Как изменить границы земельного участка после межевания

 

Из статьи вы узнаете порядок уточнения местоположения границ и площади земельного участка, ранее учтенного ЗУ после межевания. Сколько соток можно добавить при уточнении. При возникновении споров или ошибки в образце межевого плана необходимо уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет. Изменение местоположения границ ЗУ без изменения площади подразумевает проведение межевых линий по ранее учтенным координатам, которые содержатся в образце межевого плана. Подробнее рассмотрим порядок действий, как изменить конфигурацию надела.

Поэтапный порядок действий

Процедура установления точных границ земельного участка обычно проходит в несколько этапов.

  1. Начальный этап характеризуется подготовительными работами, связанными с поиском организации, которая занимается геодезической деятельностью и имеет лицензию на ее проведение. Потребуется написать заявление от имени владельца с указанием причины обращения. Далее проводится сбор собственником участка нужных документов, список которых обычно предоставляют кадастровые работники. Они изучают документацию и определяют предстоящий план мероприятий по уточнению границ. Владелец заключает договор о проведении уточняющих межевых работ на его участке. Требуется также оповестить всех владельцев смежных земель о предстоящих действиях.
  2. Кадастровый инженер на местности проводит геодезические работы с использованием специальных инструментов и приспособлений. Он определяет координаты поворотных точек, решает о вопрос о правильности уже имеющихся установленных межевых знаках или о необходимости их переноса. С результатами своей работы кадастровый специалист знакомит владельцев смежных участков. При их согласии составляется Акт согласования. Если кто-то из соседей имеет возражение, то это также заносится в документ.
  3. При наличии согласия всех владельцев кадастровый инженер проводит работы по изменению границ путем переноса уже имеющихся межевых знаков или установки новых для уточнения рельефа местности и формы участка.
  4. Происходит оформление документации, в которой указываются новые уточненные границы.
  5. На основании проведенных работ требуется переоформление документов в кадастровой службе. Все изменения должны быть внесены в кадастровый паспорт.

Уточнение границ может проводиться с увеличением площади за счет объединения нескольких участков, присоединения свободной территории или разрешения спорных ситуаций между соседями. Для этого необходимо, чтобы выполнялись следующие условия:

  • Желание собственника и соседних владельцев. Соседи могут быть против, если присоединение свободной земли будет мешать им, например, при подъезде к своему участку.
  • Наличие свободных земель, прилегающих к данному наделу. Эти земли могут находиться в муниципальной или федеральной собственности, или быть неучтенными. В первом случае необходимо получить разрешение властей на присоединение земель к своему участку.
  • Присоединяемый земельный надел должен быть той же категории разрешенного использования.

Уточнение границ с уменьшением территории земельного надела встречается гораздо реже. Это происходит обычно в результате разрешения споров между соседями или при ошибочном разграничении земли кадастровой службой. Согласно статье 42.8 ФЗ № 221 уменьшить участок нельзя более, чем на 10% от его площади, заявленной в ЕГРН. При несогласии дело направляется в суд.

Как изменить границы после межевания?

Изменение границ участка после того, как процедура межевания уже была произведена, и в течение отведенного законом срока обращений от лиц, непосредственно заинтересованных в уточнении данных, не последовало подачи заявления, данные по участку, предоставленные по результатам межевания, вносятся в данные государственного реестра.

В такой ситуации при необходимости изменить границу в первую очередь собственник участка обращается в Росреестр для возможности внесения действительных сведений.

Стандартной процедурой является отказ в таком действии, поскольку порядок для образования межевого плана был соблюден.

Далее владелец надела для защиты своих прав обращается в судебный орган, где в результате рассмотрения заявления и приложенных документов определяют правомерность такого действия и кадастровый инженер из организации, куда обратиться собственник, выполняет составление нового межевого плана.

Если решение суда будет положительным, то с постановлением необходимо обратиться снова в Росреестр, специалисты которого на основании новых данных по границам участка должны внести сведения.

Что это такое?

Уточнение местоположения границ земельного участка – это вид кадастровых работ, предназначенный для определения координат поворотных точек участка, в соответствии с чем устанавливается:

  • местоположение ЗУ в окружающем контексте;
  • его точная площадь;
  • конфигурация.

Также, уточнение границ земельного участка – это важная и необходимая процедура для собственника надела. Во время процедуры допускается дооформление прилегающей бесхозной земли, в соответствии с нормами Федерального закона № 171-ФЗ, от г.

Кадастровые работы входят в процедуру межевания, являясь её итогом. В виде электронной копии, составленной кадастровым инженером, передаются в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Перенесённые на бумажный носитель и обеспеченные соответствующими актами, передаются правообладателю участка.

В пакет документации обязательно должен входить акт согласования границ ЗУ с соседями.

Бланк и образец заполнения акта согласования границ ЗУ с соседями.

Теперь выясним, что такое уточнение границ земельного участка, которые не установлены согласно законодательству.

Уточнение границ ранее учтённого ЗУ

Это процедура, требующая внесения изменений в сведения, хранящиеся в регистрационном банке ГКН. Происходит уточнение границ ранее учтенного земельного участка в случае выявления кадастровой ошибки, допущенной при предшествующем межевании.

Подробнее узнать, что делать, если границы ЗУ не установлены или установлены с ошибкой можно в другой нашей статье.

По преимуществу возникает как последствия споров между собственниками прилегающих участков. Иногда выявляется регистрирующим органом в результате проведения регистрации имущественной сделки.

В результате уточнения границ допускается увеличение площади ЗУ, на основании законных прецедентов. Так же может последовать её уменьшение, если территория надела произвольно и неправомерно расширена.

Что значит изменение границ ЗУ без изменения площади?

Изменение границ земельного участка без изменения площади – это проведение межевых линий по уточнённым координатам, которые могут связываться с более точным определением местоположения поворотных точек.

В таком случае допускается изменение конфигурации, при общем сохранении площади. Или частично изменяется местоположение надела, если один из собственников смежных участков расширил свои границы, а прилегающие земли сдвинулись, сохраняя установленные для законного использования площади. Относится к юридической и кадастровой процедуре восстановления границ.

Такие прецеденты по преимуществу возникают при наложении межевых границ. Связаны с тем, что по случайному или намеренно недобросовестному действию одного из собственников, произошёл прецедент самозахвата на основании нарушения норм ст. 7.1 КоАП РФ.

КоАП РФ, Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, —

влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Примечания:

  1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
  2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Отсчитывая свою законную площадь от ошибочно установленных межевых линий, владелец сдвигает свой участок. Либо – расширяет его за счёт муниципальных земель – например, придавая ему прямоугольную форму вместо квадратной.

Незаконное использование не принадлежащей собственнику площади, приводит к нарушению порядка регистрации и имущественных прав соседей (муниципалитета). Влечёт административную ответственность и штрафные санкции (подробнее об ответственности описано здесь).

Уточнение границ земельного участка: порядок действий

Фото 2

Для проведения процедуры требуется исходить из мотивирующей ситуации, которая вызвала данную необходимость. Факт, требующий повторного межевания должен быть официально обоснован, то есть собственник ЗУ представляет наряду с пакетом документации один из документов:

  • кадастровую выписку, полученную в Росреестре;
  • административный акт;
  • решение суда.

В перечисленных документах должно излагаться требование о проведении повторного межевания, с целью уточнения координат поворотных точек и установленных на их основании межевых границ.

Если межевание ранее не проводилось – такой документ не обязателен. Узнать проводилось межевание или нет можно, посмотрев границы ЗУ. Если часть прилегающей земли выкупается у муниципалитета или садового товарищества – юридического лица, обязательно прилагается документация о проведении сделки или выкупа.

Причиной уточнения границ участка так же может оказаться его нестандартная площадь, не соответствующая минимальному или максимальному размеру, установленному администрацией населённого пункта.

Как заказать услугу?

Исполнителем работ должен являться кадастровый инженер, имеющий лицензию на обозначенный вид работ. А так же специалисты геодезисты, обеспеченные высокоточным спутниковым оборудованием, способные проводить съёмку местности с достоверной точностью.

Если масштабы измерений не соответствуют установленным законодательством параметрам, правоспособность межевания и полученных в результате его проведения, документов, можно оспорить.

Собственник участка может обратиться:

  • в кадастровую палату;
  • в геодезическую компанию.

Он подаёт заявку и прилагает требующиеся документы перед тем, как изменить границы земельного участка. После проверки их правоспособности составляется договор услуг между компанией и заявителем.

Заявление на выполнение работ по межеванию ЗУ.

Документы

К заявлению прилагается документация правоустанавливающего характера, на основании которой заказчик вступил в право владения участком. Это может быть акт выдела или договор имущественной сделки, а также иной аналогичный документ.

Если межевание проводилось ранее, предоставляется дополнительный документ, регламентирующий проведение повторной процедуры, выданный судом, администрацией или Росреестром. А так же – межевое дело, составленное ранее.

Кроме этого предъявляют:

  • свидетельство о собственности (ином виде права);
  • кадастровый паспорт ЗУ;
  • гражданский паспорт заявителя;
  • представители – нотариально удостоверенную доверенность.

Стоимость работ

Первичное межевание стандартных участков в региональных центрах стоит от 5 до 8 тысяч рублей. Повторная процедура оценивается равнозначно, если не возникли дополнительные нюансы, требующие расширения спектра услуг исполнителем.

Если при первичных работах допущены ошибки в расчётах или при перенесении сведений в информационный банк ГКН, неверно заполнен межевой план, уточнение границ земельного участка по решению суда проводится для заказчика бесплатно.

Подробнее узнать, сколько стоит межевание ЗУ можно здесь.

Сроки

Если не учитывать времени, затраченного на оспаривание предшествующих результатов ранее проведённого межевания, процедура занимает не менее двух недель и не должна длиться более месяца.

Что такое описание местоположения и площади ЗУ

Фото 3

Процедура уточнения границ требует описание местоположения участка. Порядок данных действий расписан в Приказе Минэкономразвития РФ № 267 от 03/06/2019 года. В нем указано, что при проведении работ по описанию параметров участка должны быть использованы уже существующие документы по землеустройству.

Само местоположение земельной территории устанавливается определением координат характерных точек участка на плоскости. Под этими точками понимают места на местности, где происходят изменения рельефа или формы участка и где требуется установление межевых знаков.

В каких случаях может понадобиться?

Необходимость замены межи земельного надела может быть связана с различными причинами, при этом будет несколько отличаться порядок внесения новых данных и оснований для такого действия.

Кадастровая ошибка

При возникновении кадастровых ошибок содержащиеся в реестре данные по нему будут иметь отличные значения межи от такой, какую земля имеет фактически.

Кадастровые ошибки могут возникать по причине внесения инженером неверных данных, использования неисправного оборудования, допущения ошибок в расчетах.

Более подробно о причинах кадастровых ошибок и способах их устранения вы можете ознакомиться в нашей статье, посвященной этому вопросу.

Инициатива собственника

Перераспределение границ земельного участка может допускаться по инициативе собственника надела.

В таком случае владелец имеет возможность обратиться как с целью уточнения линии, ограничивающей участок, когда в процессе него восстанавливаются действительные данные, так и для внесения их в план и кадастровый паспорт.

Это становится возможным, если в ходе оформления любой документации или непосредственного пользования землей были замечены расхождения в данных и фактической площади или конфигурации межи.

Уточнение межи

Уточнение межи может осуществляться на таких основаниях:

  • Необходимость обновления данных в связи с планируемым оформлением сделок по наделу или возведению объектов недвижимости;
  • При отсутствии действительных данных по данному наделу в государственном кадастре недвижимости;
  • При обнаружении содержащихся ошибок в кадастре, которые связаны с превышением допустимых норм отклонений (погрешностей) по поворотным точкам межи и непосредственно проходящим контурам, определяющим площадь, принадлежащую физическому или юридическому лицу;
  • При изъявлении собственником самостоятельного желания по поводу определения межи.

Для чего это нужно

Такая необходимость может возникнуть в следующих случаях:

  • ошибка в реестра землепользователей, вследствие которой необходимо заново производить уточнение границ и составлять кадастровый план;
  • в случае, если собственник намеревается объединить два и более наделов в один или разделить один участок на несколько;
  • если при уточнении границ фактическая площадь не соответствует той, что указана в документах. В таком случае, межевание производится при отклонении в 10% или более.
  • для увеличения площади;

Особенности изменения границ земельного участка

Фото 4

Без изменения площади

Это проведение межевых линий по координатам уточненного участка. Поворотные точки определяются более точно. При изменении конфигурации надела, его площадь остается неизменной. То есть происходит сдвиг части границы земельного участка, что приводит к необходимости перераспределения земельных участков.

Иными словами, это частичное изменение местоположения надела, когда один из собственников расширяет границы своего участка, при этом соседний надел сдвигается ровно на это же расстояние, чтобы сохранить свою площадь неизменной. По результатам проведенного сдвига каждому из вновь образованных участков будут присвоены новые кадастровые номера.

С изменением площади

Как уже ранее говорилось в статье, площадь участка, границы которого изменяются, может стать иной при:

  • разделении большого земельного надела на несколько маленьких. Тогда у каждого вновь образованного участка будет своя площадь, так как все они станут самостоятельными объектами недвижимости;
  • объединении нескольких участков в один. В этом случае возникнет единственный земельный объект с уточненными границами и новой площадью;
  • выдел доли из земельного участка. При такой процедуре также границы земли, из которой произошел выдел, изменятся, что приведет и к ее новой площади. Этот участок считается основным, а тот, который выделили – второстепенным. Ему присваивается новый кадастровый номер, его необходимо поставить на кадастровый учет, он имеет свою самостоятельную площадь.

Последствия процедуры изменения границ участка

Что должен знать собственник земельного участка? Фото № 4

В результате уточнения границ участков происходит определенные изменения в характеристиках самого объекта недвижимости, т. е. участка. Следовательно, для того, чтобы владелец мог свободно пользоваться и распоряжаться своей землей в установленных пределах, нужно данные изменения официально зарегистрировать.

После регистрации данные изменения буду обязательны для всех. Оспаривать их действительность можно будет уже только в судебном порядке.

Порядок изменения конфигурации земельного участка через суд

Изменение имеющихся границ участков зачастую вызывает множество споров. Если владельцы соседних наделов возражают против изменений, то придется решать возникший спор в судебном порядке. Для этого нужно подать соответствующее исковое заявление в суд.

В иске необходимо указать наименование и данные сторон спора, все обстоятельства дела, сведения об участке, обоснование изменения границ. Такие споры не относятся к категории легких, поэтому при составлении иска и защите своей позиции в процесс лучше воспользоваться помощью юриста.

По итогам рассмотрения иска суд может принять решение об изменении конфигурации имеющегося участка. И уже это решение будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в документы на землю.

Можно ли изменить границы земельного участка после межевания?

Закон гласит, что самовольно изменить границы, увеличить-уменьшить площадь надела по завершении геодезических работ нельзя. Допустим, вы решили расширить надел за счёт соседних пустующих земель, выровнять конфигурация ЗУ, оборудовать парковку рядом с въездной группой.

У вас должны быть обоснованные причины для «расширения»:

  • Ищите правовые обоснования в статье Земельного кодекса РФ, которая регулирует правила «прирезки» соток.
  • Вы намерены приобрести соседний участок в собственность и объединить его с имеющимся.
  • Дробление одного участка на доли при дарении или вступлении в наследство.
  • Кадастровые инженеры при проведении работ по размежеванию допустили грубую ошибку, перекрывающую разрешимую погрешность. Для садоводческих товариществ принята норма в шесть соток – допустимо изменение границ в пределах 60 квадратных метров. Земля под ИЖС в большинстве муниципалитетов ограничивается девятью сотками – погрешность 90 «квадратов».

Как изменить границы земельного участка?

Можно ли изменить границы земельного участка? Фото № 1

Владельцы отдельных участков земли довольно часто используют свои наделы в сложившихся границах. Не многим из них приходит в голову мысль проверить документы на землю и сверить данные. Однако иногда им приходится столкнуться с такой проблемой.

Например, соседи начинают спорить, утверждая, что они забрали часть их земли. Или в документах на землю обнаружилось несоответствие фактических данных сведениям, содержащимся в едином кадастре. Или владелец хочет официально присоединить к своему участку часть используемой земли. Во всех этих случаях потребуется уточнение границ имеющегося участка.

По результатам произведенных уточнений они могут измениться в сторону уменьшения или увеличения. Кроме того, границы могут сдвинуться, а площадь земельного надела остаться прежней. В любом случае собственники самостоятельно изменять параметры принадлежащих им участков не могут. Для этого необходимо привлечение специалиста, который проведет комплекс соответствующих работ.

Основания для уточнения

Фото 5

Определение точных границ требуется для тех земельных наделов, которые состоят на кадастровом учете, им присвоен уникальный номер, но при этом межевание не проводилось. Узнать об этом можно из кадастрового паспорта, в котором имеется отметка о том, что границы не установлены. Связана такая ситуация с упрощенной схемой приватизации, проводимой согласно ФЗ № 93, который называют законом «о дачной амнистии».

Существует ряд оснований, по которым требуется оформление документов с точными пограничными линиями. К ним можно отнести:

  • Приобретение или продажа участка. Оформление документов на передачу собственности другому лицу без наличия точных размеров земли нельзя будет осуществить.
  • Проведение строительства на участке. Впоследствии потребуется регистрация документов на постройку. Без правильно оформленных бумаг на землю такая процедура будет невозможна.
  • При решении спорных вопросов с соседями. При обращении в суд потребуется проведение межевания.
  • При передаче участка по договору дарения или включения его в завещание.
  • Ошибки кадастровой службы. При массовой приватизации установление границ проводилось формально без досконального изучения объекта. Именно поэтому случались ошибки.

Рассмотрение вопроса по корректировке размеров земельных наделов, граничащих друг с другом, происходит после поступления в кадастровую службу заявления от владельца или по решению судебной инстанции.

Справка: Если владелец не предполагает никаких действий со своей землей и у соседей не имеется никаких претензий, то заниматься уточнением границ не обязательно.

Если земля в собственности, но нет межевания

Нередко может иметь место ситуация, при которой определенное лицо имеет право собственности на землю, но межевой план относительно нее отсутствует.

Это может быть связано с особенностями перехода права владения на землю, а также периода времени, в который это происходило – возможно, из-за отсутствия определенных регулирующих норм регистрация участка произошла без действий по определению действительной границы.

В таком случае собственник должен понимать, что при попытке продать участок, оформить на него дарственную, возвести объект недвижимости и т.д., он столкнется с необходимостью предоставления данных по проходящим межам надела.

В такой ситуации не стоит медлить, поскольку установление границ достаточно длительная процедура и при наличии споров относительно них составление межевого плана может занять до 6 месяцев.

Как оформить площадь земельного участка после межевания и стать его полноценным владельцем?

После межевания земельный участок получает чёткие координаты, площадь и точные границы. Но он ещё не может стать объектом частной собственности. Вам предстоит оформить и узаконить свои земельные владения: документы предоставляются в Кадастровую палату.

Вы можете сделать это через многофункциональные центры. Удобно также работать через портал Росреестра.

Документы для кадастрового учёта

Пакет документов в Кадастровую палату обязателен для всех регионов:

  • Свидетельство о собственности (наследство, дарение, купля-продажа).
  • Удостоверение личности обратившегося. Это может быть собственник, землепользователь, арендатор.
  • Межевой план с изменёнными границами и площадью.
  • Геодезический план ЗУ.
  • Подтверждение уплаты пошлины.
  • Заявление о постановке на учёт.
Уменьшение земельного участка производится по решению судьи.

В течение пяти рабочих дней новые сведения (об официально установленных границах земельного участка) должны быть занесены в государственный кадастр недвижимости, подготовлен соответствующий паспорт объекта. Ваш земельный участок получил статус индивидуального объекта с привязкой к местности. Отныне его координаты и границы нерушимы – они охраняются государством.

В Кадастровой палате хранятся все сведения об объекте:

  • категория использования земли;
  • тип землепользования;
  • площадь;
  • графическая схема;
  • адрес;
  • кадастровая стоимость;
  • факторы обременения (если есть сервитуты, залог, арест).

Что такое вынос границ в натуру земельного надела и зачем это нужно:

Куда обращаться?

Изменение границ участка должно сопровождаться предоставлением данных в Росреестр.

Такие данные направляются в форме составленного межевого плана, содержащего действительные координаты поворотных точек, через какие будут проходить границы с допустимой степенью погрешности повторяющие те межи, которые имеются в натуре.

Составление такого межевого плана может осуществлять кадастровый инженер, имеющий разрешение на такой вид деятельности и внесенный в реестр на сайте Росреестра.

Изменение границ земельного участка без изменения площади

Нужно ли вносить изменения в документацию, если изменение границ участка не несет за собой изменение площади участка? Фото № 3

Изменение существующих границ участков не всегда приводит к изменению их площади. Возможны ситуации, когда в результате уточняющих измерений происходит сдвиг границ имеющегося участка.

Фактически сам участок остается неизменным по своему размеру и даже конфигурации, но его местоположение отчасти изменяется. Это не отражается на площади земельного надела. Однако требует внесения соответствующих изменений в технические и юридические документы об участке. Вместе с тем, чаще всего границы участков изменяются в сторону увеличения.

Порядок и условия процедуры

Фото 6

Порядок изменения границ земельного участка. Фото № 2

Стоит сразу оговориться, что изменять можно только уже установленные границы. Если участок не сформирован, его границы вообще не определены, то и менять нечего.

Читайте также: Что делать владельцу, чтобы продать землю быстро

Для установления новых границ придется произвести процедуру межевания участка. Осуществлять ее могут только специалисты, имеющие соответствующую лицензию. Они именуются кадастровыми инженерами, могут работать как самостоятельно, так и в составе геодезических компаний. С указанным лицом заключается договор на проведение данных кадастровых работ.

Специалисту должны быть предоставлены для ознакомления все имеющиеся на землю юридические и технические документы. Далее в определенный день он приезжает на место и производит необходимые замеры. При этом должны присутствовать и соседи смежных участков. Установленные границы согласуются, заносятся в документ.

На основе полученных данных составляется межевой план. С ним уже можно обращаться в регистрирующие органы для внесения изменений.

Вопросы и ответы

У меня в собственности находится участок неправильной формы. Сведения о прилегающей территории не указаны в ЕГРН. Можно ли законным образом прирезать к участку площадь, что бы выровнять участок до прямоугольной формы?

Эксперт:
Можно ли законным образом прирезать к участку площадь, что бы выровнять участок до прямоугольной формы?

Можно путем перераспределения.

Вам нужно обратиться в орган местного самоуправления

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

2. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Эксперт:

Александр.

В дополнение — сам порядок описан в ст.39.29 ЗК РФ

Александр, для более детальной проработки интересующего Вас вопроса, получения расширенной консультации и (или) составления необходимых юридических документов Вы можете обратиться ко мне в чат (кнопка «Сообщение юристу»). Всего доброго!

Хочу купить конкретную дачу. Изучаю документы продавца. Продавец порядочный, все документы есть, и на участок и на все постройки, всё зарегистрировано. Но есть нюанс. Участок по кадастровому плану несколько отличается от плана БТИ. По БТИ он в одном месте шире примерно на метр, и в этом месте находится часть гаража. Т.е. если ориентироваться по кадастровой схеме, то эта часть гаража стоит на соседской территории. Полагаю, что в таких вопросах кадастровая схема имеет приоритет перед схемой БТИ, которая по факту просто отражает наличие каких-то построек. Продавец говорит, что сосед никогда не предъявлял претензий. Может быть, но это не гарантия на будущее. Можно ли как-то изменить границы участков по обоюдному согласию? Какие могут быть варианты в данном случае?

Эксперт:

Альберт.

В вашем случае есть два варианта решения

1) Перемежевать по обоюдному согласию участки, тем самым внести изменения в кадастровый реестр недвижимости (ГКН) о местоположении границ земельных участков (предварительно обратившись к кадастровому инженеру). Этот вариант предпочтителен ибо размер небольшой погрешности. 

2) Заключить с соседом договор купли-продажи, Нужно отмежевать ту самую полосу под гаражом и поставить на кадастровый учет. Налог с продажи ложится на продавце (но можете договориться оплатить самому). Здесь так же нужно обращаться к кадастровому инженеру.

Удачи вам.

О нарушении границ земельного участка.

В 2012 году нами был приобретен земельный участок с жилым домом (1этаж с мансардой) и фундаментом под гараж. Прежним владельцем участка было проведено межевание, поставлены границы участка и установлены столбы забора. Соседние участки не были размежеваны, границы не требовали согласований. Спустя 2 года мы обнаружили, что капитальный кирпичный забор на нашем участке установлен не правильно, то есть наш сосед перепутал стороны участка и залез на чужую территорию на 1м, причем на чью именно территорию, не понятно. Просто по межевому плану лицевая сторона участка должна быть 17,82м, согласно межевому плану, а она 18,8м по факту. Согласно же первоначальному кадастровому плану участков, ширина нашего участка должна была быть 18,5м, но при межевании это учтено не было. Думаю что и от других соседей он так же немного прирезал себе. В результате наш дом, гараж и другие постройки на участке сделаны им согласно отмеченных им же границ.

Сейчас один из наших соседей планирует делать межевание своего участка. Как мы можем избежать проблем с переносом забора, а соответственно и нарушением расстояния от границ участка до построек на нашем участке?

Эксперт:

Ольга!

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами (ст. 39 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

При межевании земельного участка Ваш сосед обязан согласовать его границы с Вами.

Таким образом Вы можете проконтролировать этот процесс. В случае ущемления Ваших прав отказаться от согласования путем представления своих возражений о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.

С уважением, Владислав Быков

Эксперт:

Соседние участки не были размежеваны, границы не требовали согласований.

Ольга

При межевании учитываются реальные размеры участка, а не те, которые были в первоначальном кадастровом плане. Существует допустимая погрешность — 0,4 сотки. Если у Вас изначально указаны размеры 17,8 на 18,5 и площадь 3,29 сотки, а после межевания получилось 18,8 на 18,5 и площадь 3,48 сотки, то за пределы допустимой погрешности Вы не вышли, такое «прирезание» — совершенно обычное дело, законом оно допускается, «прирезанные» метры, если на них никто не заявляет своих прав, переходят в собственность после межевания.

Однако в Вашем случае границы по какой-то причине с соседями не согласовывались, хотя такое согласование обязательно. Поэтому указанное выше правило не работает — не выяснено мнение заинтересованных лиц. Непонятно, как кадастровая палата вообще пропустила такой межевой план.

Конечно, при проведении межевания соседом Вы ему просто не согласуете границы, как они должны были быть, сосед вынужден будет обратиться в суд, при этом, полагаю, у него есть все основания к отмене проведенного межевания, т.к. оно с ним не согласовывалось. Следовательно, у соседа выбор — или отменять Ваше межевание, или прирезать себе недостающие метры с другой стороны, если такое возможно, и судиться уже с теми соседями.

Если в кадастровых планах у вас обоих точные координаты участков не были указаны, в случае судебного спора Вы можете ссылаться на то, что бывший собственник увеличил свой участок за счет метров с другой стороны, участок данного соседа не трогал. Правда, в случае иска от вторых соседей «крыть» уже будет нечем.

А почему боитесь нарушения расстояний до построек? Дом еще не зарегистрирован?

Эксперт:

Ольга!

Из вопроса не совсем понятно, кто, по Вашему мнению, и чьи права нарушил. Либо Вы, когда установили забор, либо сосед, перепутавший стороны? Кроме того, как это перепутал стороны? Хотелось бы выяснить эти вопросы.

Если исходить из того, что Вы построили забор на чужой территории в виду ошибки. Тогда решением проблемы может быть согласование границ земельного участка, в противном случае, сосед может заявить иск и суд обяжет Вас перенести забор в соответствии с границами участка.

Процедура
согласования местоположения границ определена в ст. ст.
39 и 40 Закона N 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. Есть несколько этапов согласования:

Подготовительный, в него включается следующее:

1. Выявить всех, заинтересованных лиц ( ч. 3 ст. 39 Закона
N 221-ФЗ)

2. Определить порядок согласования местоположения границ
участка. Желательно с установлением границ на местности. Такое право выбора у Вас есть (ч. 5 ст. 39 Закона N 221-ФЗ). 

3. Кадастровый инженер определяет порядок согласования, а затем доводится информация о проведении собрания (если оно будет проводиться) до всех заинтересованных лиц.

Собственно само согласование. Инженер проводит работы по определению границ, показывает их (границы) на местности, если согласование проводится с установлением границ на местности, заинтересованным лицам.

Заключительный этап. Оформление работ по  согласованию. Составляется акт согласования местоположения границ земельного участка, который размещается на оборотной стороне чертежа данного

земельного участка.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Закона N 221-ФЗ местоположение границ земельного участка считается согласованным при
наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей или, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования
местоположения границ, но и не представили обоснованные возражения в письменной форме. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

Если возник спор.

Следует иметь в виду, что п. 86 Приказа Минэкономразвития России N 412 предусмотрена процедура досудебного
урегулирования спора, путем проведения повторного согласования. После чего, заинтересованное лицо
соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

Если таким образом спор не урегулирован, то в соответствии с п. 5 ст. 40 Закона N 221-ФЗ неурегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. То есть обращаетесь в суд и суд решит, кто прав, кто виноват и кто что именно обязан сделать. В суде возможно ходатайствовать о проведении судебной экспертизы либо заключение мирового соглашения. 

С уважением, С.Сергеев


Эксперт:

Ольга, доброе утро.
Так как при межевании, согласование границ является обязательной процедурой, то при межевании Вашего участка она наверняка была проведена. Если  сосед по каким-то причинам не высказал своих возражений по поводу границ, значит его все устраивало, и в случае подачи в суд, ему придется обосновать, почему он вдруг передумал.
Если Вы сами хотите сделать все так, как должно быть, то просто вызовите кадастрового инженера, он еще раз все перемеряет и внесет изменения в кадастровый паспорт, а Вы опираясь на новые размеры, поменяете св-во о собственности.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями и дополнениями)
> Глава 4. Кадастровая деятельность

Статья 40. Акт согласования местоположения границ

1. Результат согласования местоположения
границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования
местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.


3. Если
надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его
представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством
заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо
не представили свои возражения о местоположении границ в письменной
форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных
участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования
местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану
прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного
настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные
документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

4. Если местоположение соответствующих границ
земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его
представителем и такое лицо или его представитель представили в
письменной форме возражения относительно данного согласования с
обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ
вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в
письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его
неотъемлемой частью.

5. Споры, не урегулированные в результате
согласования местоположения границ, после оформления акта согласования
границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.


Эксперт:

Уважаемая Ольга! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

во-первых, по таким как у Вас делам наиболее правильно находить согласие с соседями без суда, лучше договориться, иначе и нормальные отношения перестанут существовать, да еще и кто-то понесет серьезные материальные затраты.

Дело в том, что все судебные дела по земельным спорам не рассматриваются без проведения земельных (землеустроительных) экспертиз, стоимость которой может быть более 100 000,00 руб.

Второе, ситуация у Вас явно непростая, так как площадь по факту не соответствует площади, указанной в ГКН, и тем более конфигурация.

Если Вы не укладываетесь в погрешность (надо смотреть межевой план), то Вам явно судебные тяжбы не нужны и наиболее правильно договориться с соседями -собственниками, например, путем составления письменного соглашения.

Эксперт:

Предлагаю рассмотреть вариант исправления ситуации через признание кадастровой ошибки в сведениях, на основании которых вносились данные в ГКН. Правильно я поняла, что Вы полагаете, что прежний собственник «перевернул» границы. Вполне возможно, что при проведении межевания была допущена аналогичная ошибка.

Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона заявителем (прим. — это межевой план)), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

В таком случае Вам необходима консультация грамотного кадастрового инженера, который на основании Ваших документов сможет разобраться в ситуации и подготовит межевой план.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kadastrovye-raboty/mezhevanie/utochnenie-granits/kak-utochnit-grani.html
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/granitsy/chto-takoe-izmenenie-i-v-kakih-sluchayah-ono-proishodit
  • https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/mezhevanie/granitsy/utochnenie.html
  • https://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/kadastrovye-raboty/mezhevanie/utochnenie-granits/izmenenie-gran.html
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/mezhevanije/granicy/izmenenije
  • http://pravozhil.com/oformlenie/zemlya/kak-izmenit-granitsy-zemelnogo-uchastka.html
  • https://napravah.com/zemlya/mezhevanie/izmenenie-granits-zemelnogo-uchastka.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий