Как заключить договор с управляющей компанией

 

Заключение договора с управляющей компанией осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством. В нем должны содержаться определенные сведения, в том числе касающиеся стоимости услуг. Узнайте все о заключении договора собственников жилья с управляющей компанией на обслуживание многоквартирного дома: нужен ли, как заключается типовое соглашение, где его взять для ознакомления, что делать, если жилец отказывается подписать. Представлен образец.

Порядок расторжения

Как уже было отмечено, для прекращения договорных отношений с УК нужны определенные основания. В законе имеются два таких основания:

  • окончание периода юридической силы соглашения;
  • нарушение УК требований закона.

Когда истекает срок договора, проводится собрание жителей, где решается вопрос о продлении периода действия договора. Однако, если жилищная организация нарушает правила законодательства или договора, то необходимо обращаться в суд.

Кроме того законодательством предусмотрены случаи, когда расторжение договора осуществляется в особом порядке. Так, если жилищная организация будет признана банкротом или ликвидирована, то договор признается расторгнутым со времени принятия постановления судом или решением собранием учредителей УК.

Заключение договора. Последовательность действий

Без согласия жильцов договор заключить невозможно

Чтобы управляющая компания могла выполнять свои обязанности, предусмотренные договором, надо сделать ряд шагов:

  1. Члены правления занимаются разработкой проекта договора.
  2. Проект обсуждается на собрании совета жильцов, которые должны быть в курсе всех основополагающих моментов. После этого проект согласовывается с представителями управляющей компании.
  3. Проект предоставляется всем жильцам для ознакомления. Они могут вносить свои предложения.
  4. После внесения корректив готовится окончательный вариант договора.
  5. Договор утверждается на собрании жильцов. На нем ведется протокол, где фиксируются результаты голосования.
  6. Подписанный протокол отдают в управляющую компанию.
  7. Происходит подписание договора.

Соглашение должно обязательно включать следующие моменты:

  • Указания на местонахождение дома.
  • Описание состава имущества.
  • Перечень услуг, которые должны оказываться жителям, проводимых работ.
  • Перечень ремонтных работ, которые будут проводиться по мере необходимости.
  • Потенциальные условия, которые могут стать основанием для изменений договора.
  • Особенности расчета стоимости.
  • Стоимость услуг по содержанию дома.
  • Порядок внесения коммунальных платежей.
  • Порядок предоставления отчетов.
  • Прочие моменты.

Когда будет подписан договор, управляющая компания может приступать к исполнению своих обязанностей. Максимальный срок – 30 дней.

В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.

Законодательная база

Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.

Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.

Часто задаваемые вопросы

Заключение договора с управляющей компании – непростая процедура, поскольку при её осуществлении необходимо принять единое решение, которое устраивало бы всех жильцов многоквартирного дома, а также саму управляющую компанию.

У граждан возникает множество вопросов, из числа которых будут рассмотрены те, что чаще всего задаются.

Повышение цены за нежилое помещение

Все обязанности на жильцов дома возлагаются договором, подписанным с управляющей компанией, либо законодательством.

Правительство каждого субъекта устанавливает предельную стоимость коммунальных услуг – меньше разрешается, но больше этой суммы нельзя.

Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю

В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно.

В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.

Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты.

Договор на коммунальные услуги с управляющей компанией заключают все собственники многоквартирного дома.

Как происходит смена управляющей компании? Читайте тут.

Интересует закон об обязанностях управляющих компаний? Подробности в этой статье.

Свой вариант документа

Если договор с управляющей компании был заключен только с конкретным жильцом, без проведения общего собрания, то можно просить организацию заключить соглашение в новой редакции.

Однако в этом управляющая компания может отказать.

Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?

Фото 2

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Права управляющей компании

Жильцы должны понимать, что у них также есть обязательства!

Управляющая компания имеет и определенные права:

  1. Получать от жильцов своевременную оплату услуг, внесения коммунальных платежей, требовать ее.
  2. При наличии просрочек начислять проценты за неустойку.
  3. Осуществлять меры по принудительному взысканию, включая подачи исков в суд.
  4. Нанимать 3-и лица для выполнения определенного круга обязанностей, заключать с ними договор.
  5. Вносить свои предложения, касающиеся вопросов капитального ремонта.
  6. Организовывать внеплановые собрания всех собственников, если надо срочно решить важные вопросы.
  7. Предлагать платные услуги, которых нет в основном перечне.
  8. Можно включить другие права, которые допускаются законом.

Составляем договор с управляющей компанией на обслуживание дома

В соответствии с принятым законодательством договор на управление многоквартирным домом с УК позволяет урегулировать любые аспекты использования недвижимости.

За соответствующую плату организация возьмет на себя руководство всеми жилищно-коммунальными вопросами, и грамотно составленный в этом случае документ позволит обезопасить обе стороны от самых различных неприятностей.

Жильцы и собственники жилых помещений (квартир) могут не беспокоиться, если с общедомовым имуществом, коммуникациями произойдет неприятность.

Даже о вывозе мусора и бесперебойной работе лифта не придется заботиться, равно как и о благоустройстве придомовой территории. Управляющая компания (УК) получит возможность выгодно продавать свои услуги клиенту.

И чем более довольны будут друг другом стороны, тем более взаимовыгодным будет договор между ними. Но такой тип отношений до сих пор считается новым и потому при возникновении договорных обязательств нередко встречаются «подводные камни», которые делают сотрудничество обременительным для одной, а то и для обеих сторон.

Еще более часто встречаются неграмотно составленные договоры, по которым многоквартирный дом и вовсе рискует попасть в «кабалу» к недобросовестной УК.

В результате решить с организацией какой-либо спор оказывается практически невозможно ввиду того, что есть подписанный договор, то есть закон оказывается на стороне недобросовестного контрагента.

И после длительных разбирательств остается только поменять управляющую компанию. Это дело хлопотное и подразумевает выплату компенсации.

Бывает, что даже через суд не удается решить проблему, так как заключенный договор накладывает прописанные в нем же обязательства на обе стороны. И часто такие обязательства бывают далеко не в пользу жильца.

Тут у собственников может возникнуть резонный вопрос о том, нельзя ли и вовсе обойтись без договора? Нет, о чем напрямую говорит закон, в частности статьи 161 и 162 Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), а также Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и некоторые подзаконные акты.

Поэтому, как и с любым другим документом, перед подписанием следует не просто бегло прочитать текст, но и уделить его смыслу и сути большое внимание.

Если возникнут вопросы, то прибегнуть к помощи юриста, приглашенного со стороны.

А если согласия с текстом не имеется, не стоит принимать на себя подобные обязательства.

Общие вопросы по составлению договора

Поскольку без договора с управляющей компанией (или ТСЖ) многоквартирному дому обойтись нельзя, стоит сразу определиться, от кого должна исходить основная инициатива по составлению договора.

В соответствии с Жилищным кодексом (который, в основном, и регламентирует подобные вопросы с жилой недвижимостью), инициировать начало отношений должны сами собственники. Но поскольку иные дома насчитывают не одну сотню собственников, необходимо упорядочить возникающие отношения между сторонами.

Для этого:

  • проводится общедомовое собрание всех собственников в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК России;
  • осуществляется выбор совета дома (инициативной группы);
  • анализируется законодательство;
  • происходит выбор кандидата на роль управляющей компании.

В офисе любой управляющей компании инициативной группе обязательно предложат подписать свой собственный проект документа.

Но спешить здесь ни в коем случае не стоит, так как важно помнить: собственник самостоятельно выбирает набор услуг, за которые он хочет платить деньги и самостоятельно же определяет уровень качества этих услуг. И типовой договор его может не устроить по своему содержанию.

Здесь следует воспользоваться правом внести необходимые правки в предложенный документ, а то и вовсе представить юристам организации свой проект.

На этом этапе произойдет первый «отсев» неблагонадежных кандидатов: некоторые фирмы откажутся рассматривать любой проект, кроме ими же предлагаемого. Соответственно, это повод не просто внимательней прочитать бумаги, но и попросту сделать выбор в пользу другого лица, так как несговорчивость уже на начальном этапе лучше всего говорит и о несговорчивости в гипотетически способных возникнуть конфликтных ситуациях между домом и выбранным подрядчиком.

Предмет эксплуатации

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ на плечи управляющей компании возлагаются обязанности по эксплуатации не всего дома, а только общедолевого имущества.

Понятие это до такой степени очевидное и, вместе с тем, туманное, что определение подобного рода имущества необходимо специально отражать в документе.

Попытка ограничиться ничего не значащей фразой позволит компании выполнять свои обязанности по своему усмотрению — закон это позволяет.

К примеру, стояки водоснабжения вдруг окажутся «на балансе» владельца квартиры со всеми проистекающими из этого последствиями. И УК будет права, если откажется обслуживать их при условии, что они не определены в документе.

Следовательно, перечислению этого имущества должно уделяться большое внимание. Желательно, чтобы сюда входило все то имущество (закрепленное за домом), которое закон относит к этой категории.

Кроме того, следует добавить в договор такие объекты:

  • придомовая территория;
  • коммуникации, в том числе на придомовой территории;
  • инженерные сети внутри дома;
  • почтовые ящики;
  • двери, домофоны (или иные средства контроля доступа), окна;
  • мусоропровод;
  • домовые антенны;
  • уличное и внутриподъездное освещение.

Особенности эксплуатации

Как только будет определено, что будет находиться в ведении исполнителя, придется сделать выбор, что именно владельцы квартир, нежилых помещений (представители муниципалитета) хотят сделать с этим.

А сделать можно много чего, вплоть до установки аквариумов на каждом этаже, размещения ковровых покрытий на лестничных маршах и хрустальных люстр на потолках.

Поэтому, прежде чем пускать свои фантазии в полет, стоит прислушаться к мнению представителей УК, которые могут в экспертном порядке дать множество дельных советов.

Но если все собственники действительно мечтают об аквариуме в подъезде, то почему бы и нет? Ведь наниматель определяет перечень работ и услуг, которые должен сделать исполнитель, и некоторые вольности вполне допустимы. «Излишества» просто следует включить в проект документа, разрабатываемого многоквартирным домом. Главное, не забывать, что за всю роскошь придется платить.

При определении особенностей стоит взять за базу Закон «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

Здесь оговаривается тот минимум, который необходим для поддержания многоквартирного дома в исправном состоянии.

Стоимость указываемых в Правилах работ и услуг также может базироваться на тарифах техобслуживания, которые разрабатываются ежегодно муниципальными властями. Но здесь стоит сразу отметить, что:

  • стороны при согласии могут сделать выбор в пользу собственных тарифов;
  • базовый тариф на техническое обслуживание не включает в себя даже таких обыденных вещей, как домофон или металлическая подъездная дверь;
  • придомовая территория также обслуживается на минимальном уровне.

О сроках договора

Насколько бы замечательной ни казалась управляющая компания и лестные отзывы о ней, не стоит сразу оформлять договорные отношения на срок более 3 лет.

Эксперты вовсе склоняются к мнению, что первично сделку стоит определять на минимальную протяженность, что согласно статьи 162 ЖК РФ определяется периодом в 1 год.

Таким образом, легко максимально обезопасить выбор владельцев от недобросовестного подрядчика, функции которого сводятся просто к взиманию платы, а ему в свою очередь это позволит легко избавиться от тяжелого клиента. Такой период удобен еще и тем, что:

  • при отсутствии взаимных претензий и заявления о прекращении договорных обязательств между домом и фирмой отношения пролонгируются на период, заявленный в части о сроках действия документа и на тех же условиях (п.6 ст. 162 ЖК РФ);
  • можно внести изменения в действующий документ (в порядке, закрепленном в ГК РФ);
  • по истечении срока легко заключить такой же договор, на тех же условиях, но с гораздо большим временем действия, вплоть до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК РФ).

Конечно, в соответствии с гражданским законодательством УК реально сменить.

Но порядок досрочного расторжения следует обязательно предусмотреть, чтобы избежать таких неприятных последствий, как судебная тяжба, начисление компенсации или неустоек, заморозка эксплуатации имущества, влекущая за собой снижение уровня комфорта и разрушение постройки.

Ответственность обеих сторон

В большинстве договоров с УК очень подробно указано, какие обязанности есть со стороны владельцев, а вот ответственности исполнителя перед многоквартирным домом уделяется мало внимания.

Это связано с тем, что подобного рода отношения являются новинкой для большинства владельцев квартир, что и порождает подобное.

Наниматель должен диктовать условия и иметь инструменты контроля за исполнением и, в случае чего, спрашивать должный объем и уровень с подрядившегося лица.

Контроль за тем, как выполняет свои обязанности организация, должен осуществляться инициативной группой, выдвинутой многоквартирным домом, которая, в свою очередь, должна учитывать пожелания и замечания собственников и доводить сведения до УК. Следует предусмотреть сроки устранения недочетов, ответственность (вплоть до штрафных санкций) за несвоевременность выполнения работ и особенно отметить возможность оценки качеств. Для последнего существуют акты приемки, которые подписываются советом дома.

Многие УК отказываются брать на себя какую-то дополнительную ответственность, которая напрямую не оговаривается в разработанном муниципалитетом типовом документе и принимаемом многими за образец.

Но это означает, что стоит сделать выбор в пользу более сговорчивого исполнителя. Отчетность исполнителя перед всем многоквартирным домом также должна быть прописана в договоре.

Указывается периодичность отчетов, к примеру, текущие — раз в квартал, а итоговый — раз в год. Это позволит наглядно оценить такие моменты, как:

  • прозрачность расходования средств;
  • качество исполнения услуг;
  • своевременность проведения работ;
  • общее состояние отношений с управляющей компанией.

Выбор критериев для оценки эффективности подрядчика достаточно велик.

Если отношения расторгаются, то должна быть отражена необходимость составления акта приемки-передачи дома, так как новая УК потребует дополнительную плату за все ошибки, которые совершила предыдущая фирма.

Таковых недоделок и недоработок может быть достаточно много. И важно, чтобы согласно акта старый исполнитель устранял свои недочеты за свой счет.

Отдельно следует сказать о форс-мажоре. Как это ни смешно звучит, но стандартная часть договора, которая посвящается обстоятельствам непреодолимой силы, зачастую пишется управляющей компанией «под себя», и потому могут появиться такие пункты, как:

  • отсутствие средств у управляющей компании;
  • отсутствие нужных материалов;
  • неисполнение субподрядчиками своих обязательств.

Расчет и составление счетов

Поскольку именно УК представляет интересы многоквартирного дома перед сбытовыми организациями (водоснабжение, электроэнергия, газ и пр.

), основной расчет с поставщиками владельцы дома ведут через нее.

Чтобы выплаты за коммунальные услуги, осуществляемые всем многоквартирным домом, дошли до адресатов, закон дает возможность сделать выбор между такими вариантами:

  • формирование единого счета дома, через который и осуществляется движение средств;
  • можно воспользоваться услугами единых информационно-расчетных кассовых центров, если таковые органы созданы муниципалитетом (как, например, в Костромской области).

Стоимость услуг должна быть четко оговорена, равно как повышение или понижение расценок в течение года.

Причем делать это нужно не в самом тексте документа, а выпускать отдельным приложением, которое дополнительно подписывается владельцами квартир в доме.

И стоит даже предусмотреть возможность досрочного расторжения, если подрядчик и заказчик не договорятся по цене.

Таким образом домовладельцы избегут неприятных сюрпризов в очередных счетах и смогут безболезненно сменить подрядчика. А УК сможет спасти себя в случае наступления форс-мажора, который может быть связан, к примеру, с состоянием экономики (гиперинфляция и пр.).

Важно отметить необходимость установления отдельного контроля за средствами, которые выделяются на капитальный ремонт.

Здесь стоит предусмотреть максимальную прозрачность и выделить финансирование на отдельный общедомовой счет, откуда деньги будут браться именно на работы капитального характера по многоквартирному дому, согласованные либо с домосоветом, либо с домовладельцами.

Некоторые подрядчики могут установить собственные тарифы на услуги естественных монополий, то есть диктовать стоимость тепло-, газо-, электро- и водоснабжения.

Таким образом нарушается закон и правила предоставления услуг, что выливается в: ничтожность сделки (договор, регулирующий ее, нарушает текущее законодательство; в ничем не оправданное удорожание стоимости проживания или владения квартирой в многоквартирном доме; в теоретическую возможность на срок, необходимый для судебного разбирательства, лишиться «благ цивилизации» даже при исправной оплате квитанций.

Договор на обслуживание должен отражать интересы именно собственников квартир дома, а не только управляющей компании. Не стоит воспринимать договор как кабальную сделку и идти на поводу у УК во всех вопросах и по всем аспектам. За свои деньги домовладелец имеет абсолютное право спрашивать в полной мере. Смена исполнителя возможна, но стоит сразу подобрать надежного партнера. Выбор достаточно широк, есть возможность заключить выгодный договор. Всё большее число компаний приглашает многоквартирные дома к сотрудничеству, предлагая более качественное оказание услуг по более привлекательным ценам.

Договор — это отражение отношений между заказчиком и исполнителем, и насколько скрупулезно и грамотно он будет составлен, зависит успешность взаимовыгодного сотрудничества.

Поэтому при составлении проекта документа важно опираться на закон.

Разработано достаточно нормативных документов к изучению, но к базовым относятся ЖК РФ, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей, а также ведомственные нормативно-правовые акты.

Не нашли ответа? Консультация юриста бесплатно!

Источник:

На чем строятся отношения?

Фото 3

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

  1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
  2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
  3. Совет многоквартирного дома. Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:

  • Решение совета в виде протокола.
  • Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
  • Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
  • И прочее.
Внимание! Правовые отношения строятся только на бумаге, которая грамотно составлена и подписана.

Также вы можете посмотреть видео о том, что нужно знать жильцам многоквартирных домов для составления договора с управляющей компанией:

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

Фото 4

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно. Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2019 года. Кто же и как должен их оплачивать?

В каждом регионе установлены нормативы на расходы ОДН. Оплату делят на жильцов, вписывая сумму по той или иной услуге, электричество плюсом к электричеству в квартире и т.д.

Тут есть 2 важных условия:

  1. Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
  2. Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

Подробная инструкция

Фото 5

Рассмотрим пошаговую инструкцию заключения договора с управляющей компанией ЖКХ.

  1. На общем собрании жильцы должны определиться с выбором компании. Жильцы вправе выбрать любую УК, имеющую лицензию на осуществление деятельности. Для принятия решения инициативная группа жильцов проводит информирование о претендентах и путем голосования определяет лидера. УК выбирается наибольшим количеством голосов.
  2. Далее необходимо утвердить текст соглашения.
  3. Договор обязательно должен содержать основные пункты, прописанные в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ:

    • перечень общего имущества дома (лифт, мусоропровод, домофон, лестницы, крыша и тд.);
    • предоставляемые компанией работы и услуги по обеспечению жилья и условия изменения данного перечня;
    • порядок установления стоимости договора и суммы оплаты на содержание дома;
    • взаимная ответственность сторон;
    • контроль выполнения УК условий работы;
    • предоставление компанией отчетов о проделанной работе.

    В любом случаем мы советуем посмотреть образцы договоров с ЖКХ.

    Скачайте образец договора с ЖКХ.

    Особое внимание следует обратить на пункт, регламентирующий стоимость предоставляемых услуг. Стоимость услуг, указанная в документе, напрямую зависит от состояния дома и является не фиксированной, а договорной. Необходимо, чтобы договор содержал информацию о том, как в течение года может измениться цена услуг.

    Ещё один важный пункт для собственника – отчетность УК. Собственники самостоятельно устанавливают периодичность предоставления отчета о проделанной работе и расходовании денежных средств.
    ВАЖНО! При выборе новой УК помните, то она не отвечает за недоделки, оставленные прошлой компанией. Поэтому при передаче полномочий от прошлой УК к новой составляется акт приема-передачи имущества.
  4. Далее стороны подписывают документ. Управляющая компания может подписать договор только с председателем совета дома либо с каждым собственником квартиры.

Если иное не установлено дополнительным соглашением, УК начинает свою работу через 30 дней после подписания.

Согласование с законодательной базой

Фото 6

Все положения договора не должны противоречить действующему законодательству. При этом руководствуются жилищным законом РФ. Статья 162 позволяет передать полномочия по содержанию жилья, решению вопросов, связанных с коммунальной и хозяйственной деятельностью, компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Такая компания должна вести свою деятельность в соответствии с требованиями органов власти местного, а также федерального уровня. Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.

Вопросы и ответы

Управляющая Компания (УК) требует заключения договора, однако в данной редакции заключать договор не хочу, так как в нем содержатся нарушения основ права РФ. Как грамотно заставит УК изменить договор и чем грозит не подписание его (при условии оплаты всех услуг ЖКХ и некоторых прочих платежей для УК)?

Заранее

Эксперт:

Чтобы составить грамотно договор, Вам надо обратиться к юристу, прямо здесь на сайте и поручить сделать такой документ в индивидуальном порядке. Или — вывесить имеющийся договор и будем правим всем миром.

Эксперт:

Евгений!

Советую Вам в течение 30 дней с момента получения договора направить в адрес УК протокол разногласий.

В соответсвии с ГК РФ, а именно ст. 445:

1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В протоколе разногласий пропишите свою редакцию пунктов договора.

Эксперт:

Евгений! Что за договор, каков его предмет?

Как грамотно заставит УК изменить договор

Евгений

Вы можете написать протокол разногласий к договору. Примерно так: в пункте 1 договора установлено, что _________________, учитывая несоответствие данного положения такой то статье такого то закона, предлагаю изложить пункт в следующей редакции:_______________. и т.д.

в конце подписи сторон и фраза: стороны согласовали изменения в договор с учетом предложений Стороны (Вас).

Эксперт:

УК не может заставить жильцов заключить договор, если жильцы не согласны с условиями договора. В свою очередь, жильцы (собственник помещения) должен предоставить свои возражнения/поправки в договор для рассмотрения УК. Если УК игнорирует/отказывается от подписания на ваших условиях, или уклоняется от согласований, то дальше вариантов множество, для начала пожалуйтесь в прокуратуру. Можно обратиться в суд о понуждении к заключению договора

Эксперт:

Евгений.

Выложите, пожалуйста, здесь договор и укажите, что именно Вас смущает в нем.

Эксперт:

Евгений.

Изменить условия договора можно на основании решения общего собрания с этой управляющей компанией. Жилищный кодекс РФ дает право гражданам по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Статья 162 ЖК РФ предусматривает,что договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания.

Эксперт:

Евгений!

В соответствии с пп. 1 и 4 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, договор управления заключается общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Чтобы изменить договор, нужно собирать собрание собственников помещений многоквартирного дома и на нем решать вопрос об изменении договора.

Если в договоре имеются нарушения действующего законодательства, то такие положения договора недействительны. Исходя из ст. 168 Гражданского Кодекса РФ:

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Такие положения закона не применяются. Но в соответствии со ст. 180 Гражданского Кодекса РФ:

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, договор может быть признан недействительным в части.

Неподписание договора, Вам ничем не грозит.

Эксперт:

Евгений!

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Таким образом, собственники жилых помещений многоквартирного дома являются стороной договора управления. ГК РФ установлена свобода заключения договора, соответственно Вы как собственник вправе заключить такой договор на приемлемых для вас условиях путем согласования его условий с УК в виде направления ей своего проекта договора либо путем подписания ее редакции договора с протоколом разногласий, в котором будет указана ваша редакция договора по пунктам, с которыми Вы не согласны. 

Поскольку договор управления заключается со всеми собственниками дома, то вы путем проведения общего собрания можете согласовать содержание такого договора, оформить свою редакцию и направить на подпись в УК. 

Эксперт:

Договор управления домом должен в обязательном порядке включать в себя.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Заключить договор с УК Вы обязаны, но можете согласовать какие то условия путём направления протокола разногласий, либо же доп. договора в адрес УК.

Поддерживаю коллег, выложите договор и посмотрим его положения на соответствие законодательству.

Эксперт:

Если Вам направлен проект договора, направьте в УК протокол разногласий, в котором и укажите Ваш вариант по отдельным пунктам договора.

Эксперт:

Евгений!

Согласно ст.162 ЖК РФ 1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.  2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца. 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Согласно ч.2 ст.1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.446 ГК РФ В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.421 ГК РФ 1.Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Таким образом, вам необходимо направить УК протокол разногласий к договору и в сопроводительном письме указать срок для рассмотрения протокола, если сторона не согласиться на ваши условия, то можно будет предъявлять иск в порядке ст.446 ГК РФ.

Желаю удачи!

Эксперт:

Евгений!

Ваши отношения с управляющей компанией регулируются так же законом «О защите прав потребителей» (очень выгодный для вас).

Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя[Закон РФ «О защите прав потребителей»] [Глава I] [Статья 16]

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

Если Вы считаете, что Вам навязывают услугу с которой вы не согласны, а так же ущемляют Ваши права, то вы можете обратиться с жалобой в роспотребнадзор 77.rospotrebnadzor.ru/, жилищную инспекцию mgi.mos.ru/ или прокуратуру mosproc.ru/ на действия управляющей компании.

Так же вы можете в соответствии с законом «О защите прав потребителей» признать данные пункты договора недействительными, при этом в случае выигрыша УК выплатит вам компенсацию морального вреда, судебные издержки и штраф в размере 50% от взысканной в пользу вас суммы. 

Если же все органы и суд признает действия УК законны, то тогда увы Вам прядётся платить если будет установлены нарушения со стороны УК, то тогда платить ничего не надо.

Удачи Вам!

Эксперт:

хотелось бы тогда понять единственный ли способ повлиять на данную ситуацию путем проведения общего собрания

Евгений

Уважаемый Евгений,

По большому счету, да. Это единственный способ. Да и самый правильный. 

Исходя из ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. Оно Выбирает и способ управления многоквартирным домом (соответственно и условия договора с УК) и его решения обязательны для всех собственников помещений. 

Положения предлагаемого договора, нарушающие основы права можно обжаловать в прокуратуру в порядке ст. 10 Закона «О прокуратуре в РФ»

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej-na-obsluzhivanie-mnogokvartirnogo-doma-pravila-zaklyucheniya-obrazets.html
  • http://juristpomog.com/administrative/utilities/esli-ne-zaklyuchen-dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html
  • https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/dogovor-obsluzhivaniya-mkd.html
  • http://77metrov.ru/zakljuchenie-dogovora-s-upravljajushhej-kompaniej.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/dogovora-s-sobstvennikami.html
  • https://1pozakonu.ru/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej-podvodnye-kamni.html
  • http://zhivemvrossii.com/kvartira/zhkh/dogovor-sobstvennika.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий