Как расторгнуть договор найма

 

Расторжение договора найма жилого помещения может производиться на основании мирового соглашения и посредством направления искового заявления в суд. Расторжение договора найма жилого помещения допускается гражданским законодательством. Выступить с инициативой о прекращении отношений по найму могут как обе стороны одновременно, так и одна из них при наличии достаточных оснований. Рассмотрим, в каких случаях, кто и как может произвести данную

Как составить соглашение о расторжении

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Для удобства скачайте наш образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Образцы договоров аренды жильяНеобходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам.

Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством.

Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи — обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Нет времени вникать в подробности? — Вам поможеи юрист Правильной Аренды

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение.

У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию: • Наименование документа; • Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления; • Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление; • Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении.

Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды.

Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма — физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? — задайте их юристу Правильной Аренды

Источник:

Расторжение договора найма жилого помещения

Фото 2

Расторжение заключенного между участниками арендного договора должно происходить по определенному регламенту.

Правила и порядок зависят от условий, прописанных в документе.

Стороны соглашения, арендодатель и арендатор, должны не только защищать свои интересы, но не нарушать гражданское законодательство и условия договора.

Необходимость досрочного расторжения договора порой сопряжена со спорными или конфликтными обстоятельствами. Как избежать острых моментов и при этом снизить собственные риски, будет рассказано в этой статье.

Общие положения по найму помещений

Договор заинтересованные стороны заключают между собой, без нотариального подтверждения он имеет такую же юридическую значимость.

Регистрация арендных отношений, обращение в Росреестр потребуется только при сроках более 12 месяцев.

Юридическое значение состоит в том, что одна сторона (владелец недвижимости) предоставляет другой стороне (нанимателю) услугу за определенную договором стоимость проживания.

Гражданский акт пишется от руки или бывает напечатан, подготовить бланк может любая сторона, подписи ставят оба участника. Субъектами становятся участники, сразу после подписания договора.

Объектом выступает недвижимость, передаваемая на условиях и в установленные сроки.

Говоря бытовым языком, одна сторона предоставляет жилплощадь, вторая пользуется ею на определенных условиях и по договорной цене.

Причины расторжения договора

Все жизненные ситуации сложно предусмотреть наперед, поскольку аренда чаще всего является длительной договоренностью.

Если случилось непредвиденное обстоятельство, не предусмотренное соглашением, то решать ситуацию необходимо в строго предусмотренном законом порядке.

Речь пойдет о нарушении стандартных условий, когда требуется предупреждать участника сделки заранее.

Вторая сторона вынуждена терпеть неудобства и материальные убытки, поэтому могут возникнуть претензии и споры, вплоть до судебных рассмотрений.

Чаще всего владелец принудительно выселяет жильцов, если они не вносят своевременно оплату, наносят ущерб вверенному имуществу или нарушают условия договора.

Собственник может обнаружить, что количество проживающих больше, чем было договорено, жильцы курят в помещении, хотя это было запрещено договором или вступают в конфликты с соседями.

В свою очередь у нанимателей могут возникнуть претензии, если владелец при заключении договора скрыл имеющиеся недостатки, решил несвоевременно поднять арендную плату или чаще договоренности посещает квартиру с проверками.

Владелец может решить продать квартиру и показывать ее при жильцах возможным покупателям.

Такое поведение или появление в квартире во время отсутствия жильцов может привести к конфликту и участники аренды решат досрочно расторгнуть договор.

Существуют законодательные установки, регламентирующие расторжение договора найма. Согласно ст.

687 ГК РФ, наниматель обязан предупредить об освобождении квартиры за три месяца ее владельца.

Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если квартирант дважды подряд задержал оплату.

Если договор составлен на длительный период, то после шести месяцев неуплаты, владелец может обратиться в суд за взысканием задолженности и принудительным выселением недобросовестных жильцов. При доказанной умышленной порче жилплощади самим нанимателем или членами его семьи, владелец имеет право обратиться в суд за взысканием ущерба, нанесенного квартирантами.

Потребуется акт независимой экспертизы для установления размера ущерба. Суд предоставляет нанимателю срок для устранения неисправностей и ущерба помещению.

Если у владельца остаются претензии после этого срока, то наниматель понесет кроме прочего административное наказание за нанесенный ущерб.

Если в результате форс-мажорных обстоятельств стало невозможно проживание, то квартирант имеет право досрочно прекратить проживание без дополнительных взысканий со стороны владельца.

Если владельцем будет установлено, что квартира из жилого фонда используется квартирантом не по назначению, то прекратить проживание можно немедленно.

Также можно поступить с нерадивыми нанимателями, если они конфликтуют с соседями и на них регулярно жалуются за нарушение правил общежития. Ст.

688 ГК РФ четко регламентирует порядок выселения по решению суда.

Получив постановление и предвидя сопротивление квартирантов, владелец может обратиться к участковому уполномоченному.

Судебное решение является обязательным для исполнения в указанные сроки. Также по ст.

101-103 ЖК РФ расторжение соглашения и выселение квартиросъемщиков должно выполняться по судебному решению, если стороны не пришли к досудебному соглашению.

Последовательность выполнения процедуры

Как грамотно провести процедуру расторжения договоренности, чтобы соблюсти двусторонние интересы и не нарушить закон? Письменно вторая сторона уведомляется о возникновении претензий или сложившихся обстоятельствах, требующих расставания в указанные сроки. Бланк уведомления можно скачать на нашем сайте. Следует помнить, что уведомление является юридическим документом, исключить эмоции и соблюсти деловой тон письма.

Документ отправляется заказным письмом с уведомлением о получении. Кроме письменного оповещения, должен быть сформирован акт о прекращении действия договора, содержащий информацию:

  • причина досрочного расторжения;
  • денежные расчеты и окончательные финансовые обязательства;
  • осмотр квартиры и передача ключей;
  • описываются факты порчи или задержки платежей.

Договор считается исполненным и прекратившим свое действие с момента двустороннего подписания или судебного решения. Обе стороны обладают правом выразить претензии письменным порядком или через суд.

Судебные разбирательства по аренде

Исковое заявление имеет право подать каждая сторона взаимоотношений. Истец должен предоставить суду доказательства вины и несоблюдения договора противной стороной. Это могут быть свидетельские показания, справки, акты экспертиз и прочие доказательства.

Иск может быть отвергнут за необоснованностью, отправлен на доработку и исправления. Подходить к составлению судебного иска следует крайне взвешенно, потребуется понимание того, что за свое заявление придется отвечать и давать показания.

Например, квартира оказалась непригодна к проживанию по ряду объективных причин.

Чтобы вернуть заплаченные средства, которые обычно представляют собой взнос за первый и последний месяц проживания, а также страховой взнос за обстановку, необходимы веские доказательства.

Аварийное состояние жилплощади может реально угрожать жизни людей, они могут быть выселены принудительно службой МЧС. Естественно, что квартиранты желают вернуть немалые средства и, кроме того, заявляют свой моральный ущерб.

Со стороны иск может быть вчинен, если жильцы испортили вверенное имущество, допустим, устроили пожар или потоп.

Если арендаторы причинили ущерб соседям, то сначала с потерпевшими расплачивается собственник, затем он взыскивает средства с нерадивых квартирантов.

Как правило, суды не настаивают на немедленном освобождении территории, это является прерогативой собственника.

Но в качестве административного наказания присуждает в течении одного года привести имущество в порядок и закрыть все задолженности.

Выслушав обе стороны, судья принимает решение, обязательное к исполнению всеми заинтересованными лицами. Несогласие можно заявить жалобой в апелляционную и кассационную инстанцию.

Законом не установлены конкретные поводы, по которым следует обращаться в суд. В любом случае, следует постараться до суда разрешить конфликт мирным путем. Если усилия окажутся напрасными, то требуется подготовить действенные аргументы для скорейшего принятия дела к рассмотрению.

Возможность одностороннего разрыва договоренностей

Каждый участник может расторгнуть договор по возникшим обстоятельствам. По закону, наниматель должен оповестить владельца жилплощади за три месяца до освобождения помещения.

Если это положение нарушено и арендодатель поставлен в известность позднее, он имеет право не возвращать средства, полученные за последний месяц проживания и обязать освободить квартиру досрочно.

В свою очередь, владелец не обязан выдерживать подобный срок, особенно если присутствуют значительные нарушения договора найма.

Допустим, жильцы регулярно нарушают режим тишины, конфликтуют с соседями или ведут аморальный образ жизни.

Независимо от того, что граждане своевременно вносят плату за проживание, владелец может их выселить досрочно.

Владелец может письменно предупредить нанимателя о недопустимости подобного поведения.

Если нарушения продолжаются, то можно обратиться в суд для принятия постановления о выселении или обратиться за содействием к участковому уполномоченному.

Имеющийся на руках арендный договор должен иметь описание порядка действий при наступлении подобных неприятных фактов.

Перед соседями за нанесенный урон отвечает собственник помещения, который в последствии взыскивает по суду нанесенный уже ему финансовый ущерб.

Наниматель может освободить помещение без уведомления владельца, но это будет считаться грубым нарушением закона.

В подобном случае или при умышленном нанесении ущерба имуществу, задолженности по платежам и прочим нарушениям собственник имеет право обратиться в суд.

Наниматель может досрочно расторгнуть соглашение, если уплаченные суммы не соответствуют тому уровню комфорта, который был обещан владельцем.

Например, аварийное или ветхое жилье, отсутствие указанных в договоре удобств позволяет гражданам подать в суд на владельца, если он откажется вернуть деньги без суда и возбуждения процесса.

Нюансы и особые случаи аренды

По закону, если нанимателями являются несколько независимых граждан, то при нарушениях выселяется только человек, не соблюдавший порядка.

Остальные наниматели имеют право продолжать исполнение контракта с владельцем помещения. Это положение касается социального и коммерческого найма в равной степени.

Стороны должны оповещать другую сторону за три месяца до истечения срока аренды, если есть желание продлить контракт.

Это наиболее комфортно, но довольно часто нарушается одной из сторон. Например, владелец решает срочно продать свою недвижимость и делает это с непосредственно проживающими квартирантами.

Наниматели могут подписать соглашение с новым владельцем или освободить помещение в кратчайшие сроки.

По отношению к участникам договора аренды применяются правила ЖК и РК РФ, спорные ситуации рассматриваются в суде с учетом конкретных обстоятельств.

Прежде чем взыскивать убытки, владелец должен доказать прямую связь между действиями жильцов и полученным отрицательным результатом.

Арендодатель имеет право отказаться от продления контракта, когда наступит отраженный в документе срок. Расторжение договора найма, особенно при конфликтной ситуации, всегда сопряжено с негативными последствиями.

Владелец рискует своим имуществом, наниматель может не вернуть ранее уплаченные средства.

Как расторгнуть договор найма?

Источник:

Оформление прекращения договора найма

Фото 3

Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?

Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».

Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.

Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.

Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.

Основания для одностороннего разрыва

Фото 4

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

  • в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
  • портит имущество в квартире;
  • на него приходят жалобы от соседей на шум;
  • поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
  • без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

  1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
  2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
  3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
  4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

Вопросы и ответы

Сдаю 3-хкомн.кв в Москве трем парням.Двое досрочно съехали,предупредив меня по телефону.Третий-в поисках "замены" подселяет жильцов на короткий срок,но сообщает мне об этом по телефону.Дньги за наем платит исправно. Недавно,обнаглев,заключил риэлторский договор без моего ведома и вселил двух мужчин.Мне не нравится ,что от моего имени заключаются договора,о которых я узнаю случайно и которых я не заключала.Кроме того ,не нравится такая частая смена жильцов. Хочу расторгнуть договор и всех выселить.

Эксперт:

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ(Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде можетпотребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды.
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнуттолько в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма
Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушени

Эксперт:

Выселить можно в судебном порядке или по соглашению сторон. Но нужно фиксировать, допустим с помощью участкового или УК, что там живут те, кто в договор найма не вписан. И выселять по нарушению договора.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://rusjurist.ru/zhiliwnoe_pravo/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomesheniya/
  • https://60kvm.ru/usloviya-i-osnovaniya-rastorzheniya-dogovora-nayma-zhilogo-pomescheniya.html
  • https://nsovetnik.ru/arenda_i_najm_zhil_ya/kak_osuwestvit_rastorzhenie_dogovora_najma_zhilogo_pomeweniya/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/dogovor-dlya-ar/rastorzhenie-d.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий