Доля в квартире что это такое

 

Долевая собственность на квартиру. У кого преимущественное право покупки, выкуп доли. Проблемы при купле-продаже долей. 2019 год. Понятие доли в квартире - что это такое? Общая долевая собственность и образец уведомления о продаже доли в квартире. Трудности при купле-продаже доли.

Доля в квартире. Что это такое


По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

  • с одним из родителей остаётся ребёнок;
  • один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

  • квартира унаследована несколькими наследниками;
  • куплена или принята в дар несколькими людьми;
  • разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Внимание!
Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:

  • договориться между собой;
  • просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.

Проблемы и трудности


Продать долю в квартире непросто, а перепродать дороже и вовсе невыполнимо. Существует риск, что продажа проблемной доли может сильно затянуться из-за остальных дольщиков. Дав свое формальное согласие, они специально могут оттягивать время, не позволяя приобрести долю незнакомым людям.

Именно для того, чтобы этого избежать, продавец доли отправляет уведомление и если через месяц ответ не придет – он может продать долю третьему лицу.

Бывает так, что один из совладельцев, ранее отказавшийся от покупки, попытается аннулировать договор в суде. В таком случае новому собственнику можно попросить у продавца все бумаги, подтверждающие законность сделки.

Приобретая в собственность долю, необходимо выяснить причины продажи, возможно, она кроется в конфликтных соседях или в большом числе проживающих, так же нужно выяснить, является ли продавец дееспособным лицом.

Как появляются доли?


В долевой собственности находится большая часть всех российских квартир. В первую очередь это связано с особенностями их приватизации.

До появления частной собственности на жилые помещения, они выделялись на всю семью, поэтому сейчас оформить квартиру можно только при участии в приватизации всех проживающих в ней.

Несоблюдение этого правила может привести к выделению доли в квартире через суд. Подать подобный иск несостоявшийся владелец может и через много лет после приватизации.

Если вы хотите узнать, как приватизировать квартиру самостоятельно, то советуем вам прочитать эту статью.

Причем продажа спорного жилья не является препятствием к этому. Такая ситуация часто возникает при невключении в число собственников несовершеннолетних, проживающих на момент приватизации в квартире. В начале 90 годов такая практика была абсолютно законной и встречалась достаточно часто. Прошло время, законы поменялись, и выросшие дети нередко обращаются в суд для восстановления своих прав.

Возникает долевая собственность и в других случаях. Например:

  • Раздел квартиры между несколькими наследниками собственника;
  • Раздел квартиры, купленной в период брака, при разводе;
  • Продажа или дарение доли в квартире ее собственником.
Фото 1

Как отказаться от доли в квартире

   Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

  • можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
  • написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Полезный совет

Родители, желающие продать недвижимость с долей в квартире несовершеннолетнего ребенка, должны обязательно помнить о том, что они могут столкнуться с рядом определенных трудностей, как при поиске покупателей на такую недвижимость, так и при оформлении документов на заключение сделки.

Поэтому, они должны обговорить этот вопрос с органами опеки. Это очень важно. Ведь без согласия этой службы на совершение сделки, квартиру они продать не смогут. Более того, при возможности лучше сделать обмен одного жилья на другое (договор предоставить в опеку). Служба проверит условия нового жилья и выдаст свое заключение. Главное, чтобы ребенку была предоставлена в собственность такая же доля, как и была у него ранее в другой квартире.

В дополнение

Хотелось бы также сказать о том, что в том случае, когда семья проживает в квартире, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, то лучшим вариантом смены такого жилья будет не продажа, а его обмен на другое жилье большей площади. Потому что в случае продажи жилого помещения, часть которого находится в собственности ребенка, могут возникнуть проблемы не только с поиском покупателей, потому как не все хотят связываться с такими сложностями, но и с получением согласия на сделку от органов опеки. Это нужно учитывать.

Кроме того, доля несовершеннолетнего в квартире только что приобретенной (если это все-таки случилось) должна быть не меньше той, которая у него была раньше. Также по близости с местом проживания ребенка должны быть образовательные учреждения и детская поликлиника. Органы опеки всегда учитывают это обстоятельство при подписании разрешения законным представителям на продажу или обмен жилья на новую квартиру. Главное, чтобы ребенку было хорошо в новых, жилищных условиях. Потому что государство стоит на защите интересов детей.

Право преимущественной покупки доли

Право преимущественной покупки доли

Как было сказано выше, продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям ст.250 ГК РФ, будущий продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по более низкой цене, чем для «стороннего» покупателя. И только в том случае, если ни один из собственников не соглашается, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Каким образом можно заручиться согласием сособственников на продажу? Вариантов два, но оба предусматривают получение соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки.

  1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
  2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам.

Необходимо учитывать: продажа доли по сравнению с продажей квартиры всегда невыгодна.

Важно! Рыночная цена на доли никогда не соответствует аналогичной части стоимости целых квартир — как правило, она вдвое ниже.

Многие собственники долей думают, что, если квартира стоит, к примеру, 4 миллиона рублей, то ½ доля будет стоить 2 миллиона. В действительности же продать долю по такой цене невозможно. Обычно реальная цена продажи отдельных долей примерно в два раза ниже их суммы в виде цены целой квартиры. Поэтому каждому продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что единственный способ для достижения этого — договориться с сособственниками и продавать всю квартиру.

Если это совместная собственность

Фото 3

В данном случае стоит обратиться к семейному законодательству. Потому что под совместной собственностью понимается общее имущество супругов, приобретенное ими в период официального брака.

Имеет ли жена право на долю квартире мужа, если она была приобретена до заключения законного брака? По общим правилам нет, не имеет. Тем не менее, если муж с женой будут разводиться, и супруга докажет, что она это жилье полностью содержала за своей счет и сделала там капительный ремонт, то суд может признать квартиру совместной собственностью и разделить на две равные доли. Хотя на практике такое случается очень редко.

Как обычно бывает на практике

Если семья состоит из четырех человек, то при покупке жилья в долевую собственность каждому члену семьи полагается по 1/4 доли в этой квартире. Это более правильно и законно. Тем более, если у супругов имеются дети. В зависимости от жизненных обстоятельств, часть недвижимого имущества у кого-то из владельцев жилья может стать больше, если он приобретет ее у другого члена семьи или примет по договору дарения. Например, взрослые дети решают переоформить свои доли в квартире на родителей по определенным причинам. Таким образом, последние приобретают еще по 1/4 доли и становятся полноправными владельцами квартиры ( у каждого будет по 1/2 доли недвижимого имущества).

Тем не менее, иногда бывает и по-другому. Если один из собственников жилья подарил свою долю одному из членов семьи, то последний становится владельцем большей половины квартиры, чем остальные домочадцы. Это также необходимо знать.

Часть жилья принадлежит ребенку

С одной стороны, это очень хорошо, что родители или другие родственники позаботились о том, чтобы у подрастающего гражданина была своя недвижимость, но, с другой стороны, взрослые могут столкнуться с определенными трудностями. В том случае, когда есть доля ребенка в квартире, продать такое жилье будет достаточно сложно. Здесь нужно соблюсти некоторые нюансы, чтобы не нарушить интересы несовершеннолетнего.

Для начала нужно сказать о том, что для продажи жилья, где одним из собственников является ребенок, необходимо будет получить согласие органов опеки. Как показывает практика, эта служба очень неохотно рассматривает подобные заявления граждан. Тем не менее, можно получить согласие на продажу жилья, если:

  • предъявить предварительный договор на покупку нового, хорошего жилья со значительно большей площадью, чем в продаваемом жилом помещении, где доля ребенка в квартире будет значительно больше, чем сейчас;
  • открыть счет на имя несовершеннолетнего в банке и заморозить там определенную сумму денежных средств, переданную за продажу жилья покупателем - эти деньги должны пойти только на ребенка.

Иными словами, нужно учитывать интересы несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Например, если родители последнего решили продать трехкомнатную квартиру и купить взамен однокомнатную, то согласие на продажу жилплощади граждане, скорее всего, не получат.

Фото 3

Что такое долевая собственность?

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность. Распоряжаться таким имуществом можно только с согласия всех сособственников.

Важно понимать, что этот вид собственности не подразумевает возникновения права владения определенной части жилого помещения.

В обычной квартире практически невозможно выделить долю в натуре, так как для этого необходимо каждую из них обеспечить отельным входом. Поэтому сособственникам приходится договариваться о порядке пользования. Если согласия достигнуть не получается, то его определяют через суд.

При определении порядка пользования размер долей, находящихся в собственности, может не совпадать с размером, закрепленной за каждым владельцем частью жилого помещения.

Так, при разделе двухкомнатной квартиры, принадлежащей в равных долях двум собственникам, одному из них достанется большая комната, а другому – меньшая.

Другой порядок пользования может быть пересмотрен судом только при появлении новых значимых обстоятельств. Чаще всего ими становится изменения состава семьи одного из владельцев. Например, если проживающий в меньшей комнате сособственник женится и у него появится ребенок, то он вправе подать иск о предоставлении ему большей комнаты.

Согласно 249 статье ГК РФ каждый владелец обязан оплачивать свою долю коммунальных платежей и иных сборов, вне зависимости от занимаемой площади. Кроме того, они должны принимать участие и в других расходах, связанных с содержанием жилого помещения.

Как оформить долю в квартире


Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде. Того требует 244 статья ГК.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

  • оформить письменное соглашение об определении долей;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

  • денег в покупку или строительство вложено не поровну;
  • один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Залог доли в квартире

По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме. Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.

Фото 4

Продажа доли в квартире — как происходит и какая выгода покупателю

Понимая, что это такое, доля в праве, человек должен осознавать наличие проблемных моментов при продаже. Легче всего будет реализовать подобную собственность, если все владельцы захотят одновременно продать квартиру. Тогда можно будет найти покупателя, который согласится купить всю жилплощадь сразу.

Но если приходится торговать только частью, то тогда могут возникнуть определённые проблемы. В первую очередь потребуется немало времени, чтобы найти клиента, который заинтересован в покупке доли. Владельцу следует понимать, что нельзя будет получить большую сумму в такой ситуации. Ведь большинство людей желает приобрести целую квартиру, а не процент от неё.

Процесс усложняется, если другие владельцы против того, чтобы человек продавал свою долю. Возможно, они попросту не желают проживать с кем-то посторонним на одной территории. Но при этом сами не могут приобрести часть из-за плохого финансового положения. Как итог, они могут всячески мешать сделке, и они действительно способны её затянуть.

По закону другие владельцы имеют преимущественное право покупки, то есть, сначала им нужно предложить приобрести часть, а потом уже искать других клиентов. Если же они соглашаются, то тогда процесс проходит довольно просто и быстро. Если сразу отказываются и оформляют свой ответ в письменном виде, то тогда тоже сложностей не возникает. Другое дело, когда они собираются препятствовать процессу, и делать это могут разными способами.

Варианты действий:

  1. Не будут писать отказ, хотя приобретать не собираются. Тогда человек не сможет начать поиск покупателя.
  2. Дадут согласие, хотя на самом деле покупать не будут. Тем самым, они затянут процесс, и человек не сможет долгое время продать жилплощадь.

В первом случае рекомендуется предпринять определённые меры. Необходимо написать уведомление для каждого собственника о продаже доли. Далее нужно отправить его по почте с извещением, чтобы можно было узнать о получении данного документа. Как только это произойдёт, нужно будет дождаться ответа. Если же человек в течение 30 дней не свяжется с продавцом, то тогда можно будет начать искать клиентов среди посторонних людей.

Вам понадобиться образец уведомления о намерении продать долю в квартире для других собственников. Скачать.

Некоторые граждане идут на хитрость, когда им не удаётся обычным путём реализовать имущество. Они используют договор дарения, потому как для него не нужно согласие или отказ других владельцев. Однако это незаконный и опасный путь, из-за которого, прежде всего, может пострадать покупатель.

Если заинтересованное лицо представит доказательства передачи денег за дарение, то тогда договор будет аннулирован. Ведь дарственная – сделка безвозмездная, следовательно, за неё не должна быть получена прибыль. При таком исходе покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Для владельца тоже есть минус – необходимость уплатить 13% от стоимости доли, если только он оформил дарственную не на близкого родственника.

Если же другие собственники мешать не будут, то тогда купля-продажа пройдёт успешно. Главное, оформить все необходимые документы и пройти положенные этапы, и тогда удастся сменить владельца доли.
Фото 5

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

  • оформляется дарственная;
  • регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной можно скачать здесь.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Если вы до сих пор не приватизировали квартиру, то стоит почитать здесь.

Отчуждение доли в квартире

Отчуждение доли в квартире

Существует несколько способов отчуждения долей в квартире: продажа, дарение, наследство, рента, решение суда и т.д. Поскольку наиболее уязвимыми с точки зрения юридических и финансовых интересов являются стороны отчуждения путем купли-продажи, рассмотрим их детально.

Продажа

Очевидно, что стороны такой сделки — это продавец и покупатель. Но, помимо интересов сторон, которые должны быть соблюдены при проведении аналогичных сделок по купле-продаже квартиры, в ситуации с долями есть и свои «подводные камни»:

  1. Кто продавцы? Это могут быть, к примеру, бывшие супруги, не заинтересованные в наличии совместной собственности. Если один из них хочет продать, а другой не может купить, но и свою часть собственности продавать не хочет, она может быть продана стороннему покупателю. Нередки также случаи продаж наследных долей в аналогичных ситуациях — одни наследники хотят продавать, другие — нет. В этих, казалось бы, обыденных житейских ситуациях присутствует один риск, который потенциальным покупателям нужно учитывать. Если недвижимость приобретается «для жизни», в дальнейшем при улучшении материального положения продать ее, чтобы купить отдельное жилье, будет проблематично — доли это самый неликвидный товар на рынке недвижимости. И если покупатель планирует использовать недвижимость по назначению, то есть для проживания, имеет смысл рассматривать для покупки не долю, а комнату. Однако существует и особая категория продавцов, к сожалению, не такая уж редкая. В нее входят владельцы долей, сособственниками которых являются так называемые «рейдеры». Истории во всех случаях похожи — бывший член семьи продал свою собственность представителям криминала, которые методом давления вынуждают оставшихся собственников продать им свои доли за бесценок. После этого вся квартира выставляется на продажу по рыночной цене или выгодно продается уже имеющемуся «под нее» покупателю». Поэтому, рассматривая варианты возможных покупок, стоит обращать особое внимание на то, кто является продавцами, кто — сособственниками и какова причина продажи.
  2. Кто покупатели? Не секрет, что многие покупатели долей приобретают их вовсе не для проживания. В одних случаях, как в примере выше, жилье приобретается по частям, по цене существенно ниже рыночной. В других покупки оформляются ради торговли оформлением регистраций по месту жительства, создания так называемых «резиновых квартир». В редких случаях граждане покупают доли для собственного пользования. Однако важно понимать, что закон рассматривает жилую недвижимость как объекты, которые должны использоваться для проживания граждан и не могут быть использованы как-либо еще. Поэтому, если доля приобретается ради прописки, но соответствующее ей количество метров или количество комнат не допускают возможности использования собственности в качестве жилья, по суду такая доля может быть признана малозначительной и отчуждена в пользу собственников большей доли с обязательством выплаты ими компенсации собственнику отчуждаемого имущества.

Рассматривая иные способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный владелец считает получение данного имущества невыгодным, он имеет право от него отказаться даже в случае принятия в дар.

Обмен долями в квартирах

Существует множество вариантов переходов права путем заключения договора мены. Это может быть уместно, например, если семейный статус кого-то из собственников меняется, и обмен правами и материальными благами между сособственниками оказывается взаимовыгодным. Возможны также варианты обмена доли в квартире на отдельное жилье или на долю в другой квартире путем договора мены. Причем если обмениваемое имущество существенно различается по метрам и стоимости, закон обязывает приобретателя большей доли выплатить другой стороне компенсацию. Избежать этого можно, если провести обмен путем двух процедур дарения, однако важно помнить, что дарение является безвозмездной сделкой, и доказательство обратного может привести к признанию ее притворной и расторжению.

Фото 6

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире

С каждым годом всё больше квартир имеют своими собственниками несовершеннолетних граждан. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Но большая часть долей несовершеннолетних на сегодняшний день оформляется при реализации сертификатов на материнский капитал. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, чем при продаже недвижимости совершеннолетних собственников, права которых защищает государство в лице органов опеки.

Важно! Любое отчуждение собственности несовершеннолетних возможно только при наличии соответствующего распоряжения органов опеки и попечительства.

Существенным пунктом являются условия, на которых органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Это может быть требование одновременного либо последующего наделения несовершеннолетнего гражданина собственностью аналогичной или более высокой стоимости, обеспечивающей улучшение жизненных условий ребенка. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2019 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой.

Важно учитывать также возраст несовершеннолетних. До 14 лет все решения от имени несовершеннолетних граждан принимают их родители или опекуны. С момента получения паспорта ребенок вправе распоряжаться своей недвижимостью самостоятельно, однако до достижения совершеннолетия все подобные действия производятся с согласия родителей или опекунов. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки по купле-продаже или дарению собственности ребенка до 14 лет от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии стороны родителя (опекуна).

Фото 7

Выделение долей в квартире

Один из самых интересных вопросов, который в настоящее время волнует многих граждан. Это касается как совместной, так и долевой собственности. Под выделом долей понимают передачу части имущества в натуре в собственность гражданину или выплату ему определенной компенсации (если его доля очень мала).

В данном случае нередко возникает много споров между людьми, которые владеют равными долями одного жилья. Доходит даже до того, что люди очерчивают границы своей личной собственности, отгораживаясь таким образом от совместного имущества. По всем правилам закона, при выделении доли, необходимо иметь разные выходы из дома. Как такое можно сделать в квартире высотного дома? Это невозможно. Потому что это характерно лишь для частных домов.

Совершить сделку по выделению долей на жилье можно путем составления соглашения или через судебные инстанции. Чаще всего, люди обращаются в органы правосудия. Если процедура невозможна в связи с тем, что это приведет к порче имущества, то собственники должны выплатить тому лицу, чье имущество испорчено, денежную компенсацию. Тоже самое относится к тем случаям, когда доля собственности в квартире настолько мала, что выделить ее просто невозможно, и поэтому здесь собственнику также положена материальная компенсация.

Вопросы и ответы

Может ли собственник 1/6 доли квартиры в 43,9 м2 прописаться, вселиться в квартиру и препятствовать ее продаже? Может ли он прописать на своей доле несовершеннолетнего ребенка?

Эксперт:

Валентина, Тут может встать вопрос о малозначительности его доли, что может служить препятствием к выделу его доли.

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Можно обратиться в суд с требованием признать данную долю малозначительной и попросить установить компенсацию, которую нужно будет выплатить ему за эту долю.

С Уважением!

В Собственности брата квартира. Он единоличный собственник 6 лет. Он хочет мне подарить 1/3 доли квартиры.

По звонку в Росреестре сообщили, что в данный момент ЕДИНОЛИЧНЫЙ собственник не может продать/подарить долю в квартире. Только путём размежевания квартиры (чего брат не хочет)

Вопрос: верно ли я понимаю, что вариант получения 1/3 доли через дарственную - невозможен?

Эксперт:

Евгений!

По всей видимости, в Росреестре вводят в заблуждение.

Квартира нельзя размежевать, это ведь не земельный участок.

У собственника имущества (в том числе, и квартиры) есть право распоряжаться им, включая и отчуждение не всего имущества, а только лишь доли в праве собственности на него.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

А согласно ст. 244 ГК РФ:

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Полагаю, что Ваш брат вполне вправе подарить Вам 1/3 долю в праве собственности на квартиру. Законных препятствий для этого я не вижу.

Эксперт:

Поддерживаю предыдущий ответ. Множество людей дарит доли квартире, без выдела этой доли в натуре (видимо это подразумевалось под «межеванием»). Оформляете договор обязательно у нотариуса, можете в договоре определить порядок пользования им этой долей..

Эксперт:

Ваш Реестр «не подетски мудр». 

На самом деле ваш брат имеет право подарить вам либо иному лицу долю, т.к. право собственности в данном случае ничем не ограничено и основывается на ст. 209 ГК РФ, т.е. на полномочиях собственника.

К нотариусу при дарении доли от целой квартиры обращаться не нужно.

В приведенной Берестовым Сергеем статье 42 указано на доли множества собственников, а не на распоряжение квартирой. Неверное толкование статьи. И на практике это также проверено уже.

К нотариусу обращаются только в том случае, если бы ваш брат был бы сособственником в квартире, т.е. если бы кроме него были бы еще сособственники.

Эксперт:

Евгений!

зачем нотариус? Это же близкий родственник

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению

Как видно, из этой статьи, для родственников исключений нет. Но, нотариальное удостоверение предусмотрено, если в квартире несколько собственников.

В росреестре Вам не правильно объяснили, вероятно потому что вопрос был неверно сформулирован.

Ваш брат имеет право подарить Вам 1/3 доли в квартире (без выделения этой доли). 

Что касается родственных отношений. Поскольку Вы являетесь близкими родственниками, при заключении договора дарения не придётся оплачивать налог с дарения 1/3 доли. А вот, если бы Вы не были близкими родственниками, то в этом случае пришлось бы заплатить налог.

Эксперт:

Евгений!

Я считаю, что нотариус в данном случае не нужен несмотря на то, что будет дариться доля, так как это правило касается долевой собственности, то есть когда квартира на момент сделки уже разделена на доли и одну из долей дарят. Если собственник один, квартира на доли не разделена, дарение доли не требует нотариального оформления. Именно об этом говориться в статье 42, которую привел коллега.

Эксперт:

Евгений, добрый день. К мнению коллег, изложенных ранее, с которым в целом я согласен, добавлю свое видение ситуации и то, как Вам нужно будет поступать в данном случае. 

1. Я считаю, что Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности, сославшись на 

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав
 

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

и как Вы и указали 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Практика приостановок Росреестром регистрации по указанным основаниям существует уже достаточно давно( с момента выражения гос.позиции о недопущении дробления недвижимости). Поэтому к отказу Вам нужно быть готовым.

2. Мое мнение- данный отказ будет незаконным, поскольку нарушает право собственника на реализацию своего имущества в том виде, в котором он желает — ст.209 ГК, на которую указали коллеги, а так же

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Иными словами, я считаю, если нет прямого запрета на совершение действий в законодательстве, а прямого запрета нет, то действия разрешены.

При этом замечу, что существует и иная точка зрения, более академическая,  в соответствии с которой ч.4 ст.244 ГК должна применяться буквально — есть целая вещь, значит  нет доли. Нет доли — значит отчуждать долю нельзя. 

Судебная практика пока стоит на той стороне, что поддерживаю я,  и которая отвечает Вашим интересам.Во всяком случае множество решений судов разных субъектов РФ в 2017г. были вынесены исходя именно из этой позиции.  Отчуждать долю единоличному собственнику возможно. Посмотрите например апелляционное определение Смоленского областного суда - 

№ 33а-3618/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 октября 2017 года г. Смоленск

Судебная коллегия по административным делам Смоленского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке административное дело по административному исковому заявлению… о признании действий государственного регистратора незаконными, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав, по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Смоленской области на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 года.

.....

установила:

… обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконным решения от 31 мая 2017 года о

приостановлении государственной регистрации перехода права, права общей долевой собственности… о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права, права общей долевой собственности истцов на вышеуказанную квартиру, возникших на основании договора дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности от 30 мая 2017 года, заключенному между истцами .....

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017 г. административный иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Смоленской области ставит вопрос об отмене судебного решения и принятии нового — об отказе в удовлетворении административного иска, указывая… а такжео невозможности создания общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на него.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

...

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у административного ответчика не имелось законных оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на долю в вышеуказанной квартире, поскольку действующим законодательством запрет на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не установлен.

С такими выводами суда судебная коллегия соглашается ввиду следующего.

В силу п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Исходя из положений данной нормы, в случае отчуждения двум или нескольким лицам собственником неделимой вещи либо имущества, которое не подлежит разделу в силу закона, возникает право общей собственности на неделимое имущество.При этом запрета на создание общей долевой собственности единоличным собственником путем отчуждения доли в праве на неделимую вещь не содержится.

В этом случае в соответствии со ст. 244 ГК РФ из индивидуальной собственности возникает право общей долевой собственности на неделимое имущество, при этом его характеристики не меняются.

Невозможность раздела имущества в силу закона либо выдела в натуре доли из имущества не может, исходя из приведенных норм, ограничивать собственника в праве распоряжаться своей собственностью, в том числе, путем отчуждения долей в праве собственности на это имущество при неизменности его содержания (назначения). Иное противоречит конституционному принципу (ч.2 ст.35 Конституции РФ) и содержанию ст.209 ГК РФ.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст.309,311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Смоленского районного суда Смоленской области от 18 июля 2017г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Росреестра по Смоленской области — без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

https://rospravosudie.com/cour...

Дополнительные решения и судебную практику по подобным делам сможете найти сами в интернете. Ее немало. 

3. Таким образом, в случае получения уведомления Росреестра о приостановлении регистрации( а на мой взгляд шансы на  его получение -99%), Вам необходимо будет обратиться с административным иском в суд в порядке КАС  о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

4.По нотариусу поддержу тех коллег, что считают ненужным обращение к нему. В качестве примера приведу опять же пример из судебной практики - 

Судья И. В. Ершова Дело № 33а-7118/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 июля 2017 года                      г. Барнаул

Судебная коллегия по административным делам Алтайского краевого суда в составе:....

Установила

....

ДД.ММ.ГГ всеми участниками сделки были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации. Мотивом приостановления явилось несоответствие формы договора закону, а именно отсутствие нотариального удостоверения. 

Считает, что в данном случае договор не требует нотариального удостоверения, поскольку она является единственным собственником имущества, других собственников нет, т.е. в отношении вышеназванных объектов недвижимости не установлен режим общей собственности…

Решением Поспелихинского районного суда от 27 апреля 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

......

Признавая решение о приостановлении регистрации соответствующим закону, суд исходил из того, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

    При этом суд не учел, что исходя из положений статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), определяющей понятие и основания возникновения общей собственности, на праве общей собственности может принадлежать то имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2 ст.244 ГК РФ).

Согласно пояснениям административного истца и представителя административного ответчика, право собственности на отчуждаемое имущество зарегистрировано только за .....

Каких-либо иных сведений о том, что в данном случае отчуждаются доли в праве общей собственности, материалы дела не содержат.

    При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что решения о приостановлении регистрационных действий приняты Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) законно.

Ввиду вышеизложенного решение суда подлежит отмене, оспариваемые решения о приостановлении регистрации – признанию незаконными.

....

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Поспелихинского районного суда от 27 апреля 2017 года отменить и принять по делу новое решение.

Административные исковые требования… удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Поспелихинский отдел) от ДД.ММ.ГГо приостановлении государственной регистрации.

....

Председательствующий

Судьи

https://kraevoy--alt.sudrf.ru/...

С уважением Евгений Беляев

Источники

Использованные источники информации.

  • https://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html
  • https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/doli-chto-eto-takoe.html
  • http://kvartira3.com/doli-chto-eto-takoe/
  • https://www.syl.ru/article/380364/chto-takoe-dolya-v-kvartire
  • https://ipotekaved.ru/oformlenie/dolya-v-kvartire.html
  • https://1pokvartire.com/dolya-v-kvartire-chto-eto-takoe-i-stoit-li-pokupat/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий