Как оформить муниципальную землю в собственность

 

Можно ли оформить муниципальную землю в собственность? Порядок регистрации права собственности на земельный объект. Какие документы нужны?. В статье рассматриваются базовые положения российского законодательства, посвященные регулированию муниципальной собственности на землю

Порядок оформления земли без аукциона

Ещё одним распространённым вариантом, который позволяет осуществить выкуп земли и оформить её в полное владение, является покупка, но без организации аукционов.

На этот счёт закон также предусматривает определённый порядок действий, которые осуществляются в случае отсутствия необходимости проводить торги:

  1. Подготовка схем. Они должны отражать расположение участка, находящегося на определенной территории, границы и прочие характеристики. Данный этап необходим только тогда, когда надел не утверждён, а межевание не проведено.
  2. Подача заявления. Это делает либо гражданин, либо организация. Кроме того, если на участке имеются какие-то сооружения, то их также нужно утверждать и отражать в подаваемом заявлении.
  3. Принятие решение. На этом этапе уполномоченный орган определяет и назначает дополнительное согласование. Оно необходимо тогда, когда нужно уточнить границы надела или его только предстоит создать.
  4. Проведение специальных работ. Для того чтобы заинтересованные лица могли приобрести землю, необходимо провести дополнительные работы кадастрового характера. Участок должен соответствовать тому проекту межевания, что был установлен, а также совпадать с ранее принятой схемой надела.
  5. Постановка на учёт. Речь идёт о кадастровом учёте, а также при необходимости государственном. Важно получить сведения о регистрации государственного или муниципального права на конкретный надел.
  6. Подача заявления о предоставлении необходимого надела. Это действие осуществляется непосредственно гражданином или уполномоченным лицом в организации.
  7. Заключение договора. Какого именно — зависит от формы пользования и владения. Либо договор купли-продажи, либо аренды, либо пользования без установления срока или безвозмездного порядка.

Заявление на оформление земли подаётся лицом либо лично, либо через почту, либо за счёт обращения в специализированные центры.

Заявитель имеет ограниченное время на то, чтобы подать заявление. Необходимо успеть в срок безвозмездного пользования наделом или аренды участка. Крайний период — день подачи заявления на прекращение данных прав.

Закон также предполагает случаи, когда предложенный выше порядок не будет применяться в силу определённых обстоятельств:

  • применение порядка бесплатной передачи земли;
  • продажа и передача в аренду тому лицу, которое было единственным, что подало заявку на торги;
  • подписание договора на конкретный надел;
  • передача надела в пользование на безвозмездной основе, но только тем организациям, которые получили его в пользование без срока.

В остальных ситуациях каждый гражданин или организация могут подать заявку и при соблюдении установленных условий получить надел в собственность.

Выкуп муниципальной земли в собственность

Начиная с 30 октября 2007 г., в силу вступили новые изменения в Федеральный закон №212-ФЗ от г., направленные на обеспечение слияния муниципальных и государственных земель и расположенных на них строительных объектов в единые объекты недвижимости. Если до вступления в силу нового закона допускалось приватизировать только жилищные и промышленные здания и сооружения, и при этом земельный участок, на котором они находились, можно было оформить в бессрочное пользование на безвозмездной основе, то новый закон обязал произвести выкуп муниципальной земли в собственность либо оформить договор аренды в срок:

  • до г. - для юридических лиц негосударственных форм собственности;
  • до г. – для юридических лиц, объекты которых находятся на муниципальных земельных участках, с прохождением через них путепроводов, автомобильных и железны дорог, линий связи и электропередач, иные объекты крупномасштабного значения.

Нарушение сроков оформления перехода муниципальных земель в собственность повлекло за собой штрафы на юридических лиц в размере от 20 до 100 тысяч рублей (ст. КоАП). Оформление муниципальной земли в собственность возможно при наличии соответствующих документальных оснований:

  1. документы, подтверждающие право частной собственности на все объекты индивидуального жилищного строительства, находящиеся на этом земельном участке (эти же документы будут основанием для оформления муниципальной земли в частную собственность);
  2. распоряжение органа местного самоуправления о передаче земельного участка в бессрочное пользование либо пожизненное владение (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги, выданной в администрации по месту расположения участка, и т.д.).

Выкуп муниципальной земли в собственность представляет собой многоэтапный процесс, число действий в котором зависит от местонахождения земельного участка, вида разрешенного использования земли, места расположения региона или муниципалитета, к которому относятся данные земли. В перечень основных этапов по процедуре выкупа муниципальной земли входят:

  • Заключение договора, с указанием в нем размера и срока внесения авансового платежа за участок.
  • Оценка и сравнение рыночной и кадастровой стоимости объекта.
В случае, если кадастровая стоимость окажется выше рыночной, в территориально расположенном органе Росреестра необходимо произвести переоценку кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом передачи в собственность на основании выкупа.
  • Принятие решения по вопросу купли-продажи земельного участка.
  • Непосредственно заключение договора купли-продажи.
  • Оформление права собственности на землю в государственном органе.
Выкуп муниципального земельного участка может быть выполнен, как с единовременной выплатой его стоимости в полном объеме, так и с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае - земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предусматривает переход права собственности к арендатору. Порядок заключения договора регламентируется ст. ст. 609 и 624 ГК РФ. При заключении договора присутствие и участие владельца земли (арендодателя) является обязательным. В случае уклонения арендодателя от оформления договора по купле-продаже муниципального земельного участка, арендатор может обратить с иском в суд, и на основании решения суда совершить сделку. В данном случае стоимость выкупа муниципальной земли буде определена в соответствии с результатами экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Выкуп муниципальной земли возможен в следующих случаях:

  1. Лица, имеющие в собственности объекты недвижимости, находящиеся на выкупном земельном участке. При этом цена выкупа в данном случае не должна превышать его кадастровую стоимость, независимо от собственника (государство или муниципалитет).
  2. Религиозные организации вправе выкупать муниципальные земли с нахождением на них зданий и строений религиозного и благотворительного назначения – на все время их использования.
  3. Муниципальные земли сельскохозяйственного назначения арендатор может выкупить только по истечении 3-х лет со дня подписания договора аренды на этот земельный участок и его надлежащем использовании на протяжении всего срока.
Площадь выкупаемых земельных участков, равно как и срок аренды до выкупа, законом не ограничены. Начиная с 2012 г. выкуп муниципальных земель возможен в сумме, равной 100% его кадастровой стоимости.

Документы для оформления земли в собственность

Фото 2

На начальной стадии процесса оформления следует подготовить всю важную информацию по участку земли, уточнив категорию земли и разрешенную форму использования.

Данные действия осуществимы, при условии обращения в адрес территориального отделения Росреестра, с параллельной подачей заявления и оплатой государственной пошлины за услугу.

Если данный земельный участок поставлен на учет в Госкадастр, то получение сведений по статусу земли реально осуществить в режиме «онлайн» в рамках официального сайта Росреестра, располагая адресом объекта или его кадастровым номером. Для этого используется «Публичная кадастровая карта» или же сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Как оформить в собственность арендованную землю?

Как бесплатно получить землю в собственность от государства, читайте тут.

Про оформление земли в собственность читайте по ссылке: 

Проверка документации

Бывает, что человек владеет земельным участком, однако, все же не выступает полноправным собственником данной земли.

Ранее практиковалась выдача временных свидетельств, которые многими были восприняты, как основной документ. Подобные владельцы не посчитали необходимым регистрировать свое право на собственность на постоянной основе после внесения изменений в нормы законодательства.

Подобные участки земли могут не быть внесенными в кадастр недвижимого имущества, что в перспективе повлечет за собой увеличение цикла по получению свидетельства о собственности в отношении участка земли.

В любом случае будут необходимы к сбору и подготовке следующие документы для предоставления в уполномоченный орган, который осуществляет регистрацию перехода прав собственности:

  • Документ, удостоверяющий личность заявителя, а также копия такого документа;
  • Само заявление, в тексте которого уточняется цель оформления участка (садоводческая направленность, возведение жилого дома), а также данные по местонахождению участка и его площади;
  • Документ, являющийся основанием приобретения участка (например – договор купли-продажи, по праву бессрочного пользования или же по наследству/завещанию);
  • Кадастровый план участка, который был выдан на основании межевания с сопутствующим установлением границ, а также выносом точек на местности с полноценным согласованием со всеми участниками данного процесса. Это является необходимым тогда, когда предварительно процедура межевания проведена не была, а также при условии, что менее, чем за 2 года до оформления права собственности, не присваивался номер кадастрового учета;
  • Платежный документ по оплате госпошлины за услугу регистрации права собственности.

Участок земли подвергается обязательной постановке на учет в Государственный кадастр. Для проведения процедуры по оформлению перехода права собственности кадастровый паспорт не будет нужен, однако, в Росреестре должны находиться данные в Едином кадастре недвижимого имущества по участку, подлежащему оформлению.

Следует в обязательном порядке предоставить оригиналы и копии всех документов. Если же сбором, подготовкой и подачей документации занимается доверенное лицо, то также потребуется нотариально заверенная доверенность, содержащая полный спектр полномочий такого лица.

Право собственности на участок земли может быть оформлено как на одно лицо, так и на несколько лиц. Для того чтобы осуществить межевание земли, обратитесь в адрес фирмы, обладающей лицензией на проведение подобного вида деятельности. С результатом межевания должны быть согласны хозяева других участков, которые граничат с вашим.

Пошаговая инструкция по оформления муниципальной земли в собственность

Фото 3

Оформление земельного участка, принадлежащего муниципалитету, в личную собственность осуществляется на основе общепринятого порядка. Предлагаем рассмотреть его пошагово.

Шаг 1. Установление границ владений.

Будущему владельцу участка в обязательном порядке необходимо провести процедуру межевания. Она позволит установить четкие границы владения. Заказать межевание можно в лицензированной геодезической компании. Стоимость услуг в среднем составит от 5 до 10 тыс. рублей. Она зависит от расценок самой конторы, а также общей площади земли.
В геодезической компании необходимо написать заявление, предоставив имеющиеся документы на землю. Сотрудники организации назначат дату и время проведения работ, собственник должен обеспечить для них беспрепятственный доступ.
При помощи специализированного измерительного аппарата, геодезисты определяют границы участка. По их результатам составляется соответствующий акт, который должны подписать соседи и представители муниципалитета.
После согласования акта, инженер компании разрабатывает план межевания. Он выдается на руки владельцу примерно через несколько недель после начала работ.

Шаг 2. Постановка земли на кадастровый учет.

После того как будущий собственник земли получит на руки план межевания, он должен обратится в кадастровую службу для постановки участка на учет. С этой целью потребуется предварительно записаться на прием. Сделать это можно напрямую через сотрудников службы или сайт Госуслуг.
В кадастровую службу необходимо предоставить:

  1. паспорт гражданина РФ;
  2. план межевания участка;
  3. квитанцию об оплате государственной пошлины.

В кадастре заполняется заявление на выделение земель из собственности муниципалитета. После проверки документов, сотрудник службы выдает расписку об их принятии. Далее происходит присвоение участку уникального кадастрового номера, его постановка на учет, разработка кадастрового плана и земельного паспорта. Через две недели, готовые документы выдаются на руки заявителю.

Шаг 3. Оформление отчуждения земельного участка.

Следующим этапом является обращение в городскую администрацию (поселковый совет). Гражданину необходимо написать заявление на выделение земель в частную собственность, т.е. отчуждение участка из владений муниципалитета.
К заявлению прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины, документы, полученные в кадастре, паспорт будущего собственника, кадастровая выписка.

В случае принятия одобрительного решения со стороны администрации, оно оформляется в виде договора о передаче земель или купли-продажи.

Последний вариант используется в том случае, если участок выкупается у муниципалитета. Он также подразумевает необходимость перевода суммы, эквивалентной рыночной стоимости земли, на счет муниципалитета.

Шаг 4. Регистрация права собственности на земельный участок.

Последним этапом на пути оформления муниципальной земли в собственность является получение документации, подтверждающей данное право. С этой целью, владельцу участка необходимо посетить офис Росреестра или МФЦ. Сразу оговоримся, что при выборе последнего варианта, получение документов может немного затянуться. Это связано с тем, что МФЦ является посредником между заявителем и Росреестром.
В выбранную службу необходимо предоставить следующий перечень документов:

  1. паспорт владельца;
  2. заявление;
  3. документ, подтверждающий отчуждение участка из собственности
  4. муниципалитета;
  5. правоустанавливающую документацию;
  6. кадастровый паспорт и выписку;
  7. квитанцию об оплате госпошлины.

Выдача документов, подтверждающая право собственности на землю, может занять от двух до трех недель.

Оформление земли в собственность через суд

Фото 4

Случаются неоднозначные ситуации, относительно оформления муниципальной земли в собственность, требующие обращения в суд. Как правило, это относится к получению незаконного отказа со стороны муниципалитета или потери документов на право бессрочного пользования землей.
В таких случаях, потенциальный владелец земельного участка должен обратится в суд по месту своей регистрации или адресу муниципалитета, предоставив исковое заявление. К нему необходимо приложить неоспоримые доказательства своей правоты. Не исключено использование показаний свидетелей.
В исковом заявлении, гражданин должен описать причину обращения в суд, а также предъявить четкий список своих требований. При одобрении иска судом, его решение дает право на последующее оформление земельного участка. Оно происходит по принципу, описанному выше. Муниципальные власти уже не смогут дать отказ. Они будут обязаны пойти на встречу, в противном случае понесут административное наказание в виде наложения штрафа.

Процедура оформления

Фото 5

Порядок оформления земли в муниципальную собственность осуществляется следующим образом:

  1. Исполнительные органы власти составляют список владельцев долей, которые могут считаться невостребованными;
  2. Список вывешивается по адресу нахождения общего земельного надела и на сайте городской администрации;
  3. Через 90 дней после опубликования списков созывается собрание владельцев долей сельскохозяйственного надела, чтобы решить судьбу невостребованных земель;
  4. На собрании принимается решение об использовании невостребованных долей;
  5. Если в течение 30-ти дней после созыва собрания, но не позднее, чем через 4 месяца после вывешивания списков, владельцы неиспользуемых долей не объявляются, городские власти признают такие доли невостребованными;
  6. Городские органы власти обращаются в суд с требованием перевести невостребованные доли в муниципальную собственность.

Список неиспользуемых земель составляется по основаниям, приведённым выше. Во время ожидания созыва собрания (90 дней) владельцы неиспользуемых земель могут обратиться с письменным заявлением о желании продолжить хозяйствование на своих долях.

Согласно п. 6 ст. 12.1 Закона № 101, обращение владельцев долей с заявлением может стать основанием для исключения таких долей из списка невостребованных земель.

Собрание дольщиков инициируется земельным департаментом местного муниципалитета путём подачи извещения через средства массовой информации, включённые в региональный список СМИ для официальных объявлений.

На собрании избирается председатель, после чего происходит зачтение списка невостребованных долей, составленного администрацией города. Если на собрании присутствуют собственники долей, которые могут быть признаны неиспользуемыми, такие собственники могут подать председателю собрания письменное заявление о желании оставить доли во владении.

Вместе с заявлением владельцы должны предъявить следующие документы:

  • Выписка из единого реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на долю;
  • Кадастровый документ;
  • Гражданский паспорт;
  • Нотариальная доверенность (при действии через представителя).

Как правило, присутствия владельцев невостребованных долей на собрании достаточно, чтобы принадлежащие им доли были исключены из списка невостребованных земель, за исключением случаев, когда участки были использованы с нарушениями правил природопользования, приводящими к обеднению почвы.

После рассмотрения заявлений собрание дольщиков принимает одно из следующих решений:

  1. Признать все земли из списка востребованными;
  2. Утвердить список неиспользуемых долей;
  3. Утвердить список неиспользуемых долей частично.

Решение принимается простым большинством голосов. В первом и во втором случае копия протокола собрания направляется в земельный департамент местной администрации, который инициирует обращение в судебные органы.

Суд признаёт невостребованные земли муниципальной собственностью по итогам рассмотрения протокола собрания дольщиков и заявлений собственников невостребованных земель.

Участвовать в судебных прениях или оспорить принятое решение суда могут не только собственники долей, но и их наследники по закону или по завещанию.

Можно ли

Фото 6
Можно ли

В большинстве случаев государственную землю передают гражданам или организациями по праву аренды, а новое Земельное Законодательство позволяет добросовестным арендаторам оформлять земли в собственность по преимущественному праву.

Передача земельных наделов от органов самоуправления в частное владение оформляется по-разному, перечислим самые распространенные виды:

  • на бесплатной основе для льготных категорий населения;
  • по праву приватизации (передача по акту от государства в частное владение);
  • по праву оформления сделки купли-продажи с муниципалитетом;
  • на государственных торгах или аукционах;
  • по судебному решению, если собственник отказывается переоформлять землю добросовестному арендатору.

Право преимущественной покупки появляется у граждан или организаций в следующих случаях:

  • на муниципальном участке возведено жилое строение, принадлежащее по праву частной собственности;
  • на отведенных наделах под ведение садоводства или огородничества построены жилые или подсобные строения, оформленные по праву собственности. Причем у членов садоводческих товариществ или дачных кооперативов есть право упрощенного оформления земель в собственность.

Можно ли оформить муниципальную землю в собственность

Земельный кодекс Российской Федерации и нормативные акты органов местного самоуправления дают следующее определение муниципальных земель – это земли, закрепленные на праве муниципальной собственности за определенным регионом страны и используемые исключительно для удовлетворения потребностей данного региона, в частности местных жителей (землевладельцев).

В России действует специальная система управления международного образца, применимая к данной категории земельного фонда. Принцип действия такой системы основан на делегировании гражданами конкретного региона права управления муниципальным земельным фондом избранным представителям. Именно поэтому полномочия на разрешение передачи муниципальных земель в собственность частным лицам принадлежат местной администрации.

Всем желающим получить в собственность свой земельный объект необходимо обратиться с заявлением установленного образца и приложенными документами в органы местного самоуправления. Обычная практика передачи муниципальных земель состоит в передаче земельных объектов по праву аренды. Однако, теперь земельное законодательство предоставляет возможность оформления земельного участка в собственность по преимущественному праву.

Порядок передачи муниципальных земель в собственность включает несколько способов оформления:

  • Бесплатно льготным категориям граждан;
  • Путем приватизации (передачи в собственность) земельного объекта;
  • На основании сделки купли-продажи, заключенной с местными органами самоуправления;
  • Путем приобретения участка земли на открытых торгах;
  • На основании решения суда (если администрация отказывает в передаче земельного объекта добросовестному арендатору).

Тонкости оформления земельного участка в собственность

Фото 7

Каждый гражданин нашей страны имеет единоразовое право на оформление земли в собственность бесплатно. За участок платить не придется, однако сама процедура регистрации все же требует оплаты. Оформить в частные владения можно:

  • землю, расположенную около дома или под ним;
  • участок, переданный в бессрочное пользование (аренду);
  • землю под гаражом;
  • дачный участок.

Основное условие перехода права собственности от муниципалитета к физическому лицу – длительный период использования земельного участка. Грубо говоря, гражданин не может требовать оформления земли, к которой он не имеет никакого отношения. Исключение составляет лишь выкуп по рыночной стоимости.
Существует перечень муниципальных земель, которые не подлежат передаче в частную собственность. Среди них можно выделить:

  1. участки, относящиеся к структуре ФСБ;
  2. заповедные зоны и парки;
  3. земли, планируемые для использования в нуждах вооруженных сил РФ.

Как правило, случаи претендования на перечисленные выше земли, встречаются крайне редко. Подать заявку на оформление их в собственность могут решиться лишь частные предприниматели, которые планируют постройку зданий или дорог. Однако, в большинстве случаев они получают отказ.
Наиболее часто осуществляется оформление земли, переданной в бессрочное использование по законам бывшего СССР. Фактические владельцы участка не могут полноценно использовать его, поскольку существуют ограничения по оформлению сделок купли-продажи, дарения, наследования. Снять их поможет лишь приватизация.

Оформить участок в собственность можно двумя способами:

  • через личное обращение в муниципалитет с целью получения акта на выделение земель;
  • в судебном порядке, применяется в случае полного отсутствия документов на право пользование землей.

Обратится в суд гражданин может также в случае получение отказа от муниципалитета. Если местные власти все же разрешат переход права собственности на землю, стоит незамедлительно заняться ее оформлением.

Понятие невостребованных земель

К невостребованным землям можно отнести только доли земельного надела сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные наделы часто не разделены на отдельные участки и находятся во владении группы граждан, каждый из которых имеет право распоряжения определённой долей.

Согласно положениям п.п. 1,2 ст. 12.1 Закона № 101, к невостребованным землям можно отнести доли сельскохозяйственных участков при наличии следующих оснований:

  • Земли не были использованы по назначению в течение 3-х лет;
  • Земли не были переданы в аренду третьим лицам в течение 3-х лет;
  • Земли являются выморочным имуществом;
  • О собственниках земель отсутствуют сведения в едином реестре недвижимости.

Выморочным имуществом называются участки, собственники которых умерли и не оставили законных наследников или завещания, или данные наследники отказались принять наследство.

Аренда земель муниципальной собственности

Согласно земельному законодательству РФ земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета, можно арендовать на условиях платного пользования либо безвозмездного срочного или бессрочного пользования. Оформить договор аренды на землю вправе, как физическое, так и юридическое лицо, в порядке, предусмотренном Земельным кодексом, законами федеральными или субъектов РФ. В случаях, если муниципальная земля арендуется с целью комплексной застройки жилищных объектов, права аренды передаются через торги и аукционы, которые проводятся органами самоуправления в соответствии с земельным законодательством. Как правило, такой вид аренды является долгосрочным, а к арендаторам выставляются определенные требования. Отказать в аренде земли муниципальной собственности могут в случаях изъятия земельного участка из оборота либо его резервирования для муниципальных или государственных нужд. Случаи, когда муниципальные земельные участки планируется арендовать без возведения на ней строительных объектов, являются несложной процедурой. Необходимо подать заявление о выборе земельного участка в соответствующий государственный орган для утверждения схемы расположения, и дальнейшей постановки на кадастровый учет (осуществляется будущим арендатором самостоятельно). После получения всех названных документов может быть заключен договор между арендодателем и арендатором. Арендная плата за пользование муниципальными землями исчисляется в соответствии со ставками земельного налога. Кроме того, при продаже права на оформление договора аренды на землю, возникают стартовые земельные платежи, которые также необходимо будет оплатить в оговоренный договором срок.

Вопросы и ответы

О праве муниципальной собственности на землю.

14 лет арендуем у города небольшой участок земли под магазинчик. Рядом расположены такие же магазинчики, которые также арендуют землю. Изначально участок земли был выделен администрацией города под мини рынок (имеется соответствующее Постановление с подписью мэра), на котором и расположились наши магазины.Общая площадь участка 550 кв.м. Платим ежегодно налог на землю (каждый на свой отдельный кусок земли),все коммунальные расходы. У каждого владельца магазина имеется договор с городом от 2000 года об аренде земельного участка, который был заключен на год, после чего юридически его не продлевали, но налог на землю мы продолжали платить исправно. После истечения срока действия договора 13 лет спокойно работали,но недавно, на сайте rosreestr.ru узнали о том, что этот участок в феврале этого года оформлен в собственность неким гражданином. Вопрос: какие у нас есть основания оспорить это решение? Ведь нас (непосредственных эксплуататоров земли) не поставили в известность. Разве не мы имеем право на первоочередное оформление земли в собственность?

Эксперт:

Уважаемый Мурад! Описанная Вами ситуация немного неясная. Так, что у Вас был когда-то договор аренды земельного участка сроком на один год, но потом пролонгирования не было, как и заключение иного договора на иной срок.

В таком случае, речь идет о самовольном пользовании земельным участком со всеми вытекающими последствиями.

То. что Вы уплачивали налог (???), причем не являясь арендатором, здесь вообще одни вопросы, так как налог уплачивает в силу Налогового кодекса РФ собственник, а  арендатор только арендные платежи.

В любом случае, Вам самому надо точно разобраться с ситуацией.

Эксперт:

Уточните пожалуйста, по поводу уплаты земельного налога. Вы платили именно земельный налог?

Эксперт:

Выложите пожалуйста договор аренды земли.

Так же у меня к Вам вопрос: Вы арендную плату на счета администрации платили?

Эксперт:

Мурад, добрый день.

Так как договор аренды у Вас закончился, а пролонгация не была документально оформлена, такой договор может быть прекращен  по инициативе арендодателя.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 34]
[Статья 621]

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении
срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить
такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре
такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения
срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,
договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный
срок (статья 610).

Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, для
целей, не связанных со строительством
[Земельный кодекс РФ]
[Глава V]
[Статья 34]

1. Органы государственной власти и органы местного
самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными
участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на
принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и
прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого
указанные органы обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления
таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и
принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до
определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление
приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное
не установлено законом;

2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных
участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных
со строительством, подают в письменной или электронной форме с
использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал
государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган
государственной власти или орган местного самоуправления,
предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление
может быть подано через многофункциональный центр.

3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть
определены цель использования земельного участка, его предполагаемые
размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта
испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении
этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о
передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4
настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением
кадастрового паспорта этого земельного участка.

Эксперт:

Мурад! В данном случае право собственности на земельный участок, которым Вы владеете и пользуетесь на праве аренды, перешло по сделке от одного собственника к другому. С одной, стороны, Договор аренды был заключён Вами на один год и по истечении этого срока должен был быть прекращён (по смыслу статьи 610 Гражданского кодекса России), с другой стороны, арендные отношения после истечения годичного Договора аренды продолжились, пусть и не были оформлены в письменной форме.

В этой связи в Вашем случае налицо арендные отношения по Договору аренды, заключённому на неопределённый срок (по смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса России). Согласно статье 617 Гражданского кодекса России переход права собственности на земельный участок не является основанием для расторжения Договора  аренды. Поэтому в данном случае арендные отношения продолжаются.

В данной ситуации имеет смысл заключить с новым собственником земельного участка новый Договор аренды для придания правовым отношениям большей определённости. Поскольку Договор следует считать заключённым на неопределённый срок, любая сторона (как Вы, так и Арендодатель) вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора аренды при условии уведомления другой стороны по Договору не позднее, чем за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса России).

Таким образом, в данной ситуации необходим поиск диалога с новым собственником земельного участка в целях заключения Договора аренды земельного участка на новый срок и на новых условиях.

Эксперт:

Мурад!

Статья 22. Земельного кодекса РФ. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

3.По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено:

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. 

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

...

Статья 46. ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Таким образом, если Вы собственник магазина.Не ларька, а именно недвижимости — здания. При этом важно, чтобы Ваше право на здание было зарегистрировано в Росреестре, тогда Вы имеете преимущественное право приобретения в собственность, либо получения права аренды данного земельного участка по п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Следовательно, муниципалитет, заключив договор купли-продажи с иным лицом, нарушил Ваши права. В связи с этим, возможно обращение в суд.

Теперь проанализируем договор аренды и установим, действует он или нет.

Как я уже указывал выше, земельные участки, за некоторым исключением, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Земельным Кодексом РФ (п.2 ст. 22 ЗК РФ).

Статья 621. Гражданского кодекса РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

 При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. 

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Значит, если Вы продолжали пользоваться земельным участком и никаких возражений у муниципалитета не возникало по этому поводу, то договор аренды следует считать возобновленным на неопределенный срок и в этом случае, действуют правила ст. 610 ГК РФ:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, апри аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

То есть, муниципалитет может отказаться от этого договора в любое время, предупредив Вас об этом за 3 месяца.

При этом, обременение участка арендаторами не является препятствием для его продажи, если у Вас нет в собственности недвижимости, расположенной на данном участке.

С уважением, С.Сергеев

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zhiloepravo.com/oformlenie/sobstvennost/oformit-munitsipalnuyu-zemlyu.html
  • https://pravovedus.ru/practical-law/civil/munitsipalnaya-sobstvennost-na-zemlyu/
  • http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/oformlenie-municipalnoj-zemli-v-sobstvennost.html
  • https://prosadidom.ru/land/registration-land/kak-oformit-munitsipalnuyu-zemlyu-v-sobstvennost/
  • https://law03.ru/land/article/kak-oformit-municipalnuyu-zemlyu-v-sobstvennost
  • http://kvartirkapro.ru/kak-oformit-municipalnuju-zemlju-v-sobstvennost/
  • http://uropora.ru/zemlya/kak-oformit-municipalnuyu-zemlyu-v-sobstvennost.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий