Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

 

Вы узнаете, как купить квартиру у подрядчика, какие нужны документы, а также особенности приобретения жилья в сданном доме и возможна ли переуступка прав. Покупка квартиры у подрядчика – сделка, при осуществлении которой важно учитывать возможные риски. Помните, что они напрямую зависят от вида подписываемого договора, а также его содержания.

Покупка готовой квартиры

Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

  1. денежными средствами;
  2. готовыми объектами – квартирами в построенном доме;
  3. правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

  • подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
  • продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра.

Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты. Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии. В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Какие есть риски?

Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком. Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Основные нюансы налогообложения

На этапе строительства бремя налогообложения несёт застройщик. После сдачи объекта плательщиком имущественного налога становится правообладатель квартиры.

Справка. Дольщики после вступления в права собственности могут оформить налоговый вычет, вернув 13% стоимости квартиры в виде ежегодных налоговых выплат.

Жильё, приобретённое у подрядчика, такими преимуществами не обладает, так как он играет роль посредника для реализации строящегося здания. Соответственно, не является полноправным продавцом, в силу чего может утрачиваться право на возврат налогового вычета. ФНС при оформлении документов на вычет требует представить полный пакет правоустанавливающей документации, но подрядчик не уполномочен на их оформление, а соответственно — лишен возможности их выдачи.

Многие просчитывают, что выгоднее: квартира в новостройке или на вторичном рынке. Если вы остановились на втором варианте, рекомендуем ознакомиться с нашими материалами:

  • Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке.
  • Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке и правила оформления документов.

Квартиру в новостройке можно приобрести не только у застройщика, но и у подрядчика. При благополучном раскладе, такое приобретение считается более выгодным, так как стоимость объекта ниже, чем у застройщика. В то же время здесь возникают дополнительные риски, связанные с различными нюансами. Сделка оформляется договором цессии или купли продажи, подлежит обязательной регистрации.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Фото 2

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214).

Согласно пп. 30 п. 1 ст. Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
  • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
  • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от , подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Фото 3

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
  • Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от ). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
  • В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.
ПримерПодрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы. Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель. Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Пошаговый алгоритм заключения сделки

Вся сделка проходит по установленному алгоритму и состоит из следующих действий сторон:

  1. Поиск актуального предложения. Можно осуществить на специализированных сайтах, или в риэлтерских компаниях.
  2. Проверка пакета документации продавца. Просмотр строящегося или готового объекта. Обязательно обратить на развитие инфраструктуры, или на проект развития зоны застройки.
  3. Проверка застройщика – на официальном сайте, на форумах в интернете.
  4. Оформление договора.
  5. Приём квартиры передаточным актом.
  6. Регистрация права собственности, переезд и прописка.

На этапе заключения договора требуется юридическое сопровождение сделки.

Из обозначенных этапов, из которых состоит алгоритм сделки, важную роль играет проверка документов.

О том, как оформить сделку купли-продажи готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как купить и продать квартиру в новом доме от собственников.

Пакет документов от продавца

Подрядчик должен предоставить:

  • план застройки (нотариально удостоверенная копия);
  • разрешение на строительство(нотариально удостоверенная копия);
  • проектная декларация (нотариально удостоверенная копия);
  • документы на землю (нотариально удостоверенная копия);
  • договор услуг (оригинал);
  • учредительная документация;
  • нотариально удостоверенное разрешение на продажу от учредителя;
  • документ, дающий право на продажу: договор, доверенность и т.п. (оригинал);
  • договора уступки, переуступки — если ранее составлялись (оригиналы).

Пакет бумаг от покупателя

Гражданам для оформления купли продажи квартиры от застройщика, достаточно гражданского паспорта. В особых случаях представляются:

  • разрешение учредителя – для юр.лиц;
  • учредительная документация – для юр.лиц;
  • кредитный договор при покупке в ипотеку;
  • доверенность – для представителя.
На заметку. Разрешение на покупку от супруга не требуется. Не требуется и разрешение органов опеки и попечительства при оформлении приобретаемой квартиры на несовершеннолетнего.

Составление договора

Договор цессии или купли продажи квартиры составляется между подрядчиком и приобретателем. Согласно нормам статьи 182 ГК РФ, они могут воспользоваться услугами представителей, при наличии у таковых нотариально удостоверенных доверенностей. Согласно нормам той же статьи, подрядчик сам может выступить в роли представителя заказчика, действуя на основании генеральной доверенности. В роли сторон может выступать исключительно:

  1. Лицо, владеющее правом продажи или переуступки прав – подрядчик или застройщик, в зависимости от юридических нюансов.
  2. Покупатель или цедент.

По преимуществу правообладатель представляет заранее подготовленный типовой договор, в котором должны быть внесены:

  1. реквизиты сторон;
  2. форма передачи права на квартиру – купля продажа или цессия;
  3. характеристики квартиры, её адрес и стоимость;
  4. условия перехода прав, сроки;
  5. условия расчёта с подрядчиком, сумма и сроки;
  6. права и обязанности сторон;
  7. ответственность сторон;
  8. условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать образец договора переуступки прав на квартиру по ДДУ от подрядчика
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Деньги передаются подрядчику согласно положениям договора, на расчетный счёт:

    • наличными в кассу – разово или рассрочкой;
    • перечислением через банк– разово или рассрочкой;
    • по договору кредитования.

    Договор составляется в трёх экземплярах и подлежит обязательной регистрации в Росреестре или МФЦ. Обычно приобретатель подходит в регистрирующий орган самостоятельно, с двумя экземплярами договоров. К этому времени документация на строительство здания должна пройти предварительную регистрацию через застройщика.

    Приобретатель пишет заявление, представляет регистратору договора и свой паспорт с его копией. При необходимости, прилагаются дополнительные документы.
    • Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
    • Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

    Предварительно уплачивается пошлина:

    • для физ. лица – 2 000 рублей;
    • для юр. лица – 22 000 рублей.

    Других расходов не предусмотрено. Срок регистрации составляет не более месяца. После чего составленный сторонами договор вступает в силу.

    Нюансы сделки

    Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

    Важно учитывать следующие нюансы:

    • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
    • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
    • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
    • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

    В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

    Сумма задатка при покупке квартиры определяется по согласованию сторон сделки.

    Интересует покупка квартиры с использованием материнского капитала до 3 лет? Читайте здесь.

    Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Подробный перечень в этой статье.

    Заключение договора

    Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

    В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

    Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

    Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

    Преимущества и недостатки

    Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

    1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
    2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

    Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

    Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

    Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

    Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.

    Преимущества: низкая цена на квартиры.

    Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

    Как купить жилье в новостройке: способы

    Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:

    1. Договор цессии или переуступки. Им можно воспользоваться на начальных этапах строительства, если продавец получил от застройщика право требования квартиры, которое он может передать цеденту. Такая сделка имеет самый низкий уровень юридической защищённости.
    2. Договор цессии, если между заказчиком и подрядчиком заключён ДДУ на имя продавца (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут).
    3. Договор переуступки прав во втором и в третьем поколении, если подрядчик осуществил поднаём субподрядчика, передав ему право требования. В этом случае главное получить в наличии все экземпляры договоров переуступки, чтобы цепочка правопреемства не разрывалась.
    4. Договор соинвестирования, может оформляться, если изначально отношения услуг подрядчика оформлялись как инвестиции, вложенные в строительство. Такой договор носит трёхсторонний характер, заключается между сторонами сделки и застройщиком.
    5. Договор купли продажи составляется после сдачи объекта в эксплуатацию по стандартным схемам проведения имущественной сделки. Допускает оформления ипотеки, зачёта имеющегося жилья, использования средств от сертификатов.

    Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе.

    Справка. При оформлении договора цессии следует проверить, чтобы в правоустанавливающем документе не указывался запрет на переуступку.

    Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.

    О том, что нужно знать, чтобы покупка квартиры в новостройке не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашей статье.

    Как проверить документы?

    На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

    1. План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
    2. Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
    3. Проектная декларация на строительство.
    4. Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
    5. Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
    6. Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
    Рекомендация. Следует обратить внимание на наличие правоустанавливающего документа, допускающего участие квартиры в цессии или купле продаже.

    Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:

    • Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
    • В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
    • Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.

    Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.

    Особенности приобретения

    Подрядчик – юридическое лицо, которое выполняет установленный договором подряда объём работ, в оплату которого заказчик или застройщик могут предоставить установленное число квартир в новостройке с черновой отделкой.

    Отличаясь от застройщика по статусу правоспособности, он также следует нормам Федерального закона № 214-ФЗ от г., но при этом подрядчик не может оформить договор долевого строительства (ДДУ), а лишь передать — переуступить обещанное ему застройщиком право на получение квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

    Такая переуступка оформляется договором цессии и регулируется положениями статьи 388 ГК РФ. Или – оформить договор купли продажи, согласно статьям 549-558 ГК РФ, в том числе:

    • с зачётом старого жилья покупателя;
    • в ипотеку.

    Продажа, а точнее – переуступка права требования квартир от подрядчика, может рассматриваться как вполне закономерное и юридически правоспособное явление. Подрядчики вынуждены продавать квартиры заранее, потому что только таким образом могут получить средства для финансирования строительства, оплату труда наёмных рабочих. А иногда, исходя из условий договора – закупку оборудования и стройматериалов.

    Если же такая нужда не возникает, то на стадии сдачи дома в эксплуатацию, они могут оформлять договора купли продажи. А деньгами, полученными от сбыта квартир, выдать остаток заработка рабочим, или использовать денежные средства на развитие предприятия по усмотрению учредителя.

    Важно! Договор переуступки прав от подрядчика может заключаться только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

    О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте тут.

    Правила безопасной сделки

    Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

    • как много объектов он довел до финальной стадии;
    • есть ли жалобы на него инвесторов;
    • были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

    После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка. Главная цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет.

    Покупка квартиры у подрядчика

    Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами. Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение.

    В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

    При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ.

    Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

    Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно.

    На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета. С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на рублей дешевле.

    В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

    Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

    Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

    После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку обладает юридической силой.

    Как не быть обманутым при покупке квартиры? Узнайте тут.

    По договору переуступки прав

    Второй способ приобретения недвижимости отличается.

    Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

    При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

    Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

    Вопросы и ответы

    Предлагают приобрести квартиру в сданном доме у Подрядчика. Подрядчику квартира досталась от Застройщика на основе договора долевого участия (ДДУ) но в собственность оформлена не была. Они оформляют в собственность на себя только найдя покупателя и заключив с ним договор купли продажи (предварительный или какой-то еще). Т.е. они сначала оформляют на себя в собственность, а потом продают договором Купли-Продажи. Вопрос - чем рискует покупатель в данной схеме и на какие документы нужно обратить особое внимание.

    Эксперт:

    при не оформлении на себя, указанная квартира (до подписания акта приема-передачи) не является собственностью, и её можно переуступить (цессия) довольно обычная практика между физ лицами, продавец избежит налога, а Вы получив право (по цессии) подписываете акт и принимаете объект. 

    Не скажу насчет практики волгограда, на в Санкт-Петербурге довольно частая практика купли-продажи новостроек.

    Помогите пожалуйста. Хочу купить квартиру от подрядчика. Он говорит, что будет заключен договор долевого участия с застройщиком и деньги пойдут на его счет (ипотека). То есть подрядчик вообще не принимает в этом участия. Какие здесь могут быть риски?

    Эксперт:

    Конечно необходимо изучить договор долевого участия. Вообще всегда договор долевого участия и заключаются с застройщиком а не с подрядчиком. Возможно это одна и та же компания.

    Эксперт:

    Подрядчик это юридическое лицо, и продавая некую недвижимость, которой с ним расщитывается застройщик, Вы получаете возможность приобретения этой недвижимости с использованием ипотеки по более комфортным процентам. Но тут два варианта развития событий: если недвижимость изначально переведена юридически на подрядчика, то последующее скорое его банкротство может очень осложнить Вам жизнь. Если же покупаете от застройщика, то остается основной риск — банкротство самого застройщика в момент строительства, что вообще лишит Вас и денег и недвижимости. Надо внимательно выяснить по какому закону ведется долевая стройка. Если по 214ФЗ, то рисков меньше, но я слышал, что в Краснодаре с этим вообще как то «грустно». Чего стоят целые кварталы застроенные непонятно на каких основаниях: недавно там был нашумевший на всю страну пожар жилого дома. Лично знаю там директора одной юрконторы, которая на самом деле работает в сфере недвижимости серьезно и ответственно.

    Эксперт:
    Он говорит, что будет заключен договор долевого участия с застройщиком и деньги пойдут на его счет (ипотека).
    Эльвира

    А в чем тогда участие подрядчика?

    Планирую переуступить действующие права ДДУ и приобрести новый ДДУ.

    Подскажите пожалуйста: есть ли риски при покупке квартиры от подрядчика и насколько они велики?

    Дом построен и до сдачи остаются считанные месяцы. Риск не сдачи дома можно не рассматривать.

    Также хотел уточнить: при переуступке ДДУ по той же цене, что и покупал - нужно ли уплачивать НДФЛ или действует правило: доходы - расходы =0 (налоговая база).

    Буду ли я иметь в дальнейшем право на получение имущественного вычета?

    Есть очень выгодные предложения по покупки квартиры от подрядчика (т.е. квартиры, с помощью которых застройщик рассчитался с подрядчиком).

    Квартира предлагается подрядчика, строящего дом от надежного застройщика в Самаре (Трансгруз). Договор будет заключаться напрямую с застройщиком, оплата в кассу застройщика после регистрации договора-купли-продажи в рег. палате согласно ФЗ "о долевом строительстве".

    В интернете много информации о том, что есть риски при покупке квартиры от подрядчика (что у заказчика и подрядчика могут быть свои первичные договора и возможны вариации при вступлении в права собственности). Также смущает: что цена от подрядчика ниже рынка.

    Эксперт:

    Александр!

    Вы будете подписывать не договор купли-продажи, а договор уступки права требования или договор цессии. Договор напрямую не может заключаться с застройщиком, если вы указываете, что планируете заключать переуступку. Риски в данном случае связаны с порядком расчетов по договору долевого участия между застройщиком и подрядчиком. Внимательно прочитайте первоначальный договор долевого участия, проверьте как и каким образом производилась оплата.

    Вы вправе претендовать на имущественный налоговый вычет. Можете заявить право на него после подписания акта приема-передачи.

    Подскажите пожалуйста у кого надежнее купить новостройку у застройщика или подрядчика. У подрядчика немного дешевле.

    Эксперт:

    Рамиль.

    Особого значения не имеет, можно и так, и так.

    Вопрос в том, по каким документам у подрядчика квартира. Обычно это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Т.е. с вами это будет договор уступки по ДДУ.

    Для заключения такого договора вам надо для начала выяснить не банкрот ли застройщик; провел ли подрядчик расчет с застройщиком; предусмотрено ли согласие застройщика на уступку по ДДУ, имеется и оплачен ли страховой полис, по которому застройщик застраховал свою гражданско-правовую ответственность по строительству; не заключил ли ДДУ подрядчик на кредитные средства банка (хотя в данной ситуации навряд ли)

    Расчет лучше производить в безналичном виде, через банковские счета, а лучше всего через депозит нотариуса, Пермь крупный город, у местных нотариусов такое должно быть поставлено на поток.

    Если вы состоите в браке, также потребуется нотариально заверенное согласие вашей супруги; подрядчик может также приложить справку о том, что эта сделка не превышает 25 % от его балансовых активов

    я купила квартиру в строящемся доме 30 окт 2013г. у подрядчика, которому ранее квартира принадлежала по договору участия в долевом строительстве от 24.10.13 (зарег.в ФРС). Подрядчик занимался поставкой металла строительной компании, и строит.компания расплатилась с ним несколькими квартирами, в т.ч. и купленной впоследствии мною. Мой договор цессии на квартиру также прошел регистрацию в ФРС, после чего я известила строит.компанию, что квартира принадлежит теперь мне. Строительство затянулось на два года, и обращаясь в строит.компанию по этому вопросу в 2015г. попутно узнаю, что они не могут признать действительным мой договор цессии, так как взаимозачет между ними и подрядчиком произошел только в мае 2014, и просят меня расторгнуть договор цессии 2013г. и заключить новый (после мая 2014). Мы с подрядчиком сдали документы в ФРС, но получили отказ в расторжении моего договора цессии, и все так и осталось. Вопрос: правомерны ли были требования строит. компании о перезаключении договора цессии новой датой, и как мне действовать в случае, если стьроит. компания отказывается признавать мой договор цессии, зарегистрированный в ФРС, действительным??

    Эксперт:

    Я правильно понимаю, что оплата уже произведена и сейчас задача вернуть деньги?

    Эксперт:

    Признавать договор цессии и договор купли продажи недействительными и возвращать деньги, но это все в судебном порядке и довольно сложно, рекомендую обратиться к юристу предстовителю

    Эксперт:
    Строительство затянулось на два года, и обращаясь в строит.компанию по этому вопросу в 2015г. попутно узнаю, что они не могут признать действительным мой договор цессии, так как взаимозачет между ними и подрядчиком произошел только в мае 2014, и просят меня расторгнуть договор цессии 2013г. и заключить новый (после мая 2014).
    Ирина

    Ирина, вы можете выложить Ваши договора?

    Эксперт:

    В соответствие со ст. 11 закона «о ДДУ»,

    1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Но поскольку договор цессии зарегистрирован, следовательно Росреестр получил согласие застройщика на переход прав по ДДУ и момент окончания подрядчиком расчетов с застройщиком значения уже не имеет и в данный момент нет никаких препятствий для передачи, ведь долг погашен. Если застройщик отказывается передать Вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, Вы можете обратиться в суд с требованием об обязании передать объект и требованием, указанным в ст. 6 того же закона:

    В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    Источники

    Использованные источники информации.

    • https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-podryadchika
    • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-novostrojke/ot-podryadchika.html
    • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/ot-podryadchika.html
    • http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/u-podryadchika/
    • http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-podrjadchika.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий