Экспликацию что это

 

Экспликация помещений – это технический документ, который необходим при вводе в эксплуатацию нового объекта недвижимости, постановки объекта на кадастр, перепланировки помещения или ипотеки для банка. Экспликация помещений (ведомость помещений) – отдельный документ, изготавливаемый при проведении технической инвентаризации или строительном проектировании помещений

Что входит в экспликацию помещений

Экспликация помещений – это особый тип документа, в который требуется создавать при проектировании здания или осуществлении инвентаризации. В таблицу, как правило, вносятся следующие данные:

  • количество этажей здания;
  • нумерация или наименование всех помещений;
  • площадь каждой комнаты в сооружении;
  • высота всех помещений;
  • текущее или предстоящее название комнат.

Вышеперечисленные данные не являются окончательным списком информации, которую можно вносить в экспликацию. Дополнительно в этот документ в зависимости от его предназначения можно занести и другие полезные данные.

Как правило, экспликация помещений подается вместе с соответствующим их планом. Эти два документа дополняют друг другу, предоставляя человеку наиболее полную информацию о конкретном объекте недвижимости.

Типы экспликаций

В настоящее время существует несколько различных типов экспликаций.

Экспликация квартиры. Этот документ подается в соответствующие органы для расчета платежей за коммунальные услуги.

Правильное составление таблицы с указанием жилой и нежилой площади квартиры может помочь сэкономить финансовые средства его владельца.

Это обусловлено тем, что оплата некоторых коммунальных услуг определяется на основании величины жилого фонда. В него не входят балкон, кухня, коридор и т.д.

Экспликация здания. Основное отличие данного документа от предыдущего заключается в количестве описываемых объектов. Ввиду того, что дом – это очень большое сооружение, достаточно описывать в нем только каждую квартиру и помещения общего пользования.

Предоставлять информацию об отдельных комнатах не требуется. В противном случае экспликацию придется размещать на большом количестве листов.

Экспликация участка. Описание прилегающей к объекту недвижимости территории осуществляется примерно таким же образом, как и описание собственно самого здания.

В большинстве случаев экспликация участка осуществляется при наличии генерального плана. В таблице, что создается, указывают все здания и другие типы объектов, которые находятся на площадке или должны быть на ней построены.

Таким образом, существует большое количество типов экспликации. Ниже представлен один из вариантов оформления данного документа.

На снимку присутствует поэтажная экспликация двухэтажного дома с указанием количества комнат, их предназначения и площадей.

Экспликация зданий

Экспликация зданий – это ведомость помещений, аналогичная любой другой, за исключением количества входящих в здание помещений. Специалисты компании Смарт Вэй после инвентаризации гостиницы общей площадью 48 000 м2 изготовили экспликацию в размере 70 листов формата А4.
В качестве примера прикрепляем часть экспликации здания многоквартирного дома. Современное программное обеспечение позволяет наглядно соединять поэтажные планы и ведомость.

Виды экспликации жилых и нежелых помещений

Вид зависит от обследуемого объекта:

  • Экспликация квартиры. Документ включает в себя общие размеры квартиры, а также площади всех отдельных помещений – общих, жилых, вспомогательных, лоджий, балконов и т.д. Здесь тоже есть одна особенность, связанная с российским законодательством. Жилищный кодекс определяет не только категории помещений, но и устанавливает нормы на одного человека. Появление квартир-студий привело к проблеме. Их было невозможно классифицировать с точки зрения законодательства. Для решения этой проблемы было введено понятие «комната-кухня».
  • Экспликация зданий. Включает в себя ведомость всех помещений, входящих в здание. При ее составлении требуется учесть большое количество помещений разной категории, расположенных на разных этажах. Как правило, ее делают в поэтажном виде. То есть, для каждого этажа составляется план и таблица.
  • Экспликация к градостроительному и генеральному планам. В отличие от двух предыдущий видов, здесь объектами учета являются расположенные на участке объекты недвижимости. То есть, в экспликации указывается перечень зданий и сооружений, их расположение, номер, полное название.

Внимание!!! Когда вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, обязательно обратите внимание на поэтажный план и экспликацию, так как если прежним собственником были внесены изменения, они обязательно фиксируются в технической документации. Если данные не соответствуют или линии на плане выполнены красным цветом, значит изменения не были зарегистрированы и все связанные с этим проблемы окажутся на ваших плечах.

Еще внимательнее к технической документации нужно быть в том случае, если вы приобретаете коммерческую недвижимость. В документах обязательно должна быть указана соответствующая категория объекта.

Фото 1

Экспликация БТИ

Не смотря на то, что БТИ теперь не выполняют функции технического учета и существует кадастровый учет, очень часто собственники помещений сталкиваются с необходимостью получения экспликации.
Для заказа экспликации необходимо обратиться в БТИ вашего района, оплатить госпошлину и получить ведомость.
В случае, если здание построено после 2013 года (когда появился кадастровый учет), за экспликацией стоит обращаться к застройщику дома либо изготовить новую в любой организации, занимающейся подобными услугами.

Экспликация БТИ

Где получить экспликацию

Для получения экспликации здания существует несколько путей:

  • Обратиться в БТИ. Это касается тех ситуаций, когда дом был построен до 2013 года, когда были внесены изменения в закон о кадастре. Вам потребуется оплатить государственную пошлину. Документ будет подготовлен специалистом БТИ.
  • Обратиться к застройщику. Этот способ можно использовать в том случае, если дом был построен после 2013 года.

Что делать, если получить экспликацию у застройщика по какой-то причине невозможно? Всегда можно изготовить новый документ, заказав его в специализированной организации. Заказать экспликацию вы можете в геодезической компании «Геомер Групп». Стоимость подготовки документа зависит от общей площади обследуемого ОКС.

Звоните нам по телефону +7 (495) 481-49-21 или оставьте заявку на сайте.

Что такое экспликация помещений?

Экспликация помещеений — это один из видов технической документации на недвижимость, в котором содержится документальное пояснение к архитектурному плану объекта капитального стротельства, с расшифровкой и условными обозначениями в таблице технической, качественной и количественной информацию об обследуемом объекте.

Экспликация помещений составляется методом общего контурного вычисления. В большинстве случаев экспликация составляется вместе с поэтажным планом. Тем не менее, она может потребоваться и как самостоятельный документ, обладающий юридической силой.

Экспликация квартиры

В экспликацию квартиры включают все основные помещения внутри этой квартиры, при этом разделяя площади основных помещений и вспомогательных. К примеру, к основным помещениям относят только жилые комнаты, а остальные помещения являются вспомогательными.

Экспликация квартиры

На основании текущего законодательства и СНИПов, балконы вообще не входят в общую площадь квартиры и не могут складываться в общую жилую площадь.

Читайте также: Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Мнение эксперта

На рынке жилья сейчас появилось много маленьких квартир-студий, которые частично не соответствуют российским законам и не имеют отдельных кухонь. Государственный строй надзор определил название — комната-кухня, и позволил включить эту площадь в состав жилой.

Фото 2

Зачем необходима экспликация

Функциональное назначение данного документа заключается в неразрывности с поэтажным планом. Только имея на руках поэтажный план и экспликацию можно сделать выводы о вновь построенном объекте недвижимости или о уже существующем.
На текущий момент (2015 год), экспликация не потеряла своей актуальности и требуется в нескольких случаях:
1. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Прикрепляется вместе с поэтажными планами и техническим планом всего объекта.
2. Для постановки многоквартирного дома на кадастровый учет в — некоторых регионах кадастровая палата требуется прикреплять к техническому плану ведомость помещений.
3. Для получения ипотеки: банки вместе с техническим паспортом требуют поэтажный план и экспликацию.
4. Для внутренних нужд: после проведения внеочередной технической инвентаризации заказчик получает этот документ.

Поэтажная экспликация

Особенность создания поэтажной экспликации заключается в необходимости этого документа для ремонта уже существующего здания. К тому же таблица с указанием всех комнат может быть необходима в следующих случаях:

  • при ремонте квартиры;
  • при сооружении дополнительных помещений;
  • при определении свободной площади в комнатах.

Кроме всего прочего, стоит отметить, что поэтажная экспликация требуется при продаже квартиры или дома. В этом документе, как правило, указываются такие данные:

  • местоположение всех несущих конструктивных элементов;
  • наличие коммуникаций;
  • присутствие входов в помещения;
  • оконные проемы в комнатах.

Красным цветом на поэтажной экспликации помещений обозначаются те элементы, которых не существует или же они принадлежат сносу.

Когда и зачем нужна экспликация для помещения?

Ситуации, когда получение этого документа является обязательным, определяет закон:

  • Ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости. Для получения разрешения на эксплуатацию требуется собрать большой пакет технической документации, включая техплан, поэтажные планы и экспликации.
  • Для постановки объекта на кадастр. Кадастровая палата может попросить предоставить экспликацию вместе с поэтажным планом.
  • При проведении перепланировки объекта. Экспликация включается в пакет документов, предоставляемых в контролирующие органы для получения разрешения на проведение перепланировки.
  • Для ипотеки. При оформлении ипотеки банк запрашивает техпаспорт, поэтажный план и экспликацию.

Существует еще ряд внутренних нужд, связанных с технической инвентаризацией. В этом случае вам тоже потребуется полная техдокументация, включающая экспликацию помещений.

Состав технического документа

Экспликация объекта включает в себя план помещений с указанием его количественных характеристик, а также таблицу с расшифровкой этих данных. Обязательно указываются:

  • Местоположение обследуемого объекта, его адрес.
  • Основание для проведения обследования.
  • Типы помещений.

Для каждого помещения специалист должен указать:

  • Номер и наименование помещения. Номер соответствует архитектурному плану.
  • Его площадь. Выполняется специалистом путем обмера.
  • Категорию. Например, в пределах одной квартиры могут быть жилые, хозяйственные, вспомогательные и другие помещения. Именно эта категория и указывается в документе.

Вопросы и ответы

Прошу вас разъяснить. Никак не могу внести исправления в экспликацию и поэтажный план нашей 12 комнатной коммунальной квартиры. (бывшее общежитие)

Квартира наша коммунальная бывшее общежитие, с 2011 года её перевели в с баланса предприятия в собственность МОСКВЫ и автоматический поменялся статус с общежития на коммунальную, собственников в квартире 3 , 2 физических лица и ДГИ Москвы. Жилую площадь квартиры в жилищных документах считают не правильно во всех правоустанавливающих документах на квартиру указано что у нас 12 комнатная коммунальная квартира жилой площадью 253,1 метра. то что она 12 комнатная это точно а площадь этих 12 комнат составляет 243,8 метра, 253,1 метр это если к жилой площади прибавить площадь комнаты для занятий которая имеется в нашей квартире ,эта комната для занятий не стоит на кадастровом учёте, в базе данных ЖИЛОЙ И НЕЖИЛОЙ ФОНД БТИ она указана что нежилая, но всё равно БТИ НЕ ХОЧЕТ НИКАК УСТРАНЯТЬ И СПРАВЛЯТЬ ОШИБКУ. На моё обращение в БТИ МОСКВЫ с просьбой исправить ошибку мне дали ответ что в 1975 году то есть 42 года назад когда это здание было общежитием она эта комната для занятий размером 9,3 метра относилась к жилому фонду, и поэтому они её считают как жилую ,а то что в этом случае квартира получается не 12 комнатная а 13 комнатная их это совсем не интересует. На мои возражения что с 2011 это же не общежитие а коммунальная квартира а то что 42 года назад внесли записи надо исправлять их ,но их это не интересует совсем. Прошу вас разъяснить обязать исправить ошибку прошу вашего совета и разъяснений. С уважением Сергей Владимирович.

Эксперт:

Я написал Вам на э. почту письмо.

Приобрел квартиру по ДДУ. Пункт 1.2. договора определяет предмет договора: объект долевого строительства является жилым помещением (квартирой).

Дом сдан в эксплуатацию, гос комиссия его приняла. При принятии мною квартиры мне выставили счет за "лишние" квадратные метры. Я его оплатил.

Сейчас перед оформление собственности я детально рассмотрел поэтажный план и обратил внимание, что на части квартир не обозначены межкомнатные перегородки.

ЖК РФ определяет квартиры как:

...состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования...

Но в моей квартире по плану нет никаких вспомогательных помещений, кроме санузла. А должна быть еще кухня, кладовка, непосредственно сама комната.

Таким образом застройщик на части квартир не обозначил эти помещения, БТИ обмеряла без обозначения перегородок, таким образом стоимость квартиры увеличилась примерно на 0.6-1 кв м.

Вопрос собственно такой - как оспорить поэтажный план, заставить произвести замеры с учетом стен и получить с застройщика излишне уплаченное?

Эксперт:

Уважаемый Андрей! ДДУ можете выложить? 

Так, а в передаточном акте (или акте приема- передачи) Вы указывали про это? Перегородки по проектной документации должны были быть или как? Если да, то, по уму, здесь надо составлять акт с участием обоих сторон, далее, руководствоваться

следующим (ч.3 ст.7  федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

(ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»):

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

То есть акт, претензия с Вашим выбором, отказ — иск в суд.

А вот если перегородки изначально не были указаны по проекту (ДДУ), может и нет никакого спора (если только не по срокам сдачи и недостаткам)

Эксперт:

Таким образом застройщик на части квартир не обозначил эти помещения, БТИ обмеряла без обозначения перегородок, таким образом стоимость квартиры увеличилась примерно на 0.6-1 кв м.

Андрей

Андрей, добрый день! При такой разнице (в пределах одного метра) как правило оснований для переплаты/доплаты нет поскольку в договоре ДДУ этот момент прописан (переплата/доплата за разницу площади не превышающую одного метра) не взимается. Но у Вас как понимаю превышение между проектной и фактической площадью было больше метра. Соответственно надо оспаривать данные обмеров БТИ на основании которых было требование о доплате и в судебном порядке просить застройщику возвратить указанную разницу, но не на основе поэтажного плана а по результатам фактических замеров (как вариант проведенных в рамках судебной экспертизы) площади квартиры

Хочу произвести перепланировку квартиры. Так как квартира в ипотеке, то хотел все сделать по закону. Для согласования перепланировки мэрия требует технический паспорт в качестве одного из документов(http://klgd.ru/kiosk/services/docs.php?ID=122977). БТИ сказало что не может выдать паспорт, потому что у них в базе нету моего дома, так как их никто не вызывал. Застройщик сказал что теперь по законодательству им нет необходимости получать технические паспорта, поэтому они обошлись кадастровым. Как поступить в данной ситуации?

Эксперт:

Евгений.

Технические паспорта уже давно никто не делает. Сейчас применяются технические планы.

Может быть у вас именно тех план просили?

Даже на сайте указано:

• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (до 01.01.2013);Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, атакже изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение.

С уважением,

Эксперт:
Как поступить в данной ситуации?
Евгений

Евгений, поскольку технический паспорт в настоящее время не выдается, вероятнее всего необходим технический план. Для этого надо сделать в БТИ заказ для проведения обмеров, заплатить, на квартиру выйдут специалисты БТИ, после чего будет изготовлен технический план.

Эксперт:

Евгений!

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Не предоставив такой паспорт, Вам в согласовании перепланировки могут законно отказать по формальным основаниям предусмотренным ст. 27 ЖК РФ где сказано, что отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае непредставления определенных частью 2 статьи 26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя. А п. 4 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ обязует предоставить технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Так что Вам придётся для согласования перепланировки, либо для узаканивания уже произведённой перепланировки всё равно заказывать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Эксперт:

Попробуйте подготовить технический план в администрацию. Если администрация отказывается принять, то соглсовывайте в судебном порядке(иск об обязании администрации согласовать проект перепланировки) на основании того, что технический паспорт не выдают. Других вариантов просто пока нет.

Эксперт:

Уважаемый Евгений!

Вы вправе не предоставлять технический паспорт в мэрию на основании ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ:

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Как гласит ч. 3 этой же статьи, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с ч. 2 и 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Технический паспорт, если он так нужен мэрии, должен быть затребован межведомственным запросом.

Если мэрия категорически упирается и отказывается согласовывать Вам перепланировку, это основание для обжалования этого отказа в суд.


Источники

Использованные источники информации.

  • https://askonline.ru/eksplikatsiya-chto-eto/
  • https://smway.ru/eksplikatsiya-pomeshheniy/
  • https://geomergroup.ru/article/vse-o-eksplikacii-pomeshenij.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий