Как обезопасить себя при покупке квартиры

 

Учитывая, что мошенники изобретают всё новые схемы обмана, вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры, очень актуален на сегодняшний день. Кроме того. Приобретение квартиры на вторичном рынке часто связано с большими рисками. Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи, необходимо пройти этапы проверки.

Наличие обременений

Невозможно оформить сделку, если квартира находится в залоге. Этот факт можно установить, запросив кадастровую справку, в которой будет указано, есть ли на объекте обременение. Но важно обратить внимание, что недобросовестные продавцы могли оформить потребительский кредит под залог квартиры уже после получения выписки по кадастру.

Рекомендуется попросить новую справку непосредственно перед подписанием договора. Если квартира куплена в ипотеку, такая справка подтвердит, что квартира не арестована за долги.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

Наследуемое жилье

Если квартира получена собственником по наследству, и в свидетельство о наследовании вписано несколько собственников, необходимо предоставление дополнительных документов:

  • нотариально заверенный отказ от доли в квартире;
  • соглашение о разделе, в котором квартира переходит во владение продавцу;
  • бумаги, подтверждающие, что остальным наследникам выплачена компенсация.

Кроме того, важно удостовериться, что между наследниками не ведется судебное разбирательство, которое может аннулировать его единоличное владение имуществом.

Учтите! Если квартира является частью общего наследства, которое оформлено между родственниками солидарно, потребуется предоставить:

  • оформление объекта в долевую собственность с разделением долевого права;
  • нотариальные доверенности и согласия от всех наследников.

Несмотря на то, что будут предоставлены доверенности от всех собственников, необходимо оформлять сделку через нотариуса.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

  1. Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.
  2. Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.
  3. Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.
  4. Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.
  5. Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.
  6. Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.
  7. Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:
  • сведения о сторонах;
  • сведения о предмете договора;
  • цена;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и сроки исполнения договора;
  • порядок решения споров.
Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки. Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.

Особенности проверки технического состояния объекта и документации

Перед сделкой внимательно обследуется не только помещение квартиры, но также: чердачное помещение и крыша для верхних этажей. Для квартир первого этажа целесообразно обследование подвала. Нарушения этих элементов здания могут привести покупателя к сильному дискомфорту, вызванному протеканием крыши или паром и запахом сырости, поступающими из подвала.

Для этого имеет смысл обратиться в управляющую компанию и выяснить:

  • когда ремонтировался дом;
  • какие элементы здания ремонтировались;
  • сроки планировки капитального ремонта.

Эти сведения нужно получить до начала оформления договора.

В отдельных публикациях, наши эксперты рассказывают о нюансах приобретения квартиры на материнский капитал. Из них вы можете узнать, как в таком случае правильно составляется договор купли-продажи и кто будет собственником такой квартиры.

Способы обмана

Фото 2

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
  2. сделку оформляют по фальшивым документам;
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Осмотр квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – сложная процедура, при которой должен соблюдаться ряд важных этапов. Главный из них – осмотр жилого помещения. Этот этап не теряет значимости даже в том случае, если квартиру подобрал риэлтор.

Важно! Покупателю важно обратить внимание на следующие нюансы:

  • Состояние горизонтальных и вертикальных поверхностей. Полы, потолки и стены должны быть ровными;
  • Наличие оконных и дверных конструкций и их правильное функционирование;
  • Коммуникации – газ, вода, свет, канализация;
  • Необходимо проверить работу выключателей, розеток;
  • Лучше всего покупать квартиру зимой, в холодное время года есть возможность проверить состояние отопления;
  • Нужно проверить, нет ли плесени в помещениях, соответствует ли уровень влажности необходимым нормам;
  • Соответствует ли планировка квартиры предоставленной технической документации.

Покупателю важно не стесняться при проверке состояния квартиры. Любое жилое помещение будет иметь недочеты. Но продавцы часто стараются их скрыть. Такие недостатки могут послужить поводом для снижения стоимости.

Нужно осмотреть состояние подъезда, придомовой территории. Рекомендуется поговорить с соседями. После покупки квартиры изменить что-то будет уже невозможно, поэтому все нюансы нужно обсудить до подписания сделки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Собственник несовершеннолетний

Учтите! Определенные сложности возникают в том случае, если собственник несовершеннолетний. Он не имеет права самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен принимать участие в сделках. То есть в договоре купли-продажи обязательно должна стоять его подпись. Но рядом расписывается его законный представитель:

  • отец или мать;
  • опекун;
  • лицо, усыновившее ребенка;
  • директор учреждения, в котором пребывает несовершеннолетний собственник.

Также представитель собственника должен получить разрешение из органа опеки и попечительства на продажу недвижимости. Это разрешение прилагается к пакету документов при оформлении сделки. После продажи квартиры законные представители ребенка обязаны предоставить отчет, что соблюдены все законные интересы несовершеннолетнего.

Если по результатам сделки несовершеннолетнему не будет приобретено альтернативное жилье, или денежные средства не положат на его расчетный счет, нарушатся права ребенка, и будет возбуждено дело для рассмотрения в судебном порядке.

Мошеннические схемы

Вторичный рынок недвижимости – привлекательный плацдарм для разворачивания мошеннических действий. Мошенники могут пользоваться перечисленными выше методами, кроме этого в их арсенале имеются также более грубые и циничные способы обмана доверчивых граждан. Ряд схем является наиболее распространённым.

Поддельные бумаги

Один из членов группировки арендует жильё по устному договору или по поддельным документам. Подставная фирма приводит покупателей на просмотры.

Снижая стоимость жилья до невероятных размеров, заключают приблизительно в равные промежутки времени ПДКП, и взимают авансовые платежи. До времени, назначенного для заключения купчей, прекращает свою деятельность.

Более ловкие представители даже заключают основной договор гражданско-правовой сделки. В этом случае их задача – исчезнуть из поля зрения покупателя по дороге в регистрационную палату.

Только прибыв в Росреестр, обманутый покупатель осознаёт обстоятельства дела.

Подмена объекта

Нередки случаи, когда на этапе заключения договора, подменяется его экземпляр. По виду документ ничем не отличается, но после того как покупатель убедился в его содержании, на подпись подаётся другой, предметом которого выступает сделка с недвижимостью с иной стоимостью, иными кадастровыми и техническими характеристиками. Иногда вместо столичной квартиры граждане приобретали домик в российской глубинке. Также часто используется подстановка в договор другого объекта.

Например, изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо шикарной трёхкомнатной квартиры, разбитую однушку. Или – изменив номер дома на одну цифру, предоставит жильё совсем в другом районе, в здании другого качества. Такие договоры бывает оспорить невозможно. В особенности после развала подставной фирмы.

ВНИМАНИЕ: Особенно часто жертвами мошенников становятся престарелые одинокие граждане, или лица, страдающие алкоголизмом. Отобранная преступниками квартира пускается в незаконный оборот.

Занижение стоимости в договоре

Иногда преступники уговаривают доверчивого покупателя, с которым заведомо вступили в доброжелательные отношения, занизить стоимость объекта. По преимуществу они руководствуются стремлением снижения налоговой ставки.

На основании любой удобной причины они расторгают сделку, возвращая сумму, указанную в договоре. Остаток, полученный по сделке, становится незаконной наживой. Покупатель остаётся в двусмысленном положении. Ему приходится остаться в убытке или доказывать свою причастность к налоговому преступлению, на которое он покушался.

Как избежать влияния мошенников?

Преступники не позволят обращения к компетентным специалистам, так как этим разрушат свою преступную схему. Однако покупателю следует настоять на том, чтобы специалист представительствовал в его интересах. Зачастую мошенники прибегают к посредничеству сообщников, которые могут представляться и юристами, и страховщиками.

Первое, что нужно сделать – найти в интернете официальный сайт представленной фирмы, предварительно выписав из предъявленной учредительной документации название компании и адрес регистрации юридического лица.

Если официальный сайт отсутствует, значит предъявлена поддельная документация. По преимуществу мошенники избегают дальнейшего контакта с лицами, внимательно изучающими обстоятельства сделки, по собственной инициативе. Если такое произошло, следует обратиться с заявлением в полицейский участок, для проведения расследования.

Продавец специально не выписывается

Фото 3

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Скрытые опасности и способы их удачно избежать

Независимо от рынка первичного или вторичного жилья, в каждом сегменте существуют свои риски. В нашем материале мы подробно осветим «темные» стороны при покупке жилья и способы их решения.

Вторичное жилье

В большинстве случаев покупка вторичного жилья осуществляется посредством физических лиц. В связи с этим данная операция будет не столь обременительной, нежели покупка новостройки через застройщика. Но и здесь имеются свои нюансы и подводные камни на которые может попасться несведущий покупатель.

Самой распространенной «наживой» на которую попадаются —покупатели — это озвучивание заниженной стоимости квартиры. Причем продавец может предлагать снизить стоимость жилья «на бумаге», дабы избежать большого налогового вычета. Можно подумать, что действует он во благо новых жильцов.

Однако, ситуации могут быть разными и в случае расторжения договора вы получите лишь те деньги, которые обозначены в договоре, а не реальную сумму, заплаченную продавцу.
  1. Перед покупкой вторичного жилья стоит проверить квартиру на наличие жильцов и их периодичность проживания. Если в документах значится частый переход собственности из рук в руки, то это может говорить о незаконности первого отчуждения.
  2. При оформлении сделки следует проверить всех жильцов, прописанных в квартире. Если среди них есть несовершеннолетние, то отчуждение происходит в особом режиме с присутствием органов опеки и попечительства. В законодательстве говорится о предоставлении этой категории граждан равноценного жилья. Этому стоит следовать строго!
  3. Необходима проверка собственника на дееспособность. В практику риелторов входит предоставление справки о дееспособности их психоневрологического диспансера. Это значительно снижает риск сделки.
  4. Обязательно обратите внимание — не обременена ли квартира (арестом, залогом, рентой). Исключить обременение можно посредством выписки из ЕГРП. Этот документ, подскажет вам, на каких правах собственник квартиры вступил во владение жильем.
  5. При покупке приватизированной квартиры тщательно ознакомьтесь с процедурой приватизации. Зачастую собственники исключают из приватизации несовершеннолетних (прописанных в квартире) детей.

Советы о том, какие вопросы задавать при покупке квартиры, вы можете найти здесь.

Первичное жилье

Жилье в новостройке также имеет свои преимущества и недостатки. К «плюсам» такой покупки относится сравнительно низкая цена квартир, отсутствие возможных собственников и «чистая» история.

С юридической точки зрения, оформление жилья в новостройке является более трудоемким. Наряду с этим, необходимо учитывать все нюансы, которые существуют при покупке жилья в новостройке.

  1. Во-первых, перед покупкой жилья стоит тщательным образом «прозондировать» застройщика. Это можно сделать, основываясь на отзывах в интернете, или расспросить о компании тех, кто уже совершил покупку. В решении этого вопроса важно выяснить, не является ли компания «долгостроем», не имеет ли замороженных строений.Следует учитывать и тот факт, что не всегда отзывы на форумах и сайтах застройщика бывают объективными. Зачастую штатные работники от имени покупателей отправляют положительные заметки в адрес застройщика. Что делать в этом случае? Здесь помогут комментарии реальных людей и помощь «сарафанного радио».Учтите, многие покупатели бывают очень придирчивы. Основывайте свои предположения на объективных замечаниях!
  2. Во-вторых, документальная сторона оформления сделки — важнейший аспект при оформлении жилья.Речь идет о подписании договора (ДДУ). Согласно официальным требованиям (ФЗ 214) компания-застройщик может зарегистрировать договор в Росреестре после того, как у последнего на руках будет вся разрешительная документация. Очень часто застройщик не всегда имеет все необходимые разрешения.В этом случае он предлагает заключить предварительный договор ДДУ, таким образом, бронируя квартиру. Подписывая договор, застройщик уверяет вас, что подписание основного договора совершится в кратчайшие сроки, хотя нередко это может затянуться на годы.СПРАВКА! По закону, подписание предварительного договора не предусматривает оплаты. Она возможна только после регистрации основного договора в Росреестре.Однако, это не смущает строительные компании, которые взимают плату с покупателей при подписании предварительного договора.Стоит сразу оговориться, что подобное оформление жилья не всегда будет обманным. Но, если есть спешка при заключении предварительного соглашения, то тут уже стоит быть начеку!Внимательно прочитайте договор, сверьте сроки сдачи дома в эксплуатацию. Они должны совпадать и в договоре, и на сайте застройщика. Застройщик выполняет только те обязательства, которые обозначены в договоре! В случае судебных разбирательств, информация на сайте не имеет юридической силы!
  3. В-третьих, лично ознакомьтесь со всей разрешительной документацией. Не всегда информация такого рода может размещаться на сайте. Вы можете проехать в главный офис компании и попросить предоставить всю документацию на строительство дома. Если информация такого рода не предоставляется, то это повод задуматься о легальности застройки. В таком случае лучше не рисковать!На просторах интернета начал работу сайт Госстройнадзора, который позволяет убедиться в том, что выбранная вами компания не значится в «черном списке» застройщиком. Кроме этого, на помощь придет Комитет по земельным ресурсам, который на своем сайте отражает все планирующиеся ЖК с разрешительной документацией на строительство.

О том, что нужно знать перед покупкой квартиры, а также что и как проверять, вы можете прочитать здесь, а на что следует обратить пристальное внимание и в чем заключается сбор информации узнаете в этой статье.

Прописанные квартиранты

Фото 4

Покупка жилья на вторичном рынке часто связана с большим количеством трудностей. Одной из них являются прописанные в квартире граждане. Такие квартиры имеют длительную историю. В процессе проверки документов могут всплыть жильцы, которые были прописаны еще до приобретения квартиры продавцами, но так и не выписались. Иногда встречаются ситуации, когда выписать этих лиц невозможно даже в судебном порядке.

Сложности возникают с родственниками собственника жилья, которые отбывают наказание в местах лишения свободы. За ними сохраняется право проживать в квартире, а также участвовать в ее приватизации.

Нередки ситуации, когда из-за границы возвращается один из родственников собственника, который долгое время отсутствовал в стране, и заявляет о своем праве на часть квартиры.

Учтите! Для того, чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется запросить в управляющей компании архивную расширенную справку о том, кто и когда был прописан. Если в квартире с родителями прописаны несовершеннолетние дети, нужно обязательно настоять на том, чтобы все несовершеннолетние были выписаны вместе с родителями еще до начала оформления сделки. Если этого не произойдет, в дальнейшем могут быть проблемы. Выписать ребенка, которому не наступило 18 лет, возможно только с согласия матери.

Исключением будет только ситуация, когда у родителей, не желающих выписать своего ребенка с чужой жилой площади, имеется собственное жилье. Но решить эту проблему возможно только через обращение в суд. Для этого потребуются дополнительные финансовые затраты.

Посмотрите видео. Как обезопасить себя при покупке квартиры:

Как обезопасить себя в технических моментах?

Фото 5

Чтобы правильно выбрать квартиру, важно учитывать технические характеристики, в том числе и дома в целом, поскольку здесь скрытые риски проявляются в обнаружении после покупки недоделок, незаконной перепланировки и т.д.).

Первичное жилье

Так как жилой комплекс возведен недавно, никто не может вам сказать обо всех недоделках, которые имеются в новостройке. А недостатков может быть немало, например:

  • плохая звукоизоляция;
  • слабый напор воды;
  • возможность промерзания стен;
  • некачественные стеклопакеты;
  • протекающая крыша.

Чтобы оградить себя от подобных недоработок можно лично пронаблюдать за процессом строительства, если, конечно, что-либо в этом смыслить. Есть и более доступный способ. Поговорить с жильцами, которые уже приобрели квартиры у застройщика, и выяснить все моменты, которые требуют доработки.

Как правило, квартиры в новостройках продаются с предоставлением свободной планировки. При заключении договора, в нем должно значиться согласие (разрешение) застройщика на перепланировку жилья по своему усмотрению.

ВАЖНО! Для перепланировки квартиры в новостройке обязательно должен быть документ, удостоверяющий вашу собственность! Без наличия этого документа перепланировка невозможна!

После того как вы стали полноправным собственником квартиры, специально созданная комиссия проводит осмотр и дает согласование на проведение перепланировки. Если вы уже совершили перепланировку, то вам также необходимо вызвать специалистов, для того, чтобы вам выдали соответствующее разрешение. В этом случае процедура будет произведена задним числом, что не всегда возможно.

Вторичное жилье

При покупке квартиры на рынке вторичного жилья технические моменты могут быть налицо. Выбирая жилье, стоит заострить внимание на общее состоянии дома. Необходимо осмотреть подвальное помещение на наличие (отсутствие) прогнивших канализационных труб, осмотреть чердачное помещение. Это нужно для того, чтобы избежать выплаты немалых сумм на общедомовые нужды по замене труб или покрытию крыши.

Уместно проверить электропроводку и отопительную систему в квартире. Зачастую сразу после новоселья, жильцы приступают к замене труб и батарей в квартире, а также к установке новой электропроводке.

Большое значение при выборе жилья имеет придомовая инфраструктура, а также социальный статус соседей. Вряд ли кто-нибудь захочет соседствовать с асоциальными личностями.

При заключении сделки вам должны предоставить технический паспорт помещения. Обратите внимание на имеющуюся в квартире перепланировку. Если таковая имеет в приобретаемом жилье, то это должны быть отражено в технической документации на квартиру.

СПРАВКА! Если продавец утаил, что в квартире имеется незаконная перепланировка, то это может послужить поводом, для расторжения договора в одностороннем порядке!

Приобретение жилья с перепланировкой имеет свои положительные и отрицательные стороны. Если процедура переустройства проводилась по всем законам, то продавец вправе повысить цену, в сравнении с аналогичным жильем. Как правило, это составляет порядка 10% от общей стоимости жилья.

Если перепланировка не значится документально, то продавец должен снизить цену. Это связано с дальнейшими затратами покупателя на оформление переустройства.

В первом случае, покупатель терпит определенные затраты, но зато въезжает в комфортабельное жилье, при этом чувствуя себя абсолютно легально. В случае неоформленной планировки, покупатель выигрывает финансовом плане, испытывая при этом определенные риски. Бывали случаи, когда специалисты не одобряли проведенную перепланировку.

Более подробно о том, на какие нюансы следует обратить внимание и как правильно провести обследование жилья перед покупкой, мы писали в этой статье.
Фото 5

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Основные рекомендации специалистов, которые позволят обезопасить покупателя при авансировании, заключаются в следующем:
  1. Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.
  2. При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.
  3. Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Вопросы и ответы

В процессе покупки квартиры, выяснилось, что в ней прописан мужчина (муж). Квартиру продает его жена. Муж прописан, но не является собственником, не имеет долей и тд. Выписаться до оформления сделки не может (находится в командировке и далеко). Т.е. фактически покупка квартиры будет осуществляться с прописанным в ней человеком.

Как можно обезопасить себя в данной ситуации? Будут ли иметь в дальнейшем юридическую силу расписки (мол, обязуюсь выписать до...) и доверенности?

Эксперт:

При продаже квартиры первоочередную роль играет необходимость наличия согласия от супруга, а не его прописка, выписать можно и после сделки.

Требование об обязательном наличии разрешения одного из супругов при совершении любых сделок с жилой недвижимостью правомерно в отношении квартиры или дома, находящейся в общей собственности. При этом не играет роли, как оформлено жилье – на обоих членов семьи в равных долях, или только на одного из них.

Титульный собственник (тот, кто фигурирует в свидетельстве о праве собственности на квартиру) при продаже или обмене квартиры, нажитой в браке, должен заручиться согласием супруга. Такое правило не действует лишь в некоторых случаях:
квартира или дом являются добрачной собственностью одной из сторон;
жилая недвижимость приобретена в порядке наследования;
квартира подарена одному из супругов во время нахождения в официальном браке;
между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий принадлежность квартиры только мужу или жене.

Эксперт:

Дмитрий!

Согласно ст. 292 ГК РФ Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, после покупки квартиры продавцы будут обязаны выписаться из квартиры. В противном случае Вы можете подать иск о снятии их с регистрационного учета с последующем взысканием судебных издержек.

Если мой ответ оказался полезным, пожалуйста, поставьте плюс.
Удачи!

Эксперт:

Дмитрий, надо проверять все документы по квартире полностью. Если окажется, что квартира кооперативная и он вписан в ордер, либо квартира приватизированная, а он от приватизации отказался — Вы его даже через суд никогда не выпишите и не выселите.

Эксперт:

вы уверены что квартира приобретена не в браке???? Если в браке, то супруг автоматически имеет право на 50% квартиры.

Если квартира приобретена супругой до брака, то наличие прописки супруга не является большой проблемой. Его можно выписать через суд, процесс быстрый

Покупаю квартиру в ипотеку через сбербанк. Квартира с мебелью и техникой. Сбербанк мебель не интересует, их интересуют только стены поэтому в ДКП нет ни слово про мебель. В ДПК внесены следующие пункты: 3.5. Покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, котором он находится на день подписания Договора. 3.6. Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий Договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием Объекта от Продавца к Покупателю. Передача Объекта Покупателю осуществляется в течение 14 (четырнадцати) рабочих дней после. Тоесть сначало я подписываю договор, подтверждая что претензий к квартире не имею, но только через 14 дней могу получить ключи от квартиры. За это время из квартиры могут вывезти всю мебель. Как обезопасить себя в таком случае?

Эксперт:


 Если продается квартира с мебелью, то обычно составляется Акт передачи, в котором описывается подробно вся мебель и техника (основные характеристики), которая остается в квартире на момент  продажи. Данный акт является неотъемлемой частью договора.
В Вашем случае, если договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающим передачу и прием Объекта от Продавца к Покупателю, то данное условие (перечень мебели и техники) необходимо прописать в самом договоре.
С уважением.

Эксперт:

Покупаю квартиру в ипотеку через сбербанк. Квартира с мебелью и техникой

 Сбербанк мебель не интересует, их интересуют только стены поэтому в ДКП нет ни слово про мебель.

  Вам  надо  направить  соглашение  о  внесение  изменений продавцу, ведите  с  ним  переговоры, сбербанк  надо  уведомлять  о  внесении  изменений  в  договор.

Тоесть сначало я подписываю договор, подтверждая что претензий к квартире не имею, но только через 14 дней могу получить ключи от квартиры. За это время из квартиры могут вывезти всю мебель. Как обезопасить себя в таком случае?

Если  условия  в  договоре  о  наличии  мебели  не  будет,   может быть  так, что квартиру  передадут  без  мебели  и  техники. 

Если  Вам  нужна  детализированная  консультация, и\или  изготовление  документов,  обращайтесь  ко  мне  в  чат.

Столкнулись со следующей ситуацией. Продаем трехкомнатную квартиру, большой метраж, сталинский дом,близость метро, в собственности более 15 лет. Квартира в долевой собственности у членов 1 семьи (отец, мать, сын, дочь). Принято решение о продаже квартиры. Есть внутрисемейная договоренность о том, что после продажи, сыну отдается сумма для покупки двухкомнатной квартиры не дороже 4 млн. 300 тыс.руб. Время для продажи квартиры ограничено, так как у сына скоро должен родиться ребенок и до его рождения необходимо успеть купить собственную квартиру. Наконец, находятся покупатели, которые, однако, не могут купить данную квартиру напрямую, но предлагают в зачет двухкомнатную квартиру, которая идеально подходит по метражу, расположению, "укладывается в бюджет". Кроме этой квартиры предлагается, устраивающая остальных собственников "трешки", доплата. Но данная квартира находится в собственности продавцов менее 3х лет. Поэтому они настаивают на том, чтобы занизить в документах стоимость квартиры до 1 млн. Сделка будет проводиться двумя договорами купли-продажи. Стоимость трехкомнатной будет отражаться полностью.

Как и где грамотно отразить эту "разницу" между стоимостью трехкомнатной, 1 млн. и доплатой? Каким образом можно обезопасить себя при покупке такой квартиры с заниженной стоимостью? Вариант "не покупать" не подходит, так как времени в обрез и других предложений по покупке нашей трехкомнатной нет. Пугает, что в случае возникновения каких-либо проблем, нам придется возвращать продавцам их двухкомнатную кв. и получить от них взамен только 1 млн. Существует ли практика, в случае возникновения каких-либо проблем в подобных ситуациях, возвращать друг другу не деньги, а квартиры? То есть мы возвращает "двушку" и доплату, и получаем обратно свою "трешку". Если да, то как это сделать? С помощью каких документов?

Эксперт:

Здавствуйте, Мария.

В вашем случае можно воспользоваться распиской о получении денег. По договору квартира будет стоит ло 1 млн рублей, а расписка о полученииденег будет написана на всю оставшуюся сумму, например, на 3 млн рублей. Важно указать причину, по которой Продавец получает эти деньги. Здесь могут быть разные варианты, самый распространенный вариант «в счетнеотделимых улучшений квартиры, которые были произведены продавцом для покупателя».

С уважением, Анастасия!

Источники

Использованные источники информации.

  • https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html
  • https://law03.ru/finance/article/obman-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke
  • https://zhiloepravo.com/vopros/pokupka/kak-obezopasit-sebya-kvartiry.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/na-vtorichnom-rynke/kak-obezopasit-sebya.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-nuzhno-znat-pokupatelyu/kak-ne-popast-k-moshennikam.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий