Как покупать недвижимость отчужденную за неуплату кредита

 

Продажа квартиры на торгах: условия ареста, процедура продажи, когда могут продать, если в квартире прописан несовершеннолетний, условия снятия ареста. Узнайте, могут ли банк и судебные приставы забрать ипотечную квартиру, если есть невыплаченные долги, вероятен ли выкуп такого жилья. Расскажем, как осуществляется продажа, каковы условия, сколько стоит подобная недвижимость.

Содержание

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

Где можно купить имущество, отчужденное у кредитных должников?

Поскольку квартира находится в залоге у банка, по другим причинам выселение невозможно, но, как только ипотека будет выплачена, имущество могут отобрать за другие долги, размер которых сопоставим с рыночной стоимостью квартиры. Что делать при выселении из ипотечной квартиры Банк не получает никакой выгоды от выселения заемщика и продажи квартиры на торгах по заниженной стоимости.


Кредитор идет на уступки и предлагает клиенту один из нескольких вариантов разрешения сложной ситуации:

  1. Самый распространенный вариант – реструктуризация, применяется, когда человеку уменьшить размер платежей. За счет такого уменьшения вырастает общий срок погашения кредита.
  2. Отсрочка платежей – кредитные каникулы. На определенный срок клиент освобождается от уплаты ипотеки, после чего выплаты продолжаются в полном объеме. Максимальный срок каникул – полгода.

Можно ли купить такую недвижимость?

Фото 2

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета ( так и явившись лично в любое отделение Росимущества (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом).

Бланк заявки чаще всего прикрепляется к месту проведения торгов, ее также несложно найти на сайтах, аккумулирующих все проводимые в стране торги.

К заявке понадобится приложить следующие документы:

  • Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
  • Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
  • Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
  • Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
  • Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
  • Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Проверка квартиры перед покупкой очень важна! Рекомендуем вам отнестись к этому максимально ответственно.

Узнайте какой размер налога при сдаче квартиры в аренду в нашей подробной статье.

На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать, если перейдете по ссылке.

Особенности выселения из ипотечной квартиры

Инфо Отказать в участии могут только в случае несоответствия документов требованиям. В назначенный день все участники собираются для вскрытия конвертов.

Тот, кто указал самую высокую стоимость может приобрести квартиру с учетом выплаченного задатка. По итогу проведения торгов оформляется протокол аукциона.

Этот документ заменяет договор купли-продажи. Продажа жилья банком-кредитором Залоговая квартира не является арестованной. Собственник такого жилья перестал выплачивать ипотеку и банк изъял недвижимость для реализации с целью погашения долга в досудебном порядке. Залоговая квартира может продаваться тремя способами:

  1. Продажей занимается риэлторское агентство, курируемое банком.
  2. Проведение открытых торгов.

Cтоит ли покупать то, что изъяли за долги

Фото 3

Внимание Пакет документов, характеризующий арестованное имущество, вместе с постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на реализацию поступает в адрес Территориального управления от Федеральной службы судебных приставов. Перед назначением даты торгов пакет документов проверятся квалифицированными специалистами Территориального управления на соответствие представленных документов законодательству Российской Федерации.
К участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, участие в торгах может принять любое лицо. — Процедура участия в торгах заключается в следующем: претендент заключает с продавцом договор о задатке, оплачивает его, подает заявку на участие в торгах с прилагаемыми документами, — пояснил Бутченко.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на [email protected] по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Фото 4

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Что грозит за неуплату кредита?

Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник. Вернуться Основные риски при покупке Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью.

Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки. К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен.

Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Арестованные метры: как приобрести жилье, изъятое за долги

Детей, не достигших совершеннолетнего возраста выселяют из квартиры наравне со взрослыми, также выселению подлежат и лица с инвалидностью. Могут ли дать отсрочку Вопрос о предоставлении отсрочки чаще всего возникает в процессе досудебного разбирательства.
Если клиент желает решить спор и выплатить в конечном итоге ипотеку, банк чаще всего, идет ему на встречу и предлагает различные варианты, которые могут быть применены в конкретной ситуации. Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо предоставить в банк документы, которые послужат подтверждением того, что в у клиента возникла трудная жизненная ситуация, в результате которой нет возможности выплачивать кредит.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги


Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
  2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
  3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
  4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
  5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
  6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
  7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.
Фото 4

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

Фото 5

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Важно Особенности купли-продажи жилья В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

  1. Проверка наличия обременений.
  2. Проверка выписки с лицевых счетов.
  3. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
  4. Оформление договора.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

Вернуться Как регулируется? В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

  1. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
  2. Ст.ст.

Как купить недвижимость, перешедшую в собственность банка

Раздолжнитель» – миф или спасение? В любом случае, арест квартиры — штука неприятная и должник готов пойти на любые шаги для того, чтобы остаться при своих квадратных метрах. И рынок услуг отзывается на пожелания возможных клиентов.

Новинка месяца — услуга «Раздолжнитель». Система простая: клиент обращается за юридической помощью в некую организацию. Та берет на себя обязательство освободить клиента от незаконных действий коллекторов и банковских служб безопасности, спровоцировать кредитора на судебное разбирательство.

А что происходит с самим долгом? И как «Раздолжнитель» может «отвадить» пристава арестовывать квартиру? Просто и здесь – фирма выдает должнику вексельный заем. Вексель — это ценная бумага, гарантированная выплата, в данном случае на сумму от 100 до 600 тыс.

руб. Бумагу должник должен предоставить приставам и таким образом как будто бы погасить долг.

Фазы продажи заложенной недвижимости

Лучше всего процесс продажи заложенной недвижимости отрегулирован в США. В этой стране предусмотрены три фазы: «короткая продажа», аукцион и REO. Во всех трех случаях купить недвижимость можно с помощью ипотечного кредита, однако в случае с аукционом заем получить трудно, поскольку нужно совершить сделку за короткий срок.

  • «Короткая продажа» (short sale) — продажа без покрытия на срок, когда собственник и кредитор стремятся продать объект как можно быстрее. В таком случае цена продажи недвижимости обязательно ниже общей суммы взятых на себя кредитных обязательств. «Короткая продажа» занимает многие месяцы, а иногда и годы, так как связана с бюрократическими процедурами. По мере ожидания процентные ставки могут меняться, банки не склонны соглашаться на продажу по цене, существенно отличающейся от рыночной, и цены на недвижимость растут быстро, поэтому, получив негативный ответ от банка, покупатель попросту потеряет время. Из-за таких проволочек «короткая продажа» не популярна среди инвесторов. Рассказывает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker: «В мае 2014 мы закрыли сделку по «короткой продаже», где сменилось пять потенциальных покупателей, так как два кредитора не могли принять решение более двух лет. Был страшный стресс: вместо получения займа на покупку моей клиентке пришлось одалживать внушительную сумму у семьи. На закрытие сделки нам было отведено только 14 дней, в то время когда стандартным сроком является 30 дней. При этом ждать нам пришлось около 10 месяцев, и квартира была приобретена всего на 20–25 тыс. дешевле, чем похожие варианты, продаваемые стандартно». Если «короткая продажа» не одобрена кредитором либо его совершение невозможно по иным причинам, то в большинстве случаев следующим этапом будет инициирована принудительная продажа (foreclosure) и аукцион.
  • Foreclosure и продажа на аукционе. В качестве начальной цены обычно устанавливается неуплаченная сумма плюс другие дополнительные расходы. Объект достается тому, кто заплатит больше. Иногда на аукционе всего один покупатель, иногда — вообще ни одного. Например, в Нью-Джерси аукционы (другое название — sheriff sales) проводятся шерифами в столице каждого округа, и выигравший обязан незамедлительно внести 20 % от заявленной покупной стоимости в день аукциона и совершить сделку в течение 30 календарных дней. «Покупка foreclosure — дело не простое, и на этом поле чаще всего удачно играют лишь опытные инвесторы»,— считает Илья Битков. Если аукцион в нескольких попытках так и не принес результатов, кредитор чаще всего принимает решение поставить проблемную недвижимость на свой баланс и произвести принудительное выселение собственника. При этом объект переходит в собственность банка и превращается в REO (Real Estate Owned). И в таком случае связанные с недвижимостью задолженности по налогам и коммунальным платежам полностью погашаются банком.
  • REO (Real Estate Owned). Если недвижимость не получилось продать на аукционе (не было ставок и желающих или цена была слишком высокой), банк отзывает объект и выставляет его на продажу с помощью местного агентства недвижимости через систему MLS (multiple listing service). «REO — наиболее простой и логичный вариант для иностранного инвестора, не желающего сталкиваться со сложностями, сопряженными с покупкой short sale или foreclosure. Цена изначально максимально приближена к реальной рыночной стоимости, однако торговаться здесь можно активней и за этот счет достигнуть чуть лучшего результата, нежели при покупке от частного лица. Во многих случаях банк может предоставить потенциальному покупателю независимую оценку объекта продажи и предварительно подготовленный отчет о его техническом состоянии»,— говорит Илья Битков.

По словам эксперта, успешнее всего проходит такой сценарий: покупка дома, требующего реновации, на аукционе, осуществление ремонта или перестройки и последующая перепродажа. Часто в самых невзрачных и разбитых вариантах кроются хорошие возможности для подобных инвестиций. В данном случае приходится оперировать наличными средствами, поскольку получение займа добавит существенные расходы и потребует дополнительного времени.

В Испании для продажи проблемной недвижимости чаще всего используются аукционы. Однако не все объекты выставляются на торги, особенно если нет «отрицательного капитала». В Испании распространена процедура «dación en pago» (предоставление встречного удовлетворения, передача имущества кредитору в счет уплаты долга). В ходе этой процедуры собственник в присутствии нотариуса передает право собственности банку, погашая тем самым долг, и больше не считается должником. Такая процедура не применима к объектам с «отрицательным капиталом». «Это опция, которую владелец недвижимости может обсудить с банком, если он не справляется с выплатой ипотеки и хотел бы погасить долг за счет передачи собственности обратно в собственность банка. Если к моменту передачи объекта обратно банку выплаченная сумма не погасила комиссию банка и платежи за оформление ипотеки, то банк, даже приняв объект недвижимости от владельца в счет погашения долга, будет ожидать выполнения обязательств по выплате данных платежей. После того как объект перейдет к банку, он будет снова выставлен на продажу — на аукционе или с помощью сети аккредитованных агентств»,— говорит Мэри Данн, управляющий директор MP Dunne Properties.

Испанские банки, которые имеют на своем балансе долговое жилье, обычно заключают договоры с агентствами недвижимости. Как только в банк поступает запрос на покупку такого объекта, они передают его риелторам, и те занимаются полным сопровождением сделки. Комиссию агентству недвижимости выплачивает банк, а для покупателя помощь риелтора является бесплатной.

По словам Мэри Данн, в случае с аукционом в Испании покупатель должен быть готов оплатить всю сумму полностью без привлечения кредита. При покупке через аккредитованное агентство клиент сможет вступить в переговоры с банком по поводу окончательной цены и ипотеки.

Вопросы и ответы

Муж не выплачивает кредиты. Как обезопасить свою недвижимость (дачу, квартиру), как я понимаю по суду возможно изъятие доли мужа в счет погашения долгов. Что делать???

Эксперт:

Заключите соглашение о разделе совместно нажитого имущества и заверьте его у нотариуса. Определите за собой то имущество, которое не хотите потерять. Соглашение можно заключить в любое время.

В конце июля 2016 года была приобретена квартира. Как позже выяснилось у бывшего собственника много задолженностей по кредитам в банках разных городов(не платит как я понимаю их специально), письма от которых приходят на уже мой адрес, бывший собственник не прописан там с августа 2016г., приобрел другое жилье и там прописался. На момент сделки исходя из выписки из егрп никаких арестов на квартиру не было наложено, в договоре указано, что квартира в залоге не находится. Но, в декабре 2016г. мне пришло письмо от судебного пристава нашего города о том, что пристав наложила запрет на совершение этой сделки. Когда я пошла разбираться в чем дело, предоставив приставу все документы, подтверждающие, мое право собственности на эту квартиру, а не должника, она их даже смотреть не стала, а уткнулась в компьютер, после долгой настойчивости она их все таки посмотрела и спросила: "вы ее для себя покупали или для продажи?", ответив, что для себя, она заявила: "что вы тогда хотите от меня?", я ответила: "чтоб сняли арест, т.к. никакого отношения я и данная квартира к должнику не имеем!", она сказала:" а какая разница, все равно вы же ее не для продажи купили". В итоге, она сняла арест и дала бумагу подтверждающую снятие ареста, изучить ее удалось только дома и выяснилось, что в этой бумаге фигурирует только бывший собственник и направлена она в его адрес(для его уведомления), ко мне там относится только адрес квартиры и в конце кому направить копии постановления опять же бывший собственник и адрес моей квартиры, а не его квартиры(хотя новый адрес принадлежащей ему собственности ей известен).

P.S. Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег(т.к. возврата денег от этого человека я никогда не получу)? Очень переживаю!

Эксперт:
Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег(т.к. возврата денег от этого человека я никогда не получу)? Очень переживаю!
Гуля

Вам ничего не грозит. Данная сделка является действительной, а арест и не был наложен на квартиру. Был лишь запрет на регистрационные действия с ней, поэтому судебный пристав-исполнитель и пытался выяснить собираетесь ли Вы ее продать.

Эксперт:

Гуля.

Если будет возбуждено в отношении должника дело о банкротстве, то теоретически оспорить сделку могут.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
Эксперт:

В данной ситуации весьма важным является соотношение времени
покупки квартиры и наложение ареста на совершение сделок. Если данная
недвижимость приобреталась до того, как было вынесено постановление об аресте
квартиры, то постановление легко обжаловать. Устными разговорами данный вопрос
не решить. Нужно написать заявление о снятие квартиры с ареста в двойном экземпляре
( второй для визирования — оставить себе), приложить к нему копию паспорта и
копию договора купли-продажи. Касательно действий пристава, можно подать жалобу
на подобные действия вышестоящему приставу либо заявление в суд на действия
пристава. Желаю Вам удачи с решением данного вопроса.

Эксперт:

Если пристав снял арест с данной квартиры, то в настоящее время вам беспокоиться не о чем.

На практике скажу, что банки практически не оспаривают такие сделки, им проще продать долг коллекторам, чем доказывать в суде о том, что данная сделка была незаконная. Оспорить сделку можно лишь по основаниям, которые указаны в законе, у вас должник банкротом не признан и не собирается себя признавать удя по-всему, соответственно оснований для оспаривания сделки не имеется.

Эксперт:

Добавлю лишь, что в любом случае Вы добросовестный приобретатель и закон Вас в этом плане охраняет.

Ст. 302 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Но если сделка прошла успешно, значит в базе никакой информации об аресте не было!

С Уважением!

Эксперт:

Если у бывшего собственника проданная вам квартира была не единственным жильем, то в рамках дела о банкротстве сделку можно оспорить, т.к. получив деньги, он не рассчитался с кредиторами. Если же у него эта квартира была единственным жильем, то оспорить сделку нельзя.

Что касается писем приставов в аш адрес, то обжалуйте действия приставов, приложив справку о зарегистрированных в вашей квартире лицах (т.е. об отсутствии регистрации бывшего владельца по вашему адресу).

Эксперт:

Сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной, а том числе по делу о банкротстве, по мотиву ничтожности (п. 1 ст. 170 ГК РФ) по соответствующему иску кредитора Вашего должника (ст.ст. 166 — 168 ГК РФ) по мотиву злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ). Поскольку он определенно знал о своей задолженности и намеренно совершил эту сделку с целью уменьшения объема своих активов, во избежание обращения взыскания на имущество, на которое впоследствии могут наложить арест в ходе исполнительного производства с возможным последующим отчуждением в пользу этого кредитора.

Однако, Вам беспокоиться не о чем, поскольку Вы являетесь добросовестным приобретателем. Обратное, как признак заинтересованности, взаимосвязанности, имеющих общую цель вывода имущества с целью причинения вреда, с целью создания видимости добросовестности приобретателей и т.д., будет очень сложно в суде доказать кредитору (п. 38 постановления от 29.04.2010 № 10/22). Суды встают на защиту слабозащищенной стороны сделки.Вы, как ответчик может быть признаны добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой приобретено владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. То есть, Вы благополучно можете избежать двусторонней реституции (восстановление прежнего состояния) сторон по сделке.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 приобретатель может быть признан добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (п. 8 Информационного письма № 126).

Эксперт:

Арест налаживается на имущество должника.Вы не должник.А имущество Ваше

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»Арест имущества должника

40. Арест в качестве исполнительного действия может быть наложен судебным приставом-исполнителем в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях (пункт 7 части 1 статьи 64, часть 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве).
В качестве меры принудительного исполнения арест налагается при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика, административного ответчика (далее — ответчика, в исполнительном производстве — должника), находящееся у него или у третьих лиц (часть 1, пункт 5 части 3 статьи 68 названного Закона).
Во исполнение судебного акта о наложении ареста на имущество ответчика судебный пристав-исполнитель производит арест и устанавливает только те ограничения и только в отношении того имущества, которые указаны судом.
Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег
Гуля

Нет.Если бы по договору дарения еще были бы какие то сомнения со стороны органов, но Вы приобрели квартиру по договору купли продажи.Для беспокойства основании нет

ГК РФ Статья 170.

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

С Уважением

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html
  • https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov
  • http://02zakon.ru/kak-pokupat-nedvizhimost-otchuzhdennuyu-za-neuplatu-kredita-v-rossii-otzyvy/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/prodazha-kvartir-iz-za-dolgov.html
  • https://tranio.ru/articles/buying_foreclosure_property/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий