Как безопасно сдать квартиру в аренду

 

Как правильно сдать квартиру в аренду. Подготовка помещения, комплект мебели и техники, определение оптимальной ежемесячной платы. Вы узнаете, как обезопасить себя при сдаче квартиры в аренду, на что обратить внимание и что нужно знать: как сделать это правильно и избежать мошенников, чтобы потом не жалеть.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

О расписках

Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

  • все проживающие с ним лица согласны с таким решением;
  • наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца.

Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:

  • наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года;
  • повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества;
  • использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.;
  • систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил).

Договор найма может быть расторгнут также и через суд. Инициатором иска может быть как наймодатель, так и наниматель. Причиной обычно служит доведения жилья до негодного состояния либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с прекращением договора по инициативе наймодателя, он вправе обжаловать этот факт в суде. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Плюсы и минусы для арендодателя

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгодно ли?

Выгоды от сдачи жилого помещения:

  • получение дополнительного источника стабильного дохода;
  • нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
  • квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

  • отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
  • неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
  • возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
  • возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
  • арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
  • арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).
Нужно ли платить налог при вступлении в наследство квартиры? Информация — в нашей статье.

Какие документы выдают после приватизации квартиры? Смотрите здесь.

Правила сдачи в аренду квартиры

Все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем?

Как сдать квартиру в аренду правильно? Есть ли закон об аренде? Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, регулируются определенными законодательными актами .

При сдаче квартиры в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами: сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 ГК РФ; сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 ГК РФ.

Совет 1: Как правильно сдавать квартиру

«Заплати налоги и спи спокойно», — слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству.

Сдача квартиры также облагается налогами.

При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за сдачу квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму.

После этого в течение года вы можете быть свободны.

Как сдать квартиру в аренду правильно?

Это дает возможность получать дополнительный доход без какого-либо активного участия. Если у вас есть свободная жилплощадь, то ее можно сдавать в аренду.

Но для этого необходимо ознакомиться со всеми тонкостями и юридическими моментами, чтобы не попасть впросак. Прежде всего, вы как будущий арендодатель должны понимать, что сдача своей кварты является очень непростым и хлопотным делом.

5 правил сдачи квартиры внаём

В заключаемом Вами договоре необходимо отдельно зафиксировать и пункт о том, сколько комплектов ключей от жилого помещения Вы передаете нанимателям (1,2 или 3 комплекта), а также определить – остается ли комплект ключей у Вас как хозяина квартиры для экстренного доступа в жилое помещение (пожар, затопление, обеспечение доступа аварийным службам, представителям ТСЖ, управляющей компании и т.п.).

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Налог за аренду квартиры

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами.

Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду.

Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах.

Правила сдачи квартиры в аренду

С чего начать?

С составления договора в простой письменной форме или нотариально заверенного договора. Та и другая формы договора имеют равную юридическую силу в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Договор аренды жилья представляет собой соглашение между арендодателем и арендатором, в котором стороны договариваются о том, за какую плату и на какой срок жилое помещение, принадлежащее арендодателю, переходит во временное пользование арендатору.

Этот документ содержит несколько пунктов.

Я имею право!

Свободную квартиру, где вы не живете, — недвижимость, перешедшую по наследству или принадлежащую одному из супругов, обитающему на территории второй половины, — можно сдавать и получать очень даже неплохой доход. Правда, лишь в том случае, если обставить сделку по закону.

Иначе сдача жилья обойдется хозяевам, как говорится, «себе в убыток». Считаем нужным вас предостеречь: среди квартиросъемщиков немало недобросовестных людей да и просто мошенников.

Как правильно сдавать квартиру в аренду?

Кто имеет законное право на сдачу квартиры, как выявить лицо, не имеющее право на заключение договора аренды. Что обязан предоставить арендодатель другой стороне по сделке, также прописаны права собственника и арендатора, в каких случаях и когда он может требовать полную оплату аренды.

Условия прекращения договора аренды, если его продление, может ли арендатор снимаемое помещение передать в поднаем другому лицу, и условия такой сделки.

Закон о сдаче квартиры в аренду

Новый закон, принятый Мосгордумой, освобождает арендодателей от подачи налоговых деклараций, максимально упрощая администрирование сбора налогов.

Достаточно купить раз в год патент – больше никаких налогов платить не надо.

Поэтому гражданин-физическое лицо обязан включить полученный доход в налоговую декларацию (3-НДФЛ) и внести оплату согласно стандартной ставке, которая составляет 13% от всей суммы получаемого дохода.

Источник:

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Фото 2

Рассмотрим подробно алгоритм арендования от принятия решения сдачи квартиры в аренду до расторжения договора.

Пошаговая инструкция и правила

  • Подготовка оснований для сдачи в аренду – договоренность с другими собственниками, зарегистрированными в квартире гражданами и, при необходимости (если сдается доля в квартире или комната в коммуналке) соседями о написании письменного согласия.
  • Подготовка квартиры к сдаче в аренду – уборка квартиры, покупка необходимых вещей, придание товарного вида для привлечения арендаторов.
  • Поиск арендатора – подробнее смотрите в разделе «Кому и как?».
  • Заключение договора – подробнее в разделе «Оформление договора».
  • Получение арендной платы и контроль (либо осуществление) своевременной оплаты коммунальных услуг.

Кому и как?

Рассмотрим способы поиска арендатора жилья.

Самостоятельно (без посредников)

Сдать квартиру можно родственникам, друзьям, знакомым, знакомым знакомых, если они нуждаются в жилье. Это самый простой и в некоторой степени безопасный способ.

Сайты

Существует множество специальных сайтов для размещения объявлений (, , , внедвижимости.рф) и групп в социальных сетях, где можно найти арендатора самостоятельно без привлечения посредников.

Официально через агентство

Если вы желаете избежать траты времени и лишних хлопот – лучшим решением будет обращение к риелтору, который за определенную плату урегулирует вопросы, касающиеся аренды самостоятельно.

Часто риелторы просматривают объявления о сдаче квартир на сайтах и самостоятельно звонят арендодателю, предлагая свои услуги.

Не стоит бояться большой комиссии за услуги специалиста, поскольку она в большинстве случаев оплачивается за счет арендатора.

Иностранцам

Сдача квартиры иностранцу связана с дополнительными трудностями, поскольку арендодателю будет труднее проверить подлинность документов, предоставляемых съемщиком для подтверждения своей личности.

Однако договор арендования с иностранцем составляется без значительных отличий от типового договора между гражданами РФ.

Иностранное гражданство съемщика не является помехой для сдачи ему квартиры, если он имеет миграционную карту.

Проверить разрешено ли официальное проживание иностранца на территории РФ можно на сайте МВД (http://сервисы.гувм.мвд.рф).

Для проверки подлинности удостоверяющего личность документа просмотреть типовой образец паспорта страны, из которой приехал мигрант, и обязательно проверить нет ли в документе следов исправлений.

Организации (юрлицу)

Сдача жилого помещения под офис не слишком удобна как собственнику жилья, так и юридическому лицу. Однако теоретически подобная сделка возможна и осуществляется практически аналогично сдаче помещения физическому лицу.

За рубежом

Если гражданин РФ является владельцем недвижимости заграницей, сдать ее в аренду можно в соответствии законодательству той страны, в которой расположена собственность.

Законно и безопасно

Заключение договора аренды согласно нормам главы 35 ГК РФ является наиболее безопасным, поскольку в таком случае можно рассчитывать на законодательную защищенность своих прав.

Подробнее об оформлении смотрите в разделе «Оформление договора».

Быстро

Чтобы сдать квартиру быстро. можно прибегнуть к различным уловкам:

  • Снижение цены по отношению к рыночной или отсутствие необходимости для арендатора оплачивать коммунальные услуги.
  • Обращение сразу к нескольким риелторам, которые будут независимо друг от друга заниматься рекламой квартиры.
  • Размещение множества объявлений на всевозможных сайтах.
  • Предупреждение всех знакомы, коллег, друзей и соседей о том, что вы ищете арендатора.

Оформление договора

Рассмотрим нюансы оформления договора.

Обязателен ли?

Заключение договора обязательно для законного оформления арендования с возможностью в последующем рассчитывать на защиту своих законных прав как арендодателя.

В большинстве случаев, договор найма сегодня заключается между сторонами аренды, однако некоторые арендодатели обходятся и без документа.

Аренда или найм жилого помещения?

Нужно понимать, что при сдаче квартиры для проживания физического лица уместнее будет заключать договор найма жилого помещения.

Договоры аренды чаще заключаются между юридическими лицами, когда речь идет о найме офисов, складов и прочих производственных помещений.

Форма и содержание

Договор аренды оформляется на обычном листе А4 либо нескольких скрепленных листах.

Документ должен непременно содержать обязательную информацию (смотрите раздел «Обязательные разделы») и дополнительную, уточняющую условия арендования, которая прописывается в договоре по желанию сторон.

Дополнительными условиями могут быть любые разрешенные законом алгоритмы, но мы рассмотрим только самые распространенные из них:

  • Прописанный порядок ухода арендатором за жильем и находящимися в нем вещами (растениями, мебелью и т.п.).
  • Прописанный порядок осмотра владельцем квартиры при необходимости.
  • Прописаны правила проживания, которых должен придерживаться арендатор (не шуметь после одиннадцати, ограничения в приглашении гостей и количестве проживаемых в квартире людей и т.п.).

Обязательные разделы

  • Раздел со сведениями об арендодателе, арендаторе и предмете аренды. Здесь прописывается: ФИО сторон договора, сведения об их регистрации, номера паспортов; адрес квартиры, метраж, количество комнат, наличие мебели и техники, документ, на основании которого арендодатель имеет право на сдачу квартиры в аренду.
  • Условия арендования: размер платы за аренду и порядок внесения платежей (ежемесячно установленного числа или иначе, наличными или безналичным расчетом), а также назначается сторона, которая будет оплачивать коммунальные услуги полностью либо в определенных долях платежи делятся между двумя сторонами (распространенный вариант – оплата арендатором коммуналки по счетчикам с внесением остальных платежей арендодателем).
  • Условия расторжения договора по договоренности сторон и в одностороннем порядке. Обычно прописывается, что арендатор может расторгнуть договор, заблаговременно предупредив о своем намерении, а арендодатель может выселить съемщика если не будет выплачиваться арендная плата и при нарушении других условий договора.

Образец документа

Типовой образец договора аренды:

Бланки можно скачать здесь:

Типовой договор найма жилого помещения

Договор аренды муниципального жилого помещения

Договор аренды части жилого помещения

Договор субаренды квартиры

Договор краткосрочной аренды жилого помещения

На какой срок заключать?

Договор аренды разрешено заключать на срок до пяти лет, а долгосрочной считается аренда на срок в более, чем один год.

Договор долгосрочной аренды обязательно нужно регистрировать в Росреестре, в отличие от договора краткосрочной аренды.

Росреестр обычно передает сведения о зарегистрированных договорах в ФНС, а значит доход арендодателя будет в обязательном порядке подлежать налогообложению.

Обычно арендодатели предпочитают заключать краткосрочные договоры, сроком действия до одного года (чаще всего 6 месяцев), с правом продления по соглашению сторон.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Заверять договор у нотариуса не обязательно, но и не запрещено.

Однако следует отметить, что в большинстве случаев нотариальная заверка не имеет смысла, особенно, если договор регистрируется в Росреестре.

Где нужно регистрировать?

Составленные договора аренды передаются для регистрации в Росреестр.

Возможен ли отказ в регистрации?

Отказ в регистрации возможен, если:

  • В договоре содержатся фактические ошибки и неточности. К примеру, неверно указана серия паспорта одной из сторон.
  • Отсутствуют обязательные разделы договора либо подписи сторон и дата заключения.
  • Условия договора противоречат законодательству. К примеру, предполагают выполнение действий, которые запрещены законодательством.

В любом случае, сторонам договора может быть предоставлено время на доработку договора с исправлением обнаруженных уполномоченным лицом ошибок.

Как передавать?

Передача квартиры арендатору – завершительный этап оформления арендования. Рассмотрим некоторые особенности процесса.

Нужен ли акт приема-передачи?

Акт приема-передачи – документ, составляющийся при заселении арендатора в квартиру с целью обезопасить обе стороны сделки от имущественных претензий в дальнейшем.

В акте делается опись всего имущества, которое есть к квартире на момент заселения арендатора, а также состояние этого имущества.

Также возможно прикрепление фотографий квартиры. В заключительной части документа ставится дата его составления и стороны договора удостоверяют акт своими подписями.

При выезде арендатора их квартиры арендодатель производит ревизию имущества и имеет право потребовать компенсацию в случае, если чего-то будет не хватать.

Но одновременно акт приема-передачи обезопасит и арендатора, поскольку арендодатель не сможет предъявить необоснованных имущественных претензий. Вопреки полезности документа, его составление не обязательно, а осуществляются по желанию сторон.

Пример составления:

Бланк документа: Акт приема-передачи

Что такое кадастровый паспорт на дом? Узнайте из нашей статьи.

Документы для оформления наследства по завещанию перечислены тут.

Как осуществляется раздел имущества при разводе? Смотрите здесь.

Как оформить поступление денежных средств?

Порядок внесения арендной платы прописывается в договоре арендования. Взымать денежные средства можно лично (наличный расчет) либо обязать арендатора ежемесячно перечислять деньги на банковский счет (карту) арендодателя.

Периодичность выплат может быть любой, по договоренности сторон (самые распространение варианты: ежемесячно, посуточно, один раз в квартал или полгода).

Расторжение договора

Порядок расторжения договора оговаривается заранее и обязательно прописывается в договоре.

Обычно заранее предусматривается, что договор может быть расторгнут тремя способами:

  • По договоренности сторон с компенсацией арендатору уже уплаченной арендной платы за непрожитый, но заплаченный период и оплатой арендатором коммунальных услуг за этот период в случае необходимости. Таким образом, договор может быть расторгнут в любой момент, если это устраивает обе стороны.
  • По инициативе арендодателя. Договором могут быть предусмотрены правила проживания в квартире, при нарушении которых арендодатель имеет право расторгнуть договор арендования в одностороннем порядке. Дополнительно может быть прописано, что арендатор обязуется съехать с квартиры в установленный заранее срок по просьбе арендодателя, что очень удобно если, к примеру, одновременно со сдачей в аренду квартира выставлена на продажу.
  • По инициативе арендатора. Обычно прописывается условие, что при предупреждении арендодателя за месяц до того, как съедет с квартиры, арендатор самовольно может расторгнуть договор арендования.

Какие еще документы можно оформить?

Дополнительно, если оплата аренды осуществляется безналичным расчетом, можно оставить арендатору расписку о том, что денежные средства были предоставлены в установленном размере.

По каким правилам устанавливается плата?

Цена аренды устанавливается в соответствии среднерыночным ценам на аналогичные квартиры.

Перед определением цены необходимо проанализировать предложения других арендодателей и при этом учесть следующие факторы:

  • Чем ближе квартира к центру, тем дороже можно ставить арендную плату.
  • Чем выше стоимость ремонта, тем выше арендная плата.
  • Чем больше техники и мебели, упрощающих жизнь арендатора, тем выше арендная плата.
  • Если арендодатель готов самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, можно понимать арендую плату.

Закономерны и обратные тенденции – квартиру без ремонта и мебели, расположенную на окраине более вероятно сдать, если установить арендную плату ниже среднерыночной.

Налоги

Сдача квартиры в аренду может быть дополнительным или даже основным доходом арендодателя, а значит должна облагаться налогом в обязательном порядке.

Платить ли и как?

В конце года арендодатель должен сдавать налоговую ведомость, где будут указаны все доходы и сумма налога от сдачи квартиры в аренду.

Некоторые арендодатели уклоняются от уплаты налогов, но необходимо понимать, что за такие действия предусмотрена административная ответственность.

Ставки

Физическое лицо выплачивает подоходный налог в размере 13% от полученных доходов, а индивидуальный предприниматель всего 6%.

Ответственность за неуплату

За неуплату налогов предусмотрены административные штрафы в размере 20 или 40% от всего размера задолженности (ст.122 НК РФ).

Статья 198 УК РФ дополнительно предусматривает, что физическое лицо может быть также арестовано за неуплату налога более чем три года подряд с момента сдачи квартиры.

Для арендодателей, сдающих несколько квартир, чем доход с момента сдачи превысил 2 миллиона 282 тысячи рублей, порядок несения ответственности регламентируется статьей 171 УК РФ.

В таком случае нарушитель может быть оштрафован на сумму, не превышающую 24 месячных зарплаты ответчика либо 300 тысяч рублей.

В качестве альтернативы штрафным санкциям, нарушителю могут присудить исполнять принудительные работы (до 480 часов) либо поместить под арест на срок не более шести месяцев.

Узнайте, какие документы нужны для продажи квартиры.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры ИП? Смотрите тут.

Фото 2

Легальная сдача квартиры в аренду: что и как делать на практике

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе.

Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее.

Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку.

С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее.

Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах.

Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы.

Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину.

Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь.

Параметры должны приблизительно совпадать. Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.

Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов.

Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья.

Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии. Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии.

Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь. Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде.

Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ.

В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств.

Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл. 27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:

  • полную опись мебели и техники с указанием их состояния и актом приема-передачи;
  • регулярность посещений квартиры хозяином с датой;
  • обязанности сторон в случае форс-мажоров (затопление, поломка чего-либо) с указанием сумм компенсации.

Также прописывайте, кто имеет право жить в вашей квартире, какая из сторон отвечает за оплату коммунальных услуг и ремонт техники, если она выйдет из строя.

Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст.

 674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги. Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта.

Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.

Где искать квартирантов

Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:

  • сарафанное радио по друзьям-знакомым;
  • печатные издания;
  • форумы и сайты с досками объявлений, тематические паблики в социальных сетях;
  • по старинке — объявления у подъездов и на остановках.

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы.

Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту.

Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства.

Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете.

Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами. А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности.

Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей.

Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов.

Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля.

Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли.

Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы.

Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках.

Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.

Источник:

Вопросы и ответы

Стоит ли, с юридической точки зрения,собственнику оставлять объявление о сдачи квартиры в интернете? Безопасно ли это? Как максимально обезопасить себя в этом вопросе?

Эксперт:

Кристина!

С учётом количества желающих сдать квартиру, количество лиц которые могут зафиксировать факт сдачи вам квартиры (а это могут быть только сотрудники полиции), привлечь Вас за неуплату налогов за сдачу квартиры почти не реально. Вот если бы вы были владельцем торгового центра, то это другой разговор.

Законом не запрещено собственникам распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе сдавать квартиру в аренду. Регистрации договор аренды в Росреестре подлежит лишь, в том случае, если вы сдаёте на срок более чем 11 месяцев. Поэтому все заключают договора аренды на срок 11 месяцев. Так что ничего страшного сдачи квартиры в аренду через интернет нет. Больше рискуют лица, которые снимают квартиры, так как они могут нарваться  мошенников, которые например снимают квартиру на несколько дней, а затем пересдают сразу нескольким гражданам на длительный срок взяв приличную предоплату.

Удачи Вам!

Моя жена сдаёт принадлежащую ей квартиру и платит 13% подоходного налога, как физ.лицо. Я её супруг и ИП с основным видом деятельности "сдача жилых помещений в наём.

Вопрос, может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%. Если это возможно, то как информировать налоговую об этом и можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды. Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать

Эксперт:

Ильдар,

это личное имущество жены или Ваша совместная собственность просто оформленное на супругу?

Эксперт:

Ильдар!

может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%
Ильдар

Да. Это не запрещено законодательством. Вам нужно заключить договор ссуды (безвозмездного пользования) на квартиру. Супруга не будет платить налог, поскольку она не будет получать доход, а вы в свою очередь сможете оплачивать 6% с суммы поступаемой вам.

Имейте ввиду, что в договоре желательно обозначить возможность сдачи имущества в аренду.

Если это возможно, то как информировать налоговую об этом
Ильдар

Нет, такой обязанности нет.

можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды.
Ильдар

В интернете можно скачать любой договор, поскольку он для вас носит формальный характер или заказать изготовление на сайте.

Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар

Нет.

Желаю удачи!

Эксперт:

В Вашем случае супруга может просто выписать нотариальную доверенность на вас с правом сдавать квартиру.

Имеется письмо Минфина РФ, 26.04.2013№ 03-11-11/14657, где указано:
Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу — физическое лицо.Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.
В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Одновременно сообщаем, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 15.06.2012 N 82н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Минфина России.
При этом в соответствии с Положением и Регламентом, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не содержат правовых норм и не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, не являются нормативными правовыми актами, а имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной Минфином России.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
Эксперт:

Ильдар! Прилагаю примерный договор, как Вы просили. Регистрации он не требует, только редактирования. Обязательно прописать возможность сдачи квартиры ссудополучателем в аренду. Но чтобы договор полностью соответствовал всем Вашим требованиям, лучше все-таки поручить его изготовление любому юристу сайта.

можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды. Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар
Эксперт:

Такой вариант возможен.

Если это возможно, то как информировать налоговую об этом
Ильдар

Если договор безвозмездный, то ваша супруга не обязана информировать налоговую об этом. А вы будете указывать доходы в декларации. Но так как у вас ИП, и я предполагаю, что в Москве, обратите внимание, что налоговая с интересов относится к безвозмездным договорам, тем более с последующей сдачей. Я бы рекомендовала вам указать минимальную сумму. У вас может быть такой вариант договор найма жилого помещения (между вами и женой) с обязательным указанием того, что ваша супруга согласна на сдачу квартиры в поднаем или в субаренду(если арендатор юрлицо).

Эксперт:
Вопрос, может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%.
Ильдар

Да, можно сделать таким договором.

Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар

Нет, он не регистрируется, это не аренда и не найм — тут даже срок не играет роли — главное тут безвозмездность.

Это имущество только жены, но купленное в браке
Ильдар

Можете сдавать по договору, а можно через доверенность.(нотариальную) т.к. вы близкие родственники- проблем быть не должно- но обратите внимание — налоговики всегда с недоверием относятся когда у ип есть что то в безвозмездном пользовании от иных лиц. Ваша ситуация облегчается тем что квартира куплена в браке- значит имущество совместно нажитое, просто оформлено на жену.

Эксперт:
Вопрос, может ли она оформить на меня договор безвозмездного пользования квартирой и Я, как ИП, буду её сдавать и платить 6%.
Ильдар

Возможно. А также можно просто оформить нотариальную доверенность на Вас от супруги, так как это совместная сосбтвенность. и сдавать данную недвижимость. С полученного дохода будете платить, налоги как ИП, супруге налогов платить не нужно.

Если это возможно, то как информировать налоговую об этом и можете ли Вы прислать типовой договор безвозмездной аренды
Ильдар

С полученного дохода будете платить, налоги как ИП, супруге налогов платить не нужно.Декларировать супруге если она не получает дохода, тоже ничего не надо. Так как нет дохода.

Нужно ли этот договор нотариально заверять или где то регистрировать
Ильдар

Если создавать договор безвозмездного пользования, то нотариально удостоверять и регистрировать его не надо.

В договоре необходимо предусмотреть суб аренду. Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ.

Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (п. 3 введен Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 615]
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Эксперт:

Уточнение — я имел ввиду не всех предыдущих коллег, а только тех юристов, кто советовал вам заключить договор безвозмездного пользования квартирой.
Удачи!

Источники

Использованные источники информации.

  • http://juresovet.ru/instrukciya-kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu/
  • http://onlineur.ru/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu/
  • https://60kvm.ru/vse-po-zakonu-kak-oficialno-pravilno-i-bezopasno-sdat-kvartiru-v-arendu-ili-naem.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий