Как купить коммерческую недвижимость без денег

 

инвестирование в недвижимость без денег, способы вложения капитала в приобретение квартир и комнат, варианты получения доходов. Вы узнаете, как правильно заниматься инвестированием в недвижимость. Мы рассмотрим ситуации, когда можно начать с нуля и при небольшом стартовом капитале.

Инвесторы для купли коммерческой недвижимости

Найти инвесторов для покупки коммерческой недвижимости можно в клубах предпринимателей, на тематических конференциях и форумах.

Соинвесторов можно найти среди родственников и друзей.

Но важно правильно составить договор, чтобы потом не возникло неприятных ситуаций.

СПРАВКА: Интересным вариантом станет краудфандинг. Это инвестиционный проект на основе коллективного финансирования, который работает как единое целое. Участники проекта приобретают доли, получая прибыль.

Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы

Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?

Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.

Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.

Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.

К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:

  • высокая ликвидность объектов;
  • доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
  • относительная доступность вкладов;
  • большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).

Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.

Минусы вкладов в жильё:

  • зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
  • высокая стоимость объектов недвижимости;
  • низкий спрос на жильё в небольших городах;
  • сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.

Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.

Пример

Вы купили жильё в относительно престижном районе с целью последующей перепродажи, а недалеко от дома через несколько лет построили фабрику (мясокомбинат, завод) или проложили оживленную магистраль. Стоимость такого объекта неизбежно снижается, вкладчики теряют часть своих сбережений.

Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.

Подробности по вопросу грамотных финансовых вложений читайте в статье «Что такое выгодные инвестиции в РФ».

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.

1) Оформляем кредит или занимаем у друзей

Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.

Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.

Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – Тинькофф Банк, Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Совкомбанк, Уральский Банк, ВТБ Банк Москвы.

У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.

2) Становимся соинвестором

Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.

3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования

Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.

Рекомендую проект «Территория Инвестирования». Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями. Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость.

Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.

Инвестирование в недвижимость без денег: варианты, способы

Сдать квартиру посуточно

Посуточная сдача квартиры может принести больше денег чем, если сдавать квартиру ежемесячно, но при этом такой подход потребует от вас больше времени. Вы будете достаточно плотно включены в этот процесс.

Даже если вы найдете управляющую компанию, то все-равно будут присутствовать риски. Кто снимает обычно квартиры: приезжие в командировку, студенты, туристы.

Стоит быть внимательными в выборе постояльцев, я вам подробно рассказывал уже, об этом в статье «Как выбрать арендатора«. Т.е не исключено, что вы можете приехать на квартиру и обнаружить пьяный дебош, обозленных соседей, дачу объяснений полиции… и виноват будет тот, кому вы доверили управлять сдачей в аренду квартиры.

Разбор полетов при этом неизбежен и вам предстоит вновь искать управляющего, либо самим заниматься сдачей квартиры в аренду.

Определить надежность квартиросъемщика и подготовить грамотный договор поможет управляющая компания, а главное — по выезду она убедится, всё ли в порядке в квартире.

Сдача квартиры помесячно

В случае, если вы нашли (или вам нашли) вполне порядочных арендаторов, то ежемесячный и стабильный доход вам обеспечен. 

В том случае, если вы воспользовались ипотекой и большую часть суммы взяли в кредит, то доход будет либо минимальным, либо его не будет вообще  квартира будет окупать себя сама с помощью сдачу в аренду — ежемесячные выплаты «съедят» ваш доход. 

Может случиться так, что вы можете вообще не получать доход, а возможно, еще и доплачивать банку из другого источника денег.

Сдача квартиры покомнатно: помесячно и посуточно

Общий доход при этом варианте больше, чем при сдаче квартиры одному арендатору, но при этом, могут возникнуть проблемы в поиске долгосрочных арендаторов. Здесь тоже больше вам надо будет уделять времени вопросам сдачи в аренду комнат в квартире.

Т.к. основными арендаторами будут студенты или приезжие, то текучка будет стабильно. Плюсы и минусы в сдаче квартиры посуточно, подробнее я говорил в статье «3 способа выгодно сдать в аренду квартиру» — обязательно ознакомьтесь, чтобы иметь полноту представления, о чем идет речь.

Это уже вполне полноценный бизнес, основанный на инвестировании денег в недвижимость. Как вариант, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы меньше участвовать в волоките по уходу за квартирой, уборке, охране и размещению арендаторов. 

Этот вариант можно еще назвать мини-гостиница. Он подойдет для тех квартир, которые раньше были коммуналками. Подойдут обычные 3-4 комнатные квартиры с раздельными комнатами.

Здесь варианты: сдавать в аренду комнаты, либо койко-место. Помесячно всё-таки выгоднее и менее хлопотно, чем посуточно.

Как можно сделать?

Купить комнату в коммуналке около 22 кв. м, разделить ее на 2 комнаты по 10 метров и сдавать, как две полноценные комнаты. Подойдет также секционное общежитие, где для сдачи в аренду комнаты можно проделать тоже самое, что и с коммуналкой, если позволяют квадраты.

В этом случае сдавать в аренду можно две комнаты, но с ценой чуть меньше рынка — этим вы обеспечите себе постоянный приток желающих снять квартиру и желаемую прибыль.

Если варианта купить большую по квадратуре комнату и, в последствии, разделить ее — нет, то сдавайте в аренду одну комнату — имейте терпение и начните с малого:)

Фото 1

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами

Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.

Рекомендуем выбрать одну из трёх российских компаний этого направления.

Activo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.

Вы покупаете недвижимость, а управление ей с целью дальнейшей реализации берут на себя опытные управляющие. Компания предоставляет клиентам ежемесячную отчетность и полностью отвечает за внесенный капитал.

E3 Investment – долгосрочные и высокодоходные вклады в различные виды недвижимости. Компания предоставляет вкладчикам возможность начать с минимальных для рынка жилья вкладов (от 100 000 руб.). На сайте есть калькулятор, позволяющий сразу подсчитать возможные прибыли инвесторов. Вклады характеризуются высокой степенью надёжности – на каждый актив приходится 3 вида страхования.

Gordon Rock – международное агентство недвижимости. Полный комплекс услуг для инвесторов в коммерческую, гостиничную и жилую недвижимость за рубежом. Приобретение мини-отелей, кафе, ресторанов, гостиничных номеров, медицинских помещений и недвижимости для пенсионеров. Вклады в готовый бизнес в Великобритании, Германии, Испании, США. Консультации и семинары по выгодному инвестированию.

Смотрите полезное видео по теме вложений капитала в недвижимость.

Как купить коммерческое помещение юридическому лицу? Особенности сделки

Если купить комнату или коммерческую недвижимость решило юридическое лицо, выгоднее всего это делать ООО.

Предприятие, работающее по упрощенной системе, становится идеальным решением, ведь риск потери части имущества снижен.

Учредитель отвечает только собственной частью уставного капитала. Если владелец помещения планирует продать его в течение года, лучше всего создать ООО, работающее в рамках общей системы налогообложения.

ВАЖНО: При оплате налога на прибыль его база будет минимальной, поскольку стоимость покупки нежилого помещения юридическим лицом будет включена в расходные статьи. Коммерческая площадь может стать отличным способом пополнения оборотного капитала компании.

Оформляя заем в банке, бизнесмен может получить деньги по более выгодной процентной ставке, чем частное лицо.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Особенности помещений для бизнеса

Согласитесь, что все постройки делятся на два типа: в одних можно жить, а с помощью других зарабатывать деньги. Именно здания второй категории и называются на языке юристов коммерческой недвижимостью.  В это понятие входит все: и магазины, и кинотеатры, и салоны красоты, и заводы, и ларек по продаже билетов. Любое здание, которое пригодится для ведения бизнеса, относится к коммерческой недвижимости. Как вы видите, это понятие обширно и многообразно.

Владельцы подобных зданий могут зарабатывать с их помощью самостоятельно, либо сдавать площади в аренду, получая ежемесячный доход. А можно вложить деньги в ремонт здания и окупить инвестицию в момент его продажи.

Иметь в собственности коммерческую недвижимость может как рядовой гражданин, так и юридическое лицо. Любое помещение, в котором ведут бизнес, обязательно кому-то принадлежит. Поэтому его можно купить.

А налоги?

Налог на коммерческую недвижимость физических лиц в 2019 году рассчитывается по довольно сложной система. Подсчет суммы  выплаты может проводиться по разным формулам, в том числе возможно применение льгот. Способов перечисления налога государству также существует несколько вариантов, потому что платить надо и в федеральный бюджет, и местным властям. Мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом по поводу налогообложения именно в вашем случае.

Основной показатель, от которого зависит итоговая сумма налога - это рыночная стоимость недвижимости.

По закону, для российских фирм налог на коммерческую недвижимость в год не должен превышать 2,2%, а для зарубежных - не более 20% от ее кадастровой стоимости. (Так государство заботится о развитии отечественного бизнеса).

Фото 2

Как составить договор?

Владелец помещения имеет право сдать коммерческую площадь в аренду. Если отсутствует задолженность перед банком, то объект можно продать.

Договор аренды нежилого помещения

Арендодателем выступает собственник помещения.

Им может быть не только юридическое либо, но и физическое.

Помещение можно использовать только в соответствии с теми условиями, которые были обозначены в договоре. Если они не указаны в документе, то площадь используют по прямому назначению.
ВАЖНО: Нужно учесть то, что в ЕГРП может быть не внесен договор, срок аренды которого составляет менее 12 месяцев. Если покупатель приобретет такую собственность, на него по умолчанию перейдет существующая договоренность.

В этом случае лучше заранее узнать о том, возможно ли в рамках предыдущего контракта расторгнуть договор аренды, действуя в одностороннем порядке.

Если покупатель не желает сдавать помещения, а в контракте не оговорена описанная выше возможность, то арендатор будет занимать площадь до конца срока аренды. Чтобы избежать подобных рисков, следует запросить у продавца договор аренды и внимательно изучить документ.

Если это требование нарушается, то арендодатель имеет право расторгнуть договор, а также требовать, чтобы ему были возмещены убытки.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения.

Договор купли нежилого помещения

В таком документе необходимо отразить права покупателя на земельный участок, на котором стоит объект.

Важно точно прописать расположение недвижимости, адрес, этаж, отразить предмет договора. Бумага должна содержать информацию о том, какая недвижимость будет передана покупателю в процессе сделки.

При составлении бумаги важно указать данные продавца и покупателя. Отразить срок передачи помещения, какая сумма сделки. Важно отметить то, в какой валюте будет осуществлен платеж.

Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Агентства по купле-продажи недвижимости

К сожалению, на рынке недвижимости для бизнеса можно стать жертвой мошенников. По статистике, вероятность этого выше, чем при купле-продаже домов и квартир. Поэтому мы рекомендуем вам совершить сделку через агентство и подготовили для вас список лучших:

МГСН

Крупная и известная компания, которая гарантирует надежность сделок. Большой штат профессиональных риэлторов и юристов. Есть консультирование по вопросам ипотеки и приватизации. Услуги доступны для физических и юридических лиц.

Ренталком

Стаж работы 10 лет. Помимо операций с недвижимостью, агентство также занимается куплей-продажей готового бизнеса. Особенность фирмы - уделение повышенного внимания каждому клиенту и высокий профессионализм сотрудников.

Hunters Estate

Компания позиционирует себя как самое современное агентство недвижимости, потому что использует в работе новейшие программы, нанимает опытных сотрудников, старается решить все вопросы максимально быстро.

Правовед

Если у вас нет возможности оплатить услуги агентства, вы можете уточнить все волнующие вас вопросы на сайте Правовед.ру. Если они не требуют глубокого погружения в условия именно вашей ситуации, то онлайн консультация юриста будет бесплатной. Ответ на заданный вопрос вы получите примерно через 20 минут.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Вопросы и ответы

3 человека хотят купить коммерческую недвижимость по дду в строящемся доме. Как правильнее все оформить? На физ лиц или на ооо, специально открытую под это дело?

Как выгоднее будет в дальнейшем это помещение сдавать? (ооо или ип?)

Если помещение будет в собственности у нескольких физ лиц, не возникнет ли потом проблем со сдачей в аренду такого помещения?

Как заранее предусмотреть возможные ситуации (продажа доли одним из собственников, ипотека под долю и подобное?)

Эксперт:

3 человека хотят купить коммерческую недвижимость по дду в строящемся доме. Как правильнее все оформить? На физ лиц или на ооо, специально открытую под это дело?

Артем

Договором о приобретении в долевую собственность, по умолчанию по 1/3 на каждого если нет других договоренностей. В плане, например дальнейших споров с застройщиком, если например сроки будут пропущены сдачи объекта тут в общем то без разницы на кого будет оформлен договор так как Закон о зищите прав потребителей, двойная неустойка и т.д. в любом случае не будут применятся

Как выгоднее будет в дальнейшем это помещение сдавать? (ооо или ип?)

Артем

Если три участника то через ООО, ИП легально не может быть разделено на трех человек, т.е. потребуется как минимум с остальными двумя заключать какое либо соглашение, в том числе в части передачи прав на имущество, оптимальней на ООО конечно при таких условиях

Если помещение будет в собственности у нескольких физ лиц, не возникнет ли потом проблем со сдачей в аренду такого помещения?

Артем

проблем нет, просто потребуется заключение дополнительных соглашений между арендодателем и остальными собственниками

ст. 247 ГК

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
 
Эксперт:

Артем,  

Мне кажется наиболее оптимальным вариантом будет открыть и ООО и каждому из физ. лиц открыть ИП. Недвижимость регистрировать на физ. лиц, а с ООО заключить от лица каждого ИП либо договора управления имуществом, либо агентские договора.

 Таким образом арендаторы будут заключать договора с ООО, а деньги за аренду, за исключением услуг ООО, будут получать ИП. 

Можно даже ИП не открывать, оно нужно для того чтобы платить не 13% НДФЛ, а 6% УСН, но ИП придется платить еще страховые взносы, нужно посчитать что и насколько выгодно. Если годовая стоимость аренды достаточно существенна, то схема ООО+ИП мне кажется наиболее оптимальной.

Эксперт:

Если помещение будет в собственности у нескольких физ лиц, не возникнет ли потом проблем со сдачей в аренду такого помещения?

Артем

Наиболее логичным является приобретение на физических лиц в долях. После чего необходимо каждому зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на УСН 6% (или УСН 15%, если при расчете окажется что расходы достаточно высокие, чтобы их не учитывать). 

Одним из вариантов является вариант, предложенный коллегой Крохалевым, второй — при сдаче помещения в аренду вы все можете участвовать в сделке на стороне арендодателя (т.е. в договоре будете указаны все трое). Тогда Вам не придется открывать дополнительно ООО и каждый будет получать доход пропорционально своей доле.  

Как заранее предусмотреть возможные ситуации (продажа доли одним из собственников, ипотека под долю и подобное?)

Артем

При намерении продать собственник обязан будет предложить другим собственникам свою долю по цене и другим условиям предложения третьим лицам. И только при отказе собственников приобрести долю, она может быть реализована на сторону.

Ипотека под долю это довольно редкий случай, поскольку банку придется закладываться на проблемы при продаже такого залогового имущества, которое довольно трудно быстро реализовать. Поэтому представляется, что с этой стороны ждать неприятностей не следует.

Планируем купить коммерческую недвижимость с зарегистрированным на неё Долгосрочным договором аренды.

Собственник ИП (он же как ИП и сторона - Арендодатель в Договоре аренды, который заключен на 5 лет с 2013 года и зарегистрирован в Росреестре).

Помещение было куплено Продавцом год назад за 44 млн.руб. Нам они продают за ту же сумму, что нас устраивает.

Но для нас было бы комфортно заплатить 10 млн. руб. по безналичному расчету, а оставшуюся сумму передать наличными через депозитную ячейку банка (обычная схема расчетов по сделкам с недвижимостью).

Но Продавец, говорит, что ИП может рассчитываться по сделкам только через счет? Так ли это?

Посоветуйте, пожалуйста, возможные варианты, чтобы всё же рассчитаться наличными.

Эксперт:

Согласно ч.2 ст. 861 ГК РФ Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 Указания Банка России от 20.06.2007 N 1843-У ) «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя» Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

ИП действительно может рассчитываться наличными только в пределах суммы в 100 тыр. 

Я думаю, в вашей ситуации в договоре к-п писать сумму сделки 10млн, а между собой договориться, что оставшаяся сумма будет передана через ячейку.

Эксперт:

Нет, не так. 

Согласно ст. 861 ГК РФ, предприниматели могут осуществлять наличные расчеты с физическими и юридическими лицами.

Ограничений на расчеты между физическими лицами и ИП пока нет, так что можете рассчитываться с продавцом как вам угодно.

Эксперт:

Не согласен. 

Укажу на то же самое Указание ЦБ РФ от 20.06.2007 г., поскольку ограничения по расчетам наличными денежными средствами касаются только ЮЛ и ИП, и не затрагивают отношения между ИП и физ. лицами, не являющимися ИП. 

В рассматриваемом случае допустимо передавать денежные средства как в наличной, так и в безналичной форме без ограничения размера. 

ИП должен будет в тот же день инкассировать денежные средства в банк, либо внести их на счет самостоятельно. 

Эксперт:

Предприниматели могут осуществлять наличные расчёты с физическими и юридическими лицами (согласно ст. 861 ГК РФ). При этом в расчётах с юр. лицами и другими ИП предприниматели могут рассчитываться в пределах 100 000 руб. по одному договору (Указание Банка России от 20 июня 2007 № 1843-У).

За нарушение в расчётах этой предельной суммы установлена ответственность в виде штрафа на должностных лиц — от 4000 до 5000 руб., а на юридических лиц — от 40000 до 50000 руб (ст. 15.1 КоАП РФ). 

Однако про ответственность физических лиц в ней ничего не сказано.


Эксперт:

Но Продавец, говорит, что ИП может рассчитываться по сделкам только через счет? Так ли это? 

это распространяется в отношениях между субъектами предпринимательской деятельности, можете рассчитываться любым способом, а затем ИП нужно будет их оприходовать.

Эксперт:

Ольга Добрый День!!!

А Аккредитив чем смущает???

Карта у Вас наверняка есть (наверное и не одна), а значит счет открыт. Аккредитив открывается против тех же документов, что и ячейка, так же можете дополнительно прописать документы. Услуга по проверки купюр, скорее всего будет не нужна, банк сам все проверит при принятии их на счет (карту можно заблокировать, если есть опасения что деньги могут уйти со счета через карту).

Нюанс в том чтобы у Банка в этот момент лицензию не отозвали.

Деньги пройдут по счетам, сделка будет прозрачной.

С Уважением, Андрей Ч.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/pokupka-kommercheskih.html
  • https://hiterbober.ru/investment-tools/kak-investirovat-v-nedvizhimost-pri-malom-kapitale.html
  • https://www.habrealty.ru/investitsii/investirovanie-v-nedvizhimost-bez-deneg.html
  • https://artem-bilenko.com/biznes-i-finansy/investoru/nedvizhimost/kak-investirovat-s-nulya-pri-malom-kapitale-ili-bez-deneg.html
  • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizlitsom-podvodnye-kamni.html
  • https://biznesmenam.com/nedvizhimost/kak-kupit-kommercheskuyu.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий