рассматриваемой сделки идут те, кто не имеет достаточных возможностей взыскать долг. В некоторых случаях передачей права требования можно рассчитаться по собственным обязательствам.

Иногда такая передача осуществляется на бесплатной основе. В некоторых случаях это может быть сделано за определённую компенсацию.

Этот вид соглашения имеет отличия с переуступкой прав в общем смысле. Во время цессии не передаются дополнительные обязанности. Например, если рассматривать право аренды помещения, передача повлечёт за собой необходимость выполнения обязательств по уплате арендной платы или коммунальных платежей.

Такое соглашение не может быть заключено в нескольких случаях. Обычно причина состоит в том, что соответствующие задолженности носят личный характер. Вот несколько примеров:

  1. Право получения платежей физическими лицами по алиментным обязательствам не передаётся другим лицам.
  2. Это же относится к компенсации за причинённый моральный ущерб.
  3. Когда задолженность связана с тем, что имел место развод.
  4. Когда вред причинён здоровью человека или его жизни, компенсация не является предметом сделки цессии.
  5. Получение денег по исполнительному листу.

Квартирный вопрос

Почему все стремятся купить жилье в новостройках? Вопрос скорее риторический. Новая квартира, без предыдущих хозяев, с новыми соседями и новой жизнью. О том, что цена не построенного жилья намного дешевле, чем просто цена квартиры, знаю многие. Иногда эта разница составляет четверть суммы.

Поэтому для некоторых это очень выгодный вариант купить у застройщика квартиру. Но часто бывают случаи, что у людей меняются планы и им нужно продать свою ещё недостроенную квартиру. Тогда заключается договор о переуступке прав собственности на квартиру.

При этом нужно быть очень внимательным, ведь очень часто при этом моменте происходят мошеннические махинации. Ведь квартиру можно пообещать двум-трем людям, а проверить это очень тяжело. Поэтому всё нужно делать через компанию застройщика, которая точно знает, чья это будет квартира. Да и вы должны до конца строительства предоставить все зарегистрированные договора о переуступке в вашу сторону данного жилья, чтобы потом не остаться третьим лишним.

Вам нужны будут такие документы:

  • Разрешение застройщика (письменная форма);
  • Согласие мужа и жены всех участников купли/продажи (письменное);
  • Договор о переуступки (зарегистрированный).

Вам не обязательно покупать жилье, вы можете заключить договор о переуступке прав на аренду.

Документы для заключения договора цессии

При оформлении нужно подготовить комплект документов.

В него могут входить следующие бумаги, связанные с наличием долговых обязательств:

  1. Соглашение, которое служит основанием для признания задолженности.
  2. Возможно, что есть смысл в том, чтобы произвести сверку, для того чтобы уточнить размер невыплаченной задолженности. Если это сделать, в комплект будут добавлены акты сверки, необходимые приходно-расходные документы, подтверждающие полученные цифры.

В некоторых случаях цессия может быть связана с выплатой кредита. В таком случае будут необходимы:

  1. Кредитное соглашение.
  2. Выписки по соответствующему банковскому счёту.
  3. Справка из банка о том, какая часть уплаченных денег составляет уплаченные проценты, а какая направлена на уменьшение суммы долга.
  4. График, согласно которому должны вноситься платежи для погашения кредита.
  5. Квитанции, подтверждающие факт уже внесенных выплат.
Следует учесть: если возникает необходимость в каких-либо дополнительных документах, то составляется их перечень и указывается при заключении договора цессии.

Стороны договора цессии

Фото 5




При заключении такого соглашения, для сторон сделки предусмотрены специальные названия:

  1. Кредитор, который передаёт свой долг другому лицу, носит название “цедент”.
  2. Цессионарий — это тот, кто является новым кредитором.
  3. Должником называют того, чей долг передаётся в результате данной сделки.

Договор цессии заключается на основании другого соглашения — того, которое служит основанием возникновения рассматриваемой задолженности. Его типовая форма законодательством не предусмотрена.

Стоит отметить: оформление договора цессии происходит в такой же форме, какая была у первоначального соглашения, вследствие которого возник долг.

Отличие от переуступки

Важно понимать отличие цессии и стандартной переуступки. Обычная переуступка прав иному лица кроме прав кредитора передает и появляющиеся с ними обязательства.

К примеру, переуступка прав аренды недвижимости не будет цессией, поскольку не приводит к дополнительным затратам (коммунальным платежами, арендным выплатам и прочему).

Часто к цессии относят соглашения, согласно которым дольщик, занимающийся постройкой жилого здания, передает свои права и обязанности иному лицу, заручившись согласием организации-застройщика. Но это в корне неверно, поскольку подобный договор подразумевает передачу не только прав, но и обязанностей.

Читайте также:

Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика.

Переоформление машины после смерти владельца.

Выплаты после смерти пенсионера.

Форма и существенные условия договора цессии

При заключении договора цессии действует правило — форма соглашения об уступке права требования следует форме основного договора.

Если основной договор совершен в простой письменной форме, то и для договора цессии достаточно простой письменной формы. Нотариальная форма для договора цессии необходима при нотариальной форме основной сделки (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Совершение ряда сделок требует государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка права требования по такой сделке должна быть зарегистрирована в том же самом порядке. Например, соглашение об уступке права требования по зарегистрированному договору аренды тоже подлежит государственной регистрации.

Пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 54 дает несколько уточнений к этому правилу.

Только с момента государственной регистрации договора цессии он считается заключенным для третьих лиц. В отсутствие регистрации соглашение об уступке не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Например, приобретатель имущества, которое является предметом договора аренды, вправе требовать исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей. Совершенная ранее, но незарегистрированная уступка для приобретателя не влечет юридических последствий.

Но в этой ситуации необходимо было защитить добросовестного должника. Поэтому в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 54 отмечается, что если договор цессии не был зарегистрирован или нарушена форма соглашения, а должник после получения уведомления об уступке исполнил свое обязательство цессионарию, то для него никаких неблагоприятных последствий не возникает.

Иными словами должник считается исполнившим обязательство надлежащему лицу (ст. 312 ГК РФ).

Единственным существенным условием договора цессии является его предмет. Необходимо указать требование по какой сделке переходит цессионарию.

При этом считается, что требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. К цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В п. 4 Постановления Пленума ВС РФ № 54 содержится интересное разъяснение.

Есть правило — нельзя уступить новому кредитору больше прав, чем имеешь сам. Но вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Наиболее распространенный пример уступка права требования от компании физическому лицу, которое обладает правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей».

Условный пример — по договору подряда для заказчика — юридического лица в принадлежащем ему помещении был сделан ремонт. Юридическое лицо уступило требования по договору подряда своему наймодателю этого помещения.

Наймодатель — физическое лицо, соответственно он может предъявить к подрядчику требования (например, касающиеся взыскания неустойки), которые отсутствовали у цедента, поскольку тот под действие Закона о защите прав потребителей не подпадает.

Еще один момент, который заслуживает внимания — это уступка будущего требования (ст. 388.1 ГК РФ). Чтобы уступить требование по обязательству, которое возникнет в будущем, оно должно быть сформулировано таким образом, чтобы его было возможно идентифицировать в момент возникновения или перехода к цессионарию.

Тут п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 54 специально указывает на то, что требование уже принадлежащее цеденту, срок исполнения которого не наступил, будущим не является.

При уступке будущего требования обязательство еще не возникло. Если же обязательство уже существует, просто еще не наступил срок его исполнения, то уступка осуществляется по общим правилам.

Разница между ними касается, в частности, определения момента перехода права требования.

При уступке будущего требования оно по общему правилу переходит к цессионарию непосредственно после момента его возникновения или его приобретения цедентом.

При уступке уже существующего требования оно переходит в момент заключения договора цессии.

Цена не является существенным условием и ее отсутствие не влечет недействительности или незаключенности договора цессии. Тем не менее по общему правилу он является возмездным. При отсутствии цены она определяется по правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается при заключении аналогичной сделки).

Об этом сказано в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 54.

Вопросы и ответы

В общем прислали договор во вложении.

Меня смущает фраза в ЧАСТИЧНОМ ОБЪЕМЕ принемает

Какие опасности могут ждать.

Эксперт:

Максим!

В Договоре цессии указано:

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает права требования (замена стороны в обязательстве) в частичном объеме по Договору участия в долевом строительстве...

Действительно, не совсем понятно, по каким причинам Вы (цессионарий) принимаете от цедента не все права требования, а лишь часть их. И какая именно часть требований не передается по данному договору.

Эксперт:

Максим, Конечно, есть повод волноваться. Мало того, что права передаются частично, ещё и непонятно, какие конкретно права не передаются. Я думаю, что это вообще недопустимо, и Росреестр такой договор уступки прав по договору долевого участия не зарегистрирует. А Вы узнавали, что имеется в виду под словами «в частичном объеме»? В таком виде однозначно подписывать договор нельзя.

Эксперт:

Максим,

Проблема в том, что конретно «частичность» договора не описана — видимо, по договору между Цедентом и застройщиком есть какие-то ещё квартиры или помещения.

Следует сравнить имеющиеся в договоре изначальном и вашем объекты недвижимости — частичность может проявляться в этом. Обязательно задайте вопрос Цеденту.

С уважением,

Роман Новиков

Эксперт:
Меня смущает фраза в ЧАСТИЧНОМ ОБЪЕМЕ принемает
Максим

Максим.

Возможно Вам передают не все права по ДДУ. Вам нужно уточнить это у цедента, и в п. 1.2. должно быть что то еще.

В целом весь договор с точки зрения правовой экспертизы составлен правильно, все основные моменты указаны (предмет, цена, переход права собственности, регистрация договора в Росреестре)

Эксперт:

Максим!

Согласно ст. 11 Закона о долевом участии..

Статья 11. Уступка прав требований по договору
1.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с
переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке,
установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору
допускается с момента государственной регистрации договора до момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.
3.
Уплата цены уступки прав требований по договору производится после
государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав
требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору)
об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

К уступке согласно ст. 48 Закона о регистрации недвижимости должна быть приложена

справка, подтверждающая полную или частичную
уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом
застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом
строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и
выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись
указанные платежи.

Возможно здесь вопрос в цене (посмотрите, сколько была сумма в первичном договоре), или, действительно, в первично договоре участия было несколько объектов.


Эксперт:


Часть долга может быть уступлена при условии делимости, однако с учетом складывающейся судебной практики целесообразно конкретизировать в договоре чем подтверждается задолженность должника в сумме 1,15 млн. руб. (по конкретной кв.) передаваемая по договору уступки (акты сверок на дату уступки, платежные документы и тп). По п.3.1 проекта, документы передаются новому кредитору после оплаты в течение дня. Поэтому для избежания возможных рисков целесообразно в самом договоре прописать чем подтверждена задолженность должника. В п.1.3 целесообразно полностью изложить предмет договора уступки права требования (цессии) от «02» марта 2017г.

И часть задолженности по договору может быть предметом уступки права требования
Как следует из материалов дела, по договору цессии уступалось право требования задолженности по договору не в полном объеме, а лишь в определенной части. Однако передача только части конкретно определенного размера долга не противоречит требованиям главы 24 ГК РФ, поэтому соответствующий договор обоснованно был признан апелляционной инстанцией действительным. В связи с этим правомерно удовлетворено требование истца о взыскании долга, переданного по договору уступки права требования.
(Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 июня 2007 г. N Ф03-А37/07-1/2079)
Особенности индивидуализации предмета договора цессии части долга
Кредитор обратился в суд с иском о взыскании с должника задолженности. Право требования истца было основано на договоре цессии.
Окружной суд передал дело на новое рассмотрение, обратив внимание на несогласованность предмета договора цессии. Суд указал, что по договору цессии истец приобрел право требования уплаты части долга. В договоре цессии это прямо не указывалось, однако следует из представленного в суд акта сверки взаимных расчетов. В этом случае часть уступаемого долга должна быть индивидуализирована, например, путем указания в договоре на акты приемки выполненных работ, по которым оплата должником не произведена. Указать лишь сумму долга недостаточно для индивидуализации предмета заключенного договора.
( Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2010 г. N КГ-А40/5767-10-Б-1,2)

Хочу купить квартиру в строящемся доме. Мне предлагается заключить договор уступки прав и обязанностей с компанией, которая заключила договор долевого участия с застройщиком.

Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?

Эксперт:

Наталья,

типичный обман, который делался ранее в таких случаях — это «двойные продажи» одних и тех же квартир. Поэтому договор долевого участия непременно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. Тогда мошенничества можно избежать.

Эксперт:

Несоветую делать данные действия. Договор уступки в крайнем случае можно заключать с родственником, а в вашем случае вы уступаете все права юр. лицу и не понятно с какой целью и какие последствия могут наступить (к примеру данное юр.лицо может внезапно стать банкротом, фирма однодневка, продать квартиру-двойная продажа). Перед тем как подписывать данные документы возмите копию-типовой вариант для юр. анализа и проидите к юристам для анализа и заключения по нему. Вообще когда предлагают такие действия-надо серьёзно задуматься. С уважением.

Эксперт:

Наталья!

Возможно заключить такой договор при условиях, что в этом договоре непременно будет присутствовать пункт о том, что предыдущий договор утрачивает свое правовое значение. Это первое. Второе  - договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если эти условия будут соблюдены, никаких «подводных камней» уже быть не может.

Эксперт:

Наталья. 

Сложно, что то сказать не видя договоров, на основании которых предполагается совершение сделок (договора компании с застройщиком, и проекта договора с вами).

Обратите внимание на следующее:

Пунктом 1 статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 указанного закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме,не допускается.
Таким образом, вам необходимо убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства.

В помощь вам будут нормы п.1 ст.4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» согласно которым субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, вам необходимо:

-установить, что компания, которая передает вам свои права на квартиру не является инвестором, заказчиком, подрядчиком строительства дома (так как это повышает риски признания такого договора инвестиционным);

- убедиться, что договор компании с застройщиком не связан с инвестиционной деятельностью и является именно договором долевого строительства;

Эксперт:

Наталья, добрый день!

«Подводных камней» при заключении договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) может быть много. 

Хотя в принципе заключение такого договора с юридическим лицом, которое заключало ДДУ с застройщиком, само по себе не несёт в себе риска. Нет разница в том, покупаете ли Вы квартиру по уступке у физического лица, либо у юридического лица. Покупать квартиры по ДДУ могут как те, так и другие. И перепродают квартиры по договорам уступки с целью извлечения на этом прибыли как юр.лица (организации), так и физические лица.

Основное, на что Вам необходимо обратить внимание, это зарегистрирован ли ДДУ, заключенный этой компанией с застройщиком, в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), поскольку такая его регистрация предусмотрена законом, а к Вам перейдут права и обязанности по этому ДДУ.

Поэтому Вам необходимо истребовать у компании, заключившей ДДУ с застройщиком, не только проект договора уступки, который Вам предлагается заключить, но и сам ДДУ.

Нюансов может быть много. Не так давно здесь на сайте обсуждались условия предложенному одному из клиентов для заключения договора долевого участия.

Прежде всего, Вам нужно знать, что и сам ДДУ, который был заключен компанией с застройщиком, и договор уступки, который заключите Вы, должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Это основная гарантия выполнения застройщиком своих обязательств по строительству дома, сдаче его в эксплуатацию и передачи Вам квартиры.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://1001urist.ru/finansovoe-pravo/dogovor-cessii.html
  • https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/chto-takoe-cessiya-prostymi-slovami.html
  • http://svoedelo-kak.ru/finansy/dogovor-tsessii.html
  • https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/chto-takoe-dogovor-tsessii-prostyimi-slovami/
  • https://101jurist.com/nedvizhimost/dokumenti/dogovor-tsessii-i-ego-osnovnye-osobennosti.html
  • http://jurist-protect.ru/dogovor-cessii/
  • https://rieltor-ask.ru/dogovor-pereustupki/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий